共享经济短租市场分析报告完美版.docx
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共享经济短租市场分析报告完美版
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2016年4月
一、AIRBNB：
睡在山海间，住进人情里4
1、历史溯源：
从麦片到255亿美金的传奇4
2、商业模式：
租房领域的EBAY6
3、成功关键：
迎合需求，专注经营8
4、竞争分析：
龙头效应，遥遥领先12
二、AIRBNB，不只关乎酒店14
1、AIRBNB，将重构酒店行业格局14
（1）表面看似平和，实则暗流涌动14
（2）Airbnb将对传统酒店业存在结构性影响15
2、向OTA和目的地旅游发起冲击17
（1）与HomeAway和传统OTA的竞争17
（2）言近旨远，剑指目的地旅游19
三、从AIRBNB看共享经济模式20
1、共享经济模式主要特征20
2、共享经济模式成功的关键23
（1）资源提供者和资源接受者均从中受益23
（2）共享经济应当是节约社会资源的23
（3）优秀的消费者教育能力24
3、服务业是共享经济的温床24
四、中国短租市场概览25
1、AIRBNB的中国战略25
2、本土短租网站的崛起与纷争27
（1）途家网：
从B2C模式起步，切入C2C领域28
（2）蚂蚁短租：
C2C租房领域的典型代表29
3、中国短租行业发展前景展望30
（1）中国可供出租房源充足31
（2）中国住宅租金回报率长期低迷31
（3）智能硬件提升将短租行业带入体验更好、效率更高的未来32
Airbnb做什么？
Airbnb通过搭建平台、拓展用户、安全担保来撮合房东和房客的交易。
房东向其支付3%服务费、房客支付6%-12%佣金并按房东要求支付一定保证金。
Airbnb房源价格比同等硬件条件酒店通常低30%-80%，更为重要的是，Airbnb为旅行者的住宿体验中融入了普通酒店难以提供的文化交流式体验。
Airbnb成长历史。
Airbnb的成立最早可以追溯到2007年10月两位创始人出租自己的空床垫，2008年8月Airbedandbreakfastcom正式上线，在众多资本追逐和支持下，发展至今，Airbnb拥有约2000名员工，在全球190个国家的34000多个城市提供服务，房源超过150万个，房客总数超过4000万。
最近一次融资对应估值高达255亿美金，仅次于Uber成为共享经济模式下估值第二高公司。
Airbnb的成功经验。
一是重视设计，极度关注用户体验；二是通过IT和数据技术优化交易流程，提高安全度，增进营销效果；三是通过内生用户增长和兼并收购消灭竞争对手，把握扩张契机，迅速发展为短租行业巨头。
Airbnb更大的未来。
我们认为Airbnb对酒店业的结构性影响不可避免，其发展势头最猛的地区如纽约市，酒店入住率、房价均持续下滑，根据波士顿大学的研究，Airbnb的房源数每增加10%将导致酒店业月收入下滑035%。
而住宿是旅行途中关键连结点，未来的旅游场景可能是旅客在Airbnb根据个性化的需求，一站式定制当地的住宿、餐饮、景点等最具本地化特色的行程安排，Airbnb先后收购NabeWise和Localmind，并于去年推出LocalCompanion服务，成为综合目的地旅游服务提供商的战略指向较为明确。
Airbnb在中国。
Airbnb目前在中国房源数不足1万套，试图通过先吸引出境游的中国人，进而拓宽中国市场，践行“先外后内”的中国战略。
目前中国境内短租市场发展红火，小猪短租（B2C+C2C）、住百家（境外短租）、途家网（B2C）、蚂蚁短租（C2C）均是代表性企业。
中国未售出商品房、拥有多套房居民数量庞大，有足够的存量房支撑短租房源。
同时，长期低迷的房地产租金回报率是驱使人们将房屋用于短租的核心驱动力，同时，国家个人征信业务和诚信体系建设有望进一步免除信任忧虑，中国短租市场空间广阔。
