安庆市物业服务企业信用综合评价办法.docx
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安庆市物业服务企业信用综合评价办法
安庆市物业服务企业信用综合评价办法
（试行）
第一章总则
第一条为建立健全物业服务企业信用体系，规范物业服务企业经营服务行为，促进物业服务企业诚信自律，根据《物业管理条例》、《国务院关于建立完善守信联合激励和失信联合惩戒制度加快推进社会诚信建设的指导意见》、《安徽省物业管理条例》等有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条本办法所称信用综合评价，是指由市物业管理行政主管部门组织有关单位，依法对物业服务企业的信用信息进行采集、记录、评定等级、公开和运用评定结果的活动。
信用信息是指物业服务企业在物业服务活动中形成的，能够用以判断其遵守物业管理法规、规定、标准情况，以及履行物业服务合同情况等方面的客观信息。
第三条本市行政区域内从事物业服务活动的物业服务企业（含外地在我市开展业务的物业服务企业）有关信用信息的采集、认定、记录、公布和信用等级评定及管理，适用本办法。
第四条信用评价管理实行统一管理、分级实施、综合评价、动态更新的管理制度，遵循客观、公正、合法和审慎的原则，确保信用信息的真实性、完整性和及时性。
第五条市物业管理行政主管部门负责全市物业管理信用信息系统建设及信用分值的核定、信用等级的综合评定、公示等监督管理工作，指导县（市）区物业管理行政主管部门做好企业信用信息日常管理工作，加强与相关部门等单位联系，实现信用信息互通和共享。
县（市）区物业管理行政主管部门负责本辖区物业服务企业和物业服务行为信用信息的采集、审核等管理工作。
街道办事处（乡镇人民政府）应结合对物业服务项目的日常监督管理，做好物业服务企业信用信息上报和申请记分工作。
各级城管、公安、消防、物价、安全生产、人社、市场监管等部门应当向物业管理行政主管部门提供物业服务企业的信用信息，各级物业管理行政主管部门应当向人民法院调取物业服务纠纷案件生效法律文书。
各级物业管理行政主管部门应将此类信用信息及时推送到市级物业服务信用信息系统，采取适当的联合奖惩措施。
第六条安庆市住房和城乡建设网（）是全市物业服务信用信息及等级评价结果的官方发布平台。
市物业管理行政主管部门对每季度物业服务企业信用信息进行汇总、认定后，记入企业信用档案，建立日常采集、每季发布、年终评定的综合评价体系。
第二章信用信息分类和采集记录
第七条信用信息的采集，是指对物业服务企业的信用信息进行征集、甄别、分类、上传、归档，形成反映和评价物业服务企业经营和服务情况的信用信息档案的活动。
信用信息的采集，应当坚持客观、准确、公正、及时和“谁提供谁负责”的原则。
信用信息采集渠道，包括市、县（市）区物业管理行政主管部门向街道办事处（乡镇人民政府）以及行政区域内城管、公安、市场监督、物价、消防等相关行政主管部门征询、收集或物业服务企业自行申报等。
在我市开展业务的外地物业服务企业，采集其在我市设立的机构的信用信息。
第八条物业服务企业信用信息分为企业基本信息、守信行为信息和失信行为信息。
（一）企业基本信息包括物业服务企业（外地企业为在我市设立的分支机构）注册信息、业绩信息。
企业注册信息主要指物业服务企业的工商基本登记事项。
业绩信息包括在管项目名称、物业类型、地址、建筑物面积、合同期限等信息。
（二）企业守信行为信息是指企业在从事物业管理与服务活动中，自觉遵守有关法律、法规、规章、规范性文件或者强制性标准，认真履行物业服务合同及物业管理相关规定、业主满意度高以及受到各级党政机关表彰及参与社会公益活动等信息。
（三）企业失信行为信息是指企业在实施物业管理活动中，违反法律、法规、规章、规范性文件或强制性标准规定，被行政机关依法作出行政处罚或其他行政处理决定，或被人民法院、仲裁机构生效法律文书认定违法、违约的信息。
