工程维修标准化管理.docx
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工程维修标准化管理
第十章工程维修标准化管理
第一节机构设置与岗位职责
一、机构设置
二、岗位职责
（一）工程维修部经理
1、负责制定本部门各项规章制度、工作流程、技术标准等。
2、负责制定设备设施重点维修保养、备件购置、设备更新改造等方案，并负责组织实施。
3、负责景区工程维修业务的组织、指导和管理等工作。
4、负责审定下属班组工作方案，统筹工作安排，检查方案执行情况。
5、负责建立健全工程设备档案和运行操作程序，确保整体运行良好。
6、负责处理本部门职责范围内发生的问题和游客对工程方面提出的投诉。
7、负责本部门员工的培训，不断提高管理水平、效劳意识和业务技能。
8、负责本部门绩效评估，并按照奖惩制度实施奖惩。
9、做好与平安、消防、环保、防疫有关部门的协调工作。
10、完成上级领导交办的其他工作。
（二）电气主管
1、负责景区配电室、供电、闭路电视、通讯等系统的维修和保养工作。
2、负责制定电气方面设施设备的工作流程、操作标准等，并负责督导落实。
3、协助上级制定部门规章制度，并严格遵守执行。
4、负责编制电气设备零配件购置方案。
5、及时处理设备发生的故障，必要时通知上级主管领导。
6、负责制定电气设备运行方案，不断研究改良措施，做好节能降耗。
7、负责本班组平安生产工作，强化员工平安生产意识。
8、完成领导交办的其他工作。
（三）暖通主管
1、负责景区给排水、生活热水供暖、空调系统及冷冻设备等的日常维修与保养工作。
2、负责制定暖通设备有关的检修、维修和保养工作方案，并督导落实。
3、负责制定本部门的零配件采购方案。
4、负责制定设备运行方案，做好节能降耗。
5、发生故障时及时处理，必要时向上级汇报。
6、完成领导交给的其他工作。
（四）维修主管
1、负责景区其他机器设备〔没有责任部门的设备〕的维修和保养工作，以及景区室内装修等相关工作。
2、负责制定管辖范围内设施设备的检修、维修和保养工作方案。
3、负责制定本班组的零配件采购方案。
4、负责制定设备运行方案，力求为景区节能降耗。
5、及时处理发生故障，必要时向上级汇报。
6、完成上级交给的其他工作。
（五）锅炉工
1、负责景区锅炉设备和配套设施的运行、检修、保养，锅炉燃煤〔油〕加温工作，坚守岗位，不擅离职守。
2、严格遵守锅炉运行操作规程，做好锅炉运行参数记录。
3、负责锅炉水质、燃煤〔油〕检查，确保锅炉运行正常。
4、根据锅炉运行情况，定期做好外表排污，炉底排污，确保锅炉房平安和卫生。
5、做好锅炉设备和各种仪器、仪表的维修保养工作，确保准确可靠。
6、完成领导交办的其他工作。
（六）配电运行人员
1、严格执行操作规程和各项规章制度，确保设备和人身平安。
2、熟悉电气系统和配电室设备运行情况，按时巡视，认真填写工作记录。
3、及时正确处理设备发生的异常情况，并向主管汇报。
4、保持配电室卫生。
5、完成领导交办的其他工作。
（七）检修人员
1、认真遵守各项规章制度、操作流程，努力学习不断提高自己的业务技术水平。
2、熟悉景区电气线路和设备的分布与运行情况。
3、完成领导交办的其他工作。
（八）给排水工
1、认真遵守各项规章制度、操作流程，努力学习不断提高自己的业务技术水平。
2、熟悉景区给排水和生活热水的整体情况使用现状。
3、完成领导交办的其他工作。
（九）空调维修工
1、认真遵守各项规章制度、操作流程，努力学习不断提高自己的业务技术水平。
2、熟悉景区冷冻热力系统的整体情况和运行状况。
3、完成领导交办的其他工作。
（十）机修工
1、认真遵守各项规章制度、操作流程，努力学习不断提高自己的业务技术水平。
2、熟悉景区各类机器设备的整体情况和运行状况。
3、完成领导交办的其他工作。
（十一）装修工
1、认真遵守各项规章制度、操作流程，努力学习不断提高自己的业务技术水平。
