完整版房地产成本控制要点.docx
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完整版房地产成本控制要点
房地产成本控制精要
第一项
第二项
第三项
第四项
第五项
第六项
第七项
第八项
第九项
.立项成本控制重点应用指南
.规划环节成本控制重点应用指南
.招招标环节成本控制重点应用指南
.施工环节成本控制重点应用指南
.资料及设备采买环节成本控制重点应用指南
.销售环节成本控制重点应用指南
.工程预决算环节成本控制重点应用指南
.时期花费的成本控制重点应用指南
.物业管理成本控制重点应用指南
附件.北京公司规范化管理系列文件
立项成本控制重点应用指南
立项环节的成本控制依据项目开发
方式的不一样而有所差别。
该环节因为
有国家多项法例政策的限制，运作时
灵巧度较小，基来源则是在国家规定
范围内最大限度地控制公司的费
用。
项目部在项目开发先期起主要作
用，所以，这一环节成本控制的主要
任务由项目部来肩负。
第
一
项
控制重点
1、新
征土地
开
发
形
式2、买
断项目
3、合
作开发
控制什么
怎么控制
谁来控制
征地花费
少交或晚交，力求
项目部负责
减免
拆迁布置花费
房产确权后办理拆
项目部负责
迁布置花费
自建部分依照公司
工程部、设计部和审
大市政花费
工程系统走；交政府
算部负责自建部分；工
部分按有关规定办理
程部负责交政府部分。
知足公司利益最大
规划条件
化，合理提升容积
项目部、设计部负责
率，降低土地成本
买断内容
明确买断内容明细
项目部负责
付款总数
为公司争取最大利
项目部负责
益
付款时间
周期长、次数多
项目部负责
三通或七通一
明确查收标准明细
工程部、项目部负责
平的标准
手续风险
与项目付款时间直
项目部负责
接挂钩。
合作方式
切合公司要求，有
项目部负责
利于北京公司；
分红比率
共赢原则；
项目部负责
交房时间
尽可能地延后交
工程部负责
房，
备查文件
详见项目立项成本控制重点说明中项目开发成本构成表、附表一、附表
详见项目立项成本控制重点说明中项目开发成本构成表、附表一、附表及买断方式的成本构成
详见项目立项成本控制重点说明中项目开发成本构成表、附表一、附表及合作开发的成本
交房标准不低于合同中交房项目部负责构成
标准
付款总数选择有益于公司利项目部负责
付款时间益的方式项目部负责
规划环节成本控制重点应用指南
规划环节的成本控制所占权重最大，
拥有“一锤定音”的地位和作用：
在
规划环节进行成本控制是实现事先控
制的重点，能够最大限度的减少过后
改动带来的成本。
所以该环节控制要
点和控制内容相当复杂，基来源则是，
周祥规划，科学议论，严格审批。
设
计部和各种评审委员会在该环节肩负
主要的职能。
第
二
项
控制重点控制什么怎么控制
市场信息采集和剖析
市政状况信息剖析
（1）可行性规划设
规划重点确定
计
可行性研究设计任务
书可行性设计更改
构成可行性规划评审
委员会，对方案进行评
审、确定。
（2）方案评审
未经过的方案进入可
1、规划方案
行性设计更改环节，再
从头评审。
对可行性规划设计根
据实质状况进行细节调
整
（3）设计成就设备选型方案提早确
定
谁来控制备查文件
设计部负责，项暂缺相应可操作
目、审算、销售参照文件，以下
部配合同
由项目、设计、
工程、审算、财
务、销售等各部
门构成评审委员
会，总经理负责
设计部负责，工
程部配合
依据提交的设计成就审算部负责，设
进行投资估量计部配合
依据项当先期营运的
设计部负责，项
状况和市场剖析制定设
目部、销售部协
计任务书
作
（1）设计方案
方案设计招招标
设计部
2、报批设计
方案设计评审
招招标评审委员
会
注意市政设计
（2）报批
注意有关法例，完美自
项目部负责，设
身报批规范性，资料完
计部配合
整
控制重点
控制什么
怎么控制
谁来控制
备查文件
对报批设计进一步伐
（1）扩初设计要求
整
设计部负责，知
设计要求
会各部门
内部审察
依据扩初设计招招标
方案和设备选型、实体
设计部与工程部
3、扩初设计
（2）成本概算
研究、环境方案等因素
负责
对总成本作出概算
制定经营指导书
审算部负责
依据扩初设计要求招
