长安国际广场融资商业计划书.docx

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长安国际广场融资商业计划书

第一篇长安国际广场项目开发背景

西安房地产业的发展水平及规模还处于国内的中流水平，与北京、上海及沿海发达城市相比还存在不少的差距，但其市场发展的潜力却很大。

目前西安市缺乏代表西安这个国际化都市的建筑群体，而长安国际广场的出现，将填补这方面缺憾，他将代表西安的现代形象，反映西安五千年文化与现代文明的融合。

西部大开发，国际知名大公司的办事机构及外资金融行业均需要大量高档次具有影响力的写字楼群（犹如北京的新东方广场一样），而长安国际广场项目的建设，正适应了形势的需要。

该项目不论从规模档次，地理位置及周边环境，都是西安规模最大、档次最高、地理环境最佳、物业管理水平最高的，无以伦比的写字楼群，也必将成为西安城市建设中一个里程碑的建筑、成为西安现代化城市的标志。

西安房地产开发企业集团及其决策者审时度势，以敏锐的目光和超前的意识充分认识到一个地区的振兴，必须以金融事业的发展为前提，本着回报社会的良好愿望，依托集团雄厚的经济实力和优良资信，把建设长安国际广场作为公司拓展多元化投资领域，再造新优势的重点项目之一，更作为支持我市、我省乃至整个西部地区金融事业发展的平台，为促进地区经济发展做出贡献。

随着中央西部大开发战略的制度和实施，随着中国加入WTO后各种承诺义务的逐步兑现，该项目开发的远见和必要性更加得到表现，社会意义更加明显。

它主要体现在以下几个方面：

1.1、适应西部大开发战略，为地区开发积累资金。

长期以来，中西部地区经济发展滞后东部地区，其原因虽然是多方面的，但金融后仰情况严重促成的资金的短缺也是一个重要方面。

据统计资料表明，中西部地区的GDP占全

国18.4%（1996年），国家银行现金收入只占全国13.4%，进出口和实际利用外资额分别仅占3.9%，3.6%，这种现象反映出中西部地区引进外部资金、吸引地区资金能力较差，资金利用效率较低。

甚至在资金紧张的情况下，还出现了资金外流。

如90年代初西北地区的银行资金，就有20%左右通过各种方式流到了东部地区。

即使在中央开发西部的战略确定之后，这种现象仍在继续。

它制约了西部经济的发展，急待解决。

这种现象产生的原因之一，在于地区金融中心没有形成，金融机构布局不合理、结构不完善、金融工具手段创新不足。

为了解决这一问题，专家学者建议以西安为支点，建立“五点四线”模式的西北金融合作区。

中央为适应西部开发、促进金融发展的需要，进行国家金融的改组，已将国家央行的西北区域支行建在西安，并将出台进一步的措施。

长安国际广场作为金融布局的基础设施，必将为这一战略的实施提供支撑作用。

1.2、适应金融产业集聚规律，促进金融产业发展

一个城市要成为区域性金融中心，必须把金融作为核心产业优先发展。

应建设一个品牌响亮、规模宏大、功能齐全、辐射海内外的金融中心区。

例如，美国有华尔街、东京有银座，这些城市都是通过建设一个有巨大影响的金融中心区，而成为国际性或区域性金融中心城市的，这种集聚效应，是金融业发展的客观规律。

按照这一规律，我国许多城市为形成、或强化金融中心城市的地位，正在紧锣密鼓动地加强城市金融中心的建设。

例如，北京作为北方金融中心，斥资150亿元的金融街中心

区；上海陆家咀集聚了中外金融机构200余家；天津、石家庄等城市的金融中心正在进行。

西安要确保西部地区的金融中心地位，必须有作为基础设施硬件的金融中心作为支撑。

长安国际广场建在西安金融气息最旺的黄金地段，并以规模宏大、技术高新为特色，适应了这一需要，必将成为金融产业集聚的热点。

1.3、适应我国入世后外资进入西部地区的需要

随着改革开放的不断深入，尤其是正式加入WTO以后，我国的经济发展愈来愈纳入全

球经济化的范畴。

在落实中央开发西部战略中，由于国家政策不断倾斜，西部投资环境的不断改善，外资进入西部已成为不断加强的趋势。

随着我国入世承诺兑现时间表的确定，国外金融资本、金融机构进入西部已排上了日程。

专家论断，今后三至五年将是外资、外国金融机构大量进入西部的高峰时期，这与长安国际广场的建设期相吻合。

客观上印证了项目开发的必要性、可行性和预见性。

第二篇西安市经济与房地产发展状况

2.1西安宏观经济发展概况

2.1.1、西安市经济发展状况

在国家积极财政政策和西部大开发战略等因素的推动下，西安宏观经济持续向好，加之政府把宏观调控拉动经济增长的重点放在投资和扩大内需上，并实施积极的财政政策，扩大投资需求，使固定资产投资力度继续扩大，促进了房地产投资的快速增长。

西安市房地产市场继续保持了近两年来的稳定、快速、健康发展势头，房地产开发投资稳定增长，商品房价格趋稳，商品房销售面积继续增长，销售额同步增加，市场交投活跃，空置量继续下降。

