西安市房地产市场调研报告.docx
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西安市房地产市场调研报告
西安中体健身广场筹划报告
目 录
第一局部：
西安城市环境总体调研 1
一、西安概述 2
二、西安的政治环境 3
1．政府的办事效率和作风对城市建设和开展的影响 3
2．政策法规 3
三、西安的经济环境 4
1．西安在全国经济网络中的经济地位 4
2．西安经济开展现状 4
3．产业状况 5
4．西安消费水平调研 6
四、西安的社会环境 9
1．历史文化对西安的影响 9
2．西安的人文环境 10
3．人口状况 11
4．交通状况 11
五、城市规划及开展趋势研究 15
六、相关支柱性产业的研究 18
1．西安旅游产业调研 18
2．高新产业的开展 21
第二局部：
西安市房地产市场调研 22
一、西安房地产市场宏观环境分析 23
1．西安市总体房地产市场开展概况 23
2．西安市房地产板块的划分 24
3．板块根本特征 24
4．供应量现状分析 25
5．西安房地产总体价格分析 26
二、西安房地产板块市场开展分析 28
1．城南板块 28
2．长安板块市场房地产开展状况分析 32
3．城北板块房地产开展状况分析 34
4．城东板块房地产开展状况分析 39
5．城西板块房地产开展状况分析 41
6．各板块市场之间的竞争态势 44
三、重点工程市场调研 45
1．重点工程选取标准 45
2．类比工程概况分析 47
四、西安房地产消费市场调研分析 63
1．房地产主力消费层群体构成分析 63
2．主力消费层的区域构成分析 64
3．消费意向调研 65
4．市场消费力的特征总结 69
5．市场消费力的开展趋势 70
五、地块SWOT分析 72
1．工程地块的优势 72
2．劣势分析 72
3．威胁点分析 72
4．时机点分析 73
第三局部：
产品定位及可行性分析 74
一、产品定位 75
1．目标消费群体确实定 75
2．产品定位及其特点 76
二、投资可行性分析 78
方案一〔商场设在地块内〕 78
方案二〔商场设在地块外〕 86
第一局部：
西安城市环境总体调研
一、西安概述
二、西安的政治环境
三、西安的经济环境
四、西安的社会环境
五、城市规划及开展趋势研究
六、相关支柱性产业的研究
一、西安概述
西安位于关中平原北临渭河，地处我国中、西两大经济地域结合部，是西北各省通往西南、中原及华东的门户与交通枢纽。
西安辖九区四县，市区面积1066平方公里，市区人口400万，是我国西北地区最大的城市，在全国经济总体布局上具有承东启西、东联西进的重要战略地位。
作为六大古都之首，西安悠久的历史积淀和丰富的人文资源使其成为我国著名的旅游中心城市。
同时，西安自建国以来就是我国重要的国防工业基地、科技研究基地和高等教育基地，其综合科技实力在全国排名第三位。
高新技术与旅游是其城市的两大支柱性产业。
二、西安的政治环境
1．政府的办事效率和作风对城市建设和开展的影响
城市的开展速度和水平在内在因素很大程度上取决于政府领导班子管理水平和作风，这关系到普通市民对于政府的信赖程度以及投资者对城市未来开展的信心——曲江面临的最大问题就是高速高质的招商。
西安市近几年的开展情况充分说明了政府对于西安城市建设和改造的决心以及为提升城市竞争力所做的努力。
同时通过这几年的建设，积累了一定经验，对今后城市的开展极为有利。
2．政策法规
在西部大开发战略实施过程中，国家将继续重点扶持房地产业，采用优惠政策，优化市场环境，进一步激活西部的房地产市场。
西安市政府根据国家相关的政策及文件精神，加强了对房地产市场秩序的治理、整顿和引导，表现为：
l 加大国土资源和房屋管理立法力度；
l 加强土地储藏管理；
l 物业管理立法；
l 加大住房公积金管理透明度；
l 购房契税减半激活楼市；