从Airbnb看服务业中的共享经济。
我们发现，在共享经济发展迅速的交通、住宿以及个人金融（P2P）领域，其共同特征有几点：
1）这些领域资源分散，为数量庞大的个人和组织所拥有；2）资源的分布多寡不均衡，有人资源富余，有人资源紧缺；3）易于线上化；4）资源经共享后并不会被消耗殆尽。
在以餐饮旅游为代表的服务业，其自身特征与共享经济的特点契合度高，1）服务主要由个人或小微组织提供，高度分散在不同的地区；2）提供这些服务的能力和水准差异很大；3）以携程、去哪为代表的OTA和以大众点评、饿了么为代表的餐饮O2O已经证明餐饮旅游行业具备良好的线上基础；4）服务本身可以无限重复，分享的住房、汽车、智力、技术等资源不会因分享而消失。
服务行业以其内在的“共享基因”孕育了大批共享经济模式的创业公司，可以想像未来的旅游场景可能是一群目的地相同的人搭乘一辆飞机（高客座率+较低的票价），入住使用Airbnb预定的公寓，根据旅行达人的建议选择了Onboat的游艇服务，在Eatwith与当地人共进地道美食等等。
共享经济已不陌生，但对传统模式的颠覆可能还不及想像，建议积极关注该领域的投资机会
一、Airbnb：
睡在山海间，住进人情里
作为全球估值第二高的共享经济服务公司，短租平台网站Airbnb一直是共享经济模式下受到最多关注和效仿的对象之一。
Airbnb最近一轮融资显示其估值已高达255亿美元，也足以证明投资者对其模式的认可，Airbnb的成功究竟体现于何处？
1、历史溯源：
从麦片到255亿美金的传奇
Airbnb的成立最早可以追溯到2007年10月，BrianChesky和JoeGebbia因付不起房租而突发奇想，把充气床垫作为床位出租给来旧金山参加展会的人，并提供共享早餐服务，在一个周末帮助三位来参会的设计师解决了住宿的问题并收入1000美元。
2008年8月，Airbedandbreakfastcom正式上线，为用户提供出租自己房屋空间的服务。
起初公司的发展情况并不理想，2008年11月民主党大会期间，为了让公司运转下去，AirbedandBreakfast设计了“奥巴马口味”和“麦凯恩口味”包装的麦片，在展会上大卖，并收入3万美金。
2009年，公司成为YCombinator的孵化项目，更名为“Airbnb”并获得来自红杉资本和YVentures提供的第一笔种子投资，摆脱了生存难以为继的困境，踏上稳定发展的路途。
时至今日，Airbnb已经拥有约2000名员工，在全球190个国家的34000多个城市提供服务，房源超过150万个，房客总数超过4000万。
Airbnb最新一次融资估值255亿美元，已超过希尔顿成为市值最高的“酒店”集团，对应2014年PE大约在60倍，远高于酒店行业20-30倍的平均水平。
按照每间客房对应估值来看，在Airbnb当前拥有100万套房源的情况下，每套房源的估值达到25万美元，与各酒店集团每间客房估值相比处于中间位置（凯悦和喜达屋每间客房估值约4万美元，温德姆、洲际酒店每间客房估值约1-万15万美元，万豪酒店每间客房估值约25万美元）。
考虑到Airbnb并不真正拥有这些房源，却获得了与传统酒店房源相近的估值水平，意味着其平台价值获得了较高的溢价认可。
2、商业模式：
租房领域的eBay
一言以蔽之，Airbnb可以看作是租房领域的eBay。
Airbnb的商业链条主要由三个参与者共同演绎，即房东、Airbnb和房客。
在该条模式链中，房东是房源的提供者，任何愿意出租自己房屋的人都可以在Airbnb上注册为房东，免费发布房源，赚取外快。
当预定得到确认后，房东需要向Airbnb支付3%的服务费，这部分服务费中的大部分支撑了信用卡公司的收费和聘请摄影师的开销。
房东拥有专属的HostHome移动客户端，可以便捷的管理预定。
同时，优秀的房东还将得到Airbnb的奖励。
房客是租住这些房间的人，既有休闲旅客也有商务旅客，我们估算休闲旅客占比要达到90%左右。
