上海购物中心项目建设可行性研究报告.docx
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上海购物中心项目建设可行性研究报告
上海购物中心项目建设
可行性研究报告
一、总论……………………………………………………………1
（一）项目概述………………………………………………………1
（二）项目基本情况…………………………………………………2
二、项目提出的背景…………………………………………………4
（一）项目发展的现状………………………………………………4
（二）专业市场在经济社会发展中的地位和作用…………………4
（三）把握专业市场的一般规律，促进专业市场的转型和升级…………5
（四）国家高度重视农村专业市场建设，积极开拓农村市场，进一步扩内需……………7
三、项目建设的必要性和可行性……………………………………9
（一）专业市场的发展现状及存在的问题，要求尽快规范专业市场……9
（二）建设专业市场的必要性……………………………………11
（三）项目建设的可行性…………………………………………13
四、项目的建设、管理及技术方案………………………………18
（一）合作形式……………………………………………………18
（二）动作模式……………………………………………………18
（三）管理体系……………………………………………………18
（四）技术方案……………………………………………………19
五、主要原材料供应及运营方案…………………………………21
（一）主要原材料供应……………………………………………21
（二）运营方案……………………………………………………21
六、环境影响评价…………………………………………………24
（一）项目建设执行的环境保护标准、法规……………………24
（二）项目的生态评价……………………………………………24
（三）环境保护措施………………………………………………24
七、劳动安全卫生与消防…………………………………………26
（一）劳动安全卫生………………………………………………26
（二）消防设施……………………………………………………26
八、组织机构与人力资源配置……………………………………28
（一）组织机构设置及其适应性分析……………………………28
（二）人力资源配置………………………………………………29
（三）员工培训……………………………………………………29
九、项目实施进度…………………………………………………30
（一）建设工期……………………………………………………30
（二）实施进度安排………………………………………………30
十、投资估算与资金筹措…………………………………………31
（一）投资估算依据………………………………………………31
（二）建设投资估算………………………………………………31
（三）资金筹措方案………………………………………………33
十一、财务评价……………………………………………………34
（一）财务评价基础数据与参数选取……………………………34
（二）评价指标……………………………………………………34
（三）销售收入估算………………………………………………35
（四）成本估算……………………………………………………35
（五）市场正常运营后，年均利润总额…………………………35
（六）财务评价……………………………………………………36
十二、工程招标……………………………………………………37
（一）发包方式……………………………………………………37
（二）招标形式……………………………………………………37
（三）招标方式……………………………………………………37
（四）招标组织机构………………………………………………38
（五）招标主要内容………………………………………………38
十三、结构与建议…………………………………………………39
