调研长春写字楼市场调研报告.docx
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调研长春写字楼市场调研报告
【关键字】调研
长春写字楼市场调研报告
一、长春写字楼市场概况
近几年，长春写字楼市场一直表现平平，延续平淡，其新增供应量和销售均价皆无明显变化，主要表现在写字楼产品投资不旺，新项目开工量不足，入市项目少，在价格上，写字楼与住宅楼盘形成倒挂的局面，写字楼售价低于高端住宅售价。
截止到09年底，长春市写字楼总供应面积为140万平方米，供应区域主要集中在市商务商业区，从供应产品的品质来看，主要以中低端产品为主，缺乏高品质项目。
从写字楼的出租情况来看，品质相对较好的项目出租率保持在一个相对较高的水平，平均出租率达到90%左右，企业对高品质写字楼的需求旺盛。
长春写字楼开发大多属于短期行为，企业为了快速回笼资金，将所开发的写字楼产品进行出售，直接造成企业用户的良莠不齐，影响了项目的整体形象和品质，为将来的物业管理带来不便；在服务配套上面临配套不足，附属设施不完善的问题；在物业服务上，疏于物业管理，服务细节做得不够到位，整体服务水平有待提升；在车位配套上，呈现严重的供应不足情况，停车难成为影响写字楼租售的一大弊病。
二、长春写字楼发展现状及趋势
1、写字间项目分布特点
如上图所示,我市写字间主要集中于以上六个区域中,即西安亨衢CBD，解放亨衢商务带，红旗街商务区，桂林路商务区和环铁商务区。
✧西安亨衢位于重庆路商圈内，周边商业商务氛围浓厚，聚集了大量的金融机构和企业机构，香格里拉、金安大酒店等的集中也为该区域的商务发展提供了重要条件，随着各种资源的聚集和对外辐射能力的增强，西安亨衢渐渐成为长春的CBD。
✧我市早期的写字楼多集中于桂林路区域，区内的火炬大厦、通汇大厦等项目都是在1995年长春市写字楼的发展初期建成，现该区域内的商务发展远远落后于其它商圈。
✧红旗街商圈主要辐射长春市西南区域，随着工农亨衢IT数码一条街的打造，该区域的产业优势也渐趋明显，周边写字楼开发随之兴起，其中亿龙国际项目的开发，将引领该区域商务市场的新发展。
✧解放亨衢全长，有长春“金街”之称，该区域内聚集了大量的金融结构，随着长春经济发展，政府招商引资力度的加大，长春渐渐成为外地金融机构投资新宠，而解放亨衢区域也必将成为其办公的首选之地。
✧除此上五个区域以外，长春高新技术开发区也形成了商务区的格局，随着长春经济的发，高科技产业日益增多，高新技术开发区内对写字间的需求量日益扩大。
2、长春市写字间市场现状
2.1、供应情况
CBD（西安亨衢）区域（档次的评定主要以硬件与物业为参考标准）
CBD（西安亨衢）区域集中了本市大多数的中高档写字间，截至2007年末，区域内在租（售）写字楼建筑面积达到303866平方米。
04年以前
档次
项目名称
建筑面积（㎡）
所属街路
中
高
档
卓展写字楼
3200
西安大路
香格里拉
5000
西安大路
中
档
润天国际
15000
西安大路
中银大厦
30000
西安大路
国际大厦
30000
西安大路
光明大厦
25000
西安大路
百聚商务广场
16000
西安大路
低
档
金三角大厦
12288
西安大路
天庭大厦
13440
西安大路
中山大厦
18000
西安大路
财源大厦
26000
西安大路
05年新增
低档
鸿基名筑
31210
西安大路
06年新增
中高档
新润天国际
29728
西安大路
中档
晨光国际
25000
西安大路
低档
旺座大厦
12000
西安大路
07年新增
中档
