XX地块开发项目可研Word下载.docx

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本项目建设场地选址位于XXXXX，总用地面积19767.76平方米，约29.65亩。

三、建设规模

项目总投资为41183.17万元，土地面积为19767.76平方米，合29.65亩,该地块地面上拆迁前房屋总面积为17666.39平方米，主要为门店：

1928.38平方米、住宅7579.69平方米、单位办公2757.32平方米、车间仓库5301平方米，杂物间100平方米，本项目于2012年4月27日公开招标（附：

招标公告），并于当日上午由建设单位投标取得，拆迁期限在中标之日起一年内完成，建设期限在中标之日起三年完成。

主要建设内容：

总建筑面积为106960.50平方米，计容积率面积：

88954.92平方米，其中商业建筑面积：

17892.07平方米，住宅建筑面积：

71244.40平方米，不计容积面积：

17424.84平方米。

以及其它以及道路、绿化等附属工程均一次性配套建设完成。

四、建设单位

五、编制依据

1、《中华人民共和国城市规划法》

2、建设部《城市规划编制办法实施细则》

3、《城市用地分类与规划建设用地标准》

4、广东省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府【2009】78号）

5、委托单位提供的相关资料；

6、技术人员现场勘察资料、市场调查资料；

六、研究工作范围

本可行性研究报告依据国家及广东省的有关规定和标准，在充分调查研究的基础上，结合翁源县经济发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和项目所在地社会经济现状及周边环境，从项目建设背景及必要性，项目选址与建设条件分析，主要建设工程，环境保护、安全生产、消防节能，项目运营管理，项目建设实施计划，投资估算及资金筹措方案，以及从经济、社会、生态效益等方面，对项目建设的必然性、合理性、科学性和可行性进行了全面研究论证，并得出相应结论，为有关部门决策提供依据。

第二章城市背景及项目概况

一、城市背景

（1）地理位置

翁源县位于韶关市东南部，东与连平县相连，南与新丰县交界，西与英德市、曲江区接壤，北与始兴县、江西省毗邻。

公元554年梁朝分浈阳县地置，元初并入曲江县，公元1303年复置。

是广东历史上最早建制的16个县之一，由千年古邑之称。

总人口397666人，面积2174.86平方公里。

辖7镇1场156个村委会。

县领导机关驻龙仙镇。

地形以山地和盆地为主。

属中亚热带季风气候，平均气温20.4℃，年降雨量1778毫米，无霜期312天。

耕地面积1.9万公顷，有林地面积16.3万公顷，森林覆盖率63.1%。

河流以北江支流翁江及其支流为主。

水力资源理论蕴藏量为13.8万千瓦。

煤、铁、铅、锌、钨等矿产资源丰富。

风景名胜有东华山、水龙宫、仙狮洞、书堂石、湖心坝客家群楼和葸茅岭八卦围等。

农作物以水稻、蔬菜、甘蔗、花生、大豆为主。

三华李、六里柑、九仙桃等水果久负盛名，是“中国三华李之乡”、“中国九仙桃之乡”、“中国兰花第一县”。

（2）区位优势

翁源区位独特，交通便利，素有粤北南大门之称，南连珠三角，背靠湖南、江西，是珠三角产业近距离转移，低成本扩张的理想宝地，是泛珠三角经济辐射内地的战略通道，更是韶关市实施对接广州融入珠三角战略的桥头堡。

县城距广州200公里，深圳300公里，韶关110公里，至广州黄埔港220公里，至广州新白云机场120公里，属于珠三角2小时经济、生活圈的范围。

境内京珠高速公路、国道G106线、省道S341线、S244线、S245线贯通而过，而规划中的昆（明）汕（头）高速公路、深湘高速公路亦将贯穿其中，建成后翁源将形成“三纵一横”的高等级公路网络，优越的交通环境更加凸显翁源的区位优势。

