看看外国房产税如何征.docx
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看看外国房产税如何征
看看外国房产税如何征
在国外，很少听到人们抱怨房地产税，住房就要交税，对他们来说是天经地义的事情，因为他们知道，房地产税主要用在公共开支上，如街道整修、公园、垃圾清理、警察、消防、教育、公交、博物馆、图书馆等。
房地产税是国外地方财政的主要来源，占地方财政收入的70%左右，美国为75%，世界最穷的国家肯尼亚也占到69%。
房地产税除了为地方财政提供充足的资金外，还有一个重要的职能，就是平稳房价，减少资源浪费和环境污染，所以，人们也把房地产税叫“生态税”。
由于房地产泡沫诱导人们把超量资本投入到不能再产出消费品的房子上，这就限制了对其他生产领域的资本投资，这对一个国家乃至全球经济是巨大的潜在威胁。
为此，为了防止资本过多地向房地产市场流动，对房地产征税是市场经济体中控制房价、确保经济健康发展的唯一可行的手段。
美国房产税大头用来建学区
在美国，对房地产占有、处置、收益等各个环节征收的各类税项总称为房产税。
美国的房产税有狭义和广义之分，狭义的房产税是指对房屋本身征收的税，属于财产税；广义的房产税还包括交易税，也就是在房屋买卖时要缴纳的税。
目前，全美50个州都征收房产税，这一税目是地方政府的主要收入来源，也是平衡地方财政预算的重要手段。
征收房产税的目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利，因此美国房产税的收税主体是郡政府、市政府和学区，联邦政府和州政府都不征收房产税。
一般来说，郡税、城市税和学区税三者之间的比例为1∶1∶5。
对于一个房主来说，房产估价和税率是决定其要缴纳的房产税高低的两个关键因素。
对房产进行估价的权力掌握在地方政府手中。
不过，由于与学区税相比，郡税和城市税所占比例并不大，地方政府在对房产进行估价时，通常都会表现得比较“保守”，评估出的房产价值一般仅定为市场价格的50%—75%。
加利福尼亚州的法律更明文规定，房产税的税基是政府的专门评估部门所确定的房屋市场价格的40％。
为了吸引外来投资，有的地方政府还会在一定程度上低估大额房地产价值。
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■效果：
税高地区学校好
目前，美国50个州都已征收房产税，税率一般为1%至3%，从2000年到2007年，由于美国中等价位房的房价增长了48%，美国房产税相应地在同期有了62%的增幅。
据了解，美国房产税七成用于支付学区义务教育、改善治安和公共环境，从而让学区周围环境改善，房价自然升值。
在大多数美国老百姓看来，交了房产税后孩子可以享受十几年的义务教育，他们当然愿意交税。
这充分体现了税收“取之于民，用之于民”的理念。
在美国，征收的房产税用来支付学生午餐、校车的费用、教学设备、教师的工资发放和福利改善等庞大开支。
比如匹兹堡最贵的学区，一年平均预算就要7000万美元。
因此，一般房产税最高的地区，学区也都是最好的，因为有财政支持。
所以这里的房产，每年的增值也大。
而且自己的孩子从学前班一直到高中毕业，不用交学费。
美国政府在使用税收方面也接受老百姓严格的监督。
【专家观点】
著名经济学家、中央党校多个课题组研究员刘正山在接受记者采访时表示，美国调控房地产市场的手段主要为税收和利率，并有效地实施。
但“9·11”事件后，美国经济开始出现衰退，政府“病急乱投医”，任由金融机构不断降低信贷门槛，吸引大量民众盲目进行房产购置，最终在2008年引爆房贷危机，酿成严重的后果。
美国模式的另一个不足是，不适应人多地少、市场发育不够充分、城市化加速发展阶段的国家。
英国：
楼房居民没有土地所有权
英国房地产税的叫法在本国也不统一。
英格兰、苏格兰和威尔士叫“家庭税”，而北爱尔兰就叫“市政服务税”。
