西宁市城市规划管理技术规定.docx
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西宁市城市规划管理技术规定
第一章总则
第二章建设基地的区划分类和适建范围
第三章建筑容量控制指标
第四章建筑间距
第五章建筑物退让
第六章建筑夜景灯饰
第七章建筑物的高度控制
第八章建筑基地的绿化
第九章特别地区的补充规定
第十章城镇个人住房修建规定
第十一章管线规划管理
第十二章附则
附录一名词解释
附录二计算附则
表一城市用地分类和代号表
表二各类建设基地适建范围表
表三建筑密度和容积率控制指标表
表四地下管线最小垂直净距表
表五地下管线最小水平净距表
附图一建筑离界距离图示
附图二建筑间距图示
附图三建筑高度计算附图
附图四沿路建筑高度控制附图
第一章总则
第一条为了加强本市城市规划管理，保证城市规划的实施，根据《中华人民共和国城市规划法》、《青海省实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》、《西宁市城市规划管理条例》、“西宁市城市总体规划”以及有关规范、规定，制定本规定。
第二条本规定适用于西宁市主城区规划用地范围内的各项建设工程。
第三条编制详细规划（含控制性详细规划和修建性详细规划，下同）应符合本规定。
各项建设工程的建设，应按批准的城市规划和本规定执行。
第二章建设用地的区划分类和适建范围
第四条本市主城区内的用地（附表一），按其主要用途和功能分区的基本原则，按照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）分类如下：
（一）居住用地（R），指居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星用地。
居住用地包括住宅用地、居住小区及小区级以下的公共服务设施用地、道路用地和绿地。
（二）公共设施用地（C），指居住区及居住区级以上的行政、经济、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构与设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地。
（三）工业用地（M），指工矿企业的生产车间、库房及其附属设施用地。
（四）仓储用地（W），指仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施用地。
（五）对外交通用地（T），指铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通及其附属设施等用地。
（六）道路广场用地（S），指市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地。
（七）市政公用设施用地（U），指市级、区级和居住区级市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地。
（八）绿地（G），指市级、区级和居住区级的公共绿地和生产防护绿地（包括其范围内的水域），不包括专用绿地、园地和林地。
（九）特殊用地（D），指特殊性质的用地。
（十）水域和其它用地（E），除以上各大类用地之外的用地。
第五条各类建设用地的划分应遵循土地使用相容性的原则，按经批准的城市规划执行和本规定附表二《各类建设用地适建范围表》（以下简称《附表二》）的规定执行。
凡《附表二》中未列入的建设项目，应由市规划管理部门根据对周围环境的影响和基础设施的条件，具体核定适建范围。
凡需改变规划用地性质、超出《附表二》规定范围的，应先提出调整规划，按规定程序和审批权限，报市城市规划管理部门批准后执行；特殊情况，须报市人民政府批准。
第三章建筑容量控制指标
第六条新建、改建、扩建建筑工程的建筑容量控制指标（指容积率和建筑密度，下同）应按本章的有关规定执行。