（3）项目所在地龙仙镇概况

龙仙镇为翁源县县城所在地，是全县政治、经济、文化中心，是全省规划的中心镇之一，于2004年12月由原龙仙镇、南浦镇、三华镇合并而成。

总面积427.3平方公里，其中耕地面积达7.24万亩，规划区面积20平方千米，建城区面积8平方千米。

下辖34个村委会，6个社区居委会，户籍总人口13万人，其中城镇居民6.5万人，城镇流动人口约4万人，农村人口6.5万人。

该镇农业以水稻、蔬菜、蚕桑、糖蔗、水果、渔业和畜牧业为主；

工业、企业则以水电、建筑、家私、纺织、电子，涂料，小家电制鞋及小五金为主。

近年来，个体私营企业和第三产业迅猛发展，全镇有四级企业4000多家，从业人员近万人。

境内基础设施完善，交通发达，东、西、南、北，106线国道、省道官汕公路贯穿全境，主要乡村道路已辅水泥路面。

固定电话、移动通讯、宽带网络覆盖全镇，供水、供电管网完善，价格低廉。

有广播电视大学一所，省重点中学、国家试验性高中一所，省一级中学一所，中英文学校一所，镇级中学四所，小学三十二所，幼儿园数十家，公立大型医院二家，镇级医院三家、私立大中型医院多家。

龙仙镇拥有诸多特色资源：

如具有500多年种植历史，被评为全省“优质、稀有”水果品种的三华李；

果大肉嫩，鲜甜可口，素有鲜果王之美称的九仙桃；

远销珠江三角洲及港澳等发达地区的李洞椪柑；

质地粉嫩，莲香浓郁的南浦马古塘莲；

可供开发的缓坡地18000亩。

旅游资源也相当丰富，有书堂石古迹、东华禅寺、三华李观光园、跃进水库及10多处度假山庄等都是旅游度假的好去处。

二、项目概况：

1、项目位置：

本项目拟建设场地选址位于韶关市翁源县建设路农机厂片区，总用地面积19767.76平方米。

2、建设地址：

本项目拟建设场地选址于XXXXX。

项目选址符合“三旧”改造办公室及城建部门规划要求。

3、周边环境及交通条件：

该项目位于XXXXX，该项目地处县城商业中心，周边医院、学校、商业及金融网点配套设施齐全，距县政府仅200余米，区位优势十分明显。

4、公用工程条件

项目地址属XXXXX，供电电源及供水水源均由县城输变电网和县城给水网直接供给。

辖区内已设有电信、移动，信息通讯流畅。

第三章项目建设背景和必要性

一、项目建设背景

二十一世纪是我国城镇化进程加快发展的时期，抓住机遇加快城镇建设，以通过中心城镇强有力的集聚和辐射作用来拉动国民经济的发展，进而实现全面建设小康社会是翁源县在新时期的重大战略选择。

由于近几年翁源县经济发展较快，在全省排名逐步上升，被誉为最具发展潜力的先进县，原有的老城区建筑物破旧，部分已成为危害，居住经商环境恶劣，已远不能满足经济发展和人民生活改善的要求。

为适应国民经济和社会各项事业的发展，根据省，市，县相关“三旧”改造文件精神，翁源县政府于2011年将农机厂片区纳入“三旧”改造实施计划，本项目建设是适应翁源县经济发展的需要，是完善县城城市功能，强化中心城镇作用的需要，对促进县城经济持续健康发展具有积极的重要的作用。

二、项目建设必要性

1、符合国家和省经济发展政策

根据加快粤北，东西部地区经济发展步伐以及有关政策要求，为加快翁源县对外开放步伐，扩大招商引资力度，积极发展同国内外的经济合作，促进、推动全市经济持续、快速、健康发展，创造一个对外商、高新技术产业企业具有较强吸引力的环境，翁源县通过招商引资实施本项目，是经济发展的根本需要。

