房地产开发项目风险管理研究毕业设计Word格式.docx

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注意事项

1.设计（论文）的内容包括：

1）封面（按教务处制定的标准封面格式制作）

2）原创性声明

3）中文摘要（300字左右）、关键词

4）外文摘要、关键词

5）目次页（附件不统一编入）

6）论文主体部分：

引言（或绪论）、正文、结论

7）参考文献

8）致谢

9）附录（对论文支持必要时）

2.论文字数要求：

理工类设计（论文）正文字数不少于1万字（不包括图纸、程序清单等），文科类论文正文字数不少于1.2万字。

3.附件包括：

任务书、开题报告、外文译文、译文原文（复印件）。

4.文字、图表要求：

1）文字通顺，语言流畅，书写字迹工整，打印字体及大小符合要求，无错别字，不准请他人代写

2）工程设计类题目的图纸，要求部分用尺规绘制，部分用计算机绘制，所有图纸应符合国家技术标准规范。

图表整洁，布局合理，文字注释必须使用工程字书写，不准用徒手画

3）毕业论文须用A4单面打印，论文50页以上的双面打印

4）图表应绘制于无格子的页面上

5）软件工程类课题应有程序清单，并提供电子文档

5.装订顺序

1）设计（论文）

2）附件：

按照任务书、开题报告、外文译文、译文原文（复印件）次序装

订

指导教师评阅书

指导教师评价：

一、撰写（设计）过程

1、学生在论文（设计）过程中的治学态度、工作精神

□优 □良 □中 □及格 □不及格

2、学生掌握专业知识、技能的扎实程度

3、学生综合运用所学知识和专业技能分析和解决问题的能力

4、研究方法的科学性；

技术线路的可行性；

设计方案的合理性

5、完成毕业论文（设计）期间的出勤情况

□优 □良 □中 □及格 □不及格二、论文（设计）质量

1、论文（设计）的整体结构是否符合撰写规范？

2、是否完成指定的论文（设计）任务（包括装订及附件）？

□优 □良 □中 □及格 □不及格三、论文（设计）水平

1、论文（设计）的理论意义或对解决实际问题的指导意义

2、论文的观念是否有新意？

设计是否有创意？

3、论文（设计说明书）所体现的整体水平

建议成绩：

（在所选等级前的□内画“√”）

指导教师：

（签名） 单位：

（盖章）

年 月 日

评阅教师评阅书

评阅教师评价：

一、论文（设计）质量

二、论文（设计）水平

评阅教师：

教研室（或答辩小组）及教学系意见

教研室（或答辩小组）评价：

一、答辩过程

1、毕业论文（设计）的基本要点和见解的叙述情况

2、对答辩问题的反应、理解、表达情况

3、学生答辩过程中的精神状态

二、论文（设计）质量

三、论文（设计）水平

评定成绩：

□优 □良 □中 □及格 □不及格教研室主任（或答辩小组组长）：

（签名）

教学系意见：

系主任：

（签名）

房地产开发项目与其他投资项目相比具有投资规模巨大、开发周期长、受地块位置影响显著、涉及面广及开发受自然条件限制显著等特点。

这些特点决定了房地产项目开发过程中存在较大的不确定性，影响项目顺利进行的因素很多，发生风险的概率较高。

因此，为了尽可能减少开发项目的顺利开展的阻碍以及维持项目的利润水平，识别风险、评估风险以及应对风险是目前房地产开发企业内部管理中的必要内容。

由于房地产开发项目的整个过程中都存在着大量的风险，如房地产政策调整、房地产市场的波动、建材价格的变化、劳动力政策的变动、汇率及利率的升降等风险，都会影响到房地产的收益。

如何有效地控制房地产项目开发阶段进行准确的市场定位，并对项目可能面临的风险进行有效控制及管理，是决定房地产项目成败的关键。

为有效的防范风险针对房地产开发项目进行了风险管理研究。

关键词：

风险管理 风险分析 风险识别 风险对策

内容摘要

目 录

1引言 1

2房地产开发项目的风险识别及分析 2

2.1环境风险 3

2.2土地风险 4

2.3资金风险 4

2.4设计风险 4

2.5工程风险 5

2.6市场风险 5

3房地产开发项目风险评估 5

4房地产开发项目风险管理对策 8

4.1风险管理策略 8

4.2风险应对计划 11

5凤凰大厦建设项目风险管理实例分析 13

5.1凤凰大厦项目概况 13

5.2凤凰大厦项目风险识别 17

5.3凤凰大厦项目风险评估 19

5.4凤凰大厦项目风险管理对策 21

结 论 24

参考文献 25

致 谢 26

1引言

经研究我国的房地产开发投资呈逐年递增态势。

由于房地产业利润丰厚，很多企业纷纷转变投资方向，进入房地产开发领域，由此导致近些年来房地产

投资增速过快，部分城市房地产业发展过热，从而带来了诸如房屋空置率上升、房价非理性上涨等一系列问题。

导致了一方面房地产开发业由于利润巨大，吸

引了越来越多的投资者加入该行列，从而促进了我国房地产业的发展。

另一方面，由于投资过热，也带来了一系列问题，房地产开发的风险日益增大。

根据国家统计局数据来看，房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重一般是10%以下，而我国在1997年就已经达到了12.49%，目前这一比率一直保持在一个较高的水平。