第七条建设项目所在地段进行开发建设时，必须编制详细规划，经批准后实施；未编制详细规划的，不予审批。
成片开发地区的详细规划，应先确定建筑总容量控制指标；在不超过建筑总容量控制指标的前提下，成片开发地区内各类建筑基地的建筑容量控制指标可参照本规定附表三《建筑密度和容积率控制指标表》（以下简称《附表三》）的规定适当调整。
第八条《附表三》规定的指标为上限，适用于单一类型的建筑基地。
对混合类型的建筑基地，其建筑容量控制指标应将建筑基地按使用性质分类划定后，按不同类型分别执行；对难以分类执行的建筑基地，应按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量控制指标换算建筑容量综合控制指标。
第九条对未列入《附表三》的科研机构、大中专院校、中小学、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、托幼等设施的建筑容量控制指标，应按有关技术规定执行，但不应超过《附表三》中相应住宅建筑的控制指标。
第十条建筑基地未达到下列最小面积的，不得单独建设：
（一）低层住宅建筑为500平方米（不含村民宅基地）；
（二）多层、中高层住宅建筑、多层公共建筑为1000平方米；
（三）高层住宅建筑为2000平方米；
（四）高层公共建筑为3000平方米。
建筑基地未达到前款规定的最小面积，但有下列情况之一，且确实不妨碍城市规划实施的，城市规划管理部门可予核准建设。
（一）邻接土地已完成建设或为既成道路、河道或有其他类似情况，确实无法调整、合并的；
（二）因城市规划道路、广场、街区划分、市政公用设施等的限制、确实无法调整、合并的；
（三）位于城乡结合部，情况较特殊，确实难以达到前款面积的。
第十一条原有建筑的建筑容量控制指标已超出规定值的，不得在原有建筑基地范围内进行扩建、加层。
第十二条建筑物之间因城市公共交通需要，架设穿越城市道路的空中人行廊道的，应报城市规划管理部门和公安交通管理部门批准，并应符合下列规定：
（一）廊道的净宽度不大于6米，廊道下的净空高度不小于5.5米，但穿越宽度小于16米且不通行公交车辆的城市支路的廊道下的净空高度可不小于4.5米。
（二）廊道内不得设置商业设施。
凡符合前款规定的廊道，其建筑面积可不计入建筑容量控制指标范围。
第四章建筑间距
第十三条建筑间距应以满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、防灾、环保、管线埋设、视觉卫生和建筑保护等方面的要求，并应同时符合本章的规定。
第十四条根据日照、通风的要求和本市建筑基地的实际情况，多层、中高层、低层住宅建筑的日照标准，在旧城区改建的项目不低于大寒日日照1小时，在规划新区的建设项目不低于冬至日日照1小时，并应符合下列规定。
（一）住宅建筑平行布置时（附图二）的间距按表四—1确定：
表四~1
朝向
建筑日照间距系数
南北向或偏东向
旧城区
规划新区
0º—15º（含）
1.43
1.62
15º—30º（含）
1.29
1.46
30º—45º（含）
1.14
1.30
45º—60º（含）
1.29
1.46
>60º
1.36
1.54
注：
东西朝向的建筑其日照间距系数按上表>60º的日照间距系数执行。
（二）住宅建筑垂直布置时（附图二）的间距：
南北向的间距，在旧城区不小于南侧建筑高度的0.6倍，在规划新区不小于南侧建筑高度的0.7倍。
东西向的间距，垂直建筑位于南端的，在旧城区其间距不小于垂直建筑高度的0.6倍，在规划新区不小于垂直建筑高度的0.7倍；垂直建筑位于北端的，在旧城区其间距不小于垂直建筑高度的0.4倍，在规划新区不小于垂直建筑高度的0.5倍。
垂直布置的住宅建筑的山墙宽度不得大于15米，山墙宽度大于15米的，其间距按平行布置的住宅建筑控制；小于15米的，应进行日照阴影分析，保证受遮挡的住宅建筑有效日照时间满足规范要求。