l 加强规划管理。
三、西安的经济环境
1．西安在全国经济网络中的经济地位
西安市是中国区域经济开展网络模式“三纵三横〞主体骨架中的二级经济增长级，陇海兰新经济带上最大的经济增长点、关中经济区的中心。
因此西安作为新亚欧大陆桥中国段上规模最大、综合实力最强的城市具有承东启西、连接南北的战略地位，是中国政府实施西部大开发战略的桥头堡和西部地区最具开展带动作用的城市之一。
2．西安经济开展现状
自***总书记在古城西安发出了西部大开发的总发动令至今，作为“桥头堡〞的古城西安无论是在城市建设、经济结构的调整、投资环境的优化等方面都取得了长足的进步，为进一步吸引投资、开展经济奠定了根底。
资料1：
西安市截至2003年6月底引进外资情况：
l 已批准外商投资企业1918家，投资的国家和地区有55个。
l 上半年引进了60个外商投资工程，实际引进外资1.18亿美元，比去年同期增长21％。
l 批准外资工程中合同外资额在1000万美元以上的大工程有17个，占新批工程总数的28％。
l 高新技术开发区和经济技术开发区仍是外商投资的热点区域，今年上半年，这两个开发区共新批投资工程30个，合同外资额3.16亿美元，分别占全市新批工程的50％和62％。
结论：
西部大开发战略格局，西北部核心的地理位置，使得西安逐渐成为投资的热点城市。
加大城市建设力度，营造良好的投资环境将成为西安市政府下一步工作的重点。
资料2：
西安市截止到2003年6月未各类经济指标：
l 全市GDP比去年同期增长12.2％；
l 全市工业综合经济效益指数95.84点，比一季度提高6.09个百分点，比去年同期提高9.73个百分点；
l 上半年全市完成地方财政收入28.72亿元，同比增长15.8％；
l 全市地方财政支出26.99亿元，同比增长32.9％；
l 金融机构存款余额1966亿元，比年初增加186亿元；金融机构贷款余额1440亿元，比年初增加116亿元，同比多增10亿元；
l 城镇居民人均可支配收入比上年同期增长14.4％；人均消费支出增长14.3％；农村居民人均现金比上年同期增长5.77％。
结论：
2003年上半年，全市经济增长速度呈现出稳步上升趋势，财政收入较快增长，贷款力度加大，居民收入稳定增加，良好经济形式为房地产的开展提供了稳定的根底。
3．产业状况
国内生产总值〔亿元〕 国民经济所占比例〔%〕
第一产业 5.80
第二产业 45.23
第三产业
西安城市主要以第二、第三产业为主，但相对经济兴旺城市第三产业所占比重仍然较弱。
随着经济的开展，其第三产业仍有很大的上升空间。
资料2：
2002年西安工业总产值的构成情况
工业总产值（亿元） 销售收入（亿元） 实现利润（万元）
航空工业 6696
航天工业 3350
兵器工业 30 31 1305
电子工业 538
机械工业 1908.3
输变电制造业
纺织工业
化学工业
轻工业 2.7
食品工业 15.64
冶金工业 2
结论：
西安的工业以航空、航天、兵器、制造、食品和轻工业所占份额较大，而其中只有航空航天和机械工业等少数行业存在较大利润空间。
西安东西部受传统工业区开展的影响，房地产的区域开展将受到一定限制。
第三产业中的经贸（占GDP49.59%）和旅游（占GDP15.8%）是西安城市经济的支柱性产业，这充分说明了西安城市的特色和未来开展的方向。
4．西安消费水平调研
资料1：
2002年末西安市金融机构各项存款余额为2191.14亿元，其中储蓄存款余额为988.04亿元。
存、贷款的增幅均高出陕西省及西北五省区的平均水平。
资料2：
西安市在岗职工工资水平：
截止2002年年底，西平安市职工共计138.39万人，劳动报酬总额为139亿元人民币，在岗人员年平均工资12138元。
行业 月均工资 行业 月均工资
农、林、牧、渔业 816 批发和零售贸易、餐饮业 593