（一）结论…………………………………………………………39
（二）建议…………………………………………………………39
一、总论
（一）项目概述
1、项目名称：
上海购物中心
2、建设地点：
某镇
3、项目法人：
某镇人民政府
4、项目建设内容：
某镇上海购物中心内容主要是提高农村市场的功能和档次，完善市场附属设施建设，将市场建成布局合理、辐射力强、信息灵敏、交易方式先进、安全卫生、功能齐全的现代化农村综合商贸批发交易市场。
主要实施方案为：
计划总投资3000万元，总建筑面积3500平方米，占地面积4000平方米。
5、主要技术经济指标：
（1）项目投入总资金：
3000万元
（2）年均销售收入：
7000万元
（3）年均利润额：
700万元
（4）投资利润率：
23%
（5）投资回收期：
5.2年（含建设期）
6、项目编制依据：
（1）项目主管单位关于编制项目可行性研究报告的委托书；
（2）国务院关于扩城内需，建设专业批发市场的若干意见；
（3）淮北市与某县《社会与经济发展“十一五”规划》；
（4）《安徽省统计年鉴》2010；
（5）《淮北市统计年鉴》2010；
（6）《某县统计年鉴》2010；
（7）《某县第三产业发展十一五规划》；
（8）《某县市场建设情况调查报告》；
（9）主管单位提供的其它资料。
（二）项目基本情况
1、拟建地点：
项目选址在某镇幸福街路南，交通便利。
2、建设规模与目标
（1）建设规模
一栋，二层，钢架结构。
项目总投资3000万元，总建筑面积3500平方米，占地面积4000平方米。
（2）建设目标
建成后的购物中心，成为某镇标志性的建筑物和淮北地区农村综合批发市场的一大亮点。
市场定位为：
引进浙江义乌小商品名优产品和营经理念。
市场分五大类商品：
食品、化妆品、文化用品、小百货、家用电器、农副产品。
可以安排就业人员100多人，市场年销售额可超过7000万元，上交地方财税可达300万元以上。
形成淮北农村地区规模大、档次高、功能多的综合批发市场。
市场运营本着求实原则。
统一规划，合理定位；在市场建设的同时，要重视市场培育，努力控索现代市场的动作方式，努力提高市场的社会效益和经济效益。
加强市场监督管理力度，按照国家有关政策法规，实行规范管理，使市场健康、有序的发展。
打破地区和所有制界限，采取各项优惠措施，增加市场吸引力。
充分发挥市场在产品大流通中主渠道作用，为各地客户提供高质量、高效率的服务和管理。
逐步完善与市场建设相配套的设施，力争为客户提供一个更好的交易环境；根据市场需求，开展配送业务，使市场服务更加贴近人民群众生活。
二、项目提出的背景
（一）项目发展的现状
随着某县经济快速的发展，原有的传统服务业已远远不能满足经济发需要，建设规模大、品味高的农村综合购物中心势在必行。
（二）专业市场在经济社会发展中的地位和作用
专业市场是商贸物流的重要制度创新，创新的主体是具有经营意识的创业者，多属于诱致性制度创新。
一些较具规模的专业市场已成为超越地方意义的重要市场区位增长点，市场的发展对当地的经济发展更是发挥决定性的作风，主要表现在：
一是对产业带动的贡献。
县区以下的农村专业市场对扩大内需，开拓农村市场产生了巨大的拉动力，形成了专业市场→专业镇→专业村，带动了农村一、二、三产业的发展。
浙江义乌的小商品批发市场，大大促进了当地农村的工业化和城镇化进程，实现了城乡一体化。
二是对劳动就业的贡献。
专业市场的产业关联度较大，涉及餐饮、旅店、运输、主息等第三产业的发展。
专业市场本身可以提供大量的就业机会，还可以为大量闲置劳动力创造就业机会，吸纳大批劳动从事商贸物流和加工活动。
三是对增加收入的贡献。
专业市场带动了国内生产总值、人均产值和财政收入的增长，从事市场经营活动的人均收入显著增加，促进了当地居民生活水平和生活质量的提高。
四是对要素积累的贡献。
专业市场及相关产业的发展培养了大批的市场经营人才、企业管理人才和产品营销人才，为当地经济的迅速发展奠定了坚实的人才积累的基础。
