1顾建平上海中心大厦建设和运营的案例.pptx

1顾建平上海中心大厦建设和运营的案例.pptx

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上海中心大厦建设和运营的案例,顾建平2020年5月,今天讲课不谈系统性理论性的东西，主要采用案例方法，通过具体案例来理解全过程咨询工作。

PROJECTOVERVIEW,上海中心大厦项目概况,“上海中心”位于中国上海浦东陆家嘴金融贸易区核心区，由上海城投、陆家嘴股份和上海建工共同投资开发。

项目于2008年11月29日开工建设，建设周期73个月，总投资180亿元人民币。

是目前已建成项目中中国第一、世界第二高楼。

最早规划是1993年12月批准的，确定了小陆家嘴三栋品字形超高层建筑，经过三个十年建成，上海中心是收官之作，见证了浦东开发三十年的成就。

基地面积：

30368平方米绿化率：

33%建筑面积：

57.8万平方米,高度：

632米楼层：

127层（地上）5层（地下）,为什么是632?

三栋楼高度是考虑城市天际线,140M72M,“上海中心”宣传片,上海中心大厦项目建设理念Constructionconcept,理念是建设的“纲”。

纲举目张，统揽全局。

建一个什么样的项目，这不是一般功能定位的思考，而是更高层级的理念上去思考，是对建筑全生命周期的指导性作用的思考。

垂直城市,一座竖起来的外滩,57.8m、3.5万人，规模不小的外国城市，接近老外滩首排建筑总面积,不是一栋建筑物，而是竖起来的城市,这个重要的理念深刻影响了上海中心全生命周期，不仅建设，还有运营。

上海中心不是一栋冷冰冰的建筑，而是充满活力、功能复合的城市,绿色城市,半亩园,世界最高绿色建筑创建和谐绿色社区,中国绿色三星美国LEED白金级,43土地资源利用非传统资源利用水资源利用降低能耗，环保材料利用室内环境,能耗下降,投资上升,匹配国际高端客户理念全球未来发展趋势,环保节能是人类发展未来的趋势，是当代人对子孙后代的社会责任。

这不是要不要做，而是,如何做得更好？

绿色建筑不是采用几项,技术，而是系统性的标,准，如中国绿色建筑标准、美国LEED标准。

绿色建筑比同类建筑增加1%-5%投资，综合节能20%-50%。

智慧城市,总控中心,陈逸飞与上海少女陈逸飞生前唯一大型城市雕塑由观复博物馆&邓南威柳立夫妇捐赠上海少女婀娜袅纳的身姿立在一楼大堂映衬着上海中心纤细旋转的优美造型,人文城市,宝库艺术中心&上海观复博物馆,中式园林半亩园、西式庭院Olive广场拥有“吉尼斯世界纪录”景泰蓝地面的珐琅厅瓷器馆、东西馆、金器馆、造像馆、以及一座临展馆宝库艺术中心与上海观复博物馆为上海中心注入了丰富的文化内核。

“上海慧眼”,巅峰,632,T,下,星,勹,-,了,阳,15,“”几曰巴-尸-,邸几J怀气,-0玉IrI.,邯，心,J，令,.1:

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霉,PROJECTPLANNING,上海中心大厦项目策划,业主和客户需求,“上帝”,的想法,业主的想法很重要，客户和市场需求同样重要。

由于超高层建设周期很长，如何预判五年后、甚至十年后的市场成为难点，尤其是中国经济高速发展、市场快速变化。

功能定位,客房要不要,？

主要功能定位是建筑设计的重要条件。

如不能精准定位，可能会在项目中后期出现重大变更，造成投资增加、工期拖延。

空间和平面布局,设多计功了能,3,年厅的,2000平方米10.5米净高,空间和平面布局对建筑设计、未来使用产生重大影响,动线安排,154,台电梯,超高层或大体量建筑的各类功能动线安排需要高度重视。

技术标准,380kg/m,楼板荷载的,建筑、结构、强电、弱电、幕墙、电梯等技术标准需要事前精心策划，标准过高将会增加投资，标准过低将会影响未来使用。

PROJECTMANAGEMENT,上海中心大厦项目管理,三个人完成的全球方案征集,小业主大社会3个人完成全球方案征集50个人完成建设中的业主协调决策工作60个人完成运营中的业主协调决策工作,全球外包服务,专业工作由专业团队做,小业主大社会,业主管控模式,平行分包和垂直分包,分包,分包,分包,分包,分包,分包,分包,分包,分包,平行分包就是业主直接对建筑设计、专业设计、土建施工、机电施工、装饰施工、总体施工、设备采购、材料采购等进行管理、协调、决策。

垂直分包就是业主只对设计总包、施工总包、,重大设备材料进行管理、协调、决策分包,工程管理部,综合办公室,党群工作部,安全管理部,采购部,计划财务部,设计前期部,市场推广部,2010,合约部,综合管理总部,工程管理总部,资产管理总部,计划财务总部,公关部,审计部,2020,纪律检查室,前期设计部的建立和消失,动态型组织架构作为一个项目公司，它的组织架构不是固定的，应随着项目逐步推进而不断变化。

高效的决策指挥体系,专职的工程总指挥和总经理,由于超高层建筑具有超高、超大、超难的特性，几乎在现场每天都会产生各种问题。

如不能及时解决，将会拖延工期、增加成本。

其中关键是工程总指挥和项目总经理。

INVESTMENTCONTROL,上海中心大厦投资控制,决算=概算投资控制专业化,超高层建筑的不可预见性、较长建设周期使投资概算难以精准，决算控制在概算之内更难。

概算需要科学编制。

专业的投资控制团队的引入尤显重要。

70%和30%全过程控制,建筑工程的投资70%取决于设计，30%取决于采购。

因此，投资控制必须贯穿于工程全过程。

采购部干什么交叉验证,投资控制不是简单的串联式，而是比较复杂的并联式，需要交叉验证、动态调整、整体把控。

工程量清单细分单项报价,工程量清单的基础是设计深度。

工程指令单杜绝各层级的签证,工程施工过程中各层级的签证是一种常见的现象，导致在总体投资不受控制下超预算。

半米厚的合同明晰各方责任权利,投资前夜的降价一千万公开招投标,OPERATIONSMANAGEMENT,上海中心大厦运营管理,寻找标准体系,TOBY大奖,360认证,COE认证,2017年,2018年,2019年,运营管理,BOMA,国内物业管理已有长足的进步。

超高层建筑作为国家或城市地标，目标客户是全球知名企业，因此大厦的物业管理需要对标国际化的标准。

图纸设计阶段早期介入,牛人外方顾问团队,物业管理不能到竣工验收后一交了之，需要在项目设计阶段就参与进来，全程参与。

持续性改进,“有期徒刑”和“无期徒刑”,翻板式冲撞柱改造,项目施工是有期限的，除非是烂尾楼。

物业管理则是长期的，只要建筑存在就有物业管理的需求。

物业管理不是一蹴而就的，它需要长期、持续地改进、完善和提高。

预防性维护,不要坏了才修,台风季前，塔冠V槽格栅迎风段加固。

物业管理不能坏了才修，必须重视预防性维护，才能延长设备设施使用寿命、安全使用和提升物业管理品质。

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