2、广东省翁源县建设发展的需要

随着翁源县近年来经济突飞猛进的发展，城镇规模也迅速扩大。

为了适应翁源县经济发展水平和中国兰花第一县的地位，翁源县城总体规划也作出新的调整，本项目建设将提升城市的整体形象，推动新城区的开发建设，实现城镇化发展的目标。

3、本项目建设是翁源县推进“三旧”改造促进节约集约用地，完善城市功能，提升城市品味的需要

随着国民经济的发展和人民物质文化生活水平的提高，市民住房消费日益增加，市场潜在的住房需求较快地转化为现实需求。

同时，人们已不简单满足住房的基本居住功能，渴望环境优美、功能齐全、追求环境的生态化、个性化成为人们选择住房的审美需求。

“XXXXXXXXXX项目意在运用人性化、景观化概念，建设以环境为主骨架，各项服务设施比较完善的中高档社区，在一定程度上适应了居民对住房消费日益增长的需要，为本市房地产产业发展做出了贡献。

同时项目可以相应带动建材、服务等相关产业的发展。

翁源县具有良好的区位优势，完善的基础设施，悠久的历史，快速发展的经济，政府良好的工作作风，为本项目的建设提供了优越的硬件和软件环境。

因而本项目在翁源县这个大环境下建设是可行的。

综上所述，本项目的建设是非常必要的。

第四章市场调查和预测

4.1国内环境

中国住房刚性需求还有20年以上的持续发展,2004年12月3日,上海新国际博览中心，第六届中国住交会拉开序幕。

与往届相比，本届住交会无论是在规模上还是人气上都堪称史无前例。

共有253家房地产企业及相关行业代表参加本届展会，从侧面反映开发企业普遍对未来房地产市场预期向好，一致认同住交会主办方所预言“中国房地产还有20年以上的好景”。

“中国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业。

2011年，我国GDP为471564亿元，以9.2%的增速显示了依然强劲的增长动能，其中房地产投资61740亿元，比2010年名义增长27.9%。

中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加，没有一个其它行业有如此广泛的行业推动力。

1998年以来，中国房地产开发投资、竣工面积、销售面积始终保持了年均20%左右的增长。

2011年中国住宅投资占GDP比例超过了美国，已经达到了6.7%。

而在美国，房地产业作为国家经济的三大支柱产业（汽车、医药、房地产）之一，已持续了50多年。

2020年，中国的城镇人口将达到10.2亿人，年均增长4%，城镇住宅存量面积将达到330亿平方米，比2004年将净增198.5亿平方米，年平均需净增12.4亿平方米。

