香江控股房地产项目拓展开发工作流程指引.docx
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香江控股房地产项目拓展开发工作流程指引
香江控股房地产项目拓展开发工作流程指引
一、目的
明确香江控股拓展开发系统与各部门与项目公司各部门在项目拓展、项目开发期间的各项工作任务与需要香江控股与项目公司紧密配合的工作环节，梳理项目在拓展与后续开发报建/报批中的各项基本流程与关键节点，以利于香江控股的项目拓展开发工作的顺利进行。
二、适用范围
适用于香江控股拓展开发系统中新项目的拓展工作与项目确立后全过程的报建/报批、取证工作的管理。
三、职责
公司相关部门与项目公司按职责/业务的划分，分别负责组织办理相关的报建/报批、取证工作。
四、工作原则
1、公司项目开发新立项目必须按国家法律、法规和项目所在地相关行政主管部门的要求，办理报建/报批、取证手续，获取有效的批准/注册/许可文件。
2、各负责办理报建/报批、取证的部门领导和具体工作人员，应认真学习相关法律、法规，了解报建/报批、取证的规定和要求，准备并提供所需的文件、资料，做到与时、完整、准确、清晰。
3、各项目公司与具体工作人员在开发报建过程中应注意相关业务资料的保密与完善工作文件的归档工作。
五、说明：
本手册中所示各项开发报建手续指引以广州市办理房地产项目开发报建流程为范例，各项目公司开发业务单位可以根据当地实际情况完善业务工作流程。
一、投资决策阶段
投资决策阶段是房地产开发过程中最为重要的阶段之一，主要包括市场信息资料搜集，投资机会研究，土地信息获取和《可行性研究》的编制和审批等工作步骤。
1、项目信息收集
（1）目的：
收集尽可能多的新项目信息，为公司获取项目提供充分的选择余地。
（2）主管岗位：
拓展总监或各项目公司负责人
负责岗位：
拓展主管：
收集、汇总项目信息。
协助岗位：
拓展专员：
收集相关信息。
公司高层领导：
收集相关信息。
（3）工作内容：
A、通过各地土地储备中心的出让公告获取土地出让信息；
B、通过参加各种洽谈会、招商会与中介机构获取项目信息；
C、通过各地政府的招商部门获取项目信息；
D、通过朋友、业务合作伙伴或其他中介机构等途径获取项目信息；
2、项目信息筛选
（1）目的：
从获取项目信息中选取符合公司战策要求的项目
（2）决策岗位：
拓展总监（根据筛选情况确定项目是否需要进入初判）
负责岗位：
拓展主管（组织信息筛选）
协办岗位：
拓展专员（进行资料收集整理与实地踏勘）
（3）工作内容：
A、了解当地已有的政府招商项目实际运作情况，供日后参考；
B、对项目进行现场踏勘，了解土地自身素质；
C、了解项目区域人文、自然环境；
D、了解项目区域交通状况；
E、了解项目的土地性质、证件手续等；
F、对项目各项因素进行比较、分析，研究是否符合公司发展战策要求。
3、市场调研
（1）目的：
对项目区域环境、区域房地产市场、目标客户群等进入深入调查，为项目可行性分析提供真实依据。
（2）主管岗位：
拓展总监：
指导市场调研，提出报告修改意见。
负责岗位：
拓展主管（负责组织调研与报告编写）
协办岗位：
拓展专员（配合调研，提供市场信息）。
备注：
如目标区域有项目公司的，项目公司负责协助拓展部市场调研工作。
（3）工作内容：
A、项目宗地实地踏勘地形：
宗地形状，四至范围，四邻状况；地势：
地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；地面现状：
宗地内现有建筑物与是否有水渠、较深的沟壑、池塘与高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；地下情况：
包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基与地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；土地完整性：
有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；地质情况：