（三）住宅建筑既非平行也非垂直布置时（附图二）的间距：
（1）当两幢建筑的夹角小于或等于30º时（南北朝向及东西朝向），其最窄处间距按平行布置的住宅建筑控制。
（2）当两幢建筑的夹角大于30º，小于等于60º时（南北朝向及东西朝向），其最窄处间距在旧城区不小于南侧（或较高）建筑高度的0.7倍，在规划新区不小于南侧（或较高）建筑高度的0.8倍。
（3）当两幢建筑的夹角大于60º时（南北朝向及东西朝向），其最窄处间距按垂直布置的住宅建筑控制。
第十五条多层、低层住宅建筑的山墙间距应满足消防要求，多层住宅建筑最小间距不小于6米，低层住宅建筑最小间距不小于4米。
第十六条在第一类居住基地的低层独立式住宅地区及其紧邻地区进行新建、改建、扩建的，其间距不得小于南侧建筑高度的1.62倍。
第十七条高层建筑（含高层住宅建筑）与住宅建筑的间距应进行日照阴影分析，保证受遮挡的住宅建筑的居室旧城区有效日照时间不少于大寒日日照一小时、规划新区有效日照时间不少于冬至日日照一小时的标准。
高层建筑与高、多、低层住宅建筑垂直布置时的间距不宜小于13米。
山墙间距按防火间距的规定控制，但山墙有居室的，其间距不宜小于13米。
第十八条非住宅建筑与住宅建筑的间距，应符合下列规定：
（一）非住宅建筑位于住宅建筑南侧或东西侧的，其间距按第十四条至第十七条的规定控制；
（二）非住宅建筑（第十九条所列的非住宅建筑除外）位于住宅建筑北侧的，其建筑间距按第二十条的规定控制。
（三）非住宅建筑与住宅建筑的山墙间距按防火间距的规定控制，但住宅建筑山墙有居室窗户的，其山墙间距按第十七条的有关规定控制。
第十九条医院病房楼、休（疗）养院住宿楼、老年住宅和大中小学教学楼与相邻建筑的间距，应保证被遮挡的上述文教卫生建筑冬至日满窗日照的有效时间不少于2小时；幼儿园、托儿所不少于3小时；
第二十条非住宅建筑（第十九条所列的非住宅建筑除外）的间距，应符合下列规定：
（一）高层非住宅建筑平行布置时的间距南北向的，其最小值为
18米；东西向的，其最小值为13米。
（二）高层非住宅建筑与多层非住宅建筑平行布置时的间距最小值为13米。
（三）多层非住宅建筑平行布置时的间距最小值为10米；
（四）低层非住宅建筑与高、多、低层非住宅建筑平行布置时的间距按防火间距的规定控制，但最小值为6米。
以其他形式布置的非住宅建筑的间距，按防火间距的规定控制。
第五章建筑物退让
第二十一条沿建筑基地边界和沿城市道路、公路、河道、铁路两侧以及电力线路保护区的建筑物，其退让距离除必须符合消防、防汛和交通安全等方面的要求外，应同时符合本章的规定。
第二十二条沿建筑基地边界的建筑物，其离界距离按以下规定控制，但离界距离小于消防间距时，应按消防间距的规定控制。
（一）各类建筑的离界距离（附图一），应按表五—1的规定不得小于最小距离。
表五~1
建筑类别
离界距离
建筑朝向
住宅建筑
（含第十九条规定的文教、卫生建筑）
非住宅建筑
最小距离（m）
最小距离（m）
主要朝向
（见附图一）
低层
4
4
多层
6
5
高层
13
9
次要朝向
（见附图一）
低层
2
按消防间距控制
多层
4
按消防间距控制
高层
9
6.5
注：
有日照要求的建筑物按第四章的有关规定执行。
（二）界外是住宅建筑的，除须符合本条第
（一）项离界距离的规定外，须同时符合第四章建筑间距的有关规定。
（三）界外是公共绿地，各类建筑的最小离界距离按本条第
（一）项非住宅建筑的离界距离控制。
（四）地下建筑物的离界距离，不得逾越规划红线。
第二十三条沿城市道路两侧新建、改建无大量人流、车流集散的多、低层建筑（含高层建筑裙房），其后退道路规划红线的距离按道路主、次、支等级分别不得小于10米、6米、4米。
第二十四条高层建筑后退道路规划红线的距离，应按下列规定控制：
（一）建筑高度小于或等于50米的，按道路主、次、支等级
分别不得小于15米、10米、10米。
（二）建筑高度大于50米的，小于或等于100米的，按道路
主、次、支等级分别不得小于20米、15米、15米。