2、熟悉景区本岗位相关工作的根本情况。
3、完成领导交办的其他工作。
第二节设施设备维修保养管理制度
一、景区设备设施是景区有效经营管理的根底，是为游客提供优质效劳的前提和保证，设备设施的管理是根底性工作，也是经营管理工作的重要组成局部。
为了确保景区设备设施平安运行，特制定本制度。
二、景区工程维修部归口负责景区所有设备设施的技术管理和维修保养工作，对各部门所使用的设备设施提供技术支持与指导。
工程维修部对各种设备设施进行日常管理包括检查、维修等事项，各部门必须积极配合，提供准确的相关信息。
三、各种设备设施购入必须具有合格证〔平安许可证〕、使用说明书、主要技术性能参数及厂家信息等资料。
较为大型的设备设施购入应有工程维修部相关技术负责人员参与验收，资料不详细的应不予验收。
四、各使用部门必须妥善保管设备设施的根底资料，大型、公共设备设施的根底资料应由工程维修部保管复印件〔原件应交公司档案室存档〕，并建立设备档案。
五、各部门对设备设施的使用必须严格遵照厂家提供的技术参数和操作规程。
正在平安运行、使用的设备设施不得擅自更改操作规程或运行轨道等。
六、设备设施出现故障，使用部门必须及时报告工程维修部，由专业技术人员对故障进行维修。
其他非技术人员不得擅自做主，自行处理，必要时应采取其他抢险或保护财产等措施。
七、对于景区各类设备设施，工程维修部各专业主管人员必须制定设备设施定期检查、保养、维修方案和故障处理方案，遇到故障及时解决，以确保运营工作的正常进行。
八、成心破坏或偷盗景区设备设施的，工程维修部和平安保卫部人员均有权警告、制止，情节严重者可上报公安机关处理。
第三节日常小修小补管理制度
一、工程维修部负责景区各种工程、系统的小修小补工作。
各部门各岗位的工作人员发现破损现象须及时向工程维修部报告。
二、报告维修事项一般情况下要填写由景区统一印制的?
维修单?
，?
维修单?
一式二联，交工程维修部一联，填写部门留存一联。
填写?
维修单?
时要写清维修事项、考前须知、交工日期、报告日期等。
工程维修部接单后应予签收。
三、小修工作完毕，工程维修部工作人员应持?
维修单?
请报告部门负责人验收维修成果，并请验收人员签字确认。
?
维修单?
应注明小修使用材料清单。
四、因小修小补不及时造成景区不良影响的情况，属未及时上报的，小修事项发生部门承当责任；属接到报告未按要求完成的，工程维修部承当责任。
五、日常小修小补管理流程：
各部门工作人员发现破损现象→填写?
维修单?
→部门经理签字审核→报告工程维修部→工程维修部接单后签收，安排人员负责→维修操作人员领取维修物料，并在规定时间内完成维修→报修部门责任人验收维修成果并签字确认。
第四节水、暖、电路根底设施保养和维修管理制度
一、景区水、暖、电、气、空调、通讯、网络、有线电视等根底设施系统的技术管理和维修保养工作归口由工程维修部统一负责。
二、以上系统工程竣工验收必须有工程维修部相关专业负责人员参加并签署意见，达不到工程质量标准的，坚决不予验收。
施工单位必须提供全面、系统、详细的工程图纸、资料等，并由工程维修部建立档案专人保管。
三、以上系统的技术管理、维修保养等由工程维修部全权负责，其他部门和个人未经许可严禁擅自改动，应严格按照工程维修部专业技术人员的指导正确使用终端设备。
四、对于景区以上系统，工程维修部各专业主管人员必须制定设备设施定期检查、保养、维修方案和故障处理方案。
遇到故障及时解决，以确保运营工作的正常进行。
。
五、以上系统如发生故障，任何部门和员工均应及时报告工程维修部，由专业技术人员对故障进行维修，其他非技术人员在不得擅自处理，必要时可采取其他抢险或保护财产等措施。
六、成心破坏以上景区根底设施系统的，工程维修部和平安保卫部人员均有权警告、制止，情节严重者可上报公安机关处理。
第五节工程维修物资采购管理规定
一、工程维修物资采购事项一律由工程维修部填写公司统一印制的?
