某世界知名大型金融机构房地产抵押评估实施细则干货.docx
《某世界知名大型金融机构房地产抵押评估实施细则干货.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某世界知名大型金融机构房地产抵押评估实施细则干货.docx（24页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
某世界知名大型金融机构房地产抵押评估实施细则干货
投资信用担保有限公司
房地产抵押评估实施细则
版本号：
生效日期：
受控状态：
受控
发放编号：
文件编号：
起草:
日期:
_____________
审核:
日期:
_____________
批准:
日期:
_____________
修改记录
日期
页码
修改内容
版本号
修订人
实施日期
2011-2-16
P7~10
１、文件格式改版2、修改了可免办土地抵押登记的情况3、修订了5.2.6有关解押审批权限的内容4、修改了工业房地产的最长使用年限
V2.0
李建民
2011-2-21
1.目的：
为确保投资信用担保有限公司（以下简称担保）对不动产担保品的合法权益，规范不动产担保品在作价、抵押登记等方面的操作，同时明确资产评价部与房地产有关的工作职责，制定本实施细则。
2.范围：
本细则适用资产评价部对房地产抵押评估操作。
3.术语：
预评估：
在收到来自审批部门正式受理了销售部门的信贷申请之后，授信服务部或资产评价部将要求已批准入围的外部评估机构，对客户单位提交的房地产进行初步评估，以初步确定抵押品的价值。
尽职调查：
依据公司政策，在公司准备进入一个新的地区设立分公司或确认是否接受一个新的地区的抵押物前，资产评价部对该地区的房地产市场或其他押品市场的市场价格水平、抵押登记要求或限制情况等方面进行的调查。
“城郊”划分：
依据公司政策，对公司进入的市场，以房地产市场价格水平作为基本依据，结合其他相关经济状况，由资产评价部发起并由权力部门讨论签批，以确定该地区房地产为“城区”或“郊区”的划分。
房地产分类：
依据公司政策，以房地产权属是否完整作为基础，对房地产区分为完全覆盖类或部分覆盖类的分类。
4.职责：
本细则主要涉及资产评价部对不动产抵押涉及的政府相关管理政策、制度的介绍、房地产评估价格的确认、“城”“郊”划分、城市准入调查、评估公司评选和使用管理、房地产市场的资料收集等。
5.工作程序：
5.1房地产抵押操作流程
5.1.1流程图见6.17
5.1.2房地产评估
a）预评估。
资产评价部对评估机构出具预评估的基本要求就包括：
1）在接到担保预评估要求后，应尽快进行预评估作业。
2）在出具预评估报告前，就根据担保提供的客户联系方式与客户联系安排现场勘查。
3）预评估结果应是估价时点的公开市场价值，其评估结果应做到公平公正，不受外界干扰。
资产评价部对于预评估结果的审核：
1）资产评价部对预评估结果进行审核时，如发现其结果与实际市场价值有偏差时，应与评估机构进行沟通。
如确实存在价格偏差的情况时，资产评价部有权视具体情况，对其评估价格进行内部确认。
以内部确认价格做为授信审批部的参考。
2）对于在预评估出现的特殊情况，资产评价部应在《评价部评估结果审核表》的备注中尽量加以说明，以供授信审批部参考。
b）正式评估报告：
1）估价技术规程：
●中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》；
●中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布的国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）；
●建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》；