包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。
B、项目控规要求：
总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积；综合容积率、住宅容积率；建筑密度；控高；绿化率；其他
C、区域环境：
人文环境：
区域经济发展状况、人口数量、人口素质、治安情况、风俗习惯等，城市基础设施情况、宗地附近的商业、教育、医疗等设施，危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）。
（附周边环境生活配套图）
自然环境：
区域自然景观、空气污染、噪音大小、绿化程度、视觉效果、清洁程度以与地块风水等。
交通环境：
宗地主要出入道路的状况，区域路网现状与出行的便捷程度，公共交通的便利程度等。
市政规划：
近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽改造、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。
政策环境：
行业相关的地方性政策{主要针对外地项目}：
价格政策、税收政策、优惠政策、土地政策等）
D、区域市政配套
道路现状与规划发展：
包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。
供水状况：
现有管线、管径与未来规划和实施时间。
污水、雨水排放：
现有管线、管径与未来规划和实施时间。
通讯（有线电视、电话、网络）：
现有管线、上源位置、距宗地距离、涉与线路成本等。
永久性供电和临时施工用电：
现有管线、上源位置、距宗地距离、涉与线路成本等。
燃气：
现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
供热与生活热水：
现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
附图：
说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，与未来规划扩容和增加的情况。
E、区域房地产概况：
区域住宅市场概况，形成时间，各档次住宅区域内分布状况，购买人群变化，区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年），开工量/竣工量，销售量/供需比，平均售价，区域市场在市内各项指标的排名状况与发展趋势，区域内供应产品特征，各档次产品供应状况，各档次产品的集合特征，尤其研究与本案类似档次物业的特征，未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型。
F、区域代表项目：
楼盘规模，产品形式，产品品质，销售价格，销售情况，项目特色与对区域房地产市场的影响等
4、项目初判
（1）目的：
通过对项目的调研，进一步了解宗地素质，区域环境，进行初步经济测算，为是否对此项目进行深入分析提供依据。
（2）决策岗位：
总经理（根据项目筛选报告，判断该项目是否符合香江控股发展战略）
负责岗位：
拓展总监
协助岗位：
拓展主管
（3）作业要求：
A、进行现场实地踏勘，了解土地是否存在重大瑕疵与周边环境对项目是否存在重大影响。
B、留取现场影像资料。
C、整理项目相关技术指标与证件手续，取得如下资料：
宗地现场踏勘，地块区位与四邻状况，土地自身素质
D、项目周边区域走访，包括：
区域人文环境，区域自然环境，区域交通状况，区域配套设施，
E、区域楼盘调研，包括：
区域房地产市场整体状况，区域代表楼盘基本情况，区域市场前景预测
F、与项目相关方面进行初步接触，取得相关项目合作条件
G、了解项目技术指标与规控要求，包括：
项目详细技术指标，规划部门规控要求，项目的可行出让方式与条件
H、项目初步成本收益分析，包括：
地价评估，项目成本测算，项目资金需求测算，项目初步收益分析