房客通常可以用低30%-80%的价格入住同等硬件条件的Airbnb房源，并获得更好的本地化、社区化体验。
房客需要向Airbnb付6%-12%的佣金，并需按照房东的要求支付一定的保证金。
Airbnb则扮演着撮合交易的角色，需要做三件事：
1）提高用户体验，通过增加服务器来保证响应速度；2）拓展房源和用户，通过广告吸引更多的人使用Airbnb；3）保证交易安全，一方面保证交易双方的人身和财产安全，另一方面保证支付的安全。
3、成功关键：
迎合需求，专注经营
通过总结，我们认为Airbnb的成功基于以下几个方面：
市场需求天然存在：
根据Phocuswright总结，2014年美国和英国有近1/10在线旅游者在私人房层或公寓租住分享型房产，约1/5租住整个房屋或公寓。
从游客租住分享型房产的出发点来看，低价是很关键的因素之一，但不是完全的因素，在旅行途中增加文化交流和体验是更大的因素之一。
2014年全球海外旅行旅游人次已达到1138亿人次，这个数据还不包括更为庞大的国内旅游规模，在如此高的住宿存量中引导部分需求、分享一块蛋糕具有天然的成功基础。
内生增长与收购兼并的双轮驱动：
梳理Airbnb的成长历程，我们发现其迅速增长既依靠自身的吸引力和流量提升，同时也较早地开始兼并收购，消灭潜在的竞争对手的同时达到快速获得客户资源的目的。
2012年3月，Airbnb为备战伦敦奥运会，收购英国伦敦短租网站Crashpadder后，访问该网站即会自动转向Airbnb交易的登录页面，并将Crashpadder账户自动迁移至Airbnb。
通过这种方式，Airbnb迅速占领了当地市场，并在随后的伦敦奥运会向世界范围扩大影响力。
注重经营细节，良好用户体验+技术支持：
2008-2009年期间，Airbnb网站上的房屋图片由房东自行拍摄上传，而大部分房东的摄影技术和文案不足以表现出房间的优势。
Airbnb启动为房东免费拍摄房屋图片的服务后，网站和房间的吸引力大幅上升，还起到变相认证的效果，同样的房源预定量迅即提升2-3倍。
极致的用户体验一直是两位设计专业出身的创始人的追求，移动客户端推出时，他们完全按照工业设计的流程去设计APP，深入研究用户的偏好和需求。
Airbnb推出的城市推介系列，即便暂时没有旅行需求，浏览起来也是一种享受。
在浏览和使用Airbnb的网站或APP时，可以轻易地感受到细节之处的“利他之心”。
在Airbnb的用户推广计划里，文案是“给你的好友赠送25美元的旅行经费”而非“邀请好友可以获得25美元”，推广内容中还包含邀请发送者的照片，以增加对方的好感。
另外，Airbnb商业模式的创新建立在大量算法和数据技术创新基础之上，初期通过一系列技术手段获取和分享了竞争对手Craigslist的海量用户。
Airbnb建有自己的数据科学家团队，技术上的创新帮助公司解决了这样一些问题：
在搜索时如何结合用户个性化元素推荐最佳酒店？
如何帮助房东制定最佳租赁价格？
如何在上千万笔交易中识别欺诈行为和可疑用户？
此外，Airbnb还推出了一个全球3D实时入住信息地图，视觉化展现全球AirBnb用户的入住情况，以提升营销效果。
重塑了人与人之间的关系：
（1）Airbnb首先改变的是人与公司的关系，Airbnb通过与房东、房客的互动，把自己从冷冰冰的公司转化为具备情感的个体。
2014年9月，公司花一年的时间设计，将Logo从蓝色改为红色，以体现旅行温暖的情感。
公司办公场所向房东开放的理念同样是与房东间的情感交流。
情感的纽带在改善用户体验的同时，也将通往人们内心的第一扇门打开，为人与人之间的信任建立了基础。
（2）而公司为房东和房客建立的高达百万美元的保障计划是双方互信的基石。
Airbnb的策略与Ebay等电子商务网站类似，通过为用户承担信用风险解决互信的问题。
（3）社交关系和大数据增进信任水平：
Airbnb将人与人之间的互信放到首位。
Airbnb通过个人官方护照或身份信息、信用卡，以及Facebook、Linkedin绑定的方式来提高可信度，并综合多维数据判断可信程度，监测可疑账号。
