虹梅南路金海路通道虹梅南路段建设工程项目房屋征收与补偿方案模板.docx
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虹梅南路金海路通道虹梅南路段建设工程项目房屋征收与补偿方案模板
虹梅南路—金海路通道（虹梅南路段）建设工程项目房屋征收与补偿方案
房屋征收部门：
上海市**区住房保障和房屋管理局
实施单位：
上海市徐汇第二房屋征收服务事务所有限公司
二〇一五年七月二十七日
虹梅南路-金海路通道（虹梅南路段）建设工程项目
房屋征收与补偿方案
一、征收与补偿的法律和政策依据
1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）
2、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号）
3、《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（上海市人民政府第71号令）
4、《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》若干意见的通知（沪府办发[2012]24号）
5、《关于推进本市房屋土地征收中企事业单位房屋补偿工作的若
干意见》（沪府办发[2014]13号）
6、《关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>若干具体问题的意见》（沪房管规范征[2012]9号）
7、《关于进一步规范本市房屋征收补偿工作的通知》（沪房管征[2014]243号）
8、《上海市国有土地上房屋征收评估管理规定》（沪房管规范市[2013]7号）
9、上海市**区人民政府印发《**区关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>中居住房屋补偿的实施意见》的通知（徐府发[2012]30号）
10、其他相关法规和规范性文件
二、征收目的
根据“沪规地（2015）EA********号”《建设用地规划许可证》，该地块位于虹梅南路-金海路通道（虹梅南路段）建设工程项目的道路广场用地范围内，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，拟征收该地块。
三、房屋征收范围
根据“沪规地（2015）EA********号”《建设用地规划许可证》的用地范围，此次房屋征收的范围为梅陇六村34、35、45、46号以及虹梅南路440弄2-3号房屋。
四、被征收房屋建筑面积的认定办法
对于已经登记的房屋，其建筑面积，一般以房地产权证和房地产登记簿的记载为准；房地产权证和房地产登记簿的记载不一致的，除有证据证明房地产登记簿确有错误外，以房地产登记簿为准。
已经登记的房屋，在房地产权证记载以外的搭建面积，不予认定建筑面积。
承租的公有非居住房屋，以房屋租赁合同记载的建筑面积为准。
承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准；租用公房凭证记载的是居住面积的，按下表所列的换算系数计算建筑面积：
房屋类型
公寓
独立住宅（花园住宅）
新里住宅
新工房（有电梯、成套）
新工房（无电梯、成套）
新工房（无电梯、不成套）
“两万户”新工房
旧里住宅
简屋
换算系数
2.06
1.83
1.82
2.00
1.98
1.94
1.65
1.54
1.25
征收公有居住房屋，按租用公房凭证记载的独用居住部位的面积（使用面积）作为换算建筑面积的基数。
厨房（灶间）、备餐室、厕浴室、壁橱、箱子间、走道、晒台、阳台、天井、楼梯间等部位的面积不得作为换算建筑面积的基数，但单独调配作为居住部位使用的除外。
企事业单位房屋的建筑面积，一般以房地产权证记载的建筑面积为准。
未经登记的建筑面积，以规划土地批准文件记载为准。
实际建筑面积小于规划土地批准文件记载的，以实际建筑面积为准。
五、征收与补偿计户标准
被征收人、公有房屋承租人以征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户，按户进行补偿。
每户只能享受一次奖励费。
被征收人以房地产权证所载明的所有人为准，公有房屋承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人为准。
六、非居住房屋的及用途的认定
（一）非居住房屋的认定
1、原始设计为非居住房屋，延续至房屋征收决定作出时仍作为非居住房屋使用的，应当认定为非居住房屋；
2、公有房屋承租人与公有房屋出租人签订了公有非居住房屋租赁合同，建立了公有非居住房屋租赁关系的，可以认定为非居住房屋；
3、房地产权证和房地产登记簿记载的权利人为单位，可以认定为非居住房屋，但其房屋性质明确记载为居住或者实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外；
4、原始设计为居住房屋，经市或者区房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，除有特别规定以外，可以认定为非居住房屋。