I、编制项目初判报告
5、项目策划与产品定位
（1）目的：
根据项目地块的具体情况与项目所在区域的市场情况与潜在消费需求，完成项目的市场定位、产品建议。
（2）决策岗位：
总经理
主管岗位：
营销总监
负责部门：
营销中心
协助部门：
拓展部、总工室
（3）工作内容：
A、营销中心派出项目工作小组实施调研工作：
a项目小组人员实施关于目标客户群体、产品主题、产品形态和产品各建设指标的调研。
b每次调研完成后，必须完成一份《市场调研报告》，由项目小组负责人审核并保证调研报告的正确性和完整性，提交营销总监。
报告内容应包括：
调研的目的和范围；调研组成员；调研日期；调研所依据的文件；调研结果表述；调研结果分析、小结。
B、营销中心针对调研中的表述和结论性意见，提出修正性措施，形成《市场调研报告与初步产品建议书》，经营销总监审核确认。
C、由营销中心向总工室提交《初步项目产品建议书》，供进行项目概念设计。
D、概念设计确认后，由营销中心、总工室共同向拓展部提交《初步项目产品建议书》与项目概念设计成果。
6、编制项目初步可行性研究报告
（1）目的
项目可行性研究按时间和要求的不同分为初步可行性研究和深度可行性研究。
项目初步可行性研究是获取开发土地前最重要的技术性工作之一，是投资者进行投资决策的主要依据。
在土地使用权正式获取后，项目开发者还需进行更为详尽的深度可行性研究，为随后的项目方案设计提供依据。
（2）主管岗位：
拓展总监
负责岗位：
拓展主管
协助岗位：
拓展专员
协助部门：
财务部、审核部、总工室、营销中心、法律部
（3）作业描述
A、拓展总监上报总经理组建工作小组，成员主要来自公司内部各业务部门。
B、各成员按照专业分工调查研究收集资料，必要时再次进行实地调查和市场调查。
C、小组集体讨论，议题为：
市场研究。
包括分析市场信息，市场动态和政策导向等。
项目分析和项目建议。
对项目本体进行研判，分析项目优劣势，并进行项目的市场预测；提出项目的建筑规模、产品定位、规划方案、进度计划以与资金筹措方案等，方案经比较论证优化后，提出推荐方案。
经济技术评价。
对推荐方案进行财务评价与风险分析，以判别项目的经济可行性和抗风险能力。
当有关评价指标结论不足以支持项目方案成立时，可对原设计方案进行调整或重新设计。
D、编写研究报告。
经过技术经济论证和优化之后，各成员分工编写章节，由负责岗位协调综合汇总，编制报告初稿。
经主管副总批阅意见后，修改完善，形成正式报告。
E、初步可行性研究报告内容：
详见附件5《香江控股项目可行性研究报告指引》
7、可行性分析报告评审
（1）目的：
通过公司决策层的评审，决定项目是否可以获取与获取方式。
（2）主管岗位：
香江控股决策委员会
负责部门：
拓展部
协助部门：
决策委员会会务组
紧前工作条件：
可行性分析报告编制完毕。
（3）工作内容：
拓展部组织项目初步可行性研究报告等相关材料，形成议案，上报香江控股决策委员会，决策委员会对项目议案进行审议，并形成项目议案决议。
公司决策层确定项目是否向下进入获取阶段。
拓展部根据决策委员会议案对项目进行后续跟进。
8、项目合作谈判
（1）目的：
根据公司管理层的决策，落实项目正式合作条件，并达成正式协议，为项目运作的下一阶段做好准备工作。
（2）主管岗位：
香江控股决策委员会
负责岗位：
拓展总监
负责部门：
拓展部
协助部门：
法律部、营销策划中心、总工室等
（3）工作内容：
A、拓展总监根据项目需求组织项目谈判工作小组，小组成员由拓展、法律、工程与营销人员组成；
B、工作小组根据公司决策层决定的项目合作条件开展谈判工作，与项目合作方或政府相关部门进行充分沟通与接触，中双方的分歧点形成报告
与时上报决策委员会进行决策；
C、根据谈判达成的阶段成果组织起草相关文本，上报同意后，签署相关协议；
D、就项目达成的最终合作条件，上报决策委员会同意后，签署项目的正式协议，进入项目的实质运作阶段。
相关协议文本范本见附件6
二、前期工作阶段
前期工作阶段是房地产开发中头绪最为复杂的阶段。
具体工作在于落实开发方案，为开发项目建设做准备。
