基准地价更新工作方案.docx

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基准地价更新工作方案

基准地价更新工作方案

篇一:

基准地价工作方案

土地定级与基准地价更新工作实施方案

土地定级与基准地价更新工作方案

一、目的意义

开展这项工作目的在于全面掌握城区土地质量和利用状况，科学管理和合理利用土地，提高土地使用效率，建立科学合理的基准地价体系，从而推动土地使用制度改革向纵深发展。

合理调控土地市场，促进土地正常交易，为征收土地税费，制订土地利用计划、规划，发挥级差地租的经济杠杆作用提供依据，也为推行土地招标拍卖、整理储备、实行基准地价公示制度和基准地价平衡与更新制度奠定基础。

二、对象与范围

根据《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的要求:

土地定级估价的对象是“城镇总体规划确定的规划建设用地范围内的所有土地”。

土地定级估价应“以城镇总体规划确定的规划建设用地整体为单位进行，城镇附近的独立工矿等用地也可一起进行评定”。

本次土地定级与基准地价更新工作是以现状镇区的范围为基础，并考虑到城镇发展的趋势，确定本次工作的评估的范围。

三、基准地价内涵与期日

基准地价是指在城镇规划区范围内，在设定的土地开发程度和设定容积率条件下，对现状利用条件及现状开发条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业用地，分别评估在某一估价期日法定最高出让年期土地使用权的区域平均价格。

此次基准地价更新的基准日是2015年01月01日。

设定土地开发程度为商业、住宅用地平均为“六通一平”（宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖，宗地内场地平整），工业用地平均为“五通一平”（宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通下

水，宗地内场地平整）。

法定土地使用权最高出让年限为商业用地40年、住宅用地70年、工业用地50年。

四、技术路线

图1土地定级程序框图

图2基准地价评估的具体工作流程

篇二:

XX县城镇基准地价更新技术方案

XX县城镇基准地价更新技术方案

一、更新的目的和意义

由于XX县经济社会发展迅速，以至土地市场发展迅速，原基准地价与现行土地市场价格发生了变化，部分地区的基准地价与市场价严重脱离。

上一轮发布的基准地价标准已难以适应地产市场

发展和政府宏观调控土地市场的客观要求，因此，按照国家有关规定并结合XX县实际，对原有的基准地价标准和相应的修正体系进行调整更新是全县土地市场发展及地价管理的迫切要求。

基准地价体系的更新为进一步建立和完善土地市场经营管理机制，发挥城镇国有土地的经济效益，促进土地的合理利用、流动，防止国有土地资产流失，促进市区建设和发展，同时为有关部门制订规划、计划和有偿使用土地提供科学的依据。

开展更新工作目的在于全面掌握城区和更乐镇、固新镇、河南店镇、偏城镇、索堡镇、西达镇、西戌镇7个镇区土地质量和利用状况，科学管理和合理利用土地，提高土地使用效率，建立科学合理的基准地价体系，从而推动土地使用制度改革向纵深发展。

基准地价的制定与更新为XX县全面推进土地有偿使用奠定了基础，为XX县的地价管理及建立公开、公平、公正的土地市场发挥了积极作用。

二、工作任务

本次项目的工作目标是对XX县土地利用总体规划中心城区控制区域和更乐镇、固新镇、河南店镇、偏城镇、索堡镇、西达镇、西戌镇7个镇区土地定级与基准地价进行更新。

具体工作任务:

1、根据XX县土地利用总体规划中心城区控制区域和更乐镇、固新镇、河南店镇、偏城镇、索堡镇、西达镇、西戌镇7个镇区当前的土地市场实际情况，确定影响各镇土地价格的因素因子体系，体系，收集资料并整理，指标定量化处理。

按综合定级的技术方法，初步划分土地级别。

2、验证并确定土地级别，在划分土地级别的基础上，分别测算商业、住宅、工业用地的基准地价;

