房地产开发工程的成本管理.docx
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房地产开发工程的成本管理
第一章绪论······················································1
1.1房地产开发工程研究的目的重要性································1
1.2房地产开发工程的发展状况······································1
1.3本课题研究的主要内容··········································3
第二章房地产开发工程成本概述····································5
2.1房地产开发工程成本要求········································5
2.2房地产开发工程成本管理········································8
第三章房地产开发工程成本控制···································11
3.1房地产开发工程施工目标·······································11
3.2房地产开发工程的成本控制方法·································12
3.3房地产开发工程的成本控制管理·································15
第四章房地产开发工程实物与分析·································18
4.1房地产开发工程案例背景·······································18
4.2房地产开发工程案例分析·······································21
第五章结论····················································24
参考文献·························································26
致谢·····························································27
摘要
本论文对房地产开发工程项目实施过程中所发生的费用，通过进行有效的计划、组织、控制、跟踪、分析、协调和考核等活动实现预定的成本目标，以达到强化经营管理，完善成本管理制度，提高成本核算水平，并尽可能地降低成本费用、实现目标利润、创造良好经济效益目的的一种科学的管理活动。
随着市场经济的不断发展，以建设工程招投标为主要特征的建筑市场已经形成，行业市场的竞争突出体现在造价竞争上。
施工企业要提高市场竞争力，最重要的是在项目施工中以尽量少的物力消耗和劳动力消耗来降低企业成本，把影响企业成本的各项耗费控制在计划范围之内。
所以施工企业必须加强成本管理，才能增强市场适应能力和竞争能力。
关键词：
房地产开发工程成本控制市场经济
ABSTRACT
Inthisthesis,therealestatedevelopmentprojectimplementationcostsincurredinthecourse,througheffectiveplanning,organization,control,tracking,analysis,coordinationandassessmentactivitiessuchasthecostofachievingtheintendedgoalstoachievestrengthenmanagement,improvecostmanagement
Keywords:
Realestatedevelopmentprojectcoststocontrolthemarketeconomy
第一章绪论
1.1房地产开发工程研究的重要性
我国是世界人口最多的国家，因此住房问题一直是等待解决的头等大事。
国家将逐渐限制外资进入房地产，禁止别墅类房地产项目开发，并严格限制低密度、大套型商品住房建设。
国家的宏观政策、激烈的市场竞争对房地产开发企业的发展提出了严重挑战。
成本控制问题成为开发商在这场变革中变得尤其重要。
过去由于较高的行业平均利润率，开发企业对成本控制工作不够重视。
成本控制观念落后，一些基础性的成本控制措施也往往不能落实到位，各项措施也流于形式，缺少全局的统筹和量性评估。
现在随着良好市场环境的建立和国家对固定资产投资的控制，依靠地址选择、建筑风格、楼层设计手段来获得的价值增值空间愈趋缩小，同时也容易被竞争对手模仿。
