国内外典型产业园区案例分析.pdf

国内外典型产业园区案例分析.pdf

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2.5产业园国内外领先案例分析产业园国内外领先案例分析华夏幸福基业华夏幸福基业中期报告（初稿）2011年12月3日20100701donotdeletethistextobject!

Thisdocumentwascreatedforourclient.Theclientisentitledtouseitforitsowninternalpurposes.ItmustnotbepassedontothirdpartiesexceptwiththeexplicitpriorconsentofRolandBergerStrategyConsultants.Thisdocumentisnotcompleteunlesssupportedbytheunderlyingdetailedanalysesandoralpresentation.2010RolandBergerStrategyConsultantsThisdocumentwascreatedforourclient.Theclientisentitledtouseitforitsowninternalpurposes.ItmustnotbepassedontothirdpartiesexceptwiththeexplicitpriorconsentofRolandBergerStrategyConsultants.Thisdocumentisnotcompleteunlesssupportedbytheunderlyingdetailedanalysesandoralpresentation.22.5产业园国内外案例_FullVersion_1203.pptx内容内容页码页码1.2.5产业园定义产业园定义32.2.5产业园国内外领先案例产业园国内外领先案例183.2.5产业园开发运营关键成功要素总结产业园开发运营关键成功要素总结13220100701donotdeletethistextobject!

32.5产业园国内外案例_FullVersion_1203.pptx2.5产业园定义产业园定义1.20100701donotdeletethistextobject!

42.5产业园国内外案例_FullVersion_1203.pptx2.5产业指第二产业与第三产业之间的中间产业，具有高技术含量、高知产业指第二产业与第三产业之间的中间产业，具有高技术含量、高知识集聚和高管理水平等特点识集聚和高管理水平等特点2.5产业的定义2.5产业的定义产业的定义主要表现在表现在以IT、动漫产业为代表的数字网络产业，包括电子商务、软件业和数字媒体等俗称的2.5产业是指介介于第二和第三产业之于第二和第三产业之间间的中间产业高技术含量高技术含量高知识集聚高知识集聚高管理水平高管理水平第二产业的下游营销、结算和售后服务等环节，其在价值链中的增值作用已超过生产制造表现形式：

表现形式：

企业经营的专业化程度进一步提经营的专业化程度进一步提高高，成为工业企业非价格竞争的重要因素2.5产业是高新技术的主要使用者和推动者产业是高新技术的主要使用者和推动者表现形式表现形式：

企业发展中将形成具有独立的研发中心、公司核心技术产品的生产部门，推动高技术含量的2.5产业的发展资料来源：

罗兰贝格分析定义定义2.5产业本质是生产生产性服务性服务集中性的表现，构架生产与服务的一体化2.5产业能实现资源资源的集约化利用的集约化利用，提升知识、信息、管理和高技术手段对价值链的作用载体载体作用作用20100701donotdeletethistextobject!

52.5产业园国内外案例_FullVersion_1203.pptx结合结合2.5产业的特点以及国内外现有产业的特点以及国内外现有2.5产业园的发展方向，罗兰贝格将产业园的发展方向，罗兰贝格将2.5产业园分为科技园、总部基地和文化创意园三大类别产业园分为科技园、总部基地和文化创意园三大类别2.5产业园分类资料来源：

罗兰贝格分析高技术含量高技术含量高管理水平高管理水平高知识集聚高知识集聚2.5产业园特点产业园特点依托依托：

大学、企业科研机构等建立专注专注：

以新兴科技驱动的产业，如生物医药、电子信息等产业园区建设注重技术开发平台和公共设施打造12.5产业园类别产业园类别依托依托：

文化创意类大型企业和高校资源建设专注：

专注：

数字媒体、教育等产业，以政府产业升级为驱动2依托依托：

区别与中央商务区的生态环境资源形成企业总部集聚专注专注：

吸引企业价值链的营销、售后服务等高附加值环节，并聚集咨询、金融等专业服务企业3科技园科技园文化创文化创意园意园总部基总部基地地20100701donotdeletethistextobject!