2008年，英格兰平均每个家庭交纳的房地产税为1146英镑。
在英国，买了房子并不一定就买了土地，有的房屋土地仅有一定期限的使用权。
独立房屋土地所有权与房产所有权可以统一，但公寓住宅则不同，因为是几十户、几百户人共用一块土地，此时房屋所有者拥有的只是土地的“租期”，土地所有权也许在某个人手里，也许在政府手里。
英国也有法律，规定楼房如果多于2/3的业主投票同意购买土地所有权，那就必须首先成立一个公司，以公司的名义购买楼房宅基地，这时，土地实际上就是法人所有，也就是为买这块土地所成立的公司股东集体所有。
在实践中，楼房住户成立公司单独购买土地所有权的案例很少，因为英国还有个遗产税，如果把土地价格追加到房屋价格上，那将来要交纳的遗产税会高得让人不得不把房子捐出去。
英国的房地产的估价由政府开发的专用软件自动完成，税额从个人工资账户或养老金账户自动划拨到市政房产税交纳账户，无需个人参与。
完税后，如果个人有异议，可以提出复核，发现误差，多退少补。
另外，英国对非居民住房的房地产税单独征收，包括商业用房、市镇及村庄的办公用房。
非居民住房的房地产税虽然也由地方政府征收，但要交中央政府，然后中央政府按照各地人口平均分配使用，其作用就是富裕地区支持贫困地区。
英国房地产税税率是累进税率，但各个郡的税级和边际税率均不相同，我们仅以2006年英格兰的房地产税级税率为例，说明这个问题。
英格兰的房地产税级分为8级，用英文字母A到H表示，并把D级作为参照级，每年的房地产税只规定D级的税值，其他级别的税值自然产生。
例如，A级是40000英镑以下（房产价值）房地产税是D级的6/9（67%），平均纳税845英镑；B级是40001英镑～52000英镑，房地产税为D级的7/9（78%），平均纳税986英镑；C级是52001英镑～68000英镑，房地产税是D级的8/9（89%），平均纳税1127英镑；D级是68001英镑～88000英镑，房地产税是9/9（100%），平均纳税1268英镑；E级是88001英镑～120000英镑，房地产税是D级的11/9（122%），平均纳税1550英镑；F级是120001英镑～160000英镑，房地产税是D级的13/9（144%），平均纳税1832英镑；G级是160001英镑～320000英镑，房地产税是D级的15/9（167%），平均纳税2113英镑；H级是320001英镑以上，房地产税是D级的18/9（200%），平均纳税2536英镑。
【效果】
2004年，英国平均房价已比1995年高163%，投资性购房个人贷款行为在2004年以前的5年中猛增。
英国政府通过各种税收办法，使英国的“房价收入比”在2004年于第四季度回落，2005年继续下降，房价涨势得到有效平抑。
【专家观点】
刘正山认为，英国模式的优点在于多手段、多角度，避免单一手段被市场力量化解。
征收资本增值税是抑制房产投机最有效的手段，因为投机者购房就是为了未来的升值空间，如果要缴纳高额的增值税，那他就要承担较大的风险。
税收政策也减轻了首次置业者的负担，加大了购置第二套以上住房者的成本，并将征税用于建设保障住房，补贴中低收入群体。
德国炒房者无利可图
在德国，只要有房产，一般需交纳房产税，只有当房产是文物，而且维护费用超过房产收益时，可以提出免税申请。
房产税是地方税，有专门的《房产税法》。
计算方式相对简单，是按“统一的征税值”乘以3.5％。
后，再乘以当地确定的税率。
例如，本报德国分社的房产近140平方米，按此规定，计算的结果是每年分季度交纳900余欧元。
这一数字相对固定，因为“统一的征税值”在德国西部是按1964年1月1日的数字确定，在东部是按1935年1月1日的数字确定，虽然法律要求每6年需重新核算“统一的征税值”，但实际上没有做到，所以德国目前认为此征税值低于实际房产价值。
房产购置税可以说是更重要的调节手段。
每购置一处房产，需按房产的实际价值交纳一定数量的税。
这个税也是地方税，相应地，有一部《房产购置税法》。