同时，每次交易后的房东和房客“对方不可见”大大提高了评价的真实性，提高在未来预定过程中的信任度，完成点对点到社群的转变，形成良性循环。
4、竞争分析：
龙头效应，遥遥领先
在全球范围内，确实不乏Airbnb的竞争者和模仿者，欧洲市场做的比较出色的包括Wimdu，9flats，HouseTrip和Flatclub等。
Wimdu：
Wimdu于2011年3月在德国柏林成立，当年即获得9000万美元融资。
如今，Wimdu已成为一家拥有30万套房源，分布于150多个国家的短租平台，用户量超过100万。
9flats：
同样起步于德国柏林，主要业务集中在欧洲。
根据官网显示，其短租房源已达230284个。
9flats支持的支付方式不仅包括各类信用卡，还有比特币支付。
HouseTrip：
HouseTrip于2010年上线，是欧洲目前发展最好的C2C短租网站，累计获得投资超过6000万美元。
目前网站上房源已超过30万套，且规模仍在扩大。
相比这三家欧洲短租领袖，英国短租网站FlatClub似乎略显弱势，但FlatClub的商业模式颇具特色和活力。
1）基于校友关系的短租网站，关注大学和学生的短租需求，新会员可以通过学校邮箱地址或Facebook账号注册，而FlatClub技术可以通过Facebook的关系网来验证身份。
其优点在于校友具备天然的信任基础，服务冲突有望减少。
2）反向定价模式：
FlatClub的新服务LiveDemand允许租客根据自己的出行城市、住宿时间来提交短租需求，需求被提交后房主可以实时浏览这些内容，若有自己中意的租客，房主可以提供报价。
反向定价的模式则有助于提高房主的关注度和使用体验，提高房屋利用效率。
从房源数的角度，目前Airbnb在市场上处于绝对领先地位，但仅是HouseTrip等网站的三到四倍；从网站访问量的角度，Airbnb的日均IP达628万，是HouseTrip的355倍。
我们认为，根本原因在于Airbnb作为短租龙头的声誉效应使其获得了更多的关注，因而在访问和预定规模上与其他网站拉开差距。
2013年，Wimdu、9flats和HouseTrip宣布短租联盟，统一市场声音。
建立联盟对Airbnb的欧洲业务产生一定对抗，但即便几家网站的房源数加和可以与Airbnb媲美，但并未能获得相同的“龙头效应”，Airbnb的竞争优势仍然明显。
二、Airbnb，不只关乎酒店
1、Airbnb，将重构酒店行业格局
我们认为，Airbnb虽然不会对酒店行业产生完全替代作用，但应该会促进酒店行业格局的重构。
随着Airbnb的发展壮大，共享的理念和模式为越来越多的人所接受，Airbnb将逐渐获得原来应属于酒店业的市场份额，挑战酒店企业的盈利能力。
（1）表面看似平和，实则暗流涌动
以万豪、希尔顿为代表的传统酒店巨头和以Airbnb为代表的新兴短租网站一直保持和平相处，Airbnb声称自己是对酒店业的补充，酒店集团也并未将Airbnb视作直接竞争对手。
但实际上，双方都在进行着互相渗透，Airbnb与差旅管理商Concurr战略合作，向传统酒店最擅长的商旅领域发力，凯悦、温德姆等集团也已伸手在共享经济领域布局。
似乎双方都在极力避免直接的冲突，但无论言论层面如何温和，双方不断推出的战略举措正说明，Airbnb对传统酒店的结构性影响是真实存在的。
（2）Airbnb将对传统酒店业存在结构性影响
当前，受制于经济周期传统酒店业呈现增速缓慢的特点，美国酒店业房间总数在过去十四年CAGR仅14%，至2014年约500万间。
而Airbnb则保持快速增长势头，2013年末房源数达55万间，在一年多的时间内增长近100%，目前预计已突破100万间，按照房间数目已成为全球最大的“酒店”集团。
相区别的是，传统酒店业通常较高负荷运作，美国酒店入住率常年在60%上下波动；而Airbnb的房东则并非每天都接待旅客，平均入住率约15%左右，因此从预定量的维度上Airbnb与希尔顿、万豪、洲际等巨头仍有差距。