采掘业 512 金融、保险业 1705
制造业 878 房地产业 1000
电、煤气及水的生产和供应业 1258 社会效劳业 1036
建筑业 801 卫生、体育与社会福利业 1000
地质勘察业 762 教育文化和播送影视业 1304
交通运输、仓储及邮电通信业 1258 科学研究和综合技术效劳业 1277
国家机关、政党和社会团体 1269 其他行业 936
结论：
西安市在岗职工工资总体水平在全国范围内属中等偏低水平，特别是和北京、上海、深圳等经济兴旺地区相差较多。
从行业来看月均工资自500至1700元不等，说明其收入差距较大。
其中房地产从业人员月平均工资为1000元，接近平均工资水平。
另一个值得关注的现象是西安的批发和零售贸易和餐饮业较兴旺，而月均工资较低，造成这一现象的主要原因是在西安从事这一行业的人数众多，且档次较低，因此造成整体平均工资的偏低。
居民收入较低，但与之形成巨大反差的是西安房地产的售价，说明了房屋尚未成为城市的“群众消费品〞，巨大的需求未能成为有效需求，其中蕴藏着惊人的潜力。
资料4：
2002年西安城镇居民家庭根本支出情况 单位：
元
年人均实际支出总额 7819.74
其中 数值 所占比例
食品 28.2%
衣着 6.9%
医疗 6.8%
交通和通讯 7.3%
娱乐和教育 14.4%
居住 10%
购房与建房 5.3%
结论：
从2002年西安市家庭人均支出情况来分析，食品支出占28%左右，依据恩格系数标准，应属于中生活地区水平。
资料5：
西安近三年人均购房与建房支出比较
年份 2000年 2001年 2002年
人均购房与建房支出 270元 290元 415元
结论：
2000至2001年西安人均购房与建房支略有上升，而2002年增幅到达43.1%，说明西安房地产市场自2002年开始启动，工薪阶层的购置力开始释放出来，依据沿海城市房地产开发经验，这一阶段大致可持续五年左右的时间，因此目前西安房地产市场正处于一个上升阶段，该阶段预计可再持续两到三年，这正是房地产开发的大好时机。
四、西安的社会环境
1．历史文化对西安的影响
中国是世界四大文明古国之一，西安那么是中国的六大古都之一。
“自古长安帝王都〞，从三千多年前的西周起，先后有11个王朝在这里建都，历时千年以上，经历了秦、汉、唐的鼎盛时期，创造并保存了辉煌的古代文化。
如今的西安已成为一座“天然的历史博物馆〞和宗教文化中心。
资料1：
从旅游工程看西安的历史文化
文化遗产 远古时代 半坡遗址、蓝田猿人遗址
周朝 西周车马坑、沣镐遗址
秦朝 兵马俑、秦始皇陵、阿房宫遗址
汉朝 汉长安城宫殿遗址、桂宫、阳陵
三国时期 拜将台、马超墓、定军山、饮马池
唐朝 华清池、大雁塔、小雁塔、大明宫遗址、兴庆宫
明朝 城墙城、碑林、钟鼓楼、
革命战争时期 八路军办事处纪念馆等
宗教遗产 慈恩寺大雁塔和荐福寺小雁塔成为西安的象征
法门寺因出土了唐代珍藏的四枚佛指舍利而成为佛教圣地
大兴善寺、青龙寺、香积寺等著名寺院，是中外友好交往的象征
楼观台、八仙庵和城内罕见的古建筑群清真大寺，分别是道教和伊斯兰教文化的重要传播地
结论：
从旧石器时代的远古文明到西周、汉唐的灿烂文化再到中国革命的摇蓝，历史为西安的旅游业留下了一笔丰厚的遗产，将历史文化巧妙地融入现代城市建设中，将是未来陕西城市建设和开展的特色。
2．西安的人文环境
西安是我国重要的科研基地和高等教育基地，西北地区的高新技术产业中心。
就综合科技实力而言，在中国各大城市中，西安仅次于北京、上海，位居全国第三。
但同时西安作为内陆城市，多年来远离了沿海城市所经历的剧烈竞争和经济快速开展，又承袭了千年古都古老文明的影响，这些表达在西安人身上的就是一种与世无争的心态和随遇而安的生活习惯，生活节凑较为缓慢，对外来的新生事物接触较少。