申购单?
，进入公司统一的采购程序，由采购部门进行统一购置。
二、作为景区统一维修部门，工程维修部要根据全景区的工程设备维修、保养方案，每月25日前将常用、易耗的维修物料制定采购方案报至采购部门，并通过层级审批同意后，由采购部进行采购。
三、工程维修部应设立物料保管二级仓库，从公司一级仓库领取的维修物料设专人管理。
四、景区发生维修任务时，维修操作人员持各部门填写的?
维修单?
到维修部库房签名领取维修物料，维修任务完毕填写?
维修单?
〔注明使用物料明细〕并请验收人签字确认后，将单据交至库房保管员处。
五、公司一级仓库汇同相关人员每月检查、核对维修物料使用情况，对帐物不符的及时向公司领导汇报。
六、公司财务部是公司财产物资的管理部门，有权定期、不定期对物料使用情况进行检查、核实。
第六节小型土建工程管理制度
一、景区内小型土建工程工程，在工程维修部施工能力允许条件下可自行承建；不具备施工条件时，应将工程发包给专业施工单位。
二、小型土建工程工程建设应按照以下程序进行：
1、组建筹备小组，主要包括公司领导〔工程决策人〕、工程工程使用部门、专业技术人员、财务人员等。
2、根据公司决策确定的主题，聘请专业设计单位对建筑物的规模、外观、面积、建筑功能、材料、设备等提出整体性的设计方案和工程预算。
3、筹建小组会同建筑设计师一道，对施工工程功能分区设计方案进行研究论证，并最终确定施工方案。
4、工程部技术人员或聘请工程监理单位对施工过程进行监理。
5、工程竣工时，筹建小组汇同设计单位、监理单位对施工单位报送的竣工资料的真实性、完整性进行审核，并组织竣工验收。
6、对验收合格的分项予以确认，对不合格的分项做好记录，并监督施工单位在规定的时限内进行整改返修。
7、竣工验收工作根本完成后，公司财务部门应立即建立财产明细表，并转增固定资产。
8、筹建小组对施工单位报送的工程竣工决算组织审计，对审定的金额确认新增固定资产的价值。
三、小型工程工程管理流程：
组建筹备小组→聘请设计单位→制定并提出整体性的设计方案和工程预算→研究论证，确定施工方案→监理施工过程→工程竣工后，组织竣工验收→财务部门建立财产明细表→转增固定资产。
第七节大型土建工程招标管理制度
一、景区如有大型土建工程需采用公开招标的方式确定承包单位。
二、公司应抽调有关领导、使用部门管理人员、工程维修部技术人员、财务人员、工程设计单位专家等组成筹建小组，并负责评标工作。
三、筹建〔评标〕小组根据工程总承包体制及各专项工程特点，明确各分包工程的范围，编制总包和各工程分包的招标文件。
筹建〔评标〕小组通过适当的渠道发出招标公告。
四、投标单位根据招标公告，在规定的时限内按照所要求的形式，向筹建〔评标〕小组提交投标书及相关文件。
五、筹建〔评标〕小组依据投标单位提交的投标书，在斟酌投标书编制质量的同时，对投标单位的技术能力、管理能力、资源情况、以往业绩、信誉指数、质量保证、资金实力等因素，进行比拟和评判。
六、按照投标程序，依据工程实际需要和投标书内容，要求投标单位对筹建〔评标〕小组的质询予以辩论。
七、由筹建〔评标〕小组根据标价、方案可行性、方案工期、质量标准、过往业绩、企业实力等指标进行中标评定，排出中标候选顺序。
八、由公司负责人、筹建〔评标〕小组、投标单位代表及公司聘请的专业参谋机构成员等共同出席开标会议，公布定标结果。
九、公司与中标单位确认合同条款并签署。
十、参照公司土建工程管理有关规定开展工程监理、验收等方面工作。
第八节工程招、投标具体操作细那么
一、勘察招标
1、勘察招标咨询及筹划，向主管部门办理招标登记，发布招标公告等手续；
2、编制勘察招标文件及评标方法并办理招标文件及评标方法审批手续；
3、组织现场踏勘，解答工程现场条件；
4、组织勘察招标答疑会议，编写招标答疑文件并办理招标答疑文件审批手续；
5、组织勘察招标的开标、评标、决标工作；
6、根据不同合同形式，拟订勘察合同，组织实施合同谈判、协商和签订工作。
二、设计招标
1、各项实施事项
（1）设计招标咨询及筹划，向主管部门办理招标登记，发布招标公告等手续；
（2）编制设计招标文件及评标方法并办理招标文件及评标方法审批手续；
（3）组织现场踏勘，解答工程现场条件；
（4）组织设计招标答疑会议，编写招标答疑文件并办理招标答疑文件审批手续；
（5）参与设计方案评审；
（6）组织设计招标的开标、评标、决标工作；
（7）根据不同合同形式，拟定设计合同，组织实施合同谈判、协商和签订工作。
2、招标文件的编制
一般由以下几局部内容组成：
（1）前言——概要表达工程性质及其背景，工程建议书及可行性研究的审批文件，招标的管理机构及任务。
（2）工程概况——列出建设工程的名称、规模〔用地面积、建筑总面积及各单体面积〕、投资金额、开工日期要求及设计内容。
招标期间联系办公地点、联系人及联系均应一一写明。
（3）设计依据——上级主管部门对可行性研究报告的批复文件，规划部门签发?