市物业管理行政主管部门负责审核认定上述信息并记分。
第九条物业服务企业应当在基本信息产生或变更后10个工作日内进行网上申报，并向企业注册地或项目所在地县（市）区物业行政主管部门提供证明材料。
新设立的物业服务企业，应当自领取营业执照之日起30日内，向企业注册地县（市）区和市物业管理行政主管部门申领密钥，填报企业基本信息。
县（市）区物业管理行政主管部门负责核实在本辖区注册的物业服务企业基本信息、并上传证明文件、申请记分。
第十条物业服务企业守信行为信息由下列信息组成：
（一）物业服务企业获得县级以上党政机关、街道办事处（乡镇人民政府）表彰的；
（二）所管理的物业服务项目近三年获得国家、省、市物业服务规范化精品项目称号的；
（三）物业服务企业工作人员履职行为受到县级以上党政机关表彰的；
（四）物业服务企业、所服务的项目、工作人员履职行为被市级以上官方新闻媒体正面报道的，根据市物业管理行政主管部门相关文件规定予以信用加分的；
（五）第三方评估监理机构对企业在管物业服务项目服务质量的满意度测评意见为良好及以上的；
（六）积极采用新技术、新方法，提高物业管理和服务水平的；
（七）经市、县（市）区物业管理行政主管部门认定应当记录的其他守信行为。
物业服务企业应当在守信行为信息产生后10个工作日内进行网上申报，并向物业管理项目所在地县（市）区物业行政主管部门提供证明材料。
物业管理项目所在地县（市）区物业行政主管部门负责核实在本辖区项目守信行为信息，并上传证明文件、申请记分。
第十一条物业服务企业失信行为信息由下列信息组成：
（一）物业服务企业被县级以上政府及物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）或相关部门通报批评并责令整改的；
（二）物业服务项目或物业服务企业管理人员因违反相关规定或管理不到位被县级以上物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）或相关部门通报批评，以及在各类检查中被责令整改的；
（三）物业服务企业受到行政处罚，或生效的判决书、裁决书确定有违法违约行为，以及其他根据各级物业管理等相关行政主管部门文件规定应予信用减分的；
（四）发生较大及以上安全责任事故，或其他根据各级物业管理行政主管部门文件规定应予信用减分的；
（五）因管理、服务不善，发生较为严重的的信访行为且一个自然年度内被业主投诉同一个问题达3次及以上连续两个月不积极整改造成重复信访或群体信访事件的予以减分的。
（六）其他违反法律法规规定及物业服务合同约定的行为。
企业失信行为信息由失信行为发生地县（市）区物业管理行政主管部门核实，并上传证明文件、申请记分。
市、县（市）区物业管理行政主管部门应当在记录失信信息之日起10个工作日内，告知物业服务企业记录依据和结果。
第十二条企业注册信息长期公开，业绩信息公开期限为物业服务合同终止之日起3年，守信行为和失信行为信息公开期限为认定之日起3年。
物业服务企业在失信行为信息公开期限内能够主动纠正失信行为、消除不良影响的，可向市物业行政主管部门申请提前终止公开发布（不包括严重失信行为）；经市物业行政主管部门核查确认后，可决定提前终止公开发布。
第十三条物业服务企业、物业服务对象对已公开的信用信息有异议的，可向市物业管理行政主管部门提出书面异议，并提供相应证据；市物业管理行政主管部门应当在收到异议之日起20个工作日内核查处理，核查结果应当书面反馈异议人。
第十四条记录失信行为所依据的行政处罚决定、生效判决书或裁决书被依法撤销、改变的，物业服务企业应当向市物业行政主管部门申请更正失信行为信息。
市物业行政主管部门应当在3个工作日内进行核实处理。
第十五条物业服务对象可以向市物业管理行政主管部门申请公开物业企业下列信息：