前期涉与工作程序以与部门众多，主要工作内容包括：
购置土地的后期工作、拆迁安置、项目报建与委托设计等等。
本阶段以项目公司为工作主体，控股各职能部门予以协助。
1、项目前期准备工作
（1）主管岗位：
公共事务部经理：
协调各个业务组与与控股法律部、拓展部的沟通与业务往来。
（2）主办岗位：
公共事务部开发组：
负责收集整理申办资料文件，具体经办申办手续。
协助部门：
控股法律部、财务部、拓展部、工程部、预算部、设计部（3）项目前期工作相关事项：
A、通过招拍挂程序取得项目土地使用权，办理相关手续
a通过土地招拍挂程序竞得项目土地使用权后，签订土地出让合同，并在付清土地出让金与交易费用后，办理土地初始登记，获得项目土地国有土地使用权证；
b获得建设用地批准书；
c获得《房地产开发项目建设条件意见书》，委托设计单位做项目方案概念设计与总体规划方案设计
B、注册成立项目公司，办理公司营业执照
C、办理房地产项目公司备案手续
自领取营业执照之日起30日内，到登记机关所在地的房地产开发行政主管部门备案。
D、在土地使用权出让合同签订后或《建设用地批准书》下达后的十五日内，到项目所在地建设行政主管部门备案，并领取《房地产开发项目手册》。
E、项目公司房地产资质预审
需提供的材料：
房地产开发投资计划申请表；房地产开发项目投资预算表；房地产开发项目资质预审表；总平图（内容包括：
户型比例、经济技术指标）；年度投资计划书；项目申请报告；申报地块的蓝图；用地规划许可证；土地证与土地合同。
F、委托环境影响评估
委托具有相关资质的单位，编制《项目环境影响评价报告书》
G、项目可行性研究报告的审批
委托有资质的单位编制项目可行性研究报告，连同环评报告等其他材料上报当地政府发改委，获得可行性研究报告的批准文件。
2、项目立项（备案）
（1）主管岗位：
主管副总：
在申办过程中处理主办岗位解决不了的协调问题。
（2）主办岗位：
公共事务部开发组：
负责收信整理申办资料文件，具体经办申办手续。
协助部门：
法务组、行政组、工程部、设计部
（3）办理立项前提：
项目公司注册完毕，取得房地产开发资质证书，土地证办理完毕。
主管部门：
当地发改委
需报送材料：
1）、营业执照（复印件加公章），2）、组织机构代码证（复印件加公章），法人身份证（复印件加公章），备案申请书（原件），选址意见书（原件），6）、房地产项目开发资质预审表（原件），7）、项目情况说明（原件），8）、房地产开发资质证书（复印件加公章），9）、土地出让合同或土地证（复印件加公章），10）、所报批地块的平面图（带楼座蓝图）（原件加公章）
取得建设项目备案批复与企业投资项目备案证
3、《建设用地规划许可证》的办理
（1）主管岗位：
主管副总：
在申办过程中处理主办岗位解决不了的协调问题。
（2）主办岗位：
公共事务部开发组：
负责收信整理申办资料文件，具体经办申办手续。
协助部门：
工程部、法务组
（3）办理《建设用地规划许可证》前提：
签订土地出让合同，项目立项审批手续办理完毕。
（4）需要提供的资料：
A、建设单位出具的申报委托书；
B、建设单位填写完整并加盖单位印章的"建设项目规划许可与其他事项申报表"（以招拍挂方式取得土地使用权的建设项目，需提交建设单位用地申请，须表述取得用地的有关情况，申请文件应包含发文号、签发人、单位印章等基本公文要素）；
C、《规划意见书附件》与附图复印件（以招拍挂方式取得土地使用权的建设项目，需提交土地整理储备机构《国有土地使用权挂牌出让成交确认书》和国土资源行政主管部门《国有土地使用权出让合同》与其相关文件）；
D、支付国有土地使用权出让金、缴纳各种税费凭证；
E、其他要求提供的相关材料。
4、总平面图审查
（1）主管岗位：
主管副总：
在申办过程中处理主办岗位解决不了的协调问题。
（2）主办岗位：
公共事务部开发组：
负责收信整理申办资料文件，具体经办申办手续。
协助部门：
工程部、控股总工室
（3）工作内容：
A、办理总平图审查所需要的资料：
a立案基本资料。
b城市规划部门核发的下列资料的复印件：