建筑工程规划设计要求通知单?
，建址地形图、规划红线图、管线现状图、参考地质勘察资料及与方案有关的其他设计资料等。
（4）设计要求——明确设计宗旨，详细提出设计内容。
这局部内容编写时要密切依靠建设单位，领会其工艺要求、功能分区、楼层安排、内外装修标准等，以便设计方案满足使用要求。
（5）方案设计成果要求——写明投标单位报送方案的数量、图纸要求。
每个方案提交的份数〔包括文字说明和方案图纸图幅、模型等〕。
方案设计要满足国家和地方有关方案设计阶段的深度要求和规定。
对改扩建工程要特别说明与原有建筑物的改造配套〔含总图管线设施〕等相关内容。
（6）设计周期与设计费报价——根据开工日期的要求合理安排各个设计阶段〔方案设计优化、初步设计、施工图设计〕的设计周期并提出保证设计进度的相关措施。
根据国家设计收费标准及设计市场的实际情况对设计费进行报价，对施工期间的设计效劳作出承诺。
（7）评选原那么及标准——以满足国家和地方现行设计标准、规定及城市规划部门的设计要求为前提，以总体布局及单体是否满足功能要求，是否经济合理、技术先进，是否富有创造性表达独特的建筑个性，是否满足工程的建设周期等作为评选的原那么和标准。
（8）参加投标单位应注意的事项——写明投标文件送达的日期及地址，投标文件的保密规定及印章要求，何种情况下成为无效标书的说明，对投标文件的验收、监督及见证说明，对中标方案知识产权的说明等。
（9）评审委员会——由招标投标管理部门指定的专业人才库中随机抽取规定数量的专家及其他人员组成。
（10）招标工作各阶段的日程安排及其他有关说明——对领取招标文件、答疑会、投标、开标、评标、决标的日程、地点作出明确安排，对设计招标保证金及编制投标文件补偿金的金额及交付方法作出说明。
（11）附件——可行性研究报告批文，规划设计要求通知单，地形图，红线图，管线现状图，参与的地质资料及与工程有关的总平面布置图及单体建筑主要平、立面图等设计资料。
三、监理招标
1、施工监理招标咨询及筹划，向主管部门办理招标登记，发布招标公告等手续；
2、编制施工监理招标文件及评标方法并办理招标文件及评标方法审批手续；
3、组织施工监理招标答疑会议，编写招标答疑文件并办理招标答疑文件审批手续；
4、组织施工监理招标的开标、评标、决标工作；
5、根据不同合同形式，拟订施工监理合同；
6、办理施工监理合同登记手续，组织实施合同谈判、协商和签订工作。
四、施工招标〔含设备与材料采购〕
1、各项实施事项
（1）施工招标咨询及筹划，向主管部门办理招标登记，发布招标公告等手续；
（2）编制施工招标文件及评标方法并办理招标文件及评标方法审批手续；
（3）编制工程量清单并办理审批手续；
（4）组织现场踏勘，解答工程现场条件；
（5）组织施工招标答疑会议，编写招标答疑文件并办理招标答疑文件审批手续；
（6）编制标底并办理审批手续；
（7）组织施工招标的开标、评标、决标工作；
（8）根据不同合同形式，拟定施工合同，组织实施合同谈判、协商和签订工作。
2、招标文件的编制
招标文件是投标单位编制标书的主要依据，通常包括以下内容：
（1）招标工程概况——写明工程名称、规模、地址、发包方式、发包范围、设计单位、根底、结构、装修、设备概况、场址和地质条件〔可附工程地质勘察报告〕、给排水、供电、道路、通讯设施情况及工期要求等。
（2）设计图纸和说明书——目的在于使投标单位了解工程的具体内容和技术要求，能据以拟定施工方案和进度方案。
设计图纸的深度可与招标时相应的设计阶段而有所不同。