62.5产业园国内外案例_FullVersion_1203.pptx从具体表现形式来看，科技园、总部基地、文化创意园分别对应目前国从具体表现形式来看，科技园、总部基地、文化创意园分别对应目前国内外的各类主要园区内外的各类主要园区资料来源：

罗兰贝格分析2.5产业园包含类别科技园科技园总部基地总部基地文化创意园文化创意园包含目前常见的以下园区：

大学科研园软件园生物科技园服务外包园区生命科学园电子信息科技园包含目前常见的以下园区：

商务花园园中园总部基地创业园生产性功能服务区包含目前常见的以下园区：

动漫影视基地文化艺术区画廊、艺术工作室聚集区多媒体产业园艺术品交易园区支持支持72.5产业园国内外案例_FullVersion_1203.pptx科技园概念由科技园概念由1947年从斯坦福大学开始萌发，至上世纪年从斯坦福大学开始萌发，至上世纪90年代起在全球年代起在全球蓬勃发展，发展的主要驱动因素为科技革新、政府扶持及孵化功能完善蓬勃发展，发展的主要驱动因素为科技革新、政府扶持及孵化功能完善资料来源：

文献研究；罗兰贝格分析概念萌发概念萌发形成雏形形成雏形世界范围蓬勃发展世界范围蓬勃发展1947年年1960年代年代1990年代初年代初至今至今基本情况基本情况科技园发展历程及关键驱动要素特征特征关关键键驱驱动动要要素素科学技术不断革新政府大力扶持企业孵化功能的不断完善1947年由美国加利福尼亚州斯坦福大学斯坦福大学为主的众多顶尖高校开始上世纪60年代中期，高新科技园区在美国开始形成雏形美国开始形成雏形从上世纪90年代开始，世界范围众多国家开始大力发展科技园区以研发先进科学技术研发先进科学技术为主，并无明显其他功能在科技研发的基础上，逐步引入政府、产业基金孵化产业基金孵化等功能，科研成果转化为商业价值包括银行等更多金融机构参与，也有更多地产开发地产开发企业进入该领域，形成产学研互产学研互动动模式1科技园发展历程科技园发展历程82.5产业园国内外案例_FullVersion_1203.pptx总部基地由传统工业园演变而来，其发展的主要驱动要素为城市化进程、总部基地由传统工业园演变而来，其发展的主要驱动要素为城市化进程、低地价及政府大力扶持低地价及政府大力扶持资料来源：

文献研究；罗兰贝格分析发展起步发展起步逐步成型逐步成型大力发展大力发展基本情况基本情况总部基地发展历程及关键驱动要素特征特征关关键键驱驱动动要要素素城市化进程使得市区与郊区距离缩短低地价、低租金吸引大型企业迁移政府大力扶持主要表现在由传统工业园向总部基地的演变逐步形成商务社区的概念，发展邻里关系形成大型综合社区偏重于基于科学研发的企业，以研发、仓储、办公为主商业型企业出现并成熟，办公、商业、银行等功能出现出现大型综合型的跨国企业，形成办公、商业、居住、教育、休闲场所的综合功能2总部基地发展历程总部基地发展历程92.5产业园国内外案例_FullVersion_1203.pptx文化创意产业概念形成仅文化创意产业概念形成仅10多年，但已呈现高速发展态势，其发展的主多年，但已呈现高速发展态势，其发展的主要驱动要素为文化创意产业自身的发展、旧城改造及居民消费力的提升要驱动要素为文化创意产业自身的发展、旧城改造及居民消费力的提升资料来源：

文献研究；罗兰贝格分析发展起步发展起步高速发展高速发展基本情况基本情况文化创意园区发展历程及关键驱动要素特征特征关关键键驱驱动动要要素素产业本身的大力发展旧城改造（旧厂房改造）为文化创意园区提供发展空间居民消费力提升使得更多消费类产品出现文化创意产业最早兴起于英国最早兴起于英国，1998年英国明确提出“文化创意产业概念”及园区荷兰、丹麦、美国、澳大利亚等国家均开均开始大力发展文化创意产业园区始大力发展文化创意产业园区更偏重于文化创意产业的设计、研发设计、研发等相应环节随着产业的发展，文化创意园区除了生产型企业以外，更多出现与消费相结合与消费相结合的业态，从而形成更为多元化的园区3文化创意园区发展历程文化创意园区发展历程上世纪上世纪90年代末年代末21世纪开始世纪开始20100701donotdeletethistextobject!

102.5产业园国内外案例_FullVersion_1203.pptx通过丰富的案例研究，罗兰贝格从园区选址、带动能力以及功能模块三通过丰富的案例研究，罗兰贝格从园区选址、带动能力以及功能模块三个方面对领先园区进行了总结个方面对领先园区进行了总结主要出现在大城市远郊，在卫星城也有一定分布产业带动能力强，且可以形成一定区域品牌重视商务办公、公共设施，服务配套功能占比约1/4领先案例特点总结城市中心远郊近郊文化文化创意创意园园总部总部基地基地科技科技园园产业带产业带动能力动能力区域品区域品牌能力牌能力资料来源：

罗兰贝格分析123研发研发孵化孵化服务服务办公办公公共公共园区选址园区选址功能模块功能模块带动能力带动能力科技园科技园总部基地总部基地文化创意文化创意园区园区主要出现在大城市近郊，也有少数分布在卫星城主要出现在大城市中心区域产业带动面较广且具有一定的区域品牌形成能力区域品牌形成能力较强重视服务配套，整体占比将近一半重视商务办公、服务配套，服务配套功能占比约1/420100701donotdeletethistextobject!