3、制定完整的基准地价影响因素指标说明表和修正系数表，以及地价指数、容积率、开发程度、楼层分配等修正体系，以便于宗地地价评估;

4、编制技术报告、基准地价图及数据库成果。

三、对象与范围

根据《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的要求:

土地定级估价的对象是“城镇总体规划确定的规划建设用地范围内的所有土地”。

土地定级估价应“以城镇总体规划确定的规划建设用地整体为单位进行，城镇附近的独立工矿等用地也可一起进行评定”。

本次土地定级与基准地价更新工作是以现状镇区的范围为基础，并考虑到城区和城镇发展的趋势，确定本次工作的评估的范围。

四、基准地价内涵与期日

基准地价是指在城镇规划区范围内，在设定的土地开发程度和设定容积率条件下，对现状利用条件及现状开发条件下不同级别或不

同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业用地，分别评估在某一估价期日法定最高出让年期土地使用权的区域平均价格。

此次基准地价更新的基准日是2015年01月01日。

法定土地使用权最高出让年限为商业用地40年、住宅用地70

年、工业用地50年。

五、更新依据

1、《中华人民共和国土地管理法》;

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》;

3、《中华人民共和国国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国

务院〔1990〕55号令）;

4、《河北省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》（冀政

（1990）76号）;

5、《城镇土地定级规程》;

6、《城镇土地估价规程》;

7、《城市地价动态监测体系技术规范》;

9、国家、省市及地方有关的法规、政策、文件。

10、实地勘察、调查、获取的相关资料;

11、其它相关资料

六、技术路线

图1土地定级程序框图

图2基准地价评估的具体工作流程

篇三:

地价更新技术方案

上街区城区土地级别及基准地价更新技术方案

附件2

上街区城区土地级别及基准地价更新技术方案

为搞好上街区城区土地级别及基准地价更新工作，根据国土资源部颁发的《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》）（以下简称两个《规程》）和河南省国土资源厅《河南省城镇土地定级成果更新技术方案》、《河南省城镇基准地价更新与平衡工作方案》、《河南省城镇土地基准地价更新与平衡技术方案》（以下简称三个《方案》）有关的技术要求。

结合上街区实际情况，我们设计和制定了上街区城区土地级别及基准地价更新技术方案。

一、上街区城区土地级别与基准地价更新的范围

以上街区建成区及其近郊区作为城区土地级别及基准地价更新的范围，其具体四至为:

西至郑州市水泥厂，南至园林招待所、东到新世纪乐园，北到上街机场，总评估面积为约为17.80平方千米。

二、上街区城区土地级别与基准地价更新的技术依据

（一）《城镇土地分等定级规程》

（二）《城镇土地估价规程》

（三）《河南省城镇土地定级成果更新技术方案》

（四）《河南省城镇基准地价更新与平衡技术方案》

（五）《城市地价动态监测体系技术规范》

上街区城区土地级别及基准地价更新报告

三、上街区城区土地级别更新技术路线和方法

（一）上街区城区土地级别更新技术路线

上街区城区土地级别更新工作在技术上以国家两个《规程》为

主要依据，结合该城区土地质量的地域分异特点，全面、科学地调查与收集各类有关城区土地级别更新的数据与信息，运用地理信息系统的理论和技术方法，建立上街区城镇定级估价信息系统，采用计算机等现代化手段，自动输出土地级别更新成果，其技术流程如下:

1、工作底图的编制

采用1:

7500城区利用现状图，经实地修补和调绘，编绘1:

7500工作底图。

扫描矢量化后建立其图形数据库。

2、建立土地级别更新评价指标体系

由区土地级别及基准地价评估领导小组组成15-30人的专家征询组，根据上街区建成区土地特点，采用特尔菲测定法，选取与土地级别及价格关系密切的经济及社会因素，作为划分土地级别的级别更新因素、因子，并确定其权重。