2）评估报告编撰原则：
●评估报告撰写的整个过程严格依据相关的估价技术规程。
●在估价方法的选用上应优先选用市场比较法，如未能采用市场比较法的，应说明合理的原因；
c）评估中需要客户提供的基本资料：
评估所需的资料因各个评估项目的具体情况而有所不同，但其所需要客户提供的基本资料有：
1）委托人营业执照复印件；
2）产权人营业执照或身份证复印件；
3）经业务人员与原件核对的委估对象《房屋所有权证》及《国有土地使用证》复印件；（要求：
权属证明复印清晰、完整，不能缺页）
4）委估对象土地出让合同原件、复印件（仅对工业房地产）；
上述基本资料，均为担保所需要的，从避免客户重复提供资料的麻烦，基本资料可以由担保提供给评估机构。
至于评估补充的其它资料，就由评估机构在现场勘查时，视具体情况向客户索取。
d）评估机构的作业时间：
预评估时间：
在排除因客户原因等外部因素后，从收到预评估通知到完成提交预评估报告时间不长于2天；
正式评估报告时间：
在收到通知到提交正式评估报告（纸质式电子）时间不长于2天；
e）绿色通道：
（1）可接受其它银行认可用于抵押登记的评估报告但必须满足：
●预计办理抵押登记的时间在评估报告的有效期内；
●出具报告的评估机构是担保认可的评估机构；
（2）续贷项目可免预评估的前提条件：
●原评估报告尚在有效期内；
●客户经理确认客户为节省融资成本无须再进行评估；
●资产评价部经确认现时该房地产价格较原评估结果没有下降。
由资产评价部出具预评估结果审核表，注明延用原评估报告。
正式报告亦随之延用，不再出具正式评估报告审核底稿。
5.2房地产抵押登记
5.2.1房地产抵押登记必须在抵押物所在地的有登记权的登记机关办理，一般来说，一个抵押物只对应一个抵押登记机关（当然，部分地区存在一宗房地产抵押必须同时在房产局及国土资源局登记），所以在进入每个城市时，首先应明确各区域隶属的抵押登记机关，以确保最后获取的《他项权证》的权威性和排他性。
担保在办理抵押登记时应视各地地方规定不同而对办理抵押登记的要求有所不同应对，根据目前掌握情况，大致可分为下面三种，如各地发现新的情况，应及时通知资产评价部门和授信服务部门，研究解决：
a）房产局与国土局合并的地区，抵押时可按登记机关要求，只需前往当地房地产局登记，领取《房地产他项权证》即可。
b）房产局与国土局分立的，抵押房地产时，若国土局不受理土地抵押登记，则只需前往当地房产局登记，即可领取《房地产他项权证》。
只有当抵押净地时，才需要前往当地国土局登记，领取《土地他项权证》。
c）房产局与国土局分立，按照当地惯例，抵押房地产时，需要分别至当地房产局、国土局登记，并分别领取《房屋他项权证》及《土地他项权证》。
同样根据当地惯例，在以下两种情况下，可免办土地抵押登记，只需领取《房屋他项权证》，但《房屋他项权证》中所标注的权利价值应覆盖土地权利价值部分。
1）对于住宅、商业类房地产，其土地使用权为分摊土地使用权，依当地惯例，可免办土地抵押登记。
2）对于住宅、商业类房地产，其土地使用权为独用土地使用权，但土地面积不超过200平方米（含200平方米），可免办土地抵押登记。
特殊情况，具体依据实际状况确定。
5.2.2在当地入围评估机构有代办抵押登记经验的情况下，担保可授权评估机构人员代表担保办理抵押登记，并领取《他项权证》，相关工作须由当地授信服务部协调、对接。
在当地入围评估机构无代办抵押登记经验的情况下，须由担保的授信服务部人员（必要情况下，可由资产评价部人员协助）作为担保的授权委托人代办抵押登记，并领取《他项权证》。
5.2.3抵押登记的所需资料：
抵押登记所需资料可能依各地区的具体办法会有所差异，但基本资料如下所列。
a）房地产抵押登记时需要的资料：
1）自然人房地产抵押登记所需资料：
●房产证、土地证、产权人的身份证资料的原件；
●抵押合同一式三份、抵押申请书、委托书；