在德国，房产购置税基本上是按房产价值的3.5%征收，各个联邦州有所不同。
例如，首都柏林从2007年1月1日开始为4.5%。
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【效果】
在德国的房地产市场，投机资本难以获得成功，房市发展稳定。
就是因为德国政府没有把房地产作为经济增长的“支柱产业”。
目前德国有8200万人口，而住房总数达到4000万套。
同时，德国每年还有25万套新公寓竣工，在很大程度上平抑了房价的上涨。
【专家观点】
刘正山说，德国明确房地产行业的定位，即福利而非支柱产业，这对于保障住房供求相对均衡至关重要。
缺点是，对于住房欠账较多的国家而言，借鉴德国模式在短期内难以实现调控目标。
如果在借鉴同时，加大保障住房的建设力度，确保中低收入阶层的住房需求，将能起到积极的调控效果。
新加坡政府来当开发商统一制定价格
在新加坡，民用住宅主要由政府组屋和商品房两部分组成。
其中，类似于中国经济适用房的政府组屋由政府投资修建，价格也由政府统一规定，以低价出售或出租给中低收入阶层使用。
居民购买组屋价格低廉，也受到严格的限制：
屋主在一定年限内不得整房出租；5年内组屋不得转让，也不能用于商业性经营。
新加坡还规定，一个家庭同时只能拥有一套组屋，防止投机多占。
另外，业主出售购买时间不足1年的房屋，要缴纳高额的房产税，这对抑制炒房和商品房价格暴涨非常有效。
【效果】
新加坡政府长期坚持以政府分配为主、市场出售为辅的原则，在房地产市场上牢牢掌握了主动权，既解决了大部分国民的住房问题，也有效地平抑了房价。
目前新加坡全国约有84%的人安居在组屋中，而商品房的购买者主要是收入较高的二次置业者、投资者或者外国公民。
【专家观点】
刘正山表示，新加坡是世界上公认的住房问题解决得比较好的国家之一，也是没有产生房地产泡沫的国家。
新加坡模式的优点是政府主导住房供应，满足大部分住房需求，最大限度压缩投机者炒房空间。
新加坡模式的缺点在于，适用于小国。
对于大国而言，政府主导住房供应成本太大。
韩国利用赋税稳定房价
韩国房地产市场也经历过快速增长的阶段，但随着韩国政府出台多种赋税制度，房地产市场的投机行为已基本得到控制。
韩国政府为了抑制房价过快上涨，制定了多种赋税制度，其中最具代表性的就是综合不动产税。
1997年亚洲金融危机之后，为了快速恢复经济，韩国政府放宽了房产转让制度，并实行低利率政策，这对促进房地产市场发展起到了积极作用，但也助长了房地产投机，导致了房地产价格过快上涨，并产生一定的资产泡沫。
尤其是2001—2006年，韩国全国房地产价格平均每年以超过10%的速度增长，而首尔地区的房价更是增长速度超出人们的想象。
仅2006年一年，首尔地区平均房价上涨就达到19.2%，首尔市江南地区的房价更是平均上涨达到25.9%。
为了抑制房价过快上涨，韩国政府于2005年出台了综合不动产税，征税对象为拥有房产总价值超过6亿韩元（1美元约合1144韩元）的家庭，并根据房产总价值的不同，税率为每年0.75%—2%之间。
此外，韩国从1961年起就征收财产税，这一税种的征税对象是面向所有拥有土地、房产、船舶等实物财产的人，也是根据财产价值不同，所负担的税率也不同。
因此，如果将财产税和综合不动产税算在一起，拥有高档房产的富裕阶层就会承担更重的赋税。
■效果：
房价基本得到稳定
为了打击房地产投机行为，韩国政府出台了更为严厉的房产转让所得税，即拥有2套住宅的家庭在购买房产2年之内出售，要缴纳50%的房产转让所得税，拥有3套以上住宅的家庭在购买房产2年之内出售，要缴纳60%的房产转让所得税。
即使在购买房产2年之后，拥有2套以上住宅的家庭在出售房产时，仍需要缴纳6%—35%不等的房产转让所得税。
随着这一政策的出台，再加上之前的综合不动产税，韩国房地产投机现象得到了很好地控制，房价也基本得到了稳定。
日本根据时价征税
在日本，房子和土地都是可以出售的。