（一）企业注册登记有关信息；
（二）企业在管项目信息；
（三）在管项目的业主满意度；
（四）企业的守信行为信息；
（五）企业的失信行为信息；
（六）其他依法应当公开的企业信用信息。
第三章信用等级评价和公布
第十六条本市实行物业服务企业信用信息记分及等级评价制度。
信用等级评价以物业服务企业信用信息总得分为基础，综合确定物业服务企业信用等级。
第十七条物业服务企业信用信息记分按照《安庆市物业服务企业信用信息评分标准》（以下简称评分标准，见附件）执行。
物业服务企业信用的基础分为90分，实行日常加减分制实时录入，信用信息总分=基本信息分值＋守信行为信息分值－失信行为信息分值。
同一守信行为信息以加分值最高记分为准，不累加记分。
同一失信行为涉及多项减分内容的，按减分值最多的一项记分，不累加记分；但是在整改期限届满后仍未整改的，应当累加记分。
在我市注册的物业服务企业（含外地企业在我市分支机构），无物业服务项目、填报企业信息完整的，只记基础分，不进行信用等级评定；进驻物业项目开展物业服务活动满三个月但不足一年的，只记分，不进行信用等级评定。
第十八条物业服务企业信用等级划分为优秀（A级）、良好（B级）、合格（C级）和不合格（D级）四个等级。
（一）优秀（A级）。
信用分值在110分（含）以上，为诚信优秀的物业服务企业。
（二）良好（B级）。
信用分值在80分（含）至110分，为诚信较好的物业服务企业。
（三）合格（C级）。
信用分值在60分（含）至80分，为诚信一般的物业服务企业。
（四）不合格（D级）。
信用分值在60分以下，以及有本条第二款所列情形的，为较为严重或严重失信的物业服务企业。
物业服务企业有下列情形之一的，除依法应当承担相应的法律责任外，其信用等级直接评定为不合格（D级）：
（一）被市级物业行政主管部门通报批评并责令整改后在规定期限内拒不整改，或同一项目年度内累计被县（市）区级物业行政主管部门公开通报批评达三次且拒不整改的；
（二）被业主投诉，经核实属于物业服务企业责任，且不配合有关部门依法处理投诉或拒不整改的；
（三）经认定的其他严重不良行为。
第十九条物业服务企业信用信息的的记分周期为12个月，自每年的1月1日起至12月31日止。
市物业管理行政主管部门在每年1月31日前评定物业服务企业上年度信用等级，并在市住房和城乡建设网公示企业信用等级暂定结果，公示期为7个工作日。
物业服务企业或者个人对暂定结果有异议的，可在公示期内通过市、县（市）区物业管理行政主管部门提出复核申请，市、县（市）区物业管理行政主管部门复核后最终确定企业信用等级，记入信用档案，于每年的1月31日前向社会公布信用等级评定正式结果。
第四章信用信息的披露与使用
第二十条物业服务企业创先评优、物业服务规范化精品示范项目评比、物业项目招投标活动、日常监督管理、物业行业专家选聘等活动，应当将企业信用信息分值及等级评定结果作为重要依据。
第二十一条各级物业行政主管部门根据信用评定结果，按照守信激励、失信惩戒的原则，对物业服务企业实行差别化管理：
（一）对A级企业支持鼓励
1.由市级物业行政主管部门对其授牌，择优在市住建委网站进行推介；
2.优先推荐参与国家级和省级物业服务规范化精品项目的评比表彰；
3.推荐参与政府重大项目或企业大型项目物业招投标活动；
4.优先推荐企业管理人员参加省、市级专家库成员遴选评聘；
5.优先推荐参加企业交流等活动。
（二）对B级企业积极引导
1.推荐参与市区级物业服务物业服务规范化精品项目和优秀物业企业评比表彰；
2.列入扶持发展的物业服务企业名录；
3.推荐企业管理人员参加市级专家库成员遴选评聘。
（三）对C级企业重点监督
1.增加对该企业在管项目的日常检查频次；
2.对企业每一在管项目开展2次以上业主满意度调查；
3.限制参省、市物业服务规范化精品项目和优秀物业企业评比表彰；