但在2001年11月1日以前，已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，可以认定为非居住房屋；在2001年11月1日以后，以居住房屋作为经营场所并领取营业执照，未经市或者区房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，不认定为非居住房屋。
（二）房屋用途的认定
企事业单位房屋的用途，按照房地产权证记载的房屋用途进行补偿。
未经登记的房屋，按照规划土地或住房保障房屋管理部门批准文件记载的用途进行补偿。
未经批准改变房屋用途的，不得按照改变之后的用途补偿。
七、居住房屋补偿方式、标准和计算方法
1、征收居住房屋的补偿方式：
（1）货币补偿
（2）房屋产权调换：
被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的，房屋征收部门应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人、公有房屋承租人计算、结清被征收房屋补偿金额与用于房屋产权调换价值的差价。
2、根据相关规定，经区政府批准，本地块补贴系数为0.3。
3、被征收房屋的价值补偿
（1）被征收居住房屋：
被征收居住房屋价值补偿款=评估价格+价格补贴
（2）公有出租居住房屋：
被征收居住房屋价值补偿款=评估价格×80%+价格补贴
评估价格、价格补贴计算公式：
评估价格：
评估价格=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收房屋的建筑面积。
评估均价：
评估均价=被征收范围内居住房屋评估总价÷居住房屋总建筑面积。
如被征收房屋的房地产市场评估单价低于本基地被征收房屋评估均价的，被征收房屋的房地产市场评估单价以本基地被征收房屋评估均价计。
价格补贴：
价格补贴=被征收房屋评估均价×补贴系数×被征收房屋的建筑面积。
4、居住困难户的优先保障的申请和审核
居住困难的被征收人、公有房屋承租人应当向**区住房保障机构提出居住困难审核申请，并提供相关证明材料。
**区住房保障机构应当按照“上海市人民政府令第71号”第三章第三十二条以及本市经济适用住房的相关规定对居住困难户进行认定，并将认定符合条件的居住困难户及其人数在征收范围内公示，公示期为15日。
公示期内有异议的由**区住房保障机构在15日内进行核查和公布。
按照本市经济适用住房有关住房面积核定规定及以下折算公式计算后，人均建筑面积不足22平方米的居住困难户，增加保障补贴，但已享受过经济适用住房政策的除外。
折算公式为：
被征收居住房屋补偿金额÷折算单价÷居住困难户人数。
保障补贴=折算单价×居住困难户人数×22平方米-被征收居住房屋补偿金额。
本基地折算单价:
11000元/平方米。
八、补贴和奖励标准（仅限居住房屋）
期限
各类补偿
安置方式
奖励
补贴项目
货币补偿
房屋产权调换
自行购房
馨宁公寓
浦润苑
银杏苑
夏朵小城等
市场价值调换
签约期内
奖励
签约奖
********元/证
********元/证
********元/证
补贴
搬迁面积补贴
1000元/㎡
1000元/㎡
1000元/㎡
购房补贴
15000元/㎡
********元/证
********元/证
签约期外
奖励
签约奖
80000元/证
80000元/证
80000元/证
补贴
搬迁面积补贴
500元/㎡
500元/㎡
500元/㎡
购房补贴
15000元/㎡
********元/证
********元/证
以房屋征收决定作出之日合法有效的《房地产权证》、《租用公房凭证》计户，按户奖励。
特别告知：
（1）签约当事人选择货币补偿的，签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》；选择购买基地动迁安置房的，签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》和《安置房（现房）认购书》，另需填写《配套商品房供应单》。
（2）在征收补偿方案确定的期限内达不成补偿协议，经**区人民政府作出补偿决定的被征收人、公有房屋承租人，以“房屋产权调换”中的市场价值调换进行安置（非居住房屋除外）。
九、用于产权调换房屋的基本情况和选购方法（仅限居住房屋）
1、本基地用于产权调换的房屋
（1）动迁安置房：
馨宁公寓（华发路406弄）；浦润苑（浦航路718弄）;银杏苑（城鸿路222弄）。
（2）市场价值调换房：
夏朵小城（银春路1799弄）等。
2、房屋产权调换选购方法：
（1）凡选择本基地产权调换房源的被征收人、公有房屋承租人，必须按规定签订补偿协议。
（2）基地的动迁安置房每证限购三套，其中**区房源（馨宁公寓）每证限购一套。
购买基地提供的动迁安置房的总金额不得超过该户被征收房屋的补偿金额与购房补贴之和（即被征收房屋的房地产市场评估价格+价格补贴+产权调换动迁安置房的购房补贴）。
（3）符合条件的居住困难户，增加的困难户保障补贴可用于申购动迁安置房（申购动迁安置房总金额不可超过评估价格、价格补贴、居住困难增加货币补贴款、购房补贴之和）。
（4）奖励期结束后，根据实际房源使用情况退回多余的房源。
（5）具体选房办法另行公布。
十、房屋征收评估机构选定办法
房屋征收决定公告公布后，区房屋征收部门将房屋征收评估项目在市估价师协会网站上发布，接受估价机构报名，并将经审核符合条件的估价机构名单在房屋征收范围内张贴公示。
房屋征收部门组织被征收人、公有房屋承租人在5个工作日内，在张贴公示的估价机构名单中协商选定估价机构。