一般来说，买房子不仅意味着拥有房产本身，而且意味着获得相应的土地所有权。
即便购买的是公寓楼，也会依照单户面积占整栋楼房总面积的比例分摊整栋楼占有的土地。
因此，在日本，房产税不仅涉及房子，而且涉及土地。
一般说来，从房屋、土地保有类课税来看，与土地、房屋有关的税金，包括固定资产税、城市规划税等税种。
上世纪50年代，日本在地方税制改革中引进了固定资产税。
固定资产税属于地税，由地方税务机关征收管理。
固定资产税主要对土地、房屋等征税，纳税人是法律意义上的土地、房屋产权所有者。
土地包括住宅、农田、森林、牧场、原野等，房屋包括住宅、店铺、工厂等。
每年1月1日在房屋登记簿上登记的产权所有者，有义务向所在的市町村缴税，标准税率为1.4%。
而东京都心23区的产权所有者需要将税金缴至东京都而非各自市町村，这是一个特例。
对土地、房屋的课税依据是市场价值计征的，日本称之为“适当的时价”。
日本一般每三年进行一次基础评估，估价的当年称为基准年度，该年度的价格称为基准年度价值。
在其后的两年中，如无重大变化，一般不重新估价。
土地价格是依据“路线价”计算出来的。
依据固定资产评价标准所确定的路线，其周边的单位土地价格是计算不同地区、不同用途的土地价格的基础，房屋则以房屋再建价格为基础评估。
例如，本报记者手上有一份“东京都平成22年度（2010年度）土地、房屋税金说明”，上面写道：
“由于2010年度不是评价基准年度，其价格原则上依据2009年的基准价格进行计算。
不过，如果截至2009年7月1日地价出现下滑，将依据能够反映其下滑的修正价格进行计算。
”
除了固定资产税外，还有城市规划税，这是用于市町村的城市规划或土地区划调整的税种。
其纳税人、课税依据等与国家资产税相同，课税对象为城市规划区域里的土地、房屋。
税率由市町村自定，但不能超过0.3%的上限。
例如，东京都的城市规划税税率即为0.3%，爱媛县新居滨市的税率为0.28%，长野县上田市的税率为0.2%。
法国：
法国的物业税主要是地产税和居住税
法国的物业税主要是地产税和居住税。
地产税和居住税是由法国各大区、省、市镇征收的地方税。
地产税分为“建成房屋土地税”和“未建房屋地产税”。
地产税由业主缴纳。
税额以地产的租赁价值作为征税基础，乘以一个可调整的税率，计算得出。
每年的税率由房屋所在市镇确定。
居住税由房屋的居住者缴纳，不论是居住者是业主还是租客。
如果房屋空置，业主无需缴纳居住税。
居住税的计算方法与地产税一样。
下面我结合2009年我们记者站的纳税情况，谈谈法国的物业税是如何征收的。
记者站位于巴黎15区，拥有两套公寓和一个单间套房，总面积在150平米左右。
以2009年为例，记者站总共缴纳的地产税为2183欧元，居住税为3000欧元。
在法国，一些弱势群体可以享受免征地产税和居住税的待遇。
比如，60岁以上的老人、残疾人、税收收入低于一定数额的人，以及与配偶、需要他负担的人共同居住一套房屋的人，都可以免征居住税。
地产税的免征对象则包括75岁以上的老人，领取成年残疾人补贴的人等。
比利时：
所有的房屋都要征税
在比利时，所有的房屋都要征物业税，不管是办公用房、商业用房、工业用房，还是住宅。
这里我向大家介绍一下住宅的物业税的缴纳规则。
比利时分3个大行政区，各区的物业税交纳规则是相同的，只不过比例稍有差别。
对于住宅，分新房和二手房两种情况。
对于新房，买房的第一年，要收取增值税，统一为住房市场价格的21％。
这个税由开发商或房产拥有者交纳，一般也就含在房价里面了。
另外，对于住满5年以上的老房子，如果要进行大装修，也要收取增值税，价格为装修材料费及人工费的6％。
下面重点说一说二手房，因为在比利时，新建房很少，人们一般都是买卖二手房，而新房到第二年起也就是二手房了。
对于二手房的物业税是这样征收的：
所有住宅都被看作是有出租收入的房产，也就是说，只要是住宅，不管你是自住，还是出租给别人，都要对业主收取物业税。