4.2翁源县经济发展情况

2011年，翁源县突出加快发展，奋力追赶，经济综合实力明显增强。

全县生产总值预计增长15%，实现50亿元，五年翻一番，年均增长13%；

其中第一产业16.5亿元，第二产业14.2亿元，第三产业19.3亿元，年均增长分别实现6%、18.2%和13.7%；

2011年预计财政总收入8.5亿元、地方一般预算收入2亿元，五年增加两倍，年均增长分别实现18.2%和25.5%；

2011年预计完成固定资产投资26.3亿元，五年增加两倍，年均增长27%；

2011年预计实现社会消费品零售总额20.5亿元，五年年均增长18.3%。

城镇居民人均可支配收入预计年均增长8%，农村人均纯收入预计年均增长10%。

三次产业结构由2006年的35.2：

26.2：

38.6调整为目前的32.7：

27.5：

39.8，产业结构进一步优化。

2011年，翁源县突出招商引资，项目推动，工业总量不断壮大，招商引资成效明显。

五年来共引进项目162宗，实际到位资金42亿元，其中实际利用外资7910万美元。

成功引进超亿元的项目18个。

园区建设取得突破。

专业工业园区初具规模，形成了“一区多园”的发展格局。

华彩化工涂料城已有23家企业入园，其中有化建、五羊、秀珀、欧文等国内、省内知名企业成功落户；

粤北危处中心入园企业有7家，总投资超7亿元；

投资15亿元的广业科技园于2011年6月顺利动工建设。

重点项目扎实推进。

金悦通电子、中源水泥厂、韶钢恒然锌业、广宇金属、凯通纤维板厂、云门灯饰、泷铎时装等大项目均已建成试投产，耐普电源、金悦诚电池等项目已竣工进入生产调试。

2011年翁源县全年工业增加值13.74亿元，增长26.7%，工业对全年经济增长的直接贡献率43.1%。

规模以上工业增加值8.32亿元，增长45%。

规模以下工业增加值5.42亿元，增长10.7%；

民营工业增加值10.20亿元，增长35.5%。

2011年规模以上工业主要产品产量

产品名称

计量单位

绝对数

比上年±

%

水泥

吨

497415

46.0

糖

13425

3.2

丝

272.4

30.6

家具

件

498186

23.3

电池

万只

20425

23.1

中成药

137.6

227.6

全年建筑业增加值1.69亿元，增长25.1%。

资质等级以上建筑安装企业11个，完成施工产值18708万元，增长51.0%；

实现利润1139万元，增长19.0%。

房屋施工面积60.67万平方米，增长179.2%；

房屋竣工面积12.16万平方米，减少12.5%。

全年固定资产投资完成额288473万元，增长42.9%。

其中，城镇投资245582万元（城镇投资中，项目投资218776万元，房地产投资26806万元）；

农村投资42891万元。

商品房销售额15106万元，增长71.4%；

销售面积6.92万平方米，增长42.4%。

从投资主体看：

国有及国有控股经济投资38383万元，减少13.5%；

外商及港澳台经济投资34500万元，减少15.6%；

民营经济投资204195万元，增长78.6%。

三次产业看：

第一产业完成投资14800万元，增长61.5%；

第二产业完成投资165434万元，增长37.4%。

其中工业投资165434万元，增长37.4%；

第三产业完成投资108239万元，增长49.6%。

其中交通运输、仓储和邮政业投资29614万元，增长19.4%。

新增的主要生产和服务能力：

改造公路171.6公里，水力发电装机容量0.23万千瓦。

2011年，翁源县突出城镇建设，加大投入，城乡面貌明显改观。

基础设施日臻完善。

五年来投入2.3亿元，全面完成了县通镇、镇通行政村公路改造。

投入3.1亿元，完成了县城防洪堤工程、47宗中小型水库除险加固工程、21宗机电排灌工程，以及32宗农村安全饮水工程。

投入6亿多元，全面完成了供电主网和配网工程建设。

农田改造4.95万亩，新增耕地3万多亩。

城市建设进程加快。

老城区改造步伐加快，全面完成了十二条主（次）干道改造建设和主要街道的美化、亮化工程，城市“脏乱差”得到根本整治，市容市貌大为改观，得到了广大市民的肯定。

新城区开发稳步推进，龙仙湖、龙仙大道、八泉路、污水处理厂以及部分单位办公楼已经建成并投入使用，城市框架进一步拉大。

镇村建设初见成效。

中心镇和建制镇建设科学稳步推进，城镇化进程不断加快；

加大了危房改造和新村建设力度，积极开展“乡村清洁美”和村庄整治活动，生态宜居乡村建设不断呈现新风貌。

2011年，翁源县突出转变作风，提升服务，政府自身建设不断加强。

行政运行更加规范高效。

深入开展了“清风行动”，不断创新绩效考评机制，逐步形成了行为规范、运转协调、廉洁高效的行政运行机制，五年来受理行政审批事项近20万件，办结率100%，清理行政审批事项852项。

政府决策更加科学民主。

积极搭建和创新公众参与行政决策平台，高度重视人大代表建议和政协委员提案的办理工作，五年来共办理人大代表建议131件、政协委员提案247件，办复率100%。

召开政府常务会议107次，讨论决定事项458项。

政务公开更加具体透明。

五年来，全县共有59个单位编制了政务公开和信息公开目录；

办理“网络问政”1000多宗，办复率100%。

4.3翁源县房地产开发情况

全县完成生产总值50.1亿元，按可比价格计算，增长15.1%，增幅高于全市3个百分点、全市县域2.2个百分点、全省5.1个百分点、全国5.9个百分点，亦超年初预期目标0.1个百分点。