●借款合同（主债合同）原件、保证合同原件、委托担保合同原件等；
●共有权人承诺书；
2）企业法人房地产抵押登记所需资料：
●房产证、土地证、产权人的营业执照的原件；
●组织机构代码证的原件，法人身份证的复印件；
●抵押合同一式三份、抵押申请书、委托书；
●借款合同（主债合同）原件、保证合同原件、委托担保合同原件等；
上述资料均应加盖公章及法人章。
●评估报告（在部分地区，登记机关同意用价格协议书来代替评估报告，因担保的授信额度往往会高于评估值，如使用价格协议书则可以更好的保证担保的权益，但前提是登记机关对价格不做控管）。
b）土地抵押登记所需提交资料：
1）土地登记申请书一套（申请书上抵押人、抵押权人均要盖章）
2）《国有土地使用证》（原件）、房屋所有权证（出示原件、收取复印件）
3）抵押合同（原件）
4）借款合同（原件）
5）土地评估报告（原件）
6）抵押（出租）范围图2张（原件）
7）单位出具此地块无房产抵押的证明
8）企（事）业单位组织机构代码证书（复印件）
9）企业法人营业执照（复印件）
10）法定代表人身份证（出示原件、收取复印件）
11）土地出让合同
12）土地出让金发票
集体建设用地还需提供本集体经济组织的村民会议2/3以上成员或2/3以上村民代表同意抵押的书面材料。
凡是委托他人代理申请的，须同时提交《土地登记委托书》（原件）和代理人身份证明（出示原件、收取复印件）。
抵押登记所需数据具体以各地窗口要求为准。
5.2.4《他项权证》的领取：
对由评估机构代办抵押登记的，由评估机构去拿他项权证，并在第一时间交给授信服务部，如由授信服务部办理抵押登记的，由授信服务部直接领取。
5.2.5抵押登记程序：
准备数据------递交数据-------等待结果---------交费领证
5.2.6解押审批权限：
a）参照授信服务部相关规定办理解押手续。
b）解押手续参照《投资信用担保有限公司担保业务终止作业办法》相关规定，即：
1）经确认担保保证责任解除的，并按照上述作业办法第3条终止担保业务后，可以办理该保证责任对应反担保品的解押手续。
2）担保保证责任未解除前，不得办理反担保品的解押。
3）对于客户已进入资产保全等特殊情况，在取得风险管理总部负责人批准后，参照本办法办理反担保品解押。
4）经授信服务部负责人批准后，将相关他项权证交客户经理，由客户经理退还给客户。
但对于异常客户（包括但不限于解押时破产或资不抵债的客户、进入资产保全的客户、有过不诚信记录的客户、因客户异常情况提前终止合同的客户等），在办理解押时，应由担保指定人员持他项权证及相关资料与客户共同前往登记部门办理解押手续。
5.3抵押品相关政策及准入原则
5.3.1房地产抵押品准入条件，该部分内容依据《房地产贷款产品管理办法》的相关规定会做相应调整。
a）可以被担保接受作为担保品融资担保的房地产：
凡产权明晰，不在b）所列明的范围内的房地产担保均可接受。
b）依据政策规划部的相关规定，下列房地产不能作为担保品向担保申请融资担保：
1）土地或地上建筑物两者之一，已抵押给他人或未抵押给他人但不愿抵押给担保；
2）权属有争议的房地产；
3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其它社会公益设施；
4）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其它建筑物；
5）已依法公告列入拆迁范围的房地产；
6）被依法查封、扣押、监管或者以其它形式限制的房地产；
7）无法在当地抵押登记机关进行抵押登记的房地产；
8）在建工程（房产）；
9）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权及其地上建筑物；
10）房龄：
住宅类房地产房龄超过30年，商业（含办公）类、工业类房地产房龄超过30年；