112.5产业园国内外案例_FullVersion_1203.pptx从园区选址来看，文化创意园主要位于城市中心，总部基地选址于近郊，从园区选址来看，文化创意园主要位于城市中心，总部基地选址于近郊，而科技园则更多出现在远郊而科技园则更多出现在远郊1园区选址园区选址城市中心远郊近郊文化创文化创意园意园城市中心远郊近郊总部总部基地基地城市中心远郊近郊科技科技园园韩国数字媒体城、BBC媒体城、昆士兰创意产业园均位于市区范围裕廊国际商务园、GreenPark、ParkWest均位于近郊或卫星镇剑桥科学园、横须贺科学研究园、新加坡科学园多位于城市远郊或卫星城位置园区选址特点总结资料来源：

罗兰贝格分析文化创意园：

大城市中心文化创意园：

大城市中心总部基地：

大城市近郊或卫星镇总部基地：

大城市近郊或卫星镇科技园：

大城市远郊或卫星城科技园：

大城市远郊或卫星城园区举例园区举例产业产业性质性质人才人才性质性质产业特性对城市功能有较强的提升，因此多数离城市中心较近集聚总部企业的产业特性使得其更适当远离城市中心单独建立以高科技产业为主的产业性质使其适合建于远郊或卫星城对于人才聚集的要求相对较高，且需要对周边城市人群消费的辐射，因此靠近城市中心可通过自身及周边相应配套满足内部园区人才要求，但考虑到商务企业需求，不适合过于远离城市中心科技产业工人对城市功能的需求相对较弱，因此可设于远郊选址原因选址原因20100701donotdeletethistextobject!

122.5产业园国内外案例_FullVersion_1203.pptx从园区带动能力来看，科技园具有较强的产业带动能力，总部基地具有从园区带动能力来看，科技园具有较强的产业带动能力，总部基地具有较强的区域品牌能力，而文化创意园则是产业带动与区域品牌均衡发展较强的区域品牌能力，而文化创意园则是产业带动与区域品牌均衡发展2带动能力带动能力产业带产业带动能力动能力区域品区域品牌能力牌能力园区带动能力特点总结聚集企业通常产业较为单一同时中小企业较多，区域品牌能力一般可以聚集一定数量的知名产业，并且带动消费聚集，存在一定的区域品牌能力产业带产业带动能力动能力区域品区域品牌能力牌能力产值及服务业收入可以占到区域总量的20%以上，具有较强的区域品牌能力产业带产业带动能力动能力区域品区域品牌能力牌能力科技园：

产业带动能力较强科技园：

产业带动能力较强文化创意园：

产业与品牌均衡发展文化创意园：

产业与品牌均衡发展总部基地：

区域品牌能力较强总部基地：

区域品牌能力较强资料来源：

罗兰贝格分析主要产业主要产业产业带动产业带动能力能力品牌带动品牌带动能力能力主要聚集信息、生物医药、材料等以研发驱动的产业对产业带动能力较强，其直接带动系数通常在100倍倍以上，而对周边产业的带动系数则更大主要聚集数字媒体、创意设计、视听创作等产业对产业的直接带动系数通常在10-20倍倍以上，而对周边产业的带动面较广产业涵盖范围较广，重点集中附加值较高的产业链环节直接产生的产值或者服务业收入较低，产业带动能力较弱20100701donotdeletethistextobject!

132.5产业园国内外案例_FullVersion_1203.pptx从园区功能来看，科技园、总部基地在服务配套功能占比差异不大，但从园区功能来看，科技园、总部基地在服务配套功能占比差异不大，但文化创意园区则更为重视服务配套功能在整体园区内的占比文化创意园区则更为重视服务配套功能在整体园区内的占比园区功能模块特点总结资料来源：