（三）建筑高度大于100米的，具体标准按经批准的详细规划确定，但旧城区最小不得小于25米，规划新区最小不得小于30米。
第二十五条新建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、大型商场等有大量人流、车流集散的多、低层建筑（含高层建筑裙房），后退规划道路红线的距离（除经批准的详细规划另有规定外），按道路主、次、支等级分别不得小于30米、25米、20米，并按规定留出临时停车或回车的场地。
第二十六条道路交叉口四周的建筑物后退道路规划红线的距离，除必须符合行车视距的要求外，还应符合表五—2的规定：
表五~2
建筑层数
主干道与主
干道交叉口
主干道与次
干道交叉口
次干道与次
干道交叉口
次干道与支
路交叉口
主
次
次
支
低层
多层
15m
15m
10m
10m
6m
4m
高层
20m
20m
15m
15m
10m
6m
注：
（1）交叉口道路红线长度：
均以道路规划红线曲线段相交处为斜边段，加两侧50M直线段。
（2）起算点为道路规划红线直线段与曲线段的连接点。
第二十七条建筑物的基础、台阶、管线、阳台及专用管线和围墙等附属设施，不得逾越道路规划红线；
地下建筑物后退道路规划红线的距离，按第二十二条第（四）项的规定执行；
第二十八条沿规划河道两侧新建、改建、扩建的建筑物，其后退沿河两侧防洪堤红线的距离，不得小于30米。
第二十九条沿规划高架路（桥）两侧和城市立交桥周围新建、改建、扩建的建筑物，其后退规划高架路（桥）道路红线的距离，不得小于20M，后退城市立交桥道路红线的距离不得小于40M。
第三十条沿铁路两侧兴建建筑工程，除铁路线路交通管理设施外，应符合以下规定：
（一）铁路干线两侧的建筑工程与轨道中心线的距离不得小于25米；铁路支线、专用线两侧的建筑工程与轨道中心线的距离不得小于15米；铁路两侧的围墙与轨道中心线的距离不得小于10米，围墙的高度不得超过3米。
（二）铁路两侧高层建筑、高大建筑物（水塔、烟囱等）、危险品仓库和厂房与轨道中心线的距离须经铁路主管部门审核后确定。
（三）在铁路道口附近进行建设的，须符合铁路道口管理的有关规定。
第三十一条在规划建成区之外的公路规划红线两侧应划定隔离带，隔离带的宽度具体规定如下：
1、国道、快速路两侧各50米；
2、省道、主要公路两侧各20米；
3、次要公路两侧各15米。
公路规划红线的隔离带内，不得新建、扩建、改建任何建筑物，但可耕种或绿化造林，经城市规划管理部门批准，可开挖沟渠，埋设管道，架设杆线等。
在规划建成区之外的县乡道路穿越村镇，县乡道路两侧兴建建筑工程时，村镇规划已经批准的，按批准的村镇规划执行，尚无批准村镇规划的，建筑物后退县乡道路规划红线的距离不得小于15米。
第三十二条沿城市道路两侧的货运装卸泊位不得设置在规划道路控制红线范围内。
第六章建筑夜景灯饰
第三十三条建筑夜景灯饰的配置包括色彩、造型等，应符合城市景观规划的要求，灯饰及其设施的安装不得设置在人行道上，亦不得附着在城市市政公用设施上。
第三十四条城市中心特别控制区域、南川河两岸地区、湟水河两岸地区、城市广场周围的建筑必须配置夜景灯饰，并要求彻夜通明。
第三十五条城市道路两侧的公共建筑、城市标志性建筑必须配置夜景灯饰，并按城市管理部门的要求节、假日期间开放。
第七章建筑物的高度控制
第三十六条建筑物的高度除必须符合日照、建筑间距、消防等方面的要求外，应同时符合本章的规定。
第三十七条在有净空高度限制的飞机场、气象台、电台和其他无线电通讯（含微波通讯）设施周围的新建、改建、扩建的建筑物，其控制高度应符合有关净空高度限制的规定。
第三十八条被列入文物保护范围的单位和建筑，其周围控制地带内新建、改建、扩建的建筑物，其控制高度应符合建筑和文物保护的有关规定，并按经批准的详细规划执行。
第三十九条沿城市道路两侧新建、改建、扩建的建筑物的控制高度应符合下列规定（附图四）：