4.约谈物业服务企业法定代表人并责令限期整改。
5、限制物业服务企业参加政府投资物业项目的招投标活动。
（四）对D级企业重点监管
1.列入行业失信企业名单，并向社会公布；
2.约谈物业服务企业法定代表人，责令限期整改；
3.责令其定期向属地县（市）区行政主管部门提交书面整改报告；
4.加大日常监督检查频次，在随机抽查时先行列入检查范围；
5.限制物业服务企业参加物业项目的招投标活动
第二十二条市物业行政主管部门应当建立物业企业红黑名单，红黑名单信息同时通过安庆住房和城乡建设网公示。
第二十三条被评定为A级的，应当列入物业服务企业“红名单”；被评为B级且守信行为信息记分值高于失信行为信息记分值的，可以列入物业服务企业“红名单”，并给予以下奖励：
（一）在日常检查、专项检查中减少检查频次；
（二）开展表彰活动时，优先推荐列入表彰候选名单；
（三）推荐在有关信用网公示。
第二十四条物业服务企业有下列情形之一的，除依法应当承担相应法律责任外，直接认定为物业服务企业黑名单企业：
（一）经确认因物业服务企业主要责任发生较大及以上安全责任事故的；
（二）挪用、骗取、套用或串通协助挪用、骗取、套用住宅专项维修资金的；
（三）在物业管理招投标活动中，物业服务企业有围标串标行为或将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的；
（四）被法院列入拒不履行生效法律文书确定义务的失信被执行人名单的；
被认定为黑名单企业不得承接物业服务新项目。
被列入黑名单的物业服务企业，在失信行为信息公开期限内整改违法、违约行为后，可向市物业行政主管部门申请提前终止公开发布；市物业行政主管部门核查确认后，可以决定提前终止公开发布，但实际公开期限自认定之日起不得少于12个月。
第二十五条物业建设单位、业主大会等在选聘物业服务企业时，应将物业服务企业信用信息等级列为招投标条件，择优选聘。
第五章监督管理
第二十六条市物业管理行政主管部门可根据实际情况定期对信用记分项目、范围及加减分标准进行调整并公示。
第二十七条市物业管理行政主管部门公开物业服务企业信用信息应当遵守信息公开和保密规定。
第二十八条公民、法人和其他组织发现物业管理行政主管部门、其他相关单位及其工作人员在物业服务企业信用管理中存在不依法履行义务，或在物业服务企业信用信息公开活动中侵犯其合法权益等违法行为的，可依法投诉。
第6章附则
第二十九条本办法由安庆市住房和城乡建设委员会负责解释。
第三十条本办法自2019年1月1日起施行，试行期两年。
法律、法规对信用信息管理另有规定及与上级新出台相关文件规定不一致的，从其规定。
附件：
安庆市物业服务企业信用信息评分标准
安庆市物业服务企业信用信息评分标准
项
目
类
别
序
号
内容
记分值
备注
企业基本信息
基础分
1
信用信息系统上填报企业信息完整；
90分
含新成立或来宜备案企业
经历分
2
管理物业项目时间；
0.5分/年
最高记5分
业绩分
3
在管物业项目管理面积；
住宅0.5分/10万平方米（非住宅0.5分/5万平方米）
最高记5分
守信行为信息
守信行为信息
社会
公益
4
参加扶贫、慈善救助、社会公益捐赠（两仟元以上计入有效次数）；
1分/次
每企业最高记2分（有效期一年）
5
积极参加各级物业行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）组织的各类活动，成绩突出的；
1分/次
年度最高不超过4分
企业及
工作人
员获得
的荣誉
称号
6
获国家、安徽省、安庆市党政机关表彰或荣誉；
单位相应为10分、8分、5分，个人相应为5分、4分、3分
7
获安庆市县（市）区级党政机关、街道办事处（乡镇人民政府）表彰或荣誉；
单位相应为3分、2分，个人相应为2分、1分
8
获得中国物业管理协会、安徽省物业管理协会、表彰或荣誉；