初步设计审批后即行招标者，应提供总平面图、单体平、立、剖面图和主要结构图以及装修、设备的相关说明；施工图全部完成后实施招标者，那么应提供全部施工图纸〔可不包括大样图〕。
技术说明书应满足以下五项要求：
a）必须对工程的建设要求作出清楚而详尽的说明，使各投标单位能与图纸结合比拟准确地估计出造价。
b）明确工程所适用的施工验收标准、保修期及保修期内承包单位应负的责任。
c）明确承包单位应提供的其他效劳，如监督其他相关承包商承包的平安保护措施，以及对建设单位自行提供的材料和配件的检验等。
d）有关特殊产品的专门施工方法的说明。
e）有关施工机械设备、脚手架、临时设施、现场清理及其他特殊要求的说明。
3、工程量清单——工程量清单是投标单位计算标价和招标单位评价的依据。
工程量清单通常以每一个单体工程为对象，按分局部项工程列出工程数量。
对采用标准设计的工程，那么可按建筑面积列出工程数量。
工程量清单由封面、目录、相关说明和工程量表四局部组成。
工程量表中的单价表是采用单价合同承包方式报价和评标的依据，通常由招标单位开列分局部项工程名称和工程数量〔如土方工程、石方工程、混凝土工程等〕，交投标单位填列单价，作为标书的重要组成局部。
考虑到工程量对单价的影响，一般应按概算量或施工图数量列出相近似工程量供投标单位报价，待工程完工后以实际完成量进行工程结算。
采用计量定价合同承包方式时，如有零星工程或允许材料调价，应有人工或材料调价表，作为工程量清单的附件。
4、投标须知——投标须知是指导投标单位正确和完善履行投标手续的文件，目的在于防止造成废标，使投标取得圆满的结果。
投标须知的内容一般为填写和报送标书的考前须知、废标的条件、观察现场和解答问题的安排、投标截至日期和开标的时间地点等。
还应列入建设单位供料情况及材料调价的条件等。
5、合同主要条件——其作用是使投标单位明确，中标后作为承包人应承当的义务和责任，并作为洽商正式合同的根底。
合同主要条件应包括以下各项：
（1）合同所依据的法律、法规；
（2）工程内容；
（3）承包方式〔包工包料、包工不包料〕
（4）总报价；
（5）开工、竣工日期；
（6）技术资料供给内容及时间要求；
（7）施工准备工作；
（8）材料供给及价款结算方法；
（9）工程价款结算与支付方法；
（10）工程质量及验收标准；
（11）工程变更处理、停工、窝工损失处理方法；
（12）工期要求及提前奖励与拖延惩罚规定；
（13）竣工与决算；
（14）保修期与责任；
6、标底的制定
标底是招标工程的预期价格。
标底的作用是作为衡量投标单位标价的基准，也就是评标的主要尺度之一。
因此标底应以严肃的态度和科学的方法来制定。
招标单位组织专业人员制定标底核实后应在招标通告之前报主管部门备案。
标底的编制有以下几种方法：
〔1〕以施工图预算为根底的标底
施工图预算是根据图纸及说明，按照预算定额规定的分局部项工程子目，逐项计算出工程量后，再套用定额单价〔或单位估价表〕确定直接费，然后按规定的系数计算其他直接费、现场经费、间接费、利润、税金及不可预见费用，从而计算出全部工程造价。
这种方法进行标底制定，其特点是工程子目划分符合施工实际情况，工程消耗定额比拟详细明确，如无设计和价格上的变化，其造价是比拟准确的，是制定标底所采用的主要方法。
〔2〕以概算为根底的标底
概算定额是在预算定额的根底上，经过全面测算，将某些次要子目的工程数量归并为主要子目并综合计算其价格。
采用这种方法可以大大简化编制工作量，并在一定程度上防止漏项和重复。