其中，第一产业增加值15.69亿元，增长6.9%（增幅排列全市县、市、区第一位）；

第二产业增加值15.43亿元，增长26.5%（增幅排列全市县、市、区第二位）；

第三产业增加值18.99亿元，增长14.0%（增幅排列全市个县、市、区第四位）。

三次产业对经济增长的贡献率分别为15.3%、48.2%和36.5%，分别拉动GDP2.3个百分点、7.3个百分点和5.5个百分点。

三大产业结构由上年的33.3:

27.4:

39.3调整为31.3:

30.8:

37.9。

房地产投资任务为2.5亿元，占全县固定资产投资任务（30亿元）的8.3%。

至11月底，已完成建筑投入30017万元，同比增加15190万元，增长102%。

其中房地产投入26188万元，同比增加16862万元，增长181%，远远高于县下达30%的增长目标。

竣工工程14项，竣工面积5.7万平方米。

经过我们的调研，翁源县12月份的商品房销售价格在2500-3500之间，门面房的平均销售价格为6500-12000之间。

从大的趋势看，翁源县房价是处在快速上涨阶段。

4.4翁源县城居民住房概况

过去几年间，随着翁源县城居民生活水平的提高，人均住房建筑面积不断增加，住房条件有了较大的改善。

1999年翁源县城市居民人均住房建筑面积17.00平方米，到2005年底，全市城市居民人均住房建筑面积达到22平方米，比1999年增长29.41%。

尽管人均住房面积有了较快的增长，但从总体情况来看仍不乐观，据不完全统计，由于多种原因，翁源县仍有10%左右的家庭人均住房面积仅在12m2以下，21%的家庭住房水平还低于平均水平，对照小康社会人均25～30m2的住房标准，40%左右的家庭住房面积在小康水平线以下，住房面积差异大的现象显示出巨大的住房需求。

4.4翁源县城住房市场需求量预测

翁源县住房市场的潜在需求较大，可以从三个方面进行分析：

第一，根据翁源县全面建设小康社会的战略目标，到2011年城镇居民人均可支配收入达到8818元，年递增5.8%，城镇人均住房面积由2005年的22平方米增长到26平方米，年均住房建筑面积增加0.67平方米。

综上所述，今后几年翁源县住房年需求量在14万平方米左右，近几年市区竣工住宅建筑面积每年约为10万平方米左右，可见，对住房的消费需求将呈现出强劲的增长势头。

4.5消费者调查概况

本项目在翁源县属中高档住宅区，调查对象主要以翁源县的中高层消费者为主，从事主要行业为：

金融保险业、行政事业单位、企业管理人员、从事房地产工作人员以及部分工商经营户及部分外出经商工作人员，调查对象主要集中在25-39岁之间，调查分析情况如下：

（1）购房目的

有40.92％的购房主要是为了改善目前的居住状况，想住得舒适一点，25.71％的是由于目前的住宅太小，14.9%的人认为自己住的环境及物业管理、配套不好，而有15.82％的人是兼投资和居住，还有12.55％的购房的原因是由于居住的住宅功能不全。

以此数据我们可以看到，翁源县具有相当大的市场吸纳能力。

（2）物业结构

翁源县人选择的住宅类型主要集中在多层住宅，对多层住宅的认同率最高。

别墅的认同率应作具体分析，受访人在其填写问卷的时候普遍带有一种美好的主观愿望在内，或者只是出于一种对新事物的好奇而表现的一种意愿，而无实在的购买动机。

（3）面积需求

图表统计受访者选择住宅面积主要集中在91～110m2、71～90m2、110～130m2，70m2以下，其比例分别是32％、30%、21％和17％，而选择130m2以上的相对较少。