同时，许多民营企业家直接或间接地通过市场完成了工业化初期最为艰苦的资本原始积累的过程为经营企业的进一步发展提供的资本条件。
五是对城镇建设的贡献。
县区以下农村专业市场的发展使人口聚集程度加快，促进农村人口向小城镇集聚，推动了农村的城市化，有利于建设社会主义新农村。
六是对市场化贡献。
专业市场内交易活动完全由市场主体自主完成，资源的配置完全依靠市场机制实现。
专业市场的形成，使更多的经济资源被动员起来，推动了市场化进程。
从实践来看，凡是专业市场比较发达的农村地区，市场在资源配置中的作用就越大，经济发展的潜力就越大。
农村专业市场的形成和发展也冲击了陈旧的思想观念，营造了市场经济的文化氛围。
总之，专业市场的形成和发展收到了“办好一个市场，带动一方产业，振兴一方经济，富裕一方百姓”的效果。
（三）把握专业市场的一般规律，促进专业市场的转型和升级。
从我国专业市场发展历史来看，它与特定的制度背景、产品技术特征、企业规模和市场结构特征相关联，专业市场形成和发展的实质是节省交易费用，其核心在于它具有信息优势。
专业市场的形成和发展离不开当地政府的引导和扶持，专业市场在当地政府的支持下提供了一种有别于场外的宽松和安全的市场交易环境，为经营户和商品提供种种使利。
在税费方面享受优惠，社会治安良好，地方政府在专业市场内部营造这一体制环境，使专业市场内外人为地营造体制的“落差”，吸引外地经营者进入专业市场交易，进一步增强了专业市场的信息积聚效应。
我国专业市场的形成和发展大致可以划分为三个阶段，第一阶段是初期形成阶段。
商品主要来源于乡镇企业，大多商品没有商标；商品质量参次不齐，冒牌商品比较普遍，个体经营，资本实力不强；交易方式落后，零售占很大比重，市场提供的是一种简单的物业管理，服务水平是低档次的。
第二阶段是专业市场的中期阶段。
商品更多地来自城镇企业，特别是国有大中型企业，也包括部分进口产品，大部分商品有商标，一些名牌开始入场交易；批发业务占主导地位，早先的个体户基本完成资本的原始积累，出现了代理商；市场的硬件设施已有较大改善，但市场提供的服务档次仍然不高；市场与市场之间的竞争表现在商品的品种、价格、服务等方面。
第三阶段是专业市场的高级阶段。
商品主要来源于大中型企业，一些经营者达到一定的规模之后，将逐步实行品牌经营，品牌经营活动也将从集中的摊位中转移出来，随着品牌经营企业的外移，形成了专业街，向现代商贸城发展；经营者以公司或公司的代理商为主，个体户逐步退出市场；交易方式现代化，商流和物流分离，市场交易以商流为主；市场提供的服务是全方位的、多功能的，将从技术、服务、人才等方面吸引经营者，市场的竞争将是具有现代意义的。
目前，在专业市场发源地的温州，专业市场的升级换代已走在前列，市场将以提供全方位的信息、技术、咨询服务等为竞争手段，市场已经全面升级。
从总体来分析，我国专业市场的发展趋势将表现为二个方面，一是沿海地区先建的专业市场将沿着自身的发展，规律实现换代升级，以进一步保持自身的动态比较优势，不能实现升级换代的专业市场将萎缩甚至消亡。
二是专业市场实现区域性转换，中西部地区利用优惠政策和批、比较优势与沿海地区展开竞争，比较优势包括原材料、劳动力和市场，加快形成本地产品对外地产品的替代，促进本地市场对外地市场的工能替代。
（四）国家高度重视农村专业市场建设，积极开拓农村市场，进一步扩内需。
当前，我国国民经济和社会发展进入了一个关键的发展阶段，农村需求不足，对国民经济的平稳增长产生不利的影响，已经引起党中央和社会各界的高度关注。
为此，党的十六大以来，提出了建设社会主义新农村、构建和谐社会、树立和落实科学发展观、全面建设小康社会等发展战略。
其难点和热点在于“三农”，启动农村市场对于扩大内需至关重要。
县区以下的农村专业市场形成的制度背景和经济环境现已发生了重大的变化，流通领域的其它商业形式和周边地区专业市场的兴起对淮北专业市场质量不高、市场手段落后等问题将直接影响专业市场的生存和发展。
