借款合同纠纷知识(共2页)1200字.docx

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借款合同纠纷知识

  

  1、买卖不破租赁原则

  买卖不破租赁是租赁期间出租人将租赁物转让给第三人的,租赁合同对于受让的第三人继续有效。

买卖不破租赁是租赁权物权化的具体表现。

《合同法》第229条就此作了规定,即:

"租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。

"它的构成要件包括:

  

(1)租赁物在租赁期间发生所有权变动。

这里所有权变动的情形包括买卖、继承、赠与等。

  

(2)承租人没有终止或解除租赁合同的意思表示。

如果承租人已明确表示终止或解除租赁合同,则不发生所有权与租赁权的冲突问题。

租赁物所有权变动后,新的所有人取代原有所有人地位而成为新的承租人。

原出租人因租赁物所有权的转移而退出出租人地位。

承租人应依照原租赁合同向新的所有人履行义务。

  2、抵押权与租赁权的关系

  抵押权与租赁权的关系,指一物之上抵押权与租赁权同时存在,当两者发生冲突时,哪个权利效力优先的问题。

抵押权与租赁权的关系,有两种情形:

  

(1)租赁权发生在先,抵押权发生在后。

对此情况《担保法》第48条规定:

"抵押人将已出租的财产抵押的,应当面书面告知承租人,原租赁合同继续有效。

"《担保法解释》第65条规定:

"抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让继续有效。

"

  

(2)抵押权发生在先,租赁权发生在后。

《担保法解释》第66条规定:

"抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。

抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。

"

  3、承租人的优先购买权与共有人优先购买权相冲突的处理原则

  《民法通则》第78条第3款规定:

"按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让。

但在出售时,其他共有人在同等条件下,有优先购买的权利。

"如果按份共有人将出租的共同财产中的自有份额转让时,即发生承租人的优先购买权与其他共有人优先购买权的冲突。

一般地讲,共有人的优先购买权更为优先。

共有人的优先购买权具有所有权保护的效力,而租赁关系是债权关系,依据物权优先于债权的原则,共有人的物权应优先对待。

而承租人的优先购买权虽然有债权物权化的特征,但其毕竟是债权关系,仍然不能等同于物权的效力。

另外,让其他共有人享有优先购买权,有利于对房屋的管理、修缮、使用。

  4、房屋租赁中的登记备案问题

  根据《城市房屋租赁管理办法》的规定,房屋租赁实行登记备案制度。

房屋租赁申请经房地产管理部门审查合格后,颁发《房屋租赁证》。

当事人未办理登记备案手续,未取得《房屋租赁证》的,租赁合同是否有效?

《城市房屋租赁管理办法》中并未明确规定取得《房屋租赁证》是租赁合同法、有效的前提条件。

登记备案是房产管理部门的行政管理行为,其本身不是合同生效的要件。

房屋租赁合同订立后,当事人没有办理登记手续的,应责令其补办手续,而不应因此否定租赁合同的效力。

  

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