11）房地产所有权人中包含未成年人（十八周岁以下）；
12）仅以集体建设用地使用权抵押的；
13）地上未开发，无建筑物的土地；
14）房地产所在区域超出担保已设立分公司并开展业务的范围的，需由业务部向担保风险管理总部负责人申请，如未得到担保风险管理总部负责人批准，将不予接受；
15）因产权存在限制条件，无法在市场上自由流通转让的房地产（如经济适用房未满限制转让年限）
c）对存在下列情形的房地产的限制条件：
1）存在已知悉的法定优先受偿款——担保应基于房地产的市场价值扣除已知悉的法定优先受偿款后的价值给予相应的抵押率。
2）第二顺位抵押（二押）——当第一顺位抵押权人为担保时，担保可以接受做为第二顺位抵押权人以该房地产的剩余价值作价抵押；
当第一顺位抵押权人不是担保时，担保做为第二顺位抵押权人原则上只接受以零剩余价值作价抵押；如需要以该房地产的剩余价值作价办理二押，则应充分考虑以下情况，并报风险管理总部负责人、各省风险部门负责人批准：
●当地抵押机关对于第二顺位抵押的管理规定；
●第一顺位抵押权人的配合态度；
●抵押品是否存在剩余价值；
●当地市场第二顺位抵押的抵押品处置的情况。
3）具有土地使用年限的房地产——其所担保债务的履行期限不得超过其剩余使用年限。
4）有共有权的房地产——应取得其它共有人的书面同意。
5）已出租的房地产——应与承租方签订放弃优先购买权的协议。
5.3.2城郊划分：
a）划分原则：
根据授信政策和房地产产品办法，对作为担保品的房地产需进行“城”“郊”划分，城郊划分一般以县或市辖区为最小划分单位，应综合考虑该区域内的经济发展水平、房地产市场的平均价格水平、近年来的房地产价格走势、房地产市场的成交活跃度等因素，判定该区域的城郊划分。
同时，还需兼顾以下两点：
1）在城郊划分时，可考虑因房地产用途不同而相应的“城”“郊”划分不同，即在同一区域下，住宅类房地产可能划分为“城”，而工业类房地产却划分为“郊”。
2）“城”“郊”划分确定后不是恒定不变的，如遇当地交通等基础设施建设的发展及城市规划调整而使某一区域的综合经济实力及房地产市场发生根本性改变时，应根据各方提供的依据，进行核实和调查了解后，并根据调查结果及时对“城”“郊”划分做出相应调整。
城郊划分的范围界定由资产评价部提出，并经过资产评价部负责人、风险管理总部负责人批准。
b）划分实际操作：
1）为便于实际操作，经风险管理总部负责人批准，各地可参照国土资源部出台的《全国工业用地出让最低价标准》，关于土地等级将全国土地划分为十五个等别，以此为“城郊”划分的基础依据,一至九等地区可划为“城”；十至十五等可划为“郊”。
2）如有局部调整需由资产评价部提出，并经过资产评价部负责人、风险管理总部负责人批准。
5.3.3城市准入调查：
由于各城市的经济发展水平不同，二手房市场的活跃度、流通难易程度均参差不齐，另外，各城市的权属登记机关对于相关法律、法规的执行力存在较大差异，部分地区或存在行业垄断等情况，因此，当我们在一个城市设立分公司并开展业务前，应对该城市进行一次尽职调查，以供担保做市场战略决策参考，这里所指的新城市准入调查主要是围绕作为担保品的房地产的可操作性所展开的一系列调查。
a）调查范围：
调查应以市（地级市及以上）为重点，涵盖其下属的县级市、县。
调查内容应包括但不限于：
1）当地二手房市场（主要针对住宅）近一年的价格走势；
2）当地房地产抵押登记所在部门；
3）当地房地产抵押登记机关对抵押权人、抵押率等是否有特别限制；
4）对外来担保公司开展相关业务是否有特别门槛，对评估机构是否有垄断等。
5）当地房地产评估机构的初步情况。
b）调查成果
新城市准入调查最终应形成《新城市准入调查报告》，报告中除包括各项调查结果外，还应重点将调查了解到的，可能对担保未来进驻开展业务产生阻碍的各因素以简表的形式逐一列明。
并形成调查表《资产抵押登记情况分析表》，以供具体开展业务时参考。
c）调查方式