协商不成的，房屋征收部门应当组织被征收人、公有房屋承租人在张贴公示的估价机构名单中进行投票，按照简单多数的原则，以得票数多少的顺位确定估价机构。
房屋征收部门将确定的估价机构名单在房屋征收范围内和市估价师协会网站上予以公告。
十一、房屋征收补偿的签约期限
签约期限为30天。
（具体日期另行公示）
十二、搬迁期限和搬迁过渡方式、过渡期间
本基地的安置房均为现房，由被征收人自行过渡。
被征收人、公有房屋承租人应当在征收补偿协议约定或者征收补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
十三、一次性搬迁补助费（仅限居住房屋）
一次性搬迁补助费=600元/㎡×被征收房屋建筑面积。
十四、搬家补助费（仅限居住房屋）
搬家补助费=35元/㎡×被征收房屋建筑面积，每证低于1600元，按1600元/证发放。
签约期内按期搬迁的，另免费提供搬场车一辆次，但需承担因搬运贵重物品增加的额外费用。
十五、装修补贴（仅限居住房屋）
根据被征收房屋装修程度按建筑面积给予装修补贴，补贴单价以评估公司出具的评估报告为准。
十六、家用设施移装费（仅限居住房屋）
1．固定电话移装费，每号140元或按现行有关规定（凭缴费单据）；
2．管道煤气拆装费，每户160元或按现行有关规定（凭缴费单据）；
3．有线电视移装费，每户240元或按现行有关规定（凭缴费单据）；
4．空调拆装费，每台400元（按实计算）；
5．热水器拆装费，每台300元（按实计算）；
6．宽带移装费，每户90元或按现行有关规定（凭缴费单据）；
7．家用（独用）电表，每只80元（凭收费单据按实计算）。
十七、非居住房屋的补偿方式、补偿标准、计算方法及奖励标准
1、补偿方式：
货币补偿。
2、补偿标准及计算方法：
①被征收房屋的评估价格:
被征收房屋的房地产评估价格由选定
的房地产评估机构评估确定。
②设备搬迁和安装费用:
设备搬迁和安装费用由选定的房地产评
估机构评估确定。
③无法恢复使用的设备费用:
无法恢复使用的设备重置价结合成
新的费用，由选定的房地产评估机构评估确定。
④停产停业损失补偿：
停产停业损失的补偿标准，原则上按照被
征收房屋市场评估价的10%确定。
特殊情况的按照被征收人、公有房
屋承租人提供房屋被征收前三年的平均效益、停产停业期限等相关证
明材料，由房地产价格评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评
估结果予以补偿。
3、奖励标准：
①被征收人在签约期内签约的，给予评估价格5%的奖励；
②被征收人在签约期内签约的,并在合同约定的期限内腾退土地和房屋的，给予评估价格的5%奖励。
十八、协议履行
征收补偿协议签订后一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
十九、补偿决定
房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人在征收补偿方案确定的签约期限内，达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，**区人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定。
二十、司法强制执行
被征收人、公有房屋承租人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由**区人民政府依法申请人民法院强制执行。
二十一、受委托的房屋征收事务所名称
上海市徐汇第二房屋征收服务事务所有限公司
二十二、办公室接待地点和时间
地点：
虹梅南路440弄一楼基地办公室
时间：
周二至周六12：
00至20：
00
接待电话：
********
二十三、其它事项
1、房屋征收与补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订。
签订征收与补偿协议的被征收人、承租人、当事人应当负责安置房屋使用人、共同居住人。
公有住房根据《上海市房屋租赁条例》的规定，由符合法定条件的新的承租人签约。
共同居住人有多人的，应协商确定签约代表；协商不成的，由公房产权人指定确认。
若上述签约人因故不能亲自签约，可依法委托他人签约。
但必须提供委托双方在征收事务所当面签名盖章的书面委托书或经公证机关公证的委托书。
2、征收与补偿协议签订后，被征收人、公有房屋承租人应当在征收与补偿协议或者补偿决定确定的搬迁期限内，并负责将房屋使用人和共同居住人迁出。
房屋使用人或共同居住人未迁出的，视同被征收人、公有房屋承租人未完成搬迁。
3、根据《关于加强本市房屋征收（拆迁）基地水、电、燃气等公用设施使用管理的通知》（沪建交联[2011]846号）规定，征收补偿协议签订后，被征收人、公有房屋承租人在征收补偿协议或者补偿决定确定的搬迁期间内完成搬迁后，应当在房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人结算征收补偿费用前结清被征收房屋的水、点、燃气等相关费用，房屋征收部门在收到相应支付凭证后在协议约定的时间内支付结算征收补偿款。
4、本房屋征收补偿方案中的货币单位为人民币。
二〇一五年七月二十七日
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