表达在城市建设尤其是房地产的建设上就表现为与省会城市、西北部经济、政治、文化中心这一定位极为不符的滞后。
资料1：
全市共有各类高等院校40多所，10多个博士后科研流动站，约100处博士学位授予点和300多处硕士学位授予点，其中著名的西安交通大学、西北工业大学、西北大学等高校每年为国家培养大批的现代化人才，成为名副其实的“人才的摇篮〞。
资料2：
全市现有各类科研机构3000余个。
每年都有一大批重大科研成果问世，到达或接近国际先进水平。
凭借科技优势而建立起来的西安高新技术产业开发区，作为西安高新技术产业开展的龙头和代表，为科技成果的转化和西安经济的开展注入了强大的生命力。
结论：
科技是第一生产力，这已成为人们的共识。
面对西部开发这一历史契机，西北部城市缺少的已不是政策和资金，而是如何利用高素质的人才和先进的技术创造经济价值。
在这一方面西安走在了其他西部城市的前面，高教基地、科研基地、西部硅谷，这些都为西安的开展建设提供和储藏了大批的人力资源和技术力量。
问题及建议：
无论是作为高教基地还是科研基地，都是来自于多年前国家方案经济的产物，并非西安自身依据城市规划和开展方向有意而为，因此至今仍带有方案经济的烙印。
如何将这些珍贵的资源转化为现实的生产力，应用到西安如今的城市开展建设中，将成为一个重要的课题。
科研成果的转化，“西高新〞已经做了有益的尝试，并且取得了巨大的成效，而教育的产业化必将成为新西安开展的又一个亮点。
目前就全国优秀的房地产工程而言，与教育等其他产业相结合的复合型地产成为开展方向，并且均取得了成功。
善用教育资源，例如与西安交大、西北大学等名校的联合将成为推动西安房地产开展的重要手段。
3．人口状况
资料：
2002年西安各区人口分布
区域名称 人口总数〔万人〕 人口密度〔人/公里2〕 区域名称 人口总数〔万人〕 人口密度〔人/公里2〕
新城区 15346 灞桥区 1500
碑林区 30232 阎良区 24 976
莲湖区 58 15262 临潼区 67 747
未央区 1500 长安区 570
雁塔区 61 4011
4．交通状况
西安地处中国的地理中心，是古代丝绸之路的起点，作为联接东西部的重要交通枢纽，西安已形成了以航空，铁路，公路为主的现代化立体交通网络。
4．1航空
资料：
机场建设 咸阳国际机场距西安市中心40公里，是中国四大国际航空港之一。
开设航线 国内开辟100多条航线，并与日本东京、大阪、福冈、名古屋、广岛、新泻、韩国汉城、中国香港、澳门实现直航。
航空公司 西北航空公司、中国联合航空公司西安公司、长安航空公司的总部都设在西安。
近期西北航空公司已被东方航空公司兼并，组建中国东方航空集团公司，公司资产总额473亿元，围绕上海、北京、广州三大中心，以华东地区为腹地，以西安、昆明为两翼，拓展西北和西南市场。
西安航空建设根底设施较好，通过兼并重组的东方航空集团增强了其在西部地区竞争力，同时也壮大了西安航空运输的力量，增强了西安与其他地区的交通联系。
4．2铁路
资料：
车站建设 西安火车站是中国特等客运站之一、欧亚大陆桥在中国境内的重要站点。
铁路建设 目前西安铁路已初步完成“米〞字型布局的规划，现正开始进入实施阶段。
“欧亚大陆桥〞陇海铁路横贯西安；西延与建设中的神延、包神铁路相连，经延安直达包头；西康铁路“横断〞秦岭直达重庆；建设中的西合铁路〔西安—合肥—南京〕、西中铁路〔西安—平凉—中卫〕将形成一条东西连动的“陇海大动脉〞。
西安是西北各省联接西南、中原及华东地区的重要铁路交通枢纽。
其米字型的布局完成后，将对西安的快速开展起到重大的推进作用。
同时西安的中心城市地置也将进一步得到稳固和加强。
4．3公路
资料1：
l 西安是仅次于北京的全国第二大公路交通枢纽，共有9条国道呈放射状通往全国各地；
l 西安现有公路2800多公里，东线、西线有高速公路，北线有高等级公路；