如果不加快创新步伐，提高自身素质，农村专业市场将走向衰弱。
为此，国家重点支持专业市场实施新的发展战略，促进经济社会的健康发展。
一是市场重组和拓展战略。
通过多形式、多渠道的市场重组，营造大型市场集团，消除市场之间的内耗性竞争，增强市场信息积聚优势，强化专业市场集散地功能，增强辐射带动的同时，发展“连锁式”分市场，形成全国性的市场网络。
二是功能创新战略。
随着商品交易向专业市场的不断聚集，促进商流和物流的分离，专业市场将成为商品的商流中心；专业市场要进一步增强信息中心的功能，使专业市场的供求关系、价格信号、花色品种流行趋势等信息成为国内甚至国际市场的权威信息，只有成为信息中心，才能成为一流市场；同时，专业市场要建成科技中心、会展中心、人才中心。
专业市场提供各种运输、金融、信息、司法、生活等服务，形成网络系统，取得规模效益。
三是产业支撑战略。
专业市场的最大特点是品种丰富、价格低廉、销售额度大，要保持这种优势，需要依托相应的产业支撑。
纯粹集散地型的市场存在很高的经营风险，在群雄纷争、市场竞争日益加剧的今天，纯粹地集散型市场提高了商品的运作成本和价格，削弱了市场的竞争力和吸引力。
为此，专业市场要培育具有特色和比较优势的主导产品，通过对主导产品的技术提升，不断提高市场竞争力和辐射力，提高专业市场的产地化程度。
四是骨干经营户培育战略。
积极引导一批经营大户逐渐转化为商品交易经纪人，走交易方式现代化之路，拓展经营规模，提高市场档次。
五是品牌经营战略。
通过实行承诺制、加强专业街建设等，引进名牌企业入市交易和引导经营大户做名牌企业的代理商，提高名牌产品的交易比重，使专业市场真正成为国内甚至国际商流中心、信息中心。
三、项目建设的必要性和可行性
（一）专业市场的发展现状及存在问题，要求尽快规范专业市场
1、专业市场的发展现状
专业市场已经成为商贸流通的主渠道，覆盖了所有的大中小城市和生产企业，构筑成了带通全国城乡的商贸流通大动脉；市场主体向多元化发展，随着流通体制改革的不断深入，专业市场形成了多种经济成分、多形式的竞争格局，各类经营个体户、专业户、企业联合体不断发展壮大，显示了旺盛的生命力，对搞活商品流通。
增内需，保障供应发挥重要作用；涌现出了一批具有较强幅射能力的型批发市场，如浙江义乌的小商品批发市场，辐射了港澳地区和东南亚国家等。
由于这些大型批发市场辐身拌径大，具有较强的交易和集散功能、价格形成和发现功能、结算功能、风险分散功能，商贸流通规模大，创造了更大的经济效益，成为地方经济的重要支撑，财政收入的主要来源；现代化经营管理方式在部分专业市场得到应用。
2、存在问题
从目前来看，我国专业市场的发展势头是比较强的，但由于发展时间不长，起点低，总体化水平不高，存在一些丞需解决的问题。
①缺乏统一规划，布局不够合理。
专业市场是伴随着城乡经济的发展而发展的，通常是谁有钱、有地，经当地政府批准，甚至只在工商部门登记注册，一个专业市场就办起来了。
由于缺乏统一规划，批发市场发展不平衡、布局不合理。
就全国而言，东部地区与中西部地区差距拉大，一些地方出现了“有市无场”和“有场无市”的现象。
②经营设施简陋，交易手段落后。
大多数专业市场选址不符合城市化的发展规划，经营服务设施简陋，不够配套。
一些专业市场长期停留在出租铺位的简单物化管理层次上，像个“放大”的集贸市场。
交易手段落后，95%以上的专业市场基本是以传统的现贷、对手交易为主，代理结算还不普遍。
至于实行会员制，采取竞价拍卖、远期合约交易和期货交易方式尚处于萌芽阶段。
③市场主体组织化程度低、业务经营存在盲目性。
目前专业市场的主体绝大多数是分散的个体经营户，他们经营规模小，经济实力弱，缺乏专门的经营知识，且大部不具备法人资格，在业务经营上存在着严重的自发性和盲目性。
一方面，他们在市场交易中往往处于不利地位，对风险的承担能力很有限；另一方面，受利益的驱使，假冒伪劣商品时有发生，严重损害了消费者的利益，影响了专业市场的形象。