（一）沿路一般建筑的控制高度（H）不得超过道路规划红线宽度（w）加建筑后退距离（S）之和的1.5倍，即H≤1.5（W+S）；
（二）沿路高层组合的控制高度，按H≤1.5
控制：
其中：
A——沿路高层组合建筑以1：
1.5的高度角在地面上投影的总面积
W——道路规划红线宽度
S——沿路建筑的后退距离
第四十条建筑物临接两条以上道路的，可按较宽的道路规划红线计算其控制高度。
建筑物直接临接或其面前道路临接广场、河道、电力线路保护区的，在计算控制高度时，可将广场、河道、电力线路保护区的二分之一宽度计为道路规划红线宽度。
第八章建设基地的绿地
第四十一条各类建设基地内的绿地面积占基地总面积的比例（以下称绿地率）必须符合《西宁市城市园林绿化管理条例》规定的指标。
第四十二条计算绿地率的绿地面积，包括建设基地内的集中绿地面积和房前屋后、街坊道路两侧以及规定的建筑间距内的零星绿地面积，绿地率规划控制指标如下：
（一）居住区旧城区不得低于30%，规划新区不得低于35%；
（二）工业企业、交通枢纽、仓储、商业中心等不得低于30%；
（三）学校、医院、休（疗）养院所、机关团体、公共文化设施、部队等单位不得低于40%；
（四）产生有害气体及污染的工厂不得低于45%，并按国家标准营造防护林；
第四十三条公共绿地指标按居住人口规模分别为组团不少于0.5M2/人，小区不少于1.0M2/人，居住区不少于1.5M2/人，旧城区不低于相应指标的70%。
第四十四条公共绿地的设置应满足至少有三分之一的绿地面积在标准的建筑日照阴影线范围之外；沿城市道路两侧小于8米的绿化隔离带及面积小于400平方米的绿地不得作为公共绿地计算。
第四十五条一个街区内的集中绿地可按规定的指标进行统一规划、统一设计、统一建设、综合平衡。
在符合整个街区公共绿地指标的前提下，可不在每块建筑基地内平均分布。
第四十六条位于旧城区的建筑基地，确实难以达到规定绿化指标的，经城市规划管理部门和园林管理部门同意，可将屋面地栽绿化面积（每块面积不得小于100平方米）折算成地面绿地面积。
其折算公式如下：
F=M×N
式中：
F——地面绿地面积
M——屋面地栽绿化面积
N——有效系数（见表八—1）
表八~1
屋面标高与基地地面的高差（单位：
米）
有效系数（N）
小于、等于1.5
1.0
大于1.5，小于、等于5.0
0.70
大于5.0，小于、等于12.0
0.50
大于12.0，小于、等于18.0
0.30
大于18.0
0
第九章特别地区的补充规定
第四十七条本章所称的特别地区，指在土地使用和建筑管理上有特别要求，需在前述各章规定的基础上作补充性规定的地区，包括城市中心特别控制区域、南川河两岸地区、湟水河两岸地区、南干道两侧地区、城市广场周边地区和其他类似性质的地区。
第四十八条在城市设计和建设中努力营造人与自然的和谐关系，结合河道治理、南北两山绿化和城市广场、街头绿地、庭院绿化，创造优美的蓝天、白云、绿地、碧水的城市生态景观环境。
第四十九条城市建筑的风格总体上以现代建筑为主，并突出多样性，建筑形式简洁、新颖、独特、精致。
第五十条建筑的色彩以暖色调为主，宜采用米色、灰色及以米色、灰色为基调的复合色，整体景观中局部建筑可按照基本统一的原则，选择其他色彩与主色彩相配套。
建筑色彩的运用必须充分考虑建筑和周边环境相协调，力求典雅和谐。
第五十一条建筑外立面应具有一定的建筑艺术效果，宜采用具有良好装饰效果的新型、环保外装修材料，不得使用瓷砖贴面；门窗采用新型保温节能材料。
第五十二条特别地区内的所有建设项目必须设置建筑夜景灯饰。
第五十三条城市中心严控区
（一）范围：
东起花园南北街、西至新宁路、南起南干道、北
至湟水河
（二）本地区内严格控制新建、改建、扩建住宅，企事业单位
的存量土地必须按照城市总体规划逐步进行调整，主要用作城市公共绿地、教育用地及其它公共设施和基础设施用地。
（三）建筑后退道路及河道红线的距离应按第五章及本章的有
关规定执行。
第五十四条南川河两岸地区
（一）范围：