资产评价部采用实地走访及电话咨询等方式，亦可以在评估机构的协助下，对新进或待进城市的房地产、设备、车辆等担保品的抵押登记情况及市场状况进行调查。
调查报告是以咨询登记机关收件窗口工作人员答复意见做出，咨询结果可能存在出入，各地办理抵押时应以当地实际规定为准。
5.3.4房地产的分类：
分为完全覆盖类和部分覆盖类（含集体建设用地）。
a）根据担保授信政策和房地产产品办法需要，我们将房地产进行如下分类：
b）完全覆盖与部分覆盖划分标准
完全覆盖与部分覆盖的划分标准原则上以产权是否明晰为标准，下列情形可以划为完全覆盖类：
1）《房屋所有权证》、《国有土地使用证》两证齐全，且房屋所有人及土地使用人为同一人，两证所描述的房地产坐落一致，并连房带地一并作价的。
2）住宅、商业类个人房地产，当地权属机关明文规定不颁发《国有土地使用证》的，连房带地一并作价的；
3）住宅、商业类房地产，其土地为分摊土地的，如当地无办理《国有土地使用证》习惯，在办理抵押登记时登记机关也不以《国有土地使用证》作为抵押登记必要要件，并连房带地一并作价的；
上述情形下，要求所领取的他项权证中权利价值必须涵盖相对应的土地价值。
4）只有《国有土地使用证》，未取得《房屋所有权证》，其地上已开发建设利用，能提供足够证据证明其地上建筑物为土地使用权人所有的，（如能够提供《建设用地许可证》、《施工许可证》、《建设工程规划许可证》），并且只以其土地作价抵押的；
c）部分覆盖类的“X类”、“Y类”划分标准
1）X类：
●拥有《国有土地使用权证》，未取得《房屋所有权证》，以其土地进行作价抵押，但无法提供出11.2中的④所要求的文件。
（前提条件为当地登记机关允许办理抵押登记，并具备办理抵押登记所需要的相关材料）
●住宅类房地产，独用土地使用权（别墅），拥有《房屋所有权证》，未取得《国有土地使用权证》，以其房地产进行抵押。
（前提条件为所领取的他项权证必须涵盖其相应的土地价值）
●土地租金预付期限大于等于10年的集体土地及其地上房地产，且可以依照地方性法规办理抵押；
2）Y类：
●商业类（含办公）房地产，独用土地使用权，拥有《房屋所有权证》，未取得《国有土地使用权证》，以其房地产进行抵押。
（前提条件所领取的他项权证必须涵盖其相应的土地价值）
●土地租金小于10年的集体土地及其地上房地产，且可以依照地方性法规办理抵押。
c）用途分类：
将房地产分为住宅、商业（办公）、工业三类，根据合法原则，用途判定以《国有土地使用证》上登记用途为准。
5.4评估机构的选择和使用
5.4.1根据《评估机构评选及管理办法》规定选择评估机构，并向担保内部相关部门公示入围评估机构名单，以轮流使用为原则，对评估机构进行使用。
原则上要求各地均有两家或两家以上的评估机构作为担保入围评估机构，以尽量保证评估结果客观公正。
如遇以下情况，可只由一家评估机构为主，其余备选。
a）当地评估机构为垄断评估机构，登记机关明确指定由该家评估机构进行评估，或虽未明确表示，但实际操作中，其他家评估机构出具评估报告在办理抵押登记时出现登记机关提出无理要求阻碍抵押登记顺利进行的，此类情况由资产评价部和授信服务部联合确认。
b）当地虽有两家以上的评估机构入围，但实际操作中，只有一家有意愿与担保合作，或只有一家的服务达到担保的预期，此类情况，在资产评价部确认其评估价值公平公正的前提下，由授信服务部与客户经理共同确定。
5.4.2抵押房地产的评估应该由外部评估机构完成，由资产评价部对外部评估机构进行筛选并形成可以由担保选用的入围名单，该名单应由担保的风险管理总部负责人最终批准确定。
5.4.3资产评价部对外部评估机构的筛选
a）筛选应遵循以下原则:
1）资质：
国家一级或当地最高。
特殊情况需由当地分公司申请，经资产评价部审核，风险管理总部负责人批准；
2）专业技术人员配备情况：
符合国家或行业对相应资格等级标准规定的执业人员人数；