通过进行价值链分析可以较全面识别企业的优势与不足，通过实施价值链管理模式，全面提升企业的管理水平、优化业务流程，节约开发成本，提高企业的竞争力优势。
研究的重点是运用控制论以及价值链分析结合的方法，以XX公司为例，从项目规划、招标、设计、施工、验收、销售等阶段，全局地、动态地分析成本控制的计量和控制验收制度。
同时综合考虑质量目标、进度目标、效率、工作量要求、资源消耗（土地、建材、人力等）等有关因素对商品住宅开发项目的成本控制的影响。
1.2房地产开发工程的发展状况
目前造成中国房地产价格上涨有多种原因，但最根本或最深层的原因，是对房地产市场管理定位上出现了问题。
从经济学基本原理看，房地产并不是一个完全竞争的市场，作为土地资源稀缺的中国更是如此。
但是从1998年放开房地产市场以来，对于房地产到底是按照完全竞争市场来管理，还是按政府参与的有限竞争市场来管理，我们并没有从理论和指导思想上搞清楚。
在对房地产市场管理和政策的设计上，严重存在着按完全竞争的市场来对待的倾向。
管理指导思想和政策与房地产市场性质的错位，使房地产的管理陷入被动的局面。
一、房地产市场不是完全竞争的市场，是一个有限竞争市场
房地产市场是基于土地资源市场，由此决定了房地产市场不同与一般的商品市场，是一个在土地资源约束下的有限竞争的市场。
有限竞争的房地产市场有以下三大特征：
首先，土地资源的不可再生性，决定了房地产市场是最容易形成泡沫的市场。
由于土地资源的不可再生性，决定了房地产市场价格的调节无法解决供给量的增加，只能通过价格的上升来调节供需矛盾。
当价格上升到背离房地产实际价值时，诱发投机出现，房地产投机形成对资金的强大需求，投机资金的大量注入形成房地产泡沫。
房地产泡沫一旦破裂，由此连带引发经济危机，最终导致整个经济危机。
房地产陷入泡沫的机理是：
房地产供不应求——价格上涨——城镇可开发土地资源减少——引发价格轮番上涨——诱发投机需求膨胀——房地产价格在炒作中攀升——形成房地产泡沫——随着资金供应链的断裂——泡沫破裂——导致经济危机。
这不仅仅是理论上的逻辑推进，无论是最早进入市场经济的西方发达国家还是后进入市场经济的发展中国家，都不同程度地遭受了一次又一次的房地产市场的泡沫的代价。
而且房地产“泡沫”破裂的危害甚至高于股市“泡沫”破裂的危害。
房地产投资热往往发生在经济高速增长、形成大量社会财富剩余的时期。
1987年和1988年，日本经济摆脱了“石油危机”的影响后快速回升，处于高速发展和繁荣时期，企业和居民手中有大量的剩余资金。
日本与美国的贸易出现了大量顺差，在美国的压力下，1985年，日本签署了“广场协议”，日元大幅升值，房地产市场也随之急剧升温。
在此后6年内，日本6大城市的商业地价狂涨3倍多，以至于土地价格高出美国3倍有余。
进入上世纪90年代以后，日本房市突然降温，接着就出现了全国性的大暴跌，整个经济也受到了重创。
进入90年代末，当日本尚未从房地产泡沫造成经济损失走出后，被誉为创造了东亚奇迹的泰国、印尼和马来西亚等国家，从80到90年代获得了经济的高速增长后，步日本的后尘也同样陷入的了房地产泡沫的灾难中。
20世纪80年代，泰国为了发展外向型经济，在未形成完善有效的金融监控体系的情况下，过早实行了金融市场开放，海外资金大量进入其房地产市场。
到1996年，该国房地产的外商直接投资达188.1亿铢，约占泰国外商直接投资总额的1/3。
泰国金融机构实际贷给房地产业的资金约占其贷款总额的50%，由此而使国家的房地产市场供给大大超过需求，形成了大量经济泡沫。
1997年，东南亚金融危机爆发，泰国等东南亚国家的房地产泡沫彻底破灭，并直接导致各国经济严重衰退。
尽管西方发达国家有完善的金融体系，不土地资源像东亚国家如此稀缺，但在一定时间内具有可开发价值的土地总是有限的。
所以在西方国家工业化发展的近百年中也同样不断遭受到了房地产泡沫之患。
20世纪30年代发生在西方世界的经济大危机，就是由发生于美国东南端的佛罗里达州的房地产泡沫引起的。
1923-1926年间，佛罗里达州的地价最高涨幅达到5倍。
1926年，随着佛罗里达州的房地产泡沫的破灭，许多企业家、银行家破产，这场泡沫不久激化了美国的经济危机，引发华尔街股市崩溃，最终导致20世纪30年代的世界经济大危机。
英国自1950年以来已出现过3次房地产泡沫，1970年至1975年，1974年第四季度房地产泡沫破裂；1977年至1981年，1980年第四季度房地产泡沫破裂；1988年至1990年，1989年第四季度房地产泡沫破裂。
进入21世纪以来，随着高科技产业快速增长期结束和高科技股市下跌，在高科技领域集聚的资本和游资开始向房地产流动，由此导致了西方国家房地产价格的快速上升。
进入21世纪以来，澳大利亚、爱尔兰、荷兰、西班牙和英国等房地产价格增长超过了50%，形成了房地产资产的“泡沫”。