典石广场
12000
西安大路
西安亨衢位于重庆路商圈辐射范围之内，周边聚集了大量的企事业单位、政府机构，该区域的写字楼总供应量约占全市总供应市场的24%，该区域写字楼硬件上大多面临硬件设施落后、附属配套不足，物业服务不到位等问题，整个区域的商务办公环境有待提升。
桂林路区域内的写字楼如火炬大厦、通汇大厦等项目都是在1995年长春市写字楼的发展初期建成的，04、05年度区域内无新增面积，截至2007年末，区域供应面积达到。
04年及以前写字楼、办公楼
档次
项目名称
建筑面积（㎡）
所属街路
低
档
威宝数码大厦
18006㎡
同志街
火炬大厦
26000㎡
同志街
科贸大厦
8500㎡
同志街
通汇大厦
20000㎡
同志街
06年新增
低档
汇华大厦
10000
同志街
本区域的写字楼多为上个世纪90年代的旧有建筑，所以其内部设施旧化十分严重，从硬件方面已无法满足当前企业办公的基本需求。
本区域客户类型多为广告、旅游、以及培训等行业，客户需求面积小，租金承受能力低，且在人力资源和生员等方面依托于周边学校。
由于写字楼的年限都比较长，军产和政府产业居多，在软性服务方面有所欠缺，多在租金内包含物业费，并不另行收取，且为保证出租率，通常可以给出比较大的折扣和优惠政策。
红旗街是长春西南区域主要商圈，商业环境十分成熟，随着红旗街商圈对外辐射能力的增强，以及政府关于工农亨衢数码一条街的打造，该区域内的产业集群优势逐渐显现，同时车位配套也成为制约该区域商务发展的最大瓶颈。
截至09年底，写字楼总供应面积为，区域内写字楼的发展方向也渐渐向城市综合体形式发展，主要代表项目是“盛世城”和“亿龙国际”项目。
04年及以前写字楼
档次
项目名称
建筑面积（㎡）
所属街路
中
档
时代大厦
20800
红旗街
星宇名座
27129
红旗街
长影商务景都
13120
建设街
07年新增
中档
百脑汇
32000
工农大路
中高档
盛世城
22000
工农大路
09年新增
高档
亿龙国际
62000
工农大路
红旗街写字楼市场近年来出租情况良好，但区域项目从产品硬件方面看都出现了明显的旧化，区域客群以广告公司和医疗器械等代理企业居多，随着百脑汇以及亿龙国际项目的建成，使区域形成了数码电子核心区的格局，区域未来的商务格局将发生一定的改变，IT型企业将逐年增多。
站前商圈集中了我市60%以上的批发市场，集服装与医药批发于一体，是长春市人流、物流、信息流等重要的集散地，由于该商圈主要满足大众消费需求，以批发业为主，因此该区域写字楼的租户也以小型散户为主。
截至2007年末，在租售写字间项目建筑面积已达到。
04年及以前写字楼
档次
项目名称
建筑面积（㎡）
所属街路
中高档
吴太商务中心
20800
胜利大街
中档
长春银都
23700
新发路
低档
远东服装大厦
30000
亚泰大街
05年新增
中档
建设大厦
51979
上海路
中档
中韩友谊大厦
27394
辽宁路
07年新增
中档
凯越世纪广场
56600
凯旋路
潜在项目
中高档
金座大厦
55000
人民大街
该区域内具有代表性的写字楼项目为“吴太商务中心”，该项目是由吴太集团开发建设，为区域内档次较高的写字楼，全部物业用以自持并对外出租，目前出租状况良好，但同时也面临硬件设施不足，物业服务不到位，以及交通不便利等问题。
长春高新技术开发区建设于上个世纪90年代，是长春市高新技术产业聚集区，截至2006年年末，区域供应面积已经达到。
04年及以前写字楼
档次
项目名称
建筑面积（㎡）
所属街路
中档
阳光大厦
23580
前进大街
低档
硅谷大厦