罗兰贝格分析3功能模块功能模块科技园：

着重商务办公、公共设施科技园：

着重商务办公、公共设施总部基地：

着重商务办公、服务配套总部基地：

着重商务办公、服务配套文化创意园：

着重服务配套文化创意园：

着重服务配套监测认证中心生活服务中心孵化中心公用研发中心教育培训商务会议公共服务商务办公商务办公居住居住公共设施公共设施服务配套服务配套孵化中心商务会议中心生活服务中心公用研发中心教育培训公共服务三类园区中，商务办公在科技园中占比最低占比最低，总体占比约约35%总部基地的商务办公功能在三类园区占比最高占比最高，约45%文化创意园的商务办公功能约45%三类园区中，居住功能在科技园居住功能在科技园中占比最高中占比最高，约10%居住功能在总部基地中约5%居住占比仅约约3%，为三个园区类三个园区类别占比最低的别占比最低的公共设施占比约约30%，为三个产三个产业园区类别占比最高的业园区类别占比最高的公共设施占比约约25%公共设施占比仅约约10%，为三个三个园区类别占比最低的园区类别占比最低的整体占比约25%整体占比约25%为三类园区中整体占比最高，约占47%左右孵化中心展示交易中心教育培训中心商务会议中心公共服务中心生活服务中心公用研发中心10%35%30%25%25%45%5%25%47%40%10%3%3.13.23.320100701donotdeletethistextobject!

142.5产业园国内外案例_FullVersion_1203.pptx园区功能模块的说明园区功能模块的说明主要功能主要功能说明说明公共设施公共设施主要包括道路交通、绿地、水系等园区基础设施居住居住主要包括住宅、宿舍、酒店等商务办公商务办公主要指区内企业办公用地，包括办公室、企业自有研发中心等服务配套技术配套公用研发中心由园区建设运营的研发中心，可供其他企业租用孵化中心为创业型企业提供的场地，并辅以一定的服务，如融资、法律等检测认证中心由园区建设运营的公共实验室，提供一定的仪器设备，为区内企业提供检测认证服务商务配套展示交易中心提供产品展示以及交易的场所，可包括实体平台以及网络平台教育培训中心主要指培训教室等商务会议中心包括会议室、学术报告厅等设施公共配套公共服务中心为区内企业提供公司注册、财税等相关服务生活配套生活服务中心包括餐饮、购物、健身等日常生活配套功能模块说明支持支持资料来源：

罗兰贝格分析20100701donotdeletethistextobject!

152.5产业园国内外案例_FullVersion_1203.pptx科技园的服务配套功能，在发展初期形成公共研发、商务会议、公共及科技园的服务配套功能，在发展初期形成公共研发、商务会议、公共及生活服务功能，后期逐步优化并增加孵化、教育培训、监测认证功能生活服务功能，后期逐步优化并增加孵化、教育培训、监测认证功能资料来源：

罗兰贝格分析科技园功能模块形成过程居住功能在科技园总体有一定占比，由发展初期开始呈现缓慢增长的态势公共设施作为园区发展的基础，在科技园建设初期已大致形成商务办公在科技园的功能中占重要位置，在发展的各个阶段均占有较高比例公共研发、公共及生活服务及商务会议中心最先形成并完善孵化、教育培训及监测认证于发展中后期出现前期前期中期中期后期后期服务服务配套配套商务商务办公办公居住居住公共公共设施设施公用研发中心孵化中心公用研发商务会议监测认证中心生活服务中心孵化中心公用研发中心生活服务中心教育培训商务会议公共服务教育培训商务会议公共服务公共服务生活服务3.1科技园功能模块科技园功能模块20100701donotdeletethistextobject!

162.5产业园国内外案例_FullVersion_1203.pptx服务配套功能方面，总部基地在发展初期形成公共服务及商务会议功能，服务配套功能方面，总部基地在发展初期形成公共服务及商务会议功能，逐步形成孵化、教育培训、生活服务中心，公用研发中心于后期形成逐步形成孵化、教育培训、生活服务中心，公用研发中心于后期形成资料来源：

罗兰贝格分析总部基地功能模块形成过程居住功能在总部基地总体占比不高，由发展初期开始呈现缓慢增长的态势公共设施作为园区发展的基础，在总部基地建设初期已大致形成商务办公在总部基地的功能中占重要位置，在发展的各个阶段均占有较高比例公共服务及商务会议中心最先形成并完善孵化、教育培训及生活服务于发展中期出现公用研发中心后期形成前期前期中期中期后期后期服务服务配套配套商务商务办公办公居住居住公共公共设施设施孵化中心教育培训商务会议中心公共服务中心商务会议中心公共服务孵化中心商务会议中心生活服务中心公用研发中心教育培训公共服务生活服务中心生活服务中心3.2总部基地功能模块总部基地功能模块20100701donotdeletethistextobject!