但按照30%的年均复合增长率测算，Airbnb预定量有望在2018-2019年超过万豪和希尔顿。
根据波士顿大学的研究，Airbnb的房源数每增加10%将导致酒店业月收入下滑035%。
在Airbnb房源最充足的奥斯汀地区，Airbnb已经对酒店业收入产生约13%的影响。
纽约市也是Airbnb发展最好的区域之一，2009年-2014年间房源增长了197%，达到25,000个，与此同时整个纽约市场的房源供应仅增长12%。
根据2014年1月和2015年1月的观测数据，纽约市酒店入住率持续下滑，每晚房价也较峰值下滑了约7%。
截至8月14日，Airbnb纽约市的房源平均价格907元人民币/晚，而酒店平均房价高达1400元人民币/晚。
从价格端来看，目前受到影响的主要是经济型酒店和中端酒店。
但自一年前Airbnb推出BusinessTravelonAirbnb帮助企业管理员工支出和住处后，与Airbnb签约预定商旅的企业数量增长了7倍，达到250家，且商旅客户平均居住天数达38晚，消费571美元，远高于选择酒店的商旅客户平均居住212晚，消费222美元。
2、向OTA和目的地旅游发起冲击
住宿是旅游消费的大头，根据中国社科院《2014年上半年中国旅游消费价格指数报告》的研究，住宿在整个旅途消费的占比往往达到40%-60%。
同时，从情景分析的角度，住宿是连接景点与景点的关键要素，住宿体验对旅游整体体验的影响巨大。
Airbnb从线上切入了旅游的住宿环节，丰富了旅游住宿体验本身，也获得了切入旅游产业链其他环节的入口，开始了向OTA和目的地旅游领域进军的征途。
（1）与HomeAway和传统OTA的竞争
HomeAway是全球最大的假日房屋租赁在线服务提供商，成立于2004年，于2011年在纳斯达克挂牌上市，通过收购兼并迅速成长，至今已拥有100多万套房源。
与Airbnb不同的是，HomeAway房源主要来自于地产公司和房屋中介，且主要关注度假目的地，房屋以整套的形式出租，以家庭和团队作为目标客户。
长期以来，HomeAway的商业模式是向业主一次性收取展示费，Airbnb则靠收取交易佣金生存，虽然两者房源数接近，但从公司估值和单一房源平均估值来看Airbnb是HomeAway的8-9倍，反映了市场对其成长性和商业模式的认同度。
与HomeAway的正面交锋：
随着Airbnb的高速成长和HomeAway的业务扩张，两者的直接竞争开始突显。
2011年时，两者因主要的房源地点、目标客户均有所差异，客户重叠率仅2%，2015年两者已经有12%的重叠，从摩拳擦掌进入正面交锋的阶段。
2013年末，HomeAway也推出免费展示，收取佣金的模式，并不断拓展城市短租业务。
总体而言，我们更加看好Airbnb的强势发展，而HomeAway则将在较长一段时间内保持在度假租赁领域的龙头地位，原因如下：
1）媒体曝光度是Airbnb的重要优势，即便未曾使用过Airbnb的服务，消费者也倾向于尝试，助长了Airbnb的增长势头；2）供给增长端：
C2C较B2C更有活力，从房源拓展的角度，主要面向个人房源的模式让Airbnb的房源数增长更容易；3）需求增长端：
零租比整租更加高频，个人或情侣出行频率高于家庭出行频率，对房间或公寓的需求高于整套别墅的需求；4）度假租赁领域有壁垒：
旅游度假区房源相对稀缺，特别是针对家庭和团体游客的别墅房源，在该领域HomeAway有较强的先发竞争优势，有望保持龙头地位。
与OTA的竞争本质上仍是与传统酒店的竞争：
从用户体验上，Airbnb实际上缩短了预定的流程，提高了预定的效率，从而带给用户更好的体验。
但从根本上，房客通过OTA预定的仍然是传统酒店提供的房源，Airbnb对OTA的影响归根结底是通过从传统酒店分流完成的。
（2）言近旨远，剑指目的地旅游
从两起收购案说起：
Airbnb先后收购本地信息服务提供商NabeWise和本地问答应用Localmind。