④信息网络建设滞后，信息传播渠道不畅。
从中央到地方对市场信息网络建设比较重视，近年的发展也比较快，但由于信息网络肃属于不同的地方和部门，资源不能共享，远未发挥其应有的作用。
信息采集面不广，大量的信息收集不上来，信息传播渠道也不够通畅。
⑤市场管理政出多门，经营交易者的负担过重。
由于全国没有统一的批发市场法规，许多专业市场组织化程度和管理水平不高，政出多门，管理收费比较混乱，交易者负担较重。
市场进入没有门槛，入市人员素质参差不齐，强买强卖现象时有发生。
由于规划布局不够合理，专业市场之间以邻为壑，搞相上分割、封锁和恶性竞争的现象比较普遍。
（二）建设专业市场的必要性
专业市场社会效益高，企业效益低，是具有社会公益性质的产业，加强对专业市场的扶持，符合国家的产业政策，符合最广大人民群众的根本利益。
从保持经济稳步增长的战略角度重视专业市场建设，促进商贸流通，激活农村消费市场，扩大国内需求，确保经济社会良性发展。
1、加快发展市场建设是扩大内需，促进经济持续增长的必要措施。
扩大内需是我国长期的战略方针。
目前，我国经济体制和经济环境都发生了很大变化，主要工农业产品正进入买方市场，但同时许多服务产品仍供不应求，发展相对滞后。
在这种情况下，国民经济的增长必将更多地依靠服务业的带动，这也是经济发展的客观规律。
2、加快发展市场建设是增加就业岗位、缓解就业压力的主要渠道。
就业问题是当前以及今后一个时期我国国民经济和社会发展的突出矛盾。
我们正处于工业化和信息化加快发展的时期，在工业生产领域中资本和技术替代劳动力的趋势越来越明显，国有企业减员，乡镇企业吸纳劳动力的能力下降，城乡就业都面临很大的压力。
当前，扩大就业要采取多种途径，但根本途径是发展经济。
服务业无论从其总就业人员中所占的比重，还是从新提供的工作岗位的净增长等方面来看，对于解决就业问题都发挥着重要作用。
3、加快发展市场建设，是推进结构调整，促进产业升级的必然要求。
作为重要服务业的市场建设是现代经济社会发展的重要特征。
随着时代步伐的加快，服务业占国民经济的比重将会逐步提高，产业结构也将由目前的“二三一”型向“三二一”型转变，这也是经济发展的一般规律。
今后一个时期，结构调整是经济发展的主线，而大力发展服务业，提高服务业增加值在国民经济中的比重，则是结构调整的重要任务。
4、加快发展市场建设，是提高国际竞争力的迫切要求。
当前，全球经济竞争的焦点正逐步从货物贸易转向服务贸易，全球贸易中服务贸易已占到20%，服务业竞争日益成为国际竞争的重要方面。
加入世界贸易组织后，随着服务领域的逐步对外开放，必将给我国服务业带来较大的挑战。
从总体上看，我国目前服务业竞争力不强，除旅游等少数行业外，多数服务贸易领域处于逆差状态。
5、加快发展服务业，是提高人民生活水平，改善生活质量的有力措施。
不断提高人民群众的物质文化生活水平是发展社会主义经济的根本出发点。
当前，人民生活水平正向小康社会迈进，加快发展服务业，对促进消费升级、提高人民生活质量的作用越来越大。
随着居民收入的增加，城乡居民对服务产品的数量和质量都提出了新的要求。
只有加快发展服务业，积极推进新的服务品种，努力提高服务质量，才能更好地满足城乡居民的消费需求，推动人民生活向更加宽裕小康生活迈进。
（三）项目建设的可行性
1、政策保障
国家发改委《关于“十一五”期间加快发展服务业若干政策措施的意见》为我县发展市场建设提供强大的政策保障。
《意见》规定：
（1）要加强服务业重点项目建设，进一步加强服务业重点项目的配套基础设施建设，加大改革力度，使服务业成为现代经济发展的一个重要行业。
（2）优化服务行业结构。
以市场为取向，以企业为主体，以技术进步为支撑，大力调整和优化服务行业结构，提高服务业的整体素质和国际竞争力，强化对交通运输、商贸流通等行业的改组改造，推进连锁经营、特许经营、物流配送等组织形式和服务方式的发展，提高服务质量和经营效益。