172.5产业园国内外案例_FullVersion_1203.pptx文化创意园区由于其产业特性，在服务配套功能初期即可聚集展示、教文化创意园区由于其产业特性，在服务配套功能初期即可聚集展示、教育、会议、公共及生活服务等多种功能，后期形成孵化、公共研发中心育、会议、公共及生活服务等多种功能，后期形成孵化、公共研发中心资料来源：

罗兰贝格分析文化创意园区功能模块形成过程由于园区所处位置特性，居住功能在文化创意园区内部的总体占比极低公共设施作为园区发展的基础，在园区建设初期已大致形成商务办公在文化创意园区的功能中占重要位置，在发展的各个阶段均占有较高比例除孵化中心、公共研发中心以外，其他功能均从发展初期形成并逐步成熟孵化及公共研发在发展至一定阶段时引入前期前期中期中期后期后期服务服务配套配套商务商务办公办公居住居住公共公共设施设施孵化中心商务会议中心公共服务中心孵化中心展示交易中心教育培训中心商务会议中心公共服务中心公共服务中心生活服务中心公用研发中心生活服务中心生活服务中心展示交易中心教育培训中心商务会议中心公用研发中心展示交易中心教育培训中心3.3文化创意园区功能模块文化创意园区功能模块20100701donotdeletethistextobject!

182.5产业园国内外案例_FullVersion_1203.pptx2.5产业园国内外领先案例分析产业园国内外领先案例分析2.20100701donotdeletethistextobject!

192.5产业园国内外案例_FullVersion_1203.pptx根据领先案例分析，我们发现根据领先案例分析，我们发现2.5产业园区的发展驱动主要可分为三大类，产业园区的发展驱动主要可分为三大类，包括依托区位包括依托区位/教育等资源、依托大型企业以及依托政府产业升级等教育等资源、依托大型企业以及依托政府产业升级等2.5产业园关键驱动因素资料来源：

罗兰贝格分析依托依托资源资源依托大依托大企业企业依托产依托产业升级业升级借助项目本身资源（区位交通、高校科研等）驱动借助项目本身资源（区位交通、高校科研等）驱动2.5产产业园区建设业园区建设依靠行业领先企业的带动能力，形成园区集聚效应，从而依靠行业领先企业的带动能力，形成园区集聚效应，从而对推动园区发展对推动园区发展借势当地政府产业升级机遇，把握新兴产业发展机会也是借势当地政府产业升级机遇，把握新兴产业发展机会也是2.5产业园发展的关键驱动要素产业园发展的关键驱动要素20100701donotdeletethistextobject!

202.5产业园国内外案例_FullVersion_1203.pptx结合结合2.5产业园区的类别及其关键驱动因素，罗兰贝格认为产业园区的类别及其关键驱动因素，罗兰贝格认为2.5产业园可大产业园可大致分为八大类致分为八大类科技园总部基地文化创意园依托大企业依托大企业依托产业升级依托产业升级2）依托资源依托资源1）日本横须贺研究园瑞典科斯塔科技园新加坡科学园英国曼彻斯特科学园青岛蓝色生物医药科技产业园英国剑桥科学园牛津科学园新加坡裕廊国际商务园深圳天安数码城英国GreenPark爱尔兰ParkWest美国GreatValley英国BBC媒体城韩国首尔数字媒体城海峡城澳洲昆士兰创意产业园区园区类别园区类别2.5产业园分类说明驱动因素驱动因素资料来源：

罗兰贝格分析1）包括区位交通资源、周边教育资源等；2）包括产业联动、产业基础升级主要聚集信息、生物医药、材料等以研发驱动的产业产业带动能力较强产业涵盖范围较广，重点集中附加值较高的产业链环节产业带动能力相对较弱主要聚集数字媒体、创意设计、视听创作等产业产业的带动面较广20100701donotdeletethistextobject!

212.5产业园国内外案例_FullVersion_1203.pptx选取的案例中，企业参与开发的比例占到选取的案例中，企业参与开发的比例占到90%以上以上园区开发主体分配资料来源：

罗兰贝格分析支持支持8%34%58%企业主导企业参与企业不参与以企业为开发主体：

以企业为开发主体：

由政府或学校自行成立主体：

由政府或学校自行成立主体：

由政府、学校与企业合作成立公司：

由政府、学校与企业合作成立公司：

新加坡科学园裕廊国际商务园ParkWestGreenPark剑桥科学园台南科技园昆士兰文化创意产业园横须贺研究园BBC媒体城首尔数字媒体城20100701donotdeletethistextobject!

222.5产业园国内外案例_FullVersion_1203.pptx国际领先国际领先2.5产业园案例产业园案例2.120100701donotdeletethistextobject!

232.5产业园国内外案例_FullVersion_1203.pptx国际领先科技园案例国际领先科技园案例2.1.120100701do