其次，房地产在空间上非流动性，决定了房地产市场是无法通过土地要素的流动来解决供求均衡封闭的地域市场。
房地产市场所依托的土地资源是一种以国家为单元的国土资源。
土地要素不能像其他资源和商品可以跨国界流动。
石油、矿产资源等产品也属于不可再生的资源，但他们都可以通过跨国界流动来调节市场供需。
粮食也像房地产一样属于依托土地资源的产品，但粮食本身也可以流动，唯独房地产市场无法通过土地资源的国际流动来解决土地资源分布不均问题。
一国土地稀缺时，无法通过进口土地来解决这种稀缺。
虽然土地不能进行国际流动，但资本是可以国际流动的，在这种情况下，如果把地域性的封闭的房地产市场当作开放的、可流动的市场来对待，盲目地开放金融市场与房地产市场，带来只能是国际资本对该国房地产市场冲击，给一个国家带来是房地产泡沫的灾难。
泰国房地产泡沫的形成与破裂就是如此。
目前，我国允许外资进入中国的房地产市场，这是一个充满风险的选择，需要我们慎重对待。
第三，土地作为国土资源，作为一国居民必需的生活资料，决定了房地产是无法通过交易完全定价的商品。
如果按照市场定价，美国拥有的购买力能够再购买一个或数个像美国一样的国土。
作为国家主权和国民的财富的国土资源是不可交易的，由此决定了以国土为资源的房地产也不是一个完全交易的产品。
特别是住房作为一国国民不可替代的必需的生活资料，也不是一般的商品。
房地产开发包含了房地产商的投资，所以房地产具有商品特性，具有可交易性。
但是房地产中土地作为国土资源，它的价值又具有不可交易性的一面。
一国国民在本国的土地上居住权是一国公民的基本权利的一部分。
他可能没有能力购买附加值很高的豪华住宅，但他在其户籍所在的城市或农村的居住权不能因为没有购买力而剥夺。
所以住房所具有的交易性和不可易性的双重特性，决定房地产市场是一个有限竞争市场。
如果将房地产市场交给完全竞争的市场来调节，那么，以单一购买力决定的房地产资源的分配，就有可能使许多没有购买力的公民失去居住权。
因为市场调节只承认购买力，不认公平的居住权。
房地产产品具有的双重性，决定了单纯通过市场调节无法保证公民的居住权，需要政府参与市场的调节。
二、中国房地产市场调控管理的反思：
完全市场化陷阱
中国改革，开始于1998年，其根本性的标志，是国发[1998]23号《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》文件的颁布。
23号文件关于深化城镇政府制度改革指导思想是：
稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度；目标定位是：
“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。
”既然1998年启动的房地产市场的供给体系，是以经济适用房为主的城镇住房供应体系。
这也就意味当时国务院一开始把中国的房地产市场是作为一个有限竞争的市场来对待。
这说明国务院从一开始在操作层面上没有把房地产市场完全交给市场来调节。
但在指导思想上只是提出了推进住房商品化、社会化的改革，并没有明确将房地产市场界定为有限竞争的市场来对待。
但是，在实际执行中各级地方政府并没有把兴趣和工作的重点放在对经济适用房的供给上，被政府控制和批租的土地，大批地流到了一般商品房上。
按照23号文件要求，以供应经济适用房为主的房地产市场，从比例上看，为主的内涵的比例应当在60%以上。
但实际上，一些城市连1%的比例都不到，比例相对高的北京市也不到10%。
中国房地产在各级地方政府与房地产商合谋中，远离国发[1998]23号文件的要求，向完全市场化快速滑动时，中国房地产价格开始逐步攀升。
然而，令人不解的是，就在中国的房地产过热的问题开始暴露的2003年，国务院颁发国发[2003]18号《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中，对中国房地产市场的定位却来一个180度的大转弯。
在[1998]23号文件中，提出的以经济适用房为主的房地产市场的定位，在国发[2003]18号文件中，则变成逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房，场需求，采取有效措施加快普通商品住房发展，提高其在市场供应中的比例。
从经济适用房为主导到以普通商品房供给为主，这说明国务院对中国房地产市场定位态度，已经从1998年的有限市场转向了一般市场来对待。
严格地讲，这实际上是对已经存在房地产市场现状的认可。
因为1998年国务院所确立的以经济适用房为主的房地产市场根本没有出现过。
而真正存在的是一个普通商品房越来越占主导地位的市场。