这说明目前我国部分城市房地产开发投资增长过快，有投资过热的倾向。

房价高涨，而居民收入水平则相对偏低。

国际通行的房价收入比是衡量房地产泡沫的主要指标。

按照世界银行的标准，发达国家的房价收入比一般在1．8～5．5倍之间，发展中国家合理的房价收入比在

3～6倍之间，而近几年我国全国平均房价收入比均处于6～9倍之间。

上海易居房地产研究院 2010年5月发布的报告显示:

北京、上海、深圳和杭州的纯商品住宅的房价收入比均超过14，存在一定的房价泡沫，这也预示着房地产开发风险将日益加大。

鉴于上述原因，为了减少项目开发的投资风险，我们对房地产开发提供了几点决策依据，做出了以下市场评估报告。

该评估报告从房地产项目开发常见的几种风险因素：

环境因素、土地因素、资金因素、设计风险、工程风险等几方面，各个分析，采取不同的风险防范措施，确保将该项目开发风险降到最低。

2房地产开发项目的风险识别及分析

影响房地产投资的风险因素很多，按其是否可避免可划分为系统风险和非系统风险两类。

对市场内所有投资项目产生影响，投资者无法避免的风险为系统风险;

而只对个别项目产生影响，可以由投资者通过改善自身经营管理设法避免或消除的风险统称为非系统风险。

影响房地产开发项目的系统风险主要包括：

环境风险（政策风险、社会环境、通胀风险）、市场供求、利率水平、变现能力及房地产开发项目周期风险

等。

2010年以来随着房地产市场的火热发展，一些城市房地产价格上涨过快，国家频频出台政策以期遏制房地产市场价格的非理性上涨。

可以说2010年是政府对房地产调控力度非常大的一年，先后出台“国四条”、“国十一条”

，提高存贷款基准利率，多次提高银行存款准备金率等。

这些政策主要从增加普通商品房的有效供给、增加住房建设用地的有效供应、加强土地供应管理和商品房销售管理、整顿房地产市场秩序等方面进行调控。

房价上涨过高过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。

这些政策的出台将使火热发展的房地产市场趋于理性，由此也将给一些房地产开发企业带来较大的风险。

由此可以看出，系统风险不但不可避免，而且对房地产开发企业的影响极大。

因此，房地产开发企业应把握国家的政策导向，熟知国家出台的与房地产开发有关的政策，积极应对此类风险。

非系统风险相对于系统风险而言是可控的，而且不同的企业所面临的非系统风险可能是不同的，房地产开发企业往往可通过不断完善自身经营管理来避免此类风险。

通常非系统风险可分为：

投资决策风险、财务资金风险、土地风险、工程风险、市场营销风险等。

针对该项目我们从以下几个主要系统及非系统风险因素来具体考虑和分析：

2.1环境风险

环境风险包含宏观环境风险和区域环境风险两大类。

宏观环境风险又分为政治环境风险、社会环境风险、经济风险、政策风险等。

区域风险又分为区位风险、周边设施风险、环保风险、自然风险等。

政治环境风险是指发生战争、社会动乱等政治性因素给项目开发可能带来的经济损失；

社会环境风险是指社会安定情况、风俗习惯、民族信仰等，产品如果不适合当地的环境，会面临消费者不认可的风险；

经济环境是指一个国家或者地区经济建设的战略方针、战略布局、经济发展速度等，经济停滞则房地产市场萧条；

政策环境风险主要包括土地、住房、金融、税收、城市规划等政策的变化，政策变化会影响房地产开发的各个层面；

区位风险是指商业区、工业区、住宅区等的划分，以及邻近地区社会、经济和各类设施的变化给项目带来的风险；

周边设施风险是指城市基础设施和公用设施的配套情况，将直接影响业主的生产生活，给项目带来不

利影响；

环保风险包括环境污染、噪声污染、水污染等等；

自然风险包含恶劣的自然条件、气候等可能给项目带来的威胁。

2.2土地风险

土地风险主要是土地获得阶段的风险，房地产开发企业土地风险主要来自于：

2.2.1土地状况风险

该风险来源于地块自然属性、社会属性及规划部门对土地的使用性质和规划设计指标对土地认可的不确定性。

土地自然属性的风险主要是来源于地块的工程地质条件、水文地质条件及地下埋藏物的不确定性。

土地的社会属性风险主要来源于地块的区位风险及所在地的配套设施对项目投资额的影响，规划部门对土地的使用性质及规划指标认可程度的不确定性，来源于城市规划设计的滞后性及规划管理的透明度低。