《建设用地规划许可证》与附图、附件；历次规划设计条件的批准文件；调整总平面方案时应当提交原规划方案的批复文件与附图；其他历次相关批复文件、附图、附件；
c规划设计条件或原规划审批文件中要求取得的专业管理部门的意见。
d规划设计条件中要求提交的规划模型或效果图。
e规划说明书一份。
f绘制在1/500现状地形图上的总平面规划图一式两份。
g总平面规划图一式两份。
i电子磁盘报批文件。
B、消防主管机关对项目消防方案设计审核，所需资料：
填写《建筑消防设计防火审核申请表》，提交政府有关职能部门的项目批文、规划红线图、易燃易爆工程项目火灾危险性分析报告与工程简要说明、项目总平面布局、平面布置、建筑平立剖面图、建筑工程消防设计专篇说明．
C、市政园林局对项目配套绿地审查，所需资料：
申请人身份证明；法定代表人身份证明与授权委托书和受委托代理人身份证明；设计单位的《广州地区勘察设计企业注册登记表》；审批申请表一份；规划蓝图（包括原有绿化分布图、绿地规划总平面图、植物配置规划平面图、天面绿化规划图）一式四份；.带有报建单位标识的光盘一份；规划部门批准的《建设用地规划许可证》和附图、附件，修建性详细规划批复文件和附图，建筑设计方案批复文件和附图（总平面图），已领取《建设工程规划许可证》的提供许可证与其附件、附图（总平面图）；国土房管部门批准的《建设用地批准书》或《房地产权证》和附图；、规划部门对工程项目的其它相关批复文件。
特别说明：
由于在此阶段中往往涉与图纸的多轮修改与调整，因此在在总平面图图纸出来后，须第一时间报送规划局、消防与市政园林局进行报批手续。
同时开发人员必须与工程部与设计院保持良好的沟通，尽量缩短报批的时间。
5、办理管线综合审查与申办排水许可证
（1）主管岗位：
主管副总：
在申办过程中处理主办岗位解决不了的协调问题。
（2）主办岗位：
公共事务部开发组：
负责收信整理申办资料文件，具体经办申办手续。
协助部门：
工程部、控股总工室
（3）工作内容：
A、办理管线综合审查，所需资料：
1、建设单位申请审查的报告与申请表；
2、标有地形、地物、市政道路、管线等现状并划有道路红线和道路断面的1：
500或1：
1000地形图壹份（原件）；
3、土地权属证明材料：
提供《建设用地规划许可证》与附图复印件（核对原件）；
4、经规划行政主管部门审定的总平面规划方案的批准文件与其附图；
5、提交规划设计单位的规划设计资质文件；
6、市政道路、管线详细规划图与其矢量化电子文件（正式文件为叁份）：
包括竖向规划图、给水规划图、排水规划图（含雨、污水）、电力与电讯规划图、燃气规划图与管线综合规划图纸（含主要道路断面图与其管线综合布置图）；
7、相应设计依据。
管线综合包括给项目给排水管线、强电管线、弱电管线等，在通过方案审查后，由规划局核发管线工程《建设工程规划许可证》。
B、申办排水许可，所需资料：
城市排水设施设计审批申请表；设计文件（室外排水施工图与说明书一式四份（加盖设计单位和建设单位的公章，原件），室内排水施工图与说明书一式一份，电子文档各一份；室外排水设计单位的设计资质（市政公用行业（含排水）设计资质）证明文件（复印件）；环保部门的环境影响评价批复意见（复印件）；周边地下综合管线资料（复印件）；城市排水设施信息登记表（设计）（一式三份，原件）；证明资料：
⑴授权委托书；⑵申请人身份证明；城市规划部门审核同意文件与附图（建设工程规划许可证与批复的规划平面图等，复印件）。
广州申请排水许可是向广州市水务局提出，在符合城市公共排水设施接驳条件，接驳设施通过验收后再申请《城市排水许可证》。
6、单体审查
所需资料：
（1）立案基本资料；
（2）城市规划部门核发的《建设用地规划许可证》与附图、附件复印件；如《建设用地规划许可证》过期的，需提交土地管理部门核发的《建设用地批准书》等文件；
（3）提供下列资料复印件之一：
①用地规划设计条件（《建设用地规划许可证》附件）和修建性详细规划（含历次调整）批准文件与附图；②建筑工程单体规划设计条件；
（4）城市规划部门历次批复文件中要求取得的专业管理部门的意见；
（5）绘制在1/500或1/2000现状地图上的总平面图一式两份；