l 西安市拥有出租车1万多辆，用于接待海外旅游者的大中型豪华轿车近千辆。
大公交线路129条，营运车辆2500多台；中巴线路31条，车辆800余台；日行驶里程近50万公里，运送乘客150多万人次；
l 西安机动车辆年增长速度为15.8％，道路年增长率达5％，停车场地面积缺乏6.2万平方米。
在局部新建道路上由于缺乏公交港湾，交通拥堵的状况尤为严重。
西安作为中西部重要交通枢纽的地位已不可动摇。
但根底设备仍比较落后，城市的共交系统、交通工具及公路建设已不适应今天城市建设高速开展的需要，城市交通状况亟待改进和完善，否那么将严重影响到未来房地产的开发和城市的建设步伐。
2003年政府规划中已加强了公路建设的力度，周边公路网的建设、道路拓宽及改造工程、高速公路、城区快速干道的建设、秦岭终南山公路隧道的建设成为今年西安市公路建设重点。
4．4地铁
西安地铁现在正处于申报待批阶段。
规划中共有５条线路，全长１２０余公里，其中1号线西至咸阳，东连临潼兵马俑，是最具前景的一条线路。
２号线路从张家堡至韦曲；３号线路从火车站至高新区；４号线从南二环三环之间穿越一环、5号线贯穿南郊。
【地铁规划布局示意图】
地铁的建设是城市开展的需要，它将极大地缓解西安市内交通拥堵的问题，缩短出行时间，有力地促进了房地产的开发和销售，规划中的地铁3号线由火车站至西高新，说明政府对于西新区的重视，对其开展给予的丰厚的的优惠条件。
地铁的规划从侧面反映了城市未来开展的规划和布局，地铁一号线的规划反映了临潼和咸阳对于西安对外交流的重要作用；从地铁线路的整体布局来看，城市南部的力度要大于北面。
由此可见南部未来的开展具有广阔的空间。
结论：
西安一直是我国中西部重要的交通枢纽，交通便利，设施齐全。
如今以西部大开发为契机，西安市政府加大投资，对交通等根底设施进行改建和扩建。
交通建设将为西安的城市开展提供有力的保障。
西安外部交通〔航空、铁路、公路〕较为便利，为其向国际化城市的开展提供了可靠的保证，但市内交通〔道路、公交、地铁建设〕相对还较为滞后，虽然政府目前已开始加大市内道路及地铁建设的投资力度，但彻底转变这一面貌还有待时日。
五、城市规划及开展趋势研究
西安城市规划及开展趋势将由三个方面的因素共同作用的结果来确定。
第一层面：
地理因素
从城市开展需要来说，西安作为西北部经济、文化、交通的中心，在国家整体战略布局中要起到带动整个西部经济的开展的作用，这就要求西安自身必须加快经济开展速度。
只有不断扩大产业规模才能到达这一需要，需要占用更多的土地资源，原有的城市规模不仅难以满足需求，还会限制经济的开展，因此城市向外拓展成为必然的趋势。
西安中心城市规划方向：
形成以古城为中心，以三环为边界，以交通轴为导向，以功能组团为实体，生态林带为间隔的城市空间格局化布局结构。
开展外围新区，降低中心密度，建立时代新城，南北拓展空间，东西延伸开展。
第二层面：
经济因素
从城市经营的角度来看，土地的经营是城市运营的重要一环，如何使土地利润最大化，前期城市开展规划就尤为重要。
西安的中远期规划表达了对城市土地经营的战略设想。
第三层面：
生活因素
从城市运营方向来看，目前城市运营成为各城市规划和开展的最高层次。
而各地政府实际操作能力只有土地的所有权和经营权，所以与具有实操能力的房地产开发商整合，使其提升为城市运营商，参加到城市运营的行列。
于是，地产工程规划和分布成为城市规划的直接表象。
城市远期规划：
西接咸阳，东接临潼，南拓长安，北跨渭河至三原为延伸方向形成四个城市副中心。
城市的开展轴也以沿咸阳、户县、三原、蓝田延伸。
西面以咸阳为核心形成工业产业开展轴；北面以经济开发区向外辐射形成向三原扩展的经济开展轴；西南沿高新技术开发区向户县延伸的高新科技开展轴；东南沿曲江旅游度假区形成向蓝田延伸的旅游度假开展轴。
结论：
西安城市开展规划将直接影响到当地房地产行业的开展方向、开发和经营；