（4）户型

从上图图表统计受访者选择的户型主要集中在三房两厅一卫和三房两厅两卫，分别占的比例为27.86%、21.22%，二房二厅一卫及二房二厅二卫的比例也不少，分别占18.47%、17.45%，四房以上的大户型相对较少。

（5）房价

选择30-35万元的比例最高为29.86％，其次为15-20万元和25～

30万元分别为27.33%、18.61%，15万元以下的为15.81%，40万元以上的最少为8.39%。

40万以上

30-35万

25-30万以上

受家庭收入的制约及相对保守的消费观念，翁源县人对总体房价的承受能力普通遍偏低。

（6）付款方式

选择分期付款的形式占绝大部分，比例为41.43%；

银行按揭占了27.65%；

一次性付款为19.69%；

选择公积金最少为6.63%。

（7）物业管理

被访者大多对目前小区的物业管理水平不满意，要求改善物业管理，尤其要求加强小区的安全管理和卫生状况。

最好能有三级以上资质的物业管理公司介入小区的物业管理，对0.35元／月／平方米左右的物管费用普遍接受。

4.6项目营销计划

4.6.1目标市场

翁源县农机厂片项目是一个大型的绿色环保社区，其目标市场遍布翁源县及周边地区，目标客户年龄应以25～50岁的人群为主，目标客户职业为中等收入及个体经营户，目标客户经济状况以家庭月收入5000元以上的为主。

（1）翁源县本地居民

翁源县老城区人口密集，许多住宅排列紧密且楼层低矮，有的终年不见阳光。

随着生活水平的提高，对住房质量和环境的要求也越来越高，加上城市建设引起的拆迁，住房制度改革等多种原因，这些人群有很强的购买动机。

（2）在翁源县工作的中等收入家庭及个体经营者

这类客户有较高收入，他们对生活水平、生活环境的要求不断提高，追求舒适自在的生活环境。

在翁源县的个体经营户，开始购置中高档住房。

从目前翁源县的楼盘销售对象看，许多是来自周边乡镇的中等收入者和在县城的个体经营户。

本项目是环境优美、功能齐全的环保社区，对这一部分顾客有较强的吸引力。

（3）外出务工人员

这类客户群在外打工经商多处，手上有较充裕的资金，他们为自己在城里落户、回乡创业，也有的为子女受到良好的教育，选择区位较好的县城，购置房产，本项目正迎合了这类客户群的需要。

4.6.2促销手段

项目单位已组建本项目的营销机构，为项目营销进行策划和服务。

诸如：

在报纸、电台、电视台等新闻媒体广泛进行本项目的宣传，突出本项目的“高质、环保、优美、舒适、温馨”的主题；

制作适当的户外广告，展示本项目的重要卖点；

印制散发精美的售楼书，宣传本项目独特的魅力；

在销售价格上给予消费者适当的让利和优惠；

在付款方式上采取分期支付及一次性支付优惠的措施；

在服务上为顾客提供代办事项；

在售后服务上代住户进行室内装饰设计、施工等全过程优质服务。

4.7竞争对手分析

翁源县目前在建、建成的有万隆花园、翁江新城、春晖苑等8个楼盘，在售面积总计约40万㎡。

农机厂地块项目位于县城中心地段，与以上楼盘相比有明显的区位优势。

与农机厂地理位置相当的仅有县汽车站地块项目，但该项目拆迁面积大（约4万㎡），建设周期相对较长，预计对农机厂项目的销售影响较小。

4.8市场环境分析

1、居民购房付款方式

项目规划确认后即可收取定金（5万元/套），建至三层后可办预售许可证，届时可收取总房款的95%，户型面积以120-140㎡为主。

2、住宅市场价格

普通商品住宅均价为2500-3800元/㎡，以翁源目前两个代表性的楼盘（体量大）为例：

翁江新城（距镇中心600m）总建筑面积为20万㎡，均价3450元/㎡；

万隆花园