自从2003年房地产过热以来，国内出现了对房地产到底是否存在泡沫问题，进行了激烈的争论。
这种争论虽然引发了中央对房地产市场存在问题的高度重视，但对于造成中国房地产价格不断攀升的根本原因，并没有触及。
尽管国务院文件并没有明确提出将中国房地产完全交给市场来调节，但在实际操作中，严重存在着把房地产市场向完全市场化推进的趋向。
这显然是一个认识和指导思想误区。
国发[2003]18文件下发后，对经济适用房与一般商品房比例的改变的信息，其实是一个强化房地产市场竞争强度的信息。
由此也可以解释，为什么本意是调控房地产的文件，但[2003]18号文件颁发后2004年却成为中国房价陡然升高的一年。
来自国家统计局的数据显示，2004年商品房和商品住宅平均销售价格涨幅首次突破两位数，首次超过人均可支配收入增长幅度和物价上涨指数，房价涨幅为2000年以来最高。
据中国社科院等权威机构发布的、有中国房地产蓝皮书之称的《2004-2005中国房地产发展报告》，2004年全国商品房平均售价比1998年增加651元，达到2714元／平方米，年均增加为93元，但2004年一年的房价增长就比2003年多出了355元，增值是1998～2003年的年均增量的3.8倍。
2005年和2006年5月的“国六条”，才再将调整供房结构，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房作为房地产调控的主要内容来对待。
在不断攀升房地产价格面前，主管房地产的建设部的态度也发生了变化。
1.3本课题的研究内容
随着社会主义市场经济和现代企业制度的逐步建立和完善，成本管理成为现代企业非常关注的问题。
传统的成本管理是以企业是否节约为依据，片面地从降低成本乃至力求避免某些费用的发生入手，强调节约和节省。
传统成本管理的目的可简单地归纳为减少支出、降低成本。
这就是成本论成本的狭隘观念。
在传统的计划经济下，产品实行统购统销，企业的产出等于企业的收入。
因此，降低产品成本就意味着增加企业的收益，企业必然将成本管理的重点放在降低产品成本上，而陷入单纯的为降低成本而管理成本的滞后状态，不能为决策提供所需要的正确信息。
对于处于现代市场经济环境中的我国企业来说，成本管理更有必要注意企业外部环境的影响，应该把企业成本管理问题放在整个市场中予以全面考虑，树立战略成本的理念。
战略成本管理的形成和发展是现代市场经济和竞争的必然结果。
尤其是对于房地产开发工程，成本是决定企业产品或劳务在竞争中能否取得份额以及占有多少份额的关键因素，而影响竞争成本的核心是企业的战略成本。
房地产开发工程的成本管理关键是实现成本的过程控制。
项目成本管理必须紧紧围绕影响成本变化的各个环节，从单一人工费、材料费、机械费控制的模式向成本的事先预测、事中控制调整、事后总结改进转变。
成本管理对象除生产成本外，应逐渐扩展到预测成本、施工方案成本和质量成本、安全成本等，将成本管理的触角伸展到项目每个领域和过程，由生产经营决定成本，逐渐向成本干预生产经营方向发展，以真正适应市场经济。
本课题就是通过进行有效的计划、组织、控制、跟踪、分析、协调和考核等活动实现预定的成本目标，以达到强化经营管理，完善成本管理制度，提高成本核算水平，并尽可能地降低成本费用、实现目标利润、创造良好经济效益目的的一种科学的管理活动。
项目管理是一次性行为，其管理对象只有一个工程项目，且将随着项目建设的完成而结束其历史使命。
并且研究如何通过合理的前期预算、周密的中期控制和切实的后期评价来分析和讨论一些先进的、行之有效的控制方法,试图降低工程成本,提高工程质量,缩短工期。
在接受教训的同时吸取精华,探求一条可遵循的正确之路。
第二章房地产开发工程成本概述
2.1房地产开发工程成本要求
2.1.1房地产开发工程成本的概念
房地产开发工程成本是指在国家和建筑行业现行的有关法律、法规、技术标准和批准的设计文件及工程合同中，对兴建的房地产工程的安全、适用、经济、美观等特性的综合要求。
土建工程实行项目法人（建设单位）负责、监理单位控制、施工单位保证和政府监督相结合的成本管理体制。
监理、施工、设计单位按照合同及有关规定对各自承担的工作负责。
项目成本管理是指在满足质量、工期等合同要求的前提下，对项目实施过程中所发生的费用，通过计划、组织、控制和协调等活动实现预定的成本目标，并尽可能降低成本费用的一种科学的管理活动。
现代项目成本管理的业务范围已经不再仅限于计划和进度报表的生成，管理人员在质量、成本、工期满足必须要求的前提下，时刻面对着一系列无法预料的难题，项目管理的主要控制要素是质量、进度和成本。
项目管理的目标是在保证质量的情况下，寻找进度和成本的最优解决方案。
2.1.2房地产开发工程成本控制内容
1 项目的决策阶段