东起长江路、西至黄河路，南起六一桥、北至湟
水河。
（二）本地区内用地性质以绿地为主，以办公为辅，可配套城
市市政公用设施建设，不得零星插建，不得新建、扩建各类工厂、仓库和多层住宅建筑。
建筑高度按高层建筑进行控制建设。
（三）建筑后退道路及河道红线的距离除按第五章的有关规定
执行外，要求建筑后退长江路、黄河路道路红线不得少于10米，后退南川河防洪堤不得少于30米。
（四）新建建筑的外形、面材、色彩等应与已编制的控制性详
细规划相一致，并整体考虑河道空间的建筑轮廓线。
第五十五条湟水河两岸地区
（一）范围：
东起湟中桥、西至海湖桥，南起滨河路以南200
米、北至祁连路。
（二）本地区内用地性质以绿地为主，以办公、居住为辅，可
配套城市市政公用设施建设，不得零星插建，不得新建、扩建各类工厂、仓库。
建筑高度按多层及高层进行控制建设。
（三）建筑后退道路及河道红线的距离除按第五章的有关规定
执行外，要求高层建筑后退祁连路道路红线不得少于15米，多层建筑不得少于10米，后退滨河路道路红线不得少于20米。
（四）新建建筑的外形、面材、色彩等应与控制性详细规划相一致，多层住宅建筑的屋顶应采用坡屋面，并整体考虑河道空间的建筑轮廓线。
第五十六条南干道两侧地区
（一）范围：
东起民和路、西至格尔木路。
（二）本地区内用地性质以办公、宾馆、饭店、商业为主，以
服务业、文化娱乐为辅，在合适路段也可建高层商住楼，但不得零星插建，不得新建、扩建各类工厂、仓库。
建筑高度可按多层及高层进行控制建设，但应以高层建筑为主。
（三）建筑后退道路红线的距离除按第五章的有关规定执行外，
要求新建建筑后退南干道道路红线不得少于20米。
（四）新建建筑的外形、面材、色彩应整体考虑街道空间的建筑轮廓线，突出体现城市建筑的现代化。
第五十七条城市广场周边控制地区
（一）范围：
新宁广场、中心广场及城市规划区内的所有开放
性绿地广场。
（二）本地区控制用地范围内的用地性质以办公、宾馆、商业、
服务业、文化、体育、娱乐为主，不得新建、扩建各类工厂、仓库和多层住宅建筑。
（三）要求城市广场周围的建设控制地带内，应控制其周边建
筑的空间轮廓线，建筑高度的控制应以广场中心为视点，保证广场的视线通廊。
色彩应与广场环境整体统一协调。
第十章城镇个人住房修建规定
第五十八条城镇个人住房改建、扩建，必须按批准的详细规划执行。
第五十九条城镇个人住房修建间距标准，应符合第四章的有关规定。
第六十条对二层以下的危房翻建，不抬高、不扩大、不转向、与规划无较大影响的可按原状翻建。
第六十一条危房翻建影响相邻房屋改建的，山墙不准开门、开窗、出山，原有房屋山墙上有门、窗、出山的，在影响他人翻建时，应予堵塞，如是房屋唯一通风采光或进出的门窗，又无其他出路的可予保留。
第十一章工程管线规划管理
第六十二条城市工程管线在城市总体规划及各专项规划的指导下，根据城市建设和改造的需要，统筹安排工程管线在城市的地上和地下空间的位置，协调工程管线之间以及城市工程管线与其他各项工程之间的关系。
遵循先地下后地上、先深埋后浅埋的建设程序，综合组织施工，避免重复挖路。
第六十三条城市新建道路五年内、大修整治后的道路三年内不得开挖建设。
第六十四条城市新建道路和广场应设置共用管沟，与道路工程同步实施，一并入地，不允许架设明杆，已建道路逐步进行改造。
第六十五条在旧城区范围内，原则不得新建任何架空线路，对现有的架空管线应逐步改建入地。
第六十六条电力高压分线箱及通信交接箱不得设置在人行道及后退建筑红线范围内。
第六十七条在规划道路内敷设管线，应按管线综合规划布置，各类管线应在道路规划红线内平行规划道路中心线敷设。
同一管线一般不得从道路的一侧转到另一侧，以免多占位置增加管线间的交叉。
穿越道路管线段应尽量与道路中线垂直。
第六十八条当工程管线竖向位置发生矛盾时，宜按下列规定处理：
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