（3）扩大服务业就业规模。
服务业是今后我国扩大就业的主要渠道，各地、各部门必须统一认识，高度重视。
（4）加快服务业人才的培养。
加快培养服务业所需的各类人
才，特别要加强培养社会急需的信息服务、服务政策与管理以及熟悉国际服务贸易规则等方面的人才。
（5）多汇道增加服务投入。
发展服务业主要依靠市场机制配置资源，同时也要发挥政府投资的引导带动作用。
中央和地方各级政府，都适当安排一定数量的资金，作为加快发展服务业的引导资金。
银行要适当增加对服务业的信贷支持，在独立审贷基础上积极向符合贷款条件的服务业企业及其建设项目发放贷款。
（6）加强服务业的组织领导，各地区、各部门要进一步转变观念、统一思想、提高认识，把服务业摆到与农业、工业同等重要位置。
各级政府要切实履行职责，为加快发展服务业创造良好的环境。
2、建设条件具备
（1）自然地理条件
某县位于安徽省北部，地处淮北平原，东近连云港、西连商丘、开封、南接宿州、蚌埠、北临徐州，为淮北市唯一的市辖县。
全县辖11个乡镇和一个经济开发区，总面积1500平方公里，耕地面积130万亩，人口100万。
某县地方工业形成以能源工业为基础，以加工业为支撑，以高新技术产业为兴县的综合工业体系。
酿酒、冶金、建材、化工、轻纺、机械、电子等已形成规模产业。
某县投资环境优越。
全县已形成公路、铁路、内河航运为主的交通网络。
符夹、青阜、青芦铁路穿境而过。
内河航运直通上海港。
连霍、合徐高速公路横穿境内，周边有南京、合肥、徐州、阜阳机场。
邮电通讯发达，步入全国先进行列。
（2）自然气候条件
某县地处北温带，属北方型大陆气候，气候温和，四季分明，光照充足，日照时数2315.8小时，日照度为52.2%，无霜期202天，其他气象资料如下：
年均气温：
14.5℃
极端最高气温：
41.1℃
极端最低气温：
-21.3℃
年均相对温度：
70%
主导风向：
东北风
年均风速：
3.1m/s
风压：
343kn/m2
年最高降雨量：
1441.1mm
年均降雨量：
862.9mm
日最大降雨量：
249.7mm
最大冰土深度：
20mm
地震烈度：
7度
（3）建设条件
本项目的实施具有许多有利条件，一是交通便利、公路运输四通八达。
二是水源充足，足以保障项目的顺利实施。
三是电讯设施完备。
项目区已全部开通程控电话和移动通讯，并有配电房
可保证项目单位经营、生产、办公用电。
四是主要建筑材料充足。
本项目建设所需的材料主要有：
水泥、钢筋、黄沙、砖、石子、木材及其它辅助材料。
建设工地交通方便、快捷，所需各种原、辅材料可直接运至工地。
其中，水泥、石灰、石子为地产；钢筋可市场购进；砖可从当地轮窑厂购进；其它辅助材料当地市场可提供。
（4）淮北市提出“双百双宜”的城市化发展战略为本项目建设提供了根本保障
市委、市政府为实施“双百双宜”的城市化发展战略，修编城市发展规划，对城市的布局进行适当的调整，一是拓展城我规模，把相山区、烈山区、杜集区和某县作为城市发展的四个组团，城区规模扩展为100平方公里。
二是改善城市生态环境，规划设置产业、商贸居住等功能区，促进产业向工业园区集中，人口向居住区集中，建设成为最适宜创业和最适宜人居住。
随着淮北城市化发展战略的实施，城区内的工业企业需要迁移，向工业园区集聚。
煤矿开采是劳动密集型产业，由于新建企业不再承担社会职能，大量的矿区职工生活将通过市场化运作，矿区职工以及新农建设过程中转移的农村劳动力需要向城镇集中，淮北市正在规划建设100万人口规模城市，人口的集聚需要建设相应规的经济适用房和高层建筑，建设相应的城市基础设施，以满足居民的物质文化需求，提高居民的生活质量。
所有这些建设均需要大量的钢材。
（5）淮北市产业发展战略为本项目建设提供条件
淮北市作为新兴的能源城市，因煤而设立市，又因煤炭而兴市，煤炭是淮北的支柱产业，属于单
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