单位相应为3分、2分、1分，个人相应为2分、1分、0.5分
科技
创新
9
采用新技术、新方法，提高物业管理和服务水平，获得国家住建部、省住建厅和安庆市住建委认定并推广成果的；
相应为10分、8分、6分
同一项目以最高等级加分
项目
获得
荣誉
称号
10
物业项目获国家级、安徽省、安庆市物业管理物业规范化精品项目的；
相应为10分/个、8分/个、5分/个
同一项目按最高荣誉只计算一次，不同项目的可累计
媒体
宣传
报道
11
企业先进典型或优秀行为被国家级、安徽省、安庆市官方新闻媒体宣传报道，对物业服务行业发展具有正面、积极意义的；
相应为4分、3分、2分
同一先进典型被各级新闻媒体宣传报道的，以最高加分计算，不重复累计。
稿件采用可累计
12
物业服务企业（项目）开展物业管理和文明创建活动稿件被市住房城建委网站采用的；
1分（年度最高记3分）
13
为老旧住宅小区（保障房、安置房）提供准物业服务（应列入市、县（市）区准物业管理试点或推进计划）取得一定成效的；
最高记3分
每个项目记1分，工作成效依据市、县区相关文件
14
积极执行或配合落实市级行政主管部门布置的各项工作，受到通报表彰的；
按文件执行加分
每次最高不超2分，年度不超过6分
15
积极执行或配合落实县（市）区行政主管部门布置的各项工作任务，受到通报表彰的；
按文件执行加分
每次最高不超2分，年度最高不超4分
16
积极参加国家、省物业行业协会活动并接受行业自律管理；
按文件执行加分
每次最高不超1分，年度最高不超3分
履行
物业
服务
合同
履行
物业
服务
合同
17
严格按照物业招投标相关规定承接物业服务项目的；
最高记3分
每个核验合格项目记1分
18
严格按照相关规定对物业共用部位、共用设施设备开展承接查验活动并报备案，签订有规范化物业服务合同并及时办理备案手续的；
最高记3分
每个核验合格项目记1分
19
按相关规定在小区显著位置公示物业服务主要内容、服务等级、服务标准、收费项目及标准、公摊费用及公共收益收支情况的；
最高记3分
每个核验合格项目记1分
20
业主信息、设施设备维保及报修接待处理等档案资料完整的；
最高记3分
每个核验合格项目记1分
21
按照《安徽省住宅物业服务标准》，在市级组织的考核综合评分在90分以上（含90分）、90-75分（含75分）、75-60分（含60分）的；
相应为4分、2分、0分
按项目累计计算，最高记10分
22
业主年度满意度测评达到90%以上的或第三方评估机构考评服务质量为良好以上等次的；
最高记3分
每个项目记1分
23
物业服务企业全年无有效投诉，无问题上报；
最高记3分
查阅台账
失信行为信息
信访
投诉
24
未建立制度或投诉档案的、投诉未及时处理答复的、有效重复投诉的；
相应为2分、3分、5分
25
未按物业服务合同履约，业主通过行风热线、市长热线等渠道反映，经查证情况属实的；
2分/件
26
因违约或不良行为被媒体曝光，经查证属实且逾期未整改的；
3分/次
27
未按照规定开展业主满意度调查或者对不满意事项未按规定进行整改、回访的；
记3分
行业
监管
28
未按规定及时上报信用信息征集材料或虚报、瞒报、漏报、迟报各类统计信息、信用信息的；
3分/件
29
未按照相关规定对物业共用部位、共用设施设备开展承接查验活动并报备案，未签订有规范化物业服务合同并及时办理备案手续的；
5分/件
30
对电梯、消防等设施设备维护管理不到位且无正当理由整改不到位的；
10分/次
31
对小区违法建设行为，未及时履行劝阻、制止、上报责任或未将相关材料录入日常工作档案的；
5分/次
32
按照《安徽省住宅物业服务标准》，在市级组织的考核综合评分在60分以下的；
5分/个
每项目扣5分，累计计算
33
业主年度测评满意度未达到60%或第三方评估机构对项目服务质量考评为差评的；
3分/个
每项目扣3分，累计计算