各大区都有一个叫做物业税管理处的部门，在每年的固定日期，这个部门会综合你房子的大小、条件等情况，对你的房产在一年12个月的出租收入进行“估价”，然后，业主必须交纳这个估价的30％到50％，作为物业税。
自住房或者是没有出租的空房相同对待。
每年交一次。
至于究竟是30％还是50％，要根据你房子的地段来决定。
以记者站我住的这套房子为例，房子大约200平米，位置相对较好，去年交的物业税为4000欧元。
在比利时，对于普通老百姓来说，房产税还是相当大的一笔支出。
因此，一般买房都是自住，很少有炒楼花的。
对于特殊情况，还能有一定的免税。
比如说，如果家里有孩子，如果家里有残疾人，都可以免掉部分物业税，只不过各种情况免税的比例不同。
另外，如果你的住宅是绿色住宅，比如说，用太阳能，用节能锅炉，也都可以免掉一定比例的物业税。
总之，在比利时，有关物业税的规定很完善，很科学，业主也都很自觉地交纳。
如果违反规则，将被处以巨额罚款，甚至坐牢。
加拿大：
房产税占家庭收入的5%
根据加拿大税法，加拿大的财产税分土地税、动产税和房产税三种。
可见，加拿大房产税也是和地产税分离的。
据加拿大统计局的报告，2006年，68%的加拿大家庭拥有自己的住宅，房地产价值超过2.2万亿元，占加拿大家庭总资产的37%。
加拿大的房地产税比较复杂，因为它不是计征一次，而是市镇、县和学区重复计征，各地的税率差别很大，但大多在1%左右，平均占家庭收入的5%，而个人所得税占家庭收入的10%以上。
在加拿大，老年人支付的房产税占个人收入的11.7%，而年轻人则只占4.2%，这是因为老年人退休收入低，但住的房子较大，所以比例就显得高。
为了减轻低收入群体的纳税负担，在年度个税申报时会有个调整，如果收入低，政府会退回房产税。
例如，2010年，加拿大在交纳个税时，对65岁以下的人房地产税课税扣除为250加元，65岁以上的人为625加元。
对没有老人的家庭，最多可享受900加元的房地产税课税扣除，对有老人的家庭可以享受1025加元的房地产税课税扣除。
国外征收房产税的经验
在已有的征收房产税国家，房产税主要采取从价税（市场价值），并且可以进行申诉。
在美国，房产税在评估中力求反映市场价值，各州和县的房产税率不尽相同，大抵都在1%上下。
美国的房产税每年都会进行评估，以力求充分反映房产在市场中的应有价值。
在日本，对土地、房屋的课税依据是市场价值计征的，称之为“适当的时价”。
日本一般每三年进行一次基础评估，估价的当年称为基准年度，该年度的价格称为基准年度价值。
另外，在房产价值确定存在争议时，德国、美国和加拿大都规定了房主可以申诉的程序。
为此，这些国家的各地区都设有相应的房产评估机构，来处理相应的申诉。
各国都规定了相应的房产税减免措施。
英国的房产税有一定的免税范围，如对只由学生、未成年人、外交人员或残疾人居住的房产完全免税。
市政税全额课税的基本条件是至少两名成年人居住在该住宅内，如果只有一名成年人，市政税可减收25%等等。
在日本，估价低于30万日元的土地和估价低于20万日元的建筑，免征物业税；政府、皇室、墓地、学校等特殊用途的建筑也免征物业税。
加拿大政府规定，对65岁以上的老人，政府将减免房产税；如果是下岗失业人员，凭上一年的报税凭证，政府将减免房产税。
房产税在很多国家都能在一定程度上避免房产投机所导致的价格快速上涨。
在德国，房产税在抑制房价上涨方面起到积极的作用，使德国在最近十五年房价没有明显的上涨。
在美国，房产税是一个平衡器，如果房价上涨，房主的税收就要增加。
所以，尽管大家都希望房价上涨，但是一定比例的房产税套住了房价的恶性攀升，所以美国的房价不可能像中国一样连续暴涨。
然而，房产税并非万能良药，不能指望其对房地产价格起到直接的抑制作用，否则就不会有20世纪80年代兴起的日本房地产泡沫，也就不会有美国2007年以来的房贷危机演变成的一场金融海啸。
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