标
招招标评审委员
（3）扩初设计图
专家评审
会
内部评审
设计调整
设计部负责
（1）地质勘探
采集威望地质资料
自己专业人员勘探
桩基设计2种以上形
设计部负责，工
4、桩基设计
式
（2）设计方案评审
程部辅助
由专家进行桩基形式
和桩基结构评审
（3）桩基施工图
设计调整
依据销售包装设计、
桩基设计、功能设计及
配套设备等因素，在扩
初图基础上确定施工图
设计部和工程部
（1）
施工图设
设计要求
负责，其余部门
计要求
建安施工图中结构造
辅助
价、建筑造价和环境设
施费等约占总造价70%
5、施工图设计
的部分属于设计方可控
部分，应严格审察。
（2）
报建
政府部门报批费，按政
项目部
府有关政策缴纳。
（3）
报施图
（4）
审图
互审互签，明确改正意
设计部负责，工
程辅助，知会销
（5）
施工配合
见，设计洽谈
售部
（6）
面积测算
设计图纸测算与实质施
设计部负责，工
工时查验相联合
程部辅助
6、销售包装设
联合营销花费控制
计
施工招招标
（1）
方案设计
依据扩初设计图、经营
设计部负责，销
指导书和实体研究的结
要求
售部辅助
果确定方案设计要求
市场信息调研
依据设计要求确定装
（2）
资料设备
修资料和设备
7、装饰方案设
制定装饰设计目标成
设计部负责
选型成本方案
计
本计划明细表
拜见深圳公司文
装饰综合价钱拆分分
件
析
制定设计任务书
设计部负责，销
售部辅助
（3）
招招标
招招标评审委员
评审
会
控制重点
控制什么
怎么控制
谁来控制
备查文件
（1）小区建筑物功
市场调研
销售部负责
8、功能设计
有针对性扩大建筑物
设计部负责，销
能的经济评估
功能
售、工程部辅助
（2）市政配套方案
市政状况调研
项目部负责
争取政府有益条件
依据投资估量和报批
设计部负责，项
标正确定环境设计方案
目部辅助
（3）环境方案设计
目标成本总数
招招标
招招标评审委员
会
市场现状剖析，智能
化必需性剖析
销售部负责
（4）智能化设计
智能化内容控制
招招标，找寻外面合
招招标小组组
作，争取共赢
织，总经理负责
保持各部门与销售部的
设计部负责，工
（5）销售承诺
信息通畅，保障销售承
程部辅助
诺与实质功能的一致性
（1）设计调整花费
9、设计更改
（2）设计更改洽谈
严格依照设计更改洽谈
设计部负责，工
详见《工程现场
流程进行
程、销售部辅助
更改管理规范》
在扩初图确定前确定材
（1）选型
料设备，使设计在图纸
设计部负责，工
10、资料设备
（2）方案确准时间
阶段就考虑了资料设备
程部辅助
的安装
（3）采买
招招标
招招标评审委员
详见《设备资料
会
采买规范》
其余花费
物业管理完美费
限额设计
审算部
招招标环节成本控制重点应用指南
招招标环节的成本控制波及到工
程、设计、审算、销售等多个部门的实质运作，在程序上没有太多变数，但详细内容特别是招招标评审委员的选择则须有很强的针对性。
这个环节成本控制的难点在于标书制定，重点在于评标。
控制重点控制什么
（1）资质
（2）管理水平1、招标单（3）技术力量位的选择（4）历史记录（5）资本实力（6）合作经历
怎么控制
成立承建商、工程监理、资料及设备供货商名册及资料库。
从公司认同名册中的
承建商、供货商、监理
公司中选择招标单位。
主办部门介绍五家招标单位报招招标工作组。
招招标工作小组审察、观察、评估、挑选三家以上招标单位报招招标评审委员会及主管领导
第
三
项
谁来控制
参照文件
工程部负责工程
监理招招标合
同；
设计部负责设
计、环境、装饰
详见招招标
招招标合同。
理规范第8
审算部负责资料
至15条和招
设备招招标合
招标管理程
同。
销售部负责营
销、包装招招标
合同。
招招标评审委员
详见招招标
理规范第8
会审察
至15条和招
主管领导同意。
招标管理程
1、工程部负责工
各种合同的招招标书内
程监理招招标合
容应包括：
同；
（1）工期；
2、设计部负责设
详见招招标
（2）工程造价或取费标
计、环境、装饰
理规范第6
准；
主办部门起草、拟订招
招招标合同。
条、第16条
（3）质量要求；
招标标准文本
3、审算部负责材
20条、和招
（4）付款方式；
料设备招招标合