3、全面收集各种土地级别更新资料

全面收集城区商业繁华状况、交通条件、基础设施、环境条件、产业集聚，人口状况及与土地级别更新相关的其它社会经济资料和图件。

4、建立土地级别更新数据库

在土地定级估价信息系统软硬件支持下，将土地级别更新因素、因子分布图和调查表（属性说明表）输入计算机，建立城区土地级别更新因素及指标空间数据库和属性数据库。

5、编制土地级别更新因素及指标作用分值表

根据土地级别更新因素及指标外业调查表数据，用标准化方法，计算它们的综合作用规模指数。

以综合作用规模指数表调整各土地级别更新因素及指标对土地级别影响强度，并根据影响方式和范围，编制各土地级别更新因素及指标作用分值表。

6、土地级别更新单元的划分

采用网格法由计算机自动生成级别更新单元的分值计算的几何单元，网格单元尺寸为10m*10m。

7、运用MAPINFO土地信息系统软件向计算机输入与土地级别更新相关的图件、表格等因素及指标资料，依据各因素、因子作用分值表，利用计算机空间缓冲区技术，通过各个级别更新因素及指标的指数扩散、直线扩散（100-1分）和区域赋值方法，由计算机自动计算所有级别更新单元的作用分值，并建立其数据

上街区城区土地级别及基准地价更新技术方案

库。

采用数字叠置技术，即通过加权求和的方法，自动进行土地级别更新因素作用分值和综合作用分值的计算工作

利用数字图像显示方法，显示土地级别更新因素及指标作用分值图像。

采用晕线法和等值线法技术，由计算机自动编绘1:

7500土地级别更新因素、因子作用分值图和综合作用分值图。

8、选用MAPINFO分析工具，对作用分值，进行剖面图和频率曲线或直方图等方法对作用分值详细分析，并初步划分土地级别，运用等值线法，由计算机自动绘制初步划分的理论土地级别界线图。

9、土地级别的落界处理

对理论上确定的级别图进行修整，并对照土地利用现状图通过实地踏勘的方法，对修整后的理论级别线进行落界处理。

10、土地级别的验证与确定

对初步划分的土地级别，进行土地级别市场交易样点地价测算，并用测算结果校核和调整初步划分的土地级别，理论验证通过之后，邀请区土地级别及基准地价评估领导小组的领导和专家对土地级别进行审查，并听取领导和专家意见。

根据领导和专家意见完善级别更新成果，并最终确定土地级别。

11、各级土地面积的量算

采用机助量图的方法量算并统计各级别的土地面积。

12、撰写上街区城区土地级别更新报告。

（二）土地级别更新的技术方法

1、土地级别更新因素及指标的选择和权重确定

1）选择土地级别更新因素及指标

按照国家《规程》要求，结合本区实际情况，对上街区各有关部门的专家进行多轮咨询，遵循“因素指标值变化对土地级别更新有较显著的影响”和“因素指标值有较大变化范围”两项原则，拟选定商服繁华影响度、道路通达度、生活设施完善度、公用设施完备度等十个方面作为土地级别更新的因素并设定了各因素因子（或指标）。