值得注意的是，由于这种方法将次要子目归并为主要子目中，对于子目的综合内容缺乏统一的依据，因此必须在工程量表中加以详细说明，以免投标单位在确定标价时缺乏统一口径，事后也无法根据标底核对标价。
〔3〕编制标底考前须知：
a）标底初步算出后，必须详细复核并分析其是否合理；
b）如发现标底超出批准的概算或修正概算时，应全面调整，以保证控制在额定范围内；
c）如标底合理，而原概算不够准确而必须突破时，那么应在招标前由公司会同设计单位调整概算，经主管部门批准后发可招标。
五、建设工程招标备案
1、招标文件备案
招标文件应包括以下主要内容：
（1）投标邀请书；
（2）投标人须知；
（3）主要合同条款；
（4）投标文件格式；
（5）工程量清单和报价要求；
（6）技术条款；
（7）招标图纸；
（8）评标标准和方法；
（9）投标辅助材料。
备案期限为5个工作日。
2、评标报告〔中标通知书〕备案
招标人应自确定中标人之日15日内，提交以下备案资料：
（1）招标方式、开标情况及记录；
（2）评标专家组成情况、评标委员会的书面评标结果和评标情况记录；
（3）确定中标人的理由；
（4）签订合同前要处理的事宜；
（5）澄清、说明、补充事项纪要；
（6）合格中标人的投标文件；
（7）中标通知书。
备案期限为5个工作日。
3、合同备案
招标人和中标人应自中标通知书发出之日起30日内，按招标文件和中标人的投标文件订立书面合同，招标人和中标人不得订立背离合同实质性内容的其他协议。
订立书面合同后7天，应将合同向招投标办备案。
第九节建筑安装工程承包合同范本
一、标准合同范本
合同编号：
工程名称：
工程编号：
发包方：
承包方：
签订时间：
签订地点：
根据?
中华人民共和国经济合同法?
和?
建筑安装工程承包合同条例?
及有关规定，为明确双方在施工过程中的权利、义务和经济责任，经双方协商同意签定本合同。
第一条工程工程
1、工程名称：
2、工程地点：
3、工程工程批准单位：
批准文号：
〔指此工程立项有权批准机关的文号〕
工程主管单位：
4、承包单位和内容：
〔详见工程工程一览表〕；工程建筑面积：
；其他：
。
5、工程造价：
（万元），其中土建：
〔万元〕，安装〔万元〕。
第三条施工准备
1.发包方：
（1）月日前做好建筑红线以外的“三通〞，负责红线外进场道路的维修。
（2）月日前，负责接通施工现场总的施工用水源、电源、变压器〔包括水表、配电板〕，应满足施工用水、用电量的需要。
做好红线以内场地平整，拆迁障碍物的资料。
（3）本合同签订后天内提交建筑许可证。
（4）本合同签订后天内〔以收签最后一张图纸为准〕提供完整的建筑安装施工图份，施工技术资料〔包括地质及水准点坐标控制点〕份。
（5）组织承、发包双方和设计单位及有关部门参加施工图交底会审，并做好三方签署的交底会审纪要，在天内分送有关单位，
（6）天内提供会审纪要和修改施工图份。
2.承包方:
（1）负责施工区域的临时道路、临时设施、水电管线的铺设、管理、使用和维修工作；
（2）组织施工管理人员和材料、施工机械进场；
（3）编制施工组织设计或施工方案、施工预算、施工总进度方案，材料设备、成品、半成品等进场方案〔包括月方案〕，用水、用电方案，送发包方。
第三条工程期限
1、根据国家工期定额和使用需要，商定工程总工期为
天〔日历天〕，自年月日开工至年月
日竣工验收〔附各单位工程开竣工日期，见附表一〕。
2、开工前天，承包方向发包方发出开工通知书。
3、
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