标管理程序
（5）招标范围；
同。
（6）结算方式；
、销售部负责营
4
（7）查收标准；
销、包装招招标
2、招招标
（8）招标明意事项；
合同。
文件
（9）废标条件（招标书
一定加盖招标单位法人
印章）；
（10）接标时间；
详见招招标
（11）开标时间；
招招标评审委员
理规范第6
（12）定标方法；
招招标工作组审察
会审察；
条、第16条
（13）招标单位增补意
主管领导同意；
20条、和招
见；
标管理程序
（14）标准合同条则；
（15）图纸、其余要求
等。
控制重点
控制什么
怎么控制
谁来控制
参照文件
1、技术部门负责
详见招招标
优先次序
技术评标
理规范第2
1、技术评标
2、审算部负责经
条至33条、
2、经济评标
济标书的评标
招招标管理
3、合作经历
3、财务部负责审
3、评标和
（1）技术性评标和定标
序
核广告包装费
定标
（2）经济性评标定标
详见招招标
综合审察招标单位；评
招招标评审委员
理规范第2
会审察、评定。
条至33条、
定中标单位
主管领导同意
招招标管理
序
施工环节成本控制重点应用指南
施工环节的成本控制主要应注意两大方面，一个是因各样更改带来的花费，另一个是资料、工程款的支付。
因为市场变化与市场掌握的原由，施工阶段不行防止因为各样状况而要对施工计划和内容进行改动，而在更改时明确目的和依照程序都是一定的。
这一阶段进行成本控制时要注意各部门的实时交流和优秀合作。
第
四
项
控制重点控制什么怎么控制谁来控制参照文件
项当先期规划、定位要
全面、正确，尽量防止在审算部负责计
施工中的重要设计调整。
算更改花费（含可
增强施工前的审察工能惹起的索赔）。
作。
全面考虑工程造价，甲方项目代表执详见《工程更改管理
（1）更改评估对可能发生更改的地方行改正的工期评法》——“工程更改
有预示性，并予以预先约估。
控制方法”？
？
？
？
定。
审算部成本管
各部门全面评估更改理员负责计算变
带来的各样变化，为审批更后的成本现状。
供给参照依照。
1、设计变
更环节
依据更改原由将设计
详见《工程现场签证
更改分红四类，不一样类型
经办部门？
理规范》第二条、第
按相应的审察签认流程
三条。
进行。
（2）更改的审察
发生更改项目的
详见《工程现场签证
理规范》第5到第
设计更改通知单。
负责人
签认
条。
更改一定有设计单
详见《工程现场签证
位、设计部、工程部、监
经办部门
理规范》第九到第十
理单位和施工单位共同
条。
署名后，才能有效。
主管总经理审批后方
主管总经理
详见《工程现场签证
（3）更改的审批
理规范》第十三条。
可进行更改。
现场签证确实认应严
（1）签证的必需
格依照合同中所商定的
性
条款执行。
施工现场
现场签证确需发生，
签证
（2）签证的时限应坚持当时发生当时签证的原则。
控制重点控制什么怎么控制
仔细查对签证的工程
量正确。
签证的内容、原由、工
（1）签证的工程
程量应清楚正确、无涂
量
改、编号准、全，并有
监理工程师的署名确
认。
（续）2、
施工洽谈通知单
施工现场
签证
（2）签证的审批
一定依照“先洽后干”
的原则。
在确认签证前，
应按相应审批程序报
审，经过后方可正式签
证。
对工程更改应按期进
（3）签证的反应
行分类汇总统计剖析，并
依据统计资料对控制工
程更改提出改良建议。
（1）扩初图会审
图纸多层次会审会签
（2）施工图会审
及审批制度。
（3）分项、分部
3、审图
各专业互审互签制度。
图会审
力求在动工前把图纸
（4）各专业技术
中的问题改正完。
图纸会审
经过招标确定配合
（1）分包方式
费。
4、总分包
（2）分包内容
应防止在施工过程中
配合费
（3）分包的责任
改正分包方式、分包内
界定
容、范围而增添工程成
本。
经办部门（设计
部或工程部）
详见《工程现场签证
理规范》第十条。
谁来控制参照文件
详见《工程更改管理
经办部门（设计部
法》——“工程更改
或工程部）
控制方法”？
？
？
？
详见《工程现场签证
发生更改项目的
理规范》第5到第
负责人
条。
详见《工程现场签证
主管总经理
理规范》第十四条。
详见《工程现场签证
资料工程师理规范》第十八、十条。
详见《施工环节成本
甲方技术负责人