2.2.2征地安置风险

征地拆迁补偿涉及众多法律和社会问题。

一方面我国现行法律法规对征地拆迁的规定太笼统、各地情况千差万别，法律法规的可操作性太差，还要受到当地民风民俗的影响，难于操作。

另一方面土地上的原有住房者鉴于各种原因不愿意出售，千方百计阻挠或者提出远远高于房屋实际价值的价格出售。

此时开发商将面临艰难的选择，要么接受高昂的价格或者是苛刻的不公平条件，要么无限期的拖延时间，丧失宝贵的开发时机，要么放弃开发时机，前功尽弃。

2.3资金风险

资金充足性风险，房地产开发对资金有巨额需求，融资渠道成为房地产开发的重要制约；

国家金融政策的变化对房地产开发产业有着不可替代的影响，诸如利率、汇率的变动风险，银行贷款是房地产开发项目的主要融资渠道，利率的变化对项目成本影响较大，一般的使用高利率折现，会降低投资者的净现金现值收益，利率上升，会直接增加投资者的成本，加重其债务负担。

利率的变动还会影响消费者的购买力，影响社会总资金的供给，从而对房地产的价格产生间接影响。

给房地产的经营和发展带来风险。

汇率的变化会给与汇率相关的房地产产业带来损失。

对涉外房地产来讲，汇率的变动与国际发展状况都会给房地产企业投资项目产生很大影响。

2.4设计风险

先进性风险，项目设计观念落后、设计不新颖、技术工艺陈旧会使企业承受设计的风险；

适用性风险，过分强调设计的先进性、经济性忽视适用性，会带来消费者不接受的风险；

经济性风险，在项目开发设计中过分的强调设计的技术性、可靠性、适用性会带来项目造价过高的风险。

2.5工程风险

发包风险，包括招标模式风险、承包方式风险、发包合同风险和工程索赔风险；

工程质量风险，项目管理者未按规定程序实施质量控制，承包商施工方法不当、技术落后、偷工减料等等都会影响项目质量。

工期拖延风险，工期滞后会错过最佳销售期，增加管理费，提高工程成本。

2.6市场风险

市场需求风险，需求是影响房地产销售的关键因素，需求的大小是相对应供给量而言的，供给增加，需求减少，销售就会遇到困难；

价格风险，产品定价高，则单位面积收益就高，但过高的售价会严重影响销售。

3房地产开发项目风险评估

房地产开发风险的评估就是对房地产开发项目风险进行定量分析。

是量化测评某一件事或事物带来的影响或损失的可能程度。

众所周知，房地产开发投资大、时间长、受自然条件限制显著，开发风险是一定存在的。

但是，光有定性分析还远远不够，我们还需要明确各种风险产生的概率有多大，一旦风险成为现实会给开发企业带来多大的损失。

风险评估的常用方法主要有:

趋势分析法、盈亏平衡分析、敏感度分析、概率分析、列表法、损失估计法等。

只有在定性分析的基础上，房地产开发企业才可将可能面临的风险进行排序，实施差别化的应对措施。

尽可能节约成本，同时使利润最大化。

这里我们用列表法对该项目可能存在的风险进行了分类排序。

列表排序法就是对风险发生的概率、发生后果的严重性、风险因素的可控性三者分别进行分析，并在此基础上对其进行综合分析。

列表排序法的一般步骤是，先确定评估标准、然后分别由专家对风险发生的频率，风险后果的严重性和风险的可控性进行打分，然后确定风险的等级，并将风险因素进行排序。

以下两个表格分别是风险的评分标准和项目风险量化的标准。

表一：

风险的评分标准

风险发生的可能性

极不可能 ← 可能 → 极有可能

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

风险发生的严重性

极不严重 ← 严重 → 极严重

风险发生的可控性

可控 ← 可控 → 不可控

表二：

项目风险量化标准

分数

严重度

发生概率

可控程度

严重影响项目，导致项目取

消，而且没有警示

非常高，

频繁发生

大于或等于每小

时一次

绝对不能控制，

只能听天由命

利用现有的技

术和条件几乎

很高，

不能控制，如

一天两次

消，但有警示

经常发生

需控制，需要

创造一定的条

件

严重影响项目目标的实现，

术条件，控制

高，

可能导致严重的拖期，超支

一天一次

难度很大，可

或质量问题

能需要其他条

项目的进度、成本、和质量

较高，

每周一次

性能受到严重的影响，可能导致某些工作不能完成

术条件有一定难度，但不需要其他条件

项目的进度、成本、和质量受到一定的影响，工作仍能完成

中等，时有发生

每月一次

利用现有的技术条件能控制

项目的进度、成本、和质量受到轻微影响

每年两次

无征兆，利用现有技术条件容易控制

项目受到一定的影响

中等，偶尔发生

每年一次

无征兆，能控制

对项目有比较小的影响

低，很少发生

每两年一次

有征兆，能控制

影响很小

很低，几乎不发生

每五年一次

有明显征兆，能控制

无影响

从不发生

每十年还不到一次

一眼就能看出问题，很好控

这里我们通过五位专家分别就六种风险的发生概率，严重性，可控程度进行打分，每一项取五位专家打分的平均值。

通过计算来衡量风险级别，并对各风险因素进行排序。

具体结果见下表：

表三：

风险因素排序

编号

风险识别

风险评估

排序

风险因素

可能性

严重性

可控性

风险级别

环境风险

5.8

6.4

8.9

331.25

土地风险

3.9

6.1

6.3

145.2

资金风险

9.1

8.1

436

设计风险

3.5

9.2

3.7

114.2

工程风险

3.3

6.5

131

市场风险

3.1

8.5

9.0

223

由表三可知，上述六类风险因素可以划分为三个等级：

表四：

风险等级与相对应的风险

风险等级

主要风险因素

资金风险、环境风险

次要风险因素

最次风险因素

土地风险、工程风险、设计风险

通过上述列表分析，我们可以看到，影响该项目投资的主要六类风险因素，按风险等级由高到低的排序依次为：

资金风险、环境风险、市场风险、土地风险、工程风险、设计风险。

4房地产开发项目风险管理对策

4.1风险管理策略

房地产开发企业的经营、运营需要一定科学的企业战略的支持，更需要与企业战略同步的财务战略作用的发挥，房地产企业要根据自身的发展战略来制定财务战略，形成财务风险防范控制系统，发挥这一系统在企业投资决策中的监督与约束作用，利用财务战略来引导企业发展，使企业朝着良好、和谐、健康方向发展，有效抵御并防范财务风险。

房地产开发企业必须及时了解并掌握国内外房地产市场行情，根据市场行情、结合自身的发展状况等来制定企业战略，从而形成科学的财务战略，创建财务战略系统来有效抵御财务风险。

4.1.1风险转移

风险转移是房地产投资风险管理的一项极为重要的对策，应用十分广泛。

风险转移可以分为财务转移和非保险转移两种形式。

风险管理的基本理论中要求投资项目的风险应该由与此相关的各方共同来分担，分担的原则一般为风险由最有能力进行风险控制或最适合承担风险的一方来承担。

只要符合这项原则所进行的风险转移就都是合理的，最终可以取得双赢甚至多赢的结果，反之，则要付出极高的代价。

4.1.2做好经济环境的预测，控制投资效益

房地产的发展周期是与GDP紧密联系的。

一般房地产的周期可以将宏观的

经济周期作为依据和核心，同时按照各时期的主导因素和市场的发育程度做出具体的调整。

一般表现是房地产业要稍微落后于宏观经济而进入复苏期。

实践证明:

投资决策后，设计阶段对工程造价的影响是最大的，也是最关键的阶段。

在此阶段要想控制造价，可以选择优选设计方案和设计单位，尽可能将经济指标量化。

既要充分注重市场调研，做好市场定位，确定合适房地产产品，同时要做好全过程的成本控制。

4.1.3做好预算与财务管控工作

⑴实行全面预算管理，房地产企业必须创建科学、有效的预算系统，依靠这一系统来有效控制一些非计划性的经济业务，从而控制企业的经济损失，定期来查看企业经营现状与预算之间的差异，来对自身的经济活动作出科学合理的调整，从而从根源上来有效防范企业财务风险，使企业的经营按照预算有目标、有计划地展开。

⑵加强资金流动性管理。

一般情况下，房地产开发周期较长，所需时间较多，在这一周期内如果某一环节有异常情况，整个的资金链条供应会存在问题，这使得房产企业会面临资金困境，房地产企业必须意识到资金这一关键问题，加强对资金的流动性管理，科学测算、审核企业的财务资金收支状况，从而科学合理地安排资金资源，实现资金的高效、流动化运转，以此来确保各个开发项目得以持续运营，同时也要积极完善资金的周转，不断调整企业的资金结构，确保资金库存在合理范围内，以此来提升企业的支付能力，为企业各个新项目的开发提供充足的资金保障。

⑶优化调整资金结构。

科学完善的资金结构是确保资金资源合理分配、充分利用的基础，房地产企业必须积极优化并调整自身的资金结构，在科学预测自身资金实力、偿债能力的基础上来控制负债经营比例，并采用各种筹资方式、开通各种渠道来筹集资金，既要发挥传统筹资功能与作用，又要采取多元化筹