项目概算对于房地产开发企业有极其重要作用①项目的概算是项目的决策层决定项目是否实施的重要经济指标，决策层可以通过它来认定项目的概算成本，也是通过它来初步认定项目的利润；②概算是安排项目投资计划、确定项目投资总额、签定项目施工、监理、设计等合同的依据；③概算是筹措建设项目资金,编制资金计划,签订贷款合同以及划拨资金的依据；④概算是项目成本控制的依据,是项目前期准备、工程结算、决算、竣工验收等与概算投资比较，考核工程项目建设成本，分析投资效果,建立工程责任制的依据。
编制项目概算,首先要认真、充分了解项目所在地的所有相关政策，法规，以便充分掌握涉及项目前期及政府配套的各种费用；其次，广泛了解项目所在地类似项目的建安成本，尤其是市政、配套管网方面，吃透项目的所有建安组成，通盘考虑，认真编制项目建安及园区配套工程的概算，切记不要丢项、漏项。
2 项目的设计阶段
项目的设计阶段是控制成本的重要环节。
①提供准确的地质勘察数据，认真做好设计的前期准备工作，是保证减少基础经济签证的重要手段；②认真编写设计委托书,在方案阶段将问题考虑越细，将来施工阶段的设计变更及现场签证就越少，从而减少工程的费用增加；③认真组织现场工程师及相关人员图纸会审，重点审查结构及设计委托书所涉及的方面，尤其结构方面,是降低工程自身成本的重要方面。
3.项目施工的准备阶段
（1）制定严密的合同条款。
编制严密的招标文件、合同文本,对承包商的制约条款几乎达到无所不包的地步,防止施工单位上场后以工期紧、场地狭小、品牌型号不明确等为借口,进行各种各样的索赔。
如施工单位常常会在工程的后期以工期紧为理由，要求增加工程费用,如果合同中预告了合同报价充分考虑了工期因素，不论采取何种赶工措施均不再调整报价的条款，就能有效地杜绝费用的增长；合同的计价方式采用工程量清单的形式，对建设单位而言；①工程单价易与市场价进行竞争性比较,挤掉单价中的水份,堵住漏洞;②可控制设计变更引起的工程价款的增加,变更培养的工程量,只能引起实体性消耗中的直接费及其税金部分的变化,非实体性消耗费用及企业管理费、利润及此部分的税金,仍保持原有水平。
③采用工程量清单对于建设单位来说是一项既易于操作,又利于成本控制的有效途径;
（2）认真审查《施工组织设计》,控制工程成本。
结合项目,认真审查工程的《施工组织方案》,根据施工工艺流程及现场的实际情况,合理控制《施组》中提到的工程措施费用;
（3）做好市场材料及市场工艺价格的调研工作,建立寻价体系。
项目的工程材料费一般要占工程总成本的60%左右,显然材料成本是成本控制的重头戏。
项目开发过程中,建设单位为控制成本及确保材料质量,对某些材料均会采用甲方指定或限价方式。
企业应系统关注机构公布的价格,与社会咨询机构保持联系。
建立起企业自身的价格信息网络,保持信息渠道畅通,及时准确地把握不同地区及不同规格的材料、半成品的价格信息,保证工作人员可随时随地调用及监督,做到资源共享;
（4）根据设计文件,认真编写项目预算,进行概、预算的比较,为项目的成本及调整资金计划提供准确基础数据。
4. 项目的施工阶段
（1）压缩施工周期是房地产开发企业降低管理成本,获得利润的方式之一,根据项目的自身特点,科学、合理安排施工周期,在尽可能的短时间内完成项目建设。
（2）建立成本控制预警预报系统,对于任何必要的设计更改及其他原因引起的更改进行成本分析。
（3）加强施工管理、质量管理及现成成品保护,避免由于上述原因造成的工程成本增加。
（4）提高现场管理者的专业知识修养,对于任何工序有前瞻性,做到“做一,看二,想三”,杜绝任何工程事故的发生,减少经济签证数量。
5.采用合理的施工方法是提高工程施工成本的有效措施。
在施工中可依据料场分布、运距及地形情况，选择适当的筑堤机械和施工工艺。
如在大堤加高工程施工中，需狠抓以下细节。
（1）统一管理、严密组织，形成大工段作业，均衡上土，及时整平，统一碾压，减少接缝。
（2）严格控制上堤土质、含水量、土块大小等，含草根、杂物较多的安排专人拾捡。
（3）振动碾压要平行轴线方向进行，碾压长度不小于100米，碾压的方式采用进退错距法，工段超压5米，防止漏压、欠压。
（4）摊铺土料后及时碾压，阴雨天做到及时压实表层松土，防止雨水下渗。
首先，要加强领导，建立健全施工管理组织机构，把质量意识贯彻到施工的每一环节中，根据施工进度计划要求，加大质量检测和控制措施，随时解决存在的问题，做到事事有人管，时时有人管，检查形成记录，对各劳务队进行全面质量、进度、施工组织、安全综合检查评比，制订奖惩制度，对优胜队给予奖励，对管理不善、影响进度的施工作业组进行处罚，确保工程按质、按量、如期完成。
第二，制定严格的质量管理措施，认真贯彻落实三检制。
由项目经理牵头，项目总工
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