1）公司借助NabeWise的技术和数据，将住宿服务与城市街区特色相结合，在推荐住宿时充分将房客偏好与街区特点匹配；2）公司通过Localmind的积累，向房客推荐本地人喜爱的餐厅、景点和服务。
推出LocalCompanion服务：
2014年，Airbnb推出LocalCompanion服务。
在LocalCompanion中用户可以向当地用户咨询有关当地的任何问题，甚至请当地人帮忙购买球赛、演出门票等，寻求洗衣、婴儿照看等服务，然后在Airbnb内通过信用卡进行支付。
提供这些咨询服务的当地人可以从中获取收益。
我们认为，Airbnb的终极目标是成为综合目的地旅游服务提供商。
未来的旅游场景可能是旅客在Airbnb根据个性化的需求，一站式定制当地的住宿、餐饮、景点等最具本地化特色的行程安排。
三、从Airbnb看共享经济模式
1、共享经济模式主要特征
共享经济模式，是指将闲置的资源聚集起来，以相对较低的价格提供给缺乏这些资源的人使用。
实际上，共享经济的概念在1978年就已经出现，但直到2008年金融危机，不少人把房子、汽车、家电等放在互联网平台上赚取额外收入，共享经济才广泛为人所认知。
大批以“共享经济”为核心商业模式的创业公司出现，并在2010年之后获得迅速成长。
移动互联网的进步催生了共享经济模式快速增长。
资源的分享者和接受者都倾向于使自身的效用函数最大化。
在Airbnb的语境下，房东和房客都倾向于让可能增加自身效用的因素更多，可能减少自身效用的因素更少。
过去，进行“共享”带来的沟通时间、网络成本和安全风险过高，共享的效用甚至低于由专门厂商生产或提供这种产品，大幅抑制了人们“共享”的动力。
2010年以后，移动互联网的快速普及降低了接入网络的成本，第三方共享平台模式的出现降低了安全风险，双方进行共享的效用大幅提高。
其次，各类资源的日益紧缺也催促了共享经济模式发挥威力。
煤炭和石油等不可再生能源的迅速消耗、道路资源的紧张，催促着交通领域共享经济的发展；城市土地资源的稀缺造成地产开发成本高，催促着人们将现有房屋进行共享。
全球资源的紧缺是共享经济发展的又一个推动力。
因此我们认为，共享经济在这样一个时点爆发有其内在的必然性，共享经济的趋势不可抵挡。
但共享经济也存在着一些天然矛盾，首先，对于GDP的影响，共享经济模式下的交易和收入很多都未被纳入国民经济统计，同时，共享经济因更好地利用了现有的资源，而削弱了对投资、生产和制造新产品的依赖。
从这个角度，共享经济的发展反而可能拖累GDP增长。
但实际上，共享经济将人们的关注重点从“拥有权”带向了“使用权”，使用我们所需要的资源却未必拥有，使人们物质更加充沛而变得更加富足。
其次，共享经济在某些地方还存在与现行法规的冲突。
Airbnb因与纽约“禁止公寓出租期限短于30天”的城市法规相冲突，而被纽约州总检察长告上法庭，要求公布纽约市房东人数，并指控这些房东在非法经营酒店业。
Uber因出租车合法营运资质问题，在美国本土、韩国、泰国、印度、德国以及中国部分地区等多个地方都遭到了地方当局的暂停或禁止，2015年7月受法国出租车业的抵制，Uber决定暂停在法国运营UberPOP服务。
我们认为，共享经济与现行法规的冲突或将持续存在，但长远来看，大多数区域、大部分时间内法律或将大概率为“大多数人的利益”让步。
2、共享经济模式成功的关键
我们认为以共享经济为核心商业模式的企业成功的关键有三：
（1）资源提供者和资源接受者均从中受益
共享经济的基础是提供者和接受者双方效用函数趋于最大化，双方均从中受益意味着共享的“成本”不能太高，这意味着：
提供共享自身的成本+提供共享带来的额外成本<专门提供该产品或服务的成本。
该公式成立的条件下，资源提供者和接受者才有获利空间。
（2）共享经济应当是节约社会资源的
不可否认，共享经济的蓬勃发展可能会替代旧的商业模式，损害一部分的
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