（6）建筑设计方案一式两份；（7）设计单位的建筑设计资质证书（图纸盖出图章可视为已提交）或单项建筑设计资质证书；（8）规划设计条件或修建性详细规划中要求提交的建筑工程单体模型或效果图；电子磁盘报批文件。
特别说明：
在报规划局进行单体审查时，应在设计单位出建筑设计方案第一稿时就报送审查，根据规划局的修改意见报设计单位进行方案修改。
在报规划局的同时，应将建筑设计方案同时报送消防、人防、防雷、环保等职能部门进行审查。
A、消防主管机关审查，所需资料：
申报表，施工图设计图纸，取得消防施工图设计审核意见；
B、防雷中心审查，所需资料：
立项批复，工程概算，总平面图，施工图设计说明，施工图（重点有：
防雷接地平面图、屋顶防雷图），取得防雷工程施工图审查意见书；
C、环保局（三同时）审查，所需资料：
申请书，初设说明，总平面图，管网总图、给排水管网布置图，生活污水治理初步设计，与生活污水治理单位签订的合同，监理合同，取得环保“三同时”审查（环保设计备案）回执；
D、人防办（异地建设）审查，所需资料：
申请书，总平面图，市建委初步设计批复，取得防空地下室审核通知书区；
E、建委审查，所需资料：
申请书，管网现状图，总平面布置图、管网平面布置图，取得施工图市政设施审查意见书
F、区教委审查，所需资料：
申请书，总平面图，取得市建委初步设计批复回复
7、办理建设工程规划许可证
（1）主管岗位：
主管副总：
在申办过程中处理主办岗位解决不了的协调问题。
（2）主办岗位：
公共事务部开发组：
负责收信整理申办资料文件，具体经办申办手续。
协助部门：
总工室、财务部、工程部、法务组
（3）办理《建设工程规划许可证》前提：
土地证、用地规划许可证办理完毕，全套施工图设计完毕，通过消防审核与文物勘探、地震、人防、园林、环评等审核。
（4）需要提交的资料：
A、《建设用地规划许可证》与附图、附件；
B、《建设用地批准书》或《国有土地使用证》与附图、附件复印件；
C、已批准修建性详细规划的，应当提交规划批准文件与附图；
D、已取得的历次建筑设计方案复函或相关复函；
E、投资主管部门核发的投资批准文件或投资核准文件或投资备案登记表复印件；
F、城市规划部门历次批复文件中要求取得的专业管理部门的意见；
G、属维修工程的，应当提交维修房屋的原状建筑设计方案图与各立面照片；
H、勘测成果资料验审报告或备案回执复印件；
I、具有相应资质的单位提供的《建筑功能指标明细表》和《建筑面积明细表》；
J、《广州市建设工程放线测量记录册》；
K、绘制在1/500或1/2000现状地形图上的总平面图一式两份；
L、建筑施工设计图一式两份；M电子磁盘报批文件
8、施工图审查与施工前系列报审
（1）主管岗位：
主管副总：
在申办过程中处理主办岗位解决不了的协调问题。
（2）主办岗位：
公共事务部开发组：
负责收信整理申办资料文件，具体经办申办手续。
协助部门：
总工室、工程部
（3）工作内容：
A、施工图审查
召开扩大初步设计会，组织规划、建设、消防、交通、环保、节能、防雷等职能部门参加，就施工图进行讨论，落实最终修改意见并通过。
a消防主管机构审查，所需资料：
申报表，施工图设计图纸，取得消防施工图设计审核意见；
b防雷中心审查，所需资料：
立项批复，工程概算，总平面图，施工图设计说明，施工图（重点有：
防雷接地平面图、屋顶防雷图），取得防雷工程施工图审查意见书；
c环保局（三同时）审查，所需资料：
申请书，初设说明，总平面图，管网总图、给排水管网布置图，生活污水治理初步设计，与生活污水治理单位签订的合同，监理合同，取得环保“三同时”审查（环保设计备案）回执；
d人防办（异地建设）审查，所需资料：
申请书，总平面图，市建委初步设计批复，取得防空地下室审核通知书区；
e建委审查，所需资料：
申请书，管网现状图，总平面布置图、管网平面布置图，取得施工图市政设施审查意见书
f区教委审查，所需资料：
申请书，总平面图，取得市建委初步设计批复回复
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