随着商品房建设步伐的加快及商品房开发、销售各方面政策的完善和推进，居民收入的稳步增长，使西安商品房市场人气上升，并进入了一个稳定增长期，尤其是商业服务房销售的高速增长，说明了西部大开发的政策效应已经体现和大众对西部大开发的信心和支持，随着城镇住房制度改革继续深化，经济适用房建设进度加快，商品房个人消费不断扩大，房地产开发宏观调控政策的逐步到位,西安房地产市场将继续保持快速地发展。

2.1.2、房地产行业概况

就去年对中国GDP增长贡献率而言，房地产业明显偏高。

据测算，2001年房地产开发投资对中国GDP增长的直接贡献率为1.3个百分点，间接贡献率为0.6到1.2个百分点，两者相加共计1.9到2.5个百分点。

这表明，中国GDP增长对房地产业的依赖程度较高。

导致这种现象的原因在于长期以来，中国经济增长一直依赖于固定投资的快速增长，而房地产投资增长又明显地带动了固定投资增长，从而扩大了投资乘数效应，由此也提高了房地产业对GDP增长的贡献率。

中国房地产业之所以会出现快速发展，主要是依赖于金融的强力支持一是直接支持企业的房地产开发投资，二是通过发放个人住房贷款增加房屋销售和扩大房地产需求。

所以，由于房地产业发展对金融依赖度的不断增强，自然央行就把房地产业发展与货币政策紧密地联系了起来。

2.2、西安房地产概况

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2.3、项目概况

长安国际广场是由西安房地产开发企业集团陕西长安投资开发有限责任公司兴建的一座规模大、档次高、功能全的宏伟建筑群。

长安国际广场占地31913平方米，总建筑面积26.65万平方米，建筑容积率达到6.9，地上建筑分别为11层、23层、28层，建筑高度达到100米，总投资20亿人民币以上，是一座集金融、商贸、高级公寓、智能化办公、五星级酒店等为一体的多功能综合建筑群。

该建筑群位于古城西安大南门外中轴线龙脉中部的西侧，与西安大南门及礼宾广场共同构成了西安市的整体城市形象，是西安举行迎接国内外贵宾仿唐礼仪入城式的地方，是西安举办各种大型政治、经济活动场所，是对外宣传的窗口，香港、澳门回归祖国庆典，2001年奥运申办成功庆典，及美国总统克林顿来访礼宾仪式等均在此举行。

因而，长安国际广场的投资兴建受到了来自省、市等各级领导的密切关注和大力支持，为此，我公司下定决心、花大力气，从设计机构等基础工作做起，一定要将长安国际广场建设成为陕西省西安市，乃至中国西北的标志性建筑，使其无论从规划理念、建筑设计、环境营造、装修工艺、工程质量等硬件设施，还是从各项软性服务方面都成为国家级优秀工程的典范。

长安国际广场东临长安路主干道，西依长安城堡大酒店，南邻陕西农业银行大厦，方圆1公里内有大小银行、金融机构50多家。

因此长安国际广场所处的位置，是古城西安实际上的金融中心，其地价已经达到了国外城市规划理论所提到的100%黄金地价。

长安国际广场将经过三年的开发建设，在古城西安的南大门迎宾广场旁耸立起一群宏伟的高档建筑。

长安国际广场建成后将成为西北地区最大的政治、经济及文化氛围浓厚的名副其实的国际金融中心，是中外各公司办公、下榻、商务活动的理想场所，也将是西部经济发展的桥头堡。

由于大厦金融业雄厚，必然成为西安地区的金融中心，是西部开发的良好基础工程，因而必将促进西部经济的飞速发展。

2.4、项目比较分析

241、周边项目竞争趋势资料

项目名称

价格情况

价格

付款方式

物业管理

车位

租金

备注

时代广场（北大街）

起价6600/

m2；

最高价7200

/m2

按揭

13.9元/月/

300元/月租

12万买断

80~120

元/月/m2

已销售

96%

中天国际（

（北大街）

均价6400/

m2；

最高价6580/

5楼6400元/

5楼6310元/

4楼6280元/

按揭

9.87元/月/

m2空调费

冬8.6元，

夏8.26元

150元/月租

12万买断

60~70

元/月/m2

已销售

93%

世嘉商务（南门外）

起价4880/

m2；

最高价5280

/m2

曾差100/m2

按揭

3.16元/月/

地上100元

/租金

地下290元

/租金

45元/月/

已销售

95.5%

天幕阔景（咼新）

起价10000

均价12000

按揭六成十年

未疋

15万买断

500元/租

已登记

99%

志诚大厦（桃园湖）

按揭

10元/m2/月

街面停车

70元

已售完

华融大厦（体育场）

起价4300最高价6500

按揭六成十年

12.5元/m2/

月

未疋

只售不租

已销售

93.6%

旅游大厦

（长安;

路）

5700/m2/4层

5800/m25层

按揭

未疋

65~70

元/月/m2

已销售

95%

世纪星大厦（南二环）

起价4900/

m2；

最高价7000

首付

20%

30年

未疋

350~450左

右

55~80

元/月/m2

已销售

96.5%

左右

按揭

蓝溪大厦（南二环）

4500

按揭

4.1元/m2/

月

90元/租金

50〜75

元/月/m2

已销售

92.5%

2.4.2、西安市高档写字楼竞争分析

西安市写

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能

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