2）确定土地级别更新因素及指标权重

土地级别更新因素权重的确定，主要采用特尔斐法对不同层次的级别更新因素进行分析，科学地确定各因素，因子的权重值。

2、土地级别更新因素资料分析整理与分值计算

采用“城镇土地定级估价信息系统”，进行土地级别更新因素资料分析、整理分值计算。

1）商服繁华影响度

（1）确定商服中心数

上街区城区土地级别及基准地价更新报告

以各商服中心的销售总额，总利润或单位面积销售额、利润值及其它指标确定商服中心数，以综合规模指数确定商服中心的级别。

（2）确定各商服中心的级别

根据《规程》技术要求结合当地实际情况，充分考虑城镇总体规划，将城区建成区商服中心依据功能、规模指数划分级别。

（3）按《规程》确定各商服中心繁华作用分值、影响半径，编制作用分值表。

2）道路通达度

（1）依据调查的道路情况，将市内的道路分为主干道、次干道、支路三类，并对各类道路按功能及其他指标值分级。

按照《规程》计算各类功能、各级道路的通达度作用分值和确定各类道路的影响半径（拟采用R,S/2L计算）。

必要时，拟对各类道路类型进行典型抽样调查。

（2）编制道路作用分值表。

3）基础设施完善度

（1）依据调查的给水、排水等设施的水平分布密度，保证度和可靠度等指标，分别划分2,3级，并赋以不同的作用分值。

（2）编制作用分值表

4）公用设施完备度

（1）根据调查的情况，按《规程》计算各设施的综合规模指数和作用分值。

（2）确定各级设施的服务半径（R半径的大小依设施的数量多少、规模、影响大小在0.3,3公里确定，同时兼顾实际适当调整）。

（3）编制作用分值表。

5）对外交通便利度

（1）选定对外交通设施种类及数量。

（2）利用这些设施的指标值和设施作用指数计算公式及各个设施相对于同类最大影响设施的作用折算系数，计算出各个设施的综合作用指数。

（3）功能分计算及半径确定。

（4）据《规程》提供的衰减公式计算作用分。

（5）编制对外交通便利度作用分值表。

6）环境条件优劣度

（1）选定有关环境优劣度的环境条件因子。

（2）采用面状直接赋值方法，以上街区划定的评价区域为单位，

按正相关设置相应的作用分。

（3）编制环境优劣度作用分值表。

7）人口状况

上街区城区土地级别及基准地价更新技术方案

（1）按照各区流动人口和常住人口（商业用地为客流人口）的数量及各区的辖区面积求出其人口密度，确定其最佳人口密度。

（2）用最大最小值法求出其作用分。

（3）编制人口状况作用分值表。

8）产业集聚影响度

（1）根

据各调查区域内产业类型确定产业联系紧密度类型。

（2）确定产业集聚区内单位面积企业数量、年产值、年利润、职工人数等指标值。

（3）由《规程》给定的计算公式，得出各个区域内产业集聚的综合规模指数，最后按照产业集聚影响度作用分计算公式计算出其作用分值。

（4）编制产业集聚影响度作用分值表。

3、编绘土地级别更新因素、因子作用分值图

将土地级别及基准地价更新范围分为若干个10m*10m的网格，利用计算机自动计算各网格分值，自动绘制因素、因子作用分值图。

1）划分单元、计算单元分值

采用“城镇土地定级估价信息系统”进行单元划分，计算单元值。

级别更新单元划分拟采用10m*10m几何网格作为土地级别更新单元，能满足《规程》中所得单元分值取值方法，自动计算单元分值，生成全部土地级别更新因素、因子作用分值的文件。

2）划分土地级别

应用“城镇土地定级估价信息系统”进行此项工作。

（1）初步划分的土地级别

运用数字复合、网格矢量化等技术，对于典型街坊进行细化分析。

采用总分数轴确定法、总分频率曲线法、总分剖面图法等方法，将土地级别更新范围内的土地划分级别，并进行各种方法的比较。

土地级别数依据工业、商业、住宅用地效益调查样本实际的情况确定。

（2）土地级别市场交易样点地价平均值测算

按行业分别测算土地级别市场交易样点地价平均值，用来验证或调整初步划分的土地级别。

（3）专家评议

采用实地校核和专家评议等方式，最终确定级别。

并根据“土地级别高低与土地相对优劣对应关系基本一致级之间应逐渐过渡、自然地块及权属单位的完整性”等原则，在实地或大比例尺地形图、土地利用现状图上，对初步划分的土地级的范围、边界、级别进行土地界线处理，最终确定级别。

由于图幅的限制，本次

图幅外末一级范围破宗的土地在图内不显示，不视为评价范围，

本次计算面积