3）其公司内部有相应的管理控制制度。
4）报告质量、服务水平、工作效率、收费情况等能够满足担保的需要。
b）在存在评估机构垄断（包括名义不公开垄断而实际垄断）或使用非登记机关指定评估机构的评估报告在办理抵押登记时、要求超常规或办理时间超常的地区，当地登记机关有指定评估机构，如不使用该机构出具的评估报告将无法进行抵押登记或办理抵押登记要求超常规或办理时间超常，而其所指定的评估机构又无法达到担保所要求的基本入围原则时,应由资产评价部发出申请签办，经风险管理总部负责人同意后，方可使用该评估机构，但应对其出具的评估报告按比例进行抽检。
c）对于担保物超出担保业务涉及的省份，且超出担保现有入围评估机构业务范围，资产评价部应根据公司所要求的基本入围原则或按照当地市场特点选择评估机构，并发起申请使用该入选评估机构的签办，经风险管理总部负责人同意后，方可使用。
d）如果当地每年评估案例在10例以下，资产评价部将对每单的评估结果依据提供的相关资料进行估价和审核，及时纠正可能出现的不实结果。
如果当地每年评估案例在10例及以上，资产评价部将另外委托评估机构对该地区评估案例按5%的比例、一年不超过3例进行重新评估，以检验评估结果的客观性。
所有特批准入评估机构出具的评估报告，只要平时都是逐单审核的，暂缓实行另外委托评估机构进行重新评估的规定，将来如果对评估报告的审核实行抽查制度后再按规定抽查报告另外委托评估机构进行重新评估。
出现上述所列情形以外特殊情况的，应经过风险管理总部负责人特批同意。
5.4.4评估机构的日常管理：
a）在公司开始运作初期（初步定为前三个月），资产评价部将在授信服务部通知评估机构勘查现场时介入，资产评价部应对每份评估报告及时审核并出具意见，对存在重大问题的评估报告及时向审批部门汇报，同时让评估机构及时纠正，保证评估结果的准确性和合理性。
b）平时对评估报告的审核
在担保运作步入正轨后，资产评价部因为人手有限，将不再对每一笔业务进行全程跟踪审核，工作重点将转为事后的抽检，具体作法是：
在每个月对上个月报告进行抽检，对新入围的评估机构抽检其出具报告的20%，其后一般抽检总量的15%的，具体的报告评审办法详见《评估报告的审核办法》。
c）对于外部评估机构出具的评估报告的内部审核工作由资产评价部负责。
内部审核主要分两个阶段，即预评估阶段的审核与正式报告阶段的审核。
1）预评估阶段的审核侧重点为对评估结果合理性的审核，即其评估结果是否是当时市场公允价值，对已知悉的法定优先受偿款是否已予以扣除，并对该房地产的“城”“郊”、完全覆盖、部分覆盖依据相关政策和产品办法进行分类注明。
2）对已经资产评估部审核并出具了预评估审核报告的结果有疑义，要求提交另一评估机构重新进行评估的，需报经风险总部负责人签批后方可进行。
3）正式评估阶段的审核侧重点对报告合规性的审核。
d）重大项目的抽检：
授信额度在500万以上的项目，资产评价部对评估机构出具预评估报告进行审核，并给出资产评价部的审核意见供授信审批部参考。
5.5房地产市场的资料收集
为了更好为公司内部的决策部门提供高效、准确的技术支持服务，发挥资产评价部的专业特长，我们必须在平时从以下几个方面努力：
5.5.1选择合适的房地产信息供货商，向其购买房地产市场信息、房地产市场分析报告等，实时掌握公司业务开展地区的房地产市场变动状况，以确保资产评价部在审核评估报告时能够准确地把握抵押价值。
5.5.2多渠道收集各地区房地产市场的政策、法规，为公司内部其它部门提供相应的咨询服务。
5.6不动产抵押涉及的政府相关管理政策、制度的介绍
5.6.1房地产抵押评估一般可分为土地及地上建筑物合在一起的房地产抵押评估以及土地评估（净地）。
其中土地抵押评估主要是针对地上无建筑物或地上建筑物尚未取得房屋所有权证的情况。
5.6.2相关的行政划分：
土地及其地上建筑物是不可分的整体，但在行政管理上是划分开来的，其中土
升级会员 