34
无正当理由未按规定向县（市）区物业行政主管部门办理相关备案手续的；
2分/次（或按文件规定执行）
每项目扣2分，累计计算
35
不配合各级物业行政主管部门开展重点工作或检查、调查等工作的；
3分/次（或按文件规定扣分）
36
对市、县（市）区物业行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府在行业检查及监管过程中提出的书面整改意见，在规定期限内整改不到位的；
3分/次（或按文件规定扣分）
37
因物业服务企业自身原因受到各级物业行政主管部门及其他行政机关行政处罚的；
10分/次
失信行为信息
失信行为信息
行业
监管
行业
监管
38
擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；
5分/次
39
擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；
5分/次
40
合同依法或依约终止应退出但未按规定程序及要求及时退出物业项目的；
15分
41
擅自改变物业服务用房用途的；
5分/次
42
未建立健全并落实安全生产责任制、安全生产教育培训制度、安全生产规章制度的；
5分/次
43
对治安、消防、电梯使用等突发事件无应急预案，或虽建立预案但未进行定期演练和落实；在容易危及人身安全处未设置警示标志和采取相应防范措施的；
5分/次
44
未按规定在物业管理区域内公示服务内容、服务标准、收费项目及标准、公摊费用等事项的；
5分/次
45
物业服务企业未将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项书面告知业主的；
每发现一次扣2分
46
物业服务企业对物业管理区域违反城管、治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为未制止，未及时报告有关行政主管部门的；
每发现一次扣5分
47
未建立水、电、气等共用设施设备台账，无保养、运行、检查、维修记录的；
5分/次
48
与业主达成一致的经营性收入未单独分类列账，并且未定期公布经营所得收益收支情况的；
5分/次
49
以停水、停电等非法行为作为催缴业主拖欠物业服务费手段的；
5分/次
50
设立不正当收费项目、扩大收费范围、擅自提高收费标准、重复收费的；
5分/次
51
未按约定提供安保值班、巡逻服务或安保值班巡逻记录不实的；秩序维护员擅自脱岗、离岗不尽责的；
每发现一次扣1分
52
除因较为严重或严重失信行为被直接评定为不合格等级的外，经生效判决、仲裁裁决，物业服务企业在物业服务中承担主要责任的；
每案件扣5分
53
物业服务合同终止后，不按规定移交物业管理用房的；
10分/次
54
物业服务合同终止后，未按规定完全移交物业档案、物业服务档案等资料的；
10分/次
55
物业服务合同终止后，未按规定结算、清退预收、代收的有关费用的；
10分/次
较为
严重
失信
信息
56
被市级物业行政主管部门通报批评并责令整改后在规定期限内拒不整改，或同一项目年度内累计被县（市）区级物业行政主管部门公开通报批评达三次且拒不整改的；
直接定为
D级
相关行政管理部门作出的认定意见文书
57
被业主投诉，经核实系物业企业责任，且不配合有关部门依法处理投诉或拒不整改，被县（市）区物业行政主管部门申请列为不合格企业的；
相关行政管理部门作出的认定意见文书
58
经认定的其他较为严重失信行为；
相关行政管理部门作出的行政处罚决定书
59
经确认因物业服务企业主要责任发生较大及以上安全责任事故的；
认定为严重
失信行为，
直接定为
D级，并
纳入失信黑
名单
相关行政管理部门作出的认定意见文书
60
挪用、骗取、套用或串通协助挪用、骗取、套用住宅专项维修资金的；
物业专项维修
升级会员 