城市范围的扩大将带来大规模的造城运动，在这项运动中，房地产开发无疑将会成为西安城市拓展的主力军；
在未来西安的城市建设和城市开展中，房地产开发无疑先行。
本地和国内外一些实力雄厚的大公司掀起新—轮圈地运动，以求将来的开展。
六、相关支柱性产业的研究
1．西安旅游产业调研
1．1西安的旅游资源
西安是闻名全国乃至海外的著名旅游城市，旅游资源丰富。
资料：
西安的主要旅游资源
类型 代 表
历史文化 西安见证了华夏文明的发源、古代王朝的盛衰和中国革命的烽火，每一个历史阶段都为其遗留了大量珍贵文化遗产。
其中以半坡遗址、秦始皇陵兵马俑、大小雁塔、华清池、碑林、钟鼓楼为代表
自然风光 西安周边有峰峦叠嶂逶迤相连几百里的秦岭山脉、险峻挺拔的西岳华山、以温泉汤池闻名天下的临潼骊山、四季葱绿内藏珍稀的终南山、六月积雪不化的太白山
传统民俗 以秦腔、皮影戏、剪纸为代表的西安传统风俗，独树一帜，同时也是自成一体的西北文化的缩影和代表
地理景观 西安北部是渭河冲积平原、中部是黄土台地、南部为秦岭山脉，其独特的地质、地貌，也是吸引旅游者观光的一个热点
西安旅游资源得天独厚，不仅有著名遐尔的自然风光和传统民俗，而且拥有大量得天独厚的历史文化资源和地理景观资源，如此丰富的旅游资源，如果合理充分的被利用起来，开发适合本地特色的旅游地产，将成为西安未来城市开展和经营的一大特色。
1．2西安旅游业开展现状
目前，西安市旅游业和商贸业借助西部大开发的有利契机，开展势头非常迅猛。
全市旅游总收入占全市国内生产总值〔GDP〕的15.4%，旅游业已成为西安市真正的支柱产业和先导产业。
资料1：
2002年西安国际旅游根本情况
指标 总计 其中
国际旅游人数 74万人 外国人66万 港澳台同胞8万
旅游外汇收总额 26亿元 劳务性收入15.5亿元
旅游者在西安人均停留天数
旅游者在西安人均消费 3500元
资料2：
2002年国内客源市场的构成
省份及比例
最多 陕西 河南 山东 四川 江苏 甘肃 山西
14.8% 7.9% 6.4% 6.3% 6.1% 5.9% 5.3%
一般 河北 湖北 北京 宁夏 广东 湖南 浙江
3.9至1.2
最少 黑龙江 贵州 海南
资料3：
西安旅游的优势资源
2002年西安共接待国内外旅游者多达1567万人次，全年旅游收入105亿。
随着旅游业的开展，各项旅游设施〔如涉外饭店、旅行社、出租汽车等〕和市政工程〔如高速公路网建设、机场建设、旅游专线〕也得到进一步完善，为旅游业的开展提供了保障。
今日西安，还是一座内陆全方位开放的国际大都市：
累计接待的海外游客已有600多万；100多位国家元首和政府首脑先后访问过西安；并与日本、韩国、美、英、法、德、巴基斯但、伊朗，罗马尼亚、乌克兰等国十二个城市建立了友好城市关系。
问题1：
西平安年国内旅游收入为105亿元人民币，国际旅游收入为3.2亿美元约合25亿元人民币。
因此目前西安旅游收仍以国内游客为主。
但是根据国内客源市场的构成情况分析，国内主要客源多来自陕西本省及临近周边省份〔总份额占35%〕，而陕西的临近省份多为经济不兴旺地区，因此限制了其旅游的消费。
问题2：
从国际旅游收入构成来看，其购物和长途交通和住宿为主要收入，而游览观光的销费只占极小比重。
从游客出游目的的比例看，观光旅游的仅列第三位，而且比重也不大，由此可以看出西安的旅游业必须在原有的根底上有所提升，形成更多元更丰富旅游概念，如体验旅游、商务旅游、消费旅游等的复合旅游。
对于曲江，这会是相当大的发挥空间和利用资源。
资料5：
2002年国际旅游收入构成
长途交通 购物 住宿 餐饮 游览 娱乐 市内交通 邮电通讯 其他
数额 6816 9600 4480 3264 1120 896 76
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