制重点》三、“审图
详见《施工环节成本
甲方代表制重点》四、“总分派合费”
5、资料供
应
6、工程款
的支付
施工所用的各项资料
的选型应在资料招标前
设计部
确定。
（1）选型
先确定资料供给方
审算部组织
（2）资料供给方
式，经过招标确定有关
工程部参加
式
花费。
（3）资料计划
限时编制资料计划。
甲方代表
（4）预留时间
资料计划签认。
要考虑可能出现的问
经办部门
题，留出相应的时间。
按合同商定执行付
甲方代表与监
款。
理工程师审察完
（5）付款进度
成的形象部位
按进度付款。
（6）工程进度
估量人员审察
多层次多角度审察工
程进度。
工程价值量
依据状况由不一样级别
主管副总或总经
（1）付款的审批
理
人员最后审批。
主要解决的是资料供给对施工环节成本的影响，详见《施工环成本控制重点》五、“资料供给”
详见《付款审批程序范》附件2：
“工程付款流程”
资料及设备采买环节成本控制重点应用指南
资料及设备采买环节成本控制的中心
因素是计划和信息，经过明确而科学的
流程，就能够最大限度的减少在该环节
出现损失的概率，达到成本控制的目
的。
第
五
项
控制重点
1、资料进
场计划
2、资料的
性能价钱
比
3、资料款
支付
控制什么
采买招招标及订立合同时间
生产周期
运输周期
安装、查收周期交错作业时间
市场信息
技术参数
招招标
资料款支付方
式
资料款支付进度保修款
怎么控制
暂缺
与工程进度相当合详细与采买点远近相对应
与工程进度相当合与工序安排相联系
平时采市集场信息，成立资料市场信息库。
资料设备的技术参
数由设计部确定或封样。
一定招招标的资料设备要拟订招招标计
划。
不需招招标的资料设备，采纳三家以上厂家报价选择。
预支款限额控制初次查收后付款总
额进度控制。
保修款一般不低于合同总价的5%。
依照合同中商定付款。
谁来控制参照文件
招招标规范中未提
及
工程部
详细参照标准暂缺
审算部
设计部
详见《招招标管理
范》第六、七条和《
审算部
备资料采买规范》
四条
详见《付款审批程
规范》附件3“甲
经办部门（工程部
资料付款流程”和
或设计部）
附件7“采买类付
流程”
甲方工地代表或专
4、资料验
数目查收
几方共同确认货到
收
现场数目
详见《设备资料采
业工程师负责监控
规范》第八条
查收
质量查收
资料保存
5、资料保
管与保修
资料保修
外观质量的查收
工程部
安装后质量的查收
投入使用后的质量
物业公司
查收
在合同中明确货物
的卸货和保存的责
详见《设备资料采
任肩负者
工程部
规范》第九条、第
用合同的方式明确
三到十六条
保修责任和保修期
销售环节成本控制重点应用指南
销售环节的成本一般是按比率控制，
但一旦制定了花费目标总数，详细的
单项支出就一定严格控制。
因为销售
波及的部门比许多，所以各部门以致
总经理都需要分工负责这部分的控制
职能。
别的，因为销售环节的一些操
作会对入住和物业管理产生重要的影
响，所以这个环节的成本控制也一定
有长线考虑。
第
六
项
控制重点
控制什么
怎么控制
谁来控制
备查文件
（1）花费总数
确定花费目标总
项目部
额
详见《营销花费管理规
（2）市场信息采集
依据各样有关因
范》
1、营销方
（3）营销计划
素确定详细计划和
销售部
案
（4）营销估量
花费
征采各方面意
详见《营销操作流程规
（5）营销方案审批
见，按审批流程操
主管总经理
范》
作
销售人数控制
（1）现场销售人工
销售工作进度控
销售部部门
花费
制
经理
奖赏方法控制
（2）现场销售用具
费
2、营销现
（3）卖场、现场包
销售部专业
场花费
装费
经理和部门
详见《营销包装操作规
（4）销售模型花费
经理
范》
（5）宣传资料及礼
品费
（6）展销费
（7）计划额度控制
额度内调剂和超
主管总经理
详见《营销花费管理规
额审批制度
范》
3、媒体选
（1）媒体及广告代
详见《营销包装操作规
理公司信息采集和
专人负责
销售部
择
范》
剖析
先评后选的原则
销售部
详见《营销包装操作规
范》
（2）招招标
内部评审
销售部
详见《招招标管理规范
招招标
评审委员会
市场信息采集
设计部、销
详见《营销包装操作规
（1）设计、装饰
升级会员 