28000
硅谷大街
05年新增
中档
吉大科技园大厦
40000
高新技术开发区
中档
高科技大厦
50000
前进大街
中档
联邦国际大厦
18000
高新技术开发区
长春高新技术开发区内高科技产业已经初步形成规模，并且形成了以硅谷大厦和阳光大厦为核心的辐射圈，本区域以研发型企业为主，企业规模小，租金偿付能力较强；且由于高新技术开发区能够为研发企业提供较优惠的政策，故大多数从事高科技研发的本土和外来企业进驻该区域写字间，使区域写字间的租赁市场取得了良好的市场效果，对比租赁市场，销售市场则不看好，区域市场对出售为主的写字间有一定的抗性。
究其原因主要是因为：
一方面受限于客群的一次性支付能力，一方面商务氛围的薄弱大大的削减了投资者的投资信心，所以无法从终端客群和投资者两个角度实现销售，销售成绩普遍不佳。
解放亨衢是长春新兴的商务聚集区，冠有长春市“金街”之称，该区域为长春市金融企业总部所在地，中小企业、服务结构众多，写字楼林立，涵盖了高、中、低三种档次的产品，产品线丰富，截至2009年末，区域总供应面积达到。
04年及以前写字楼
档次
项目名称
建筑面积（㎡）
所属街路
中高档
光大银行
32000
解放大路
中档
二十一世纪商务总部
80000
解放大路
低档
金碧阁
13000
解放大路
中档
国际商务中心
35000
解放大路
05年新增
中高档
通钢国际
20000
亚泰大街
中档
网通大厦
30000
人民大街
06年新增
中高档
兆丰国际
39000
人民大街
07年新增
中档
盛荣大厦
23000
解放大路
2010年新增
中高档
国际金融中心
40000
解放大路
解放亨衢商务区是长春市众多金融机构聚集地，区域内大客户、优质客户居多，经济实力较强，因而对写字楼的品质也提出了更高的要求，该区域的写字楼市场整体品质相对较高，大部分写字楼为金融企业自建，如网通大厦、光大大厦等，一方面自建物业不仅可以提升企业自身形象，彰显企业实力，还可以获取一定的出租收益，另一方面也可作为公司资产保值增值的重要手段，目前该区域写字楼产品出租情况良好，尤其是高品质写字楼项目，其年出租率保持在90%以上，区域整体租金价格较高，平均租赁价格甚至高于西安亨衢CBD。
长春市政府对本区域的规划是依托现有中国人民银行、光大银行、农业发展银行、建行长春分理处、农行长春分理处、光大证券等金融机构，拓展金融业务，为国际国内金融机构进入长春搭设平台，区域内商务物业未来发展空间巨大。
除六大商务版块之外，我市其他区域也有部分写字间物业存在，但规模较小，且其客群针对性比较强。
截至2007年末，总建筑面积。
04年及以前写字楼
档次
项目名称
建筑面积（㎡）
所属区域
中档
天骄大厦
29000
南湖大路
中档
中天大厦
16920
普阳街
05年新增
中高档
伟锋国际
36714
人民大街
06年新增
中低档
鸿城西域
15000
东南湖大路
中高档
鸿石大厦
18000
自由大路
中低档
万晟第一区
10000
亚泰大街
08新增
中档
财富领域
24000
人民大街
据统计，截至2009年末，长春市在售（租）写字间项目53个，总建筑面积达到。
不同区域市场的写字楼在档次与规模上有所不同：
CBD（西安亨衢）区域已经形成了中央商务区的基本格局；而环铁区域和桂林路区域商务则是在区域商业的基础上发展起来的，客户多为在该区域经营的商业散户。
解放亨衢为长春市的金街，周边以金融企业和电信企业总部为主，大客户居多，对写字楼物业的需求较大。
2.2、需求情况
年份
可售面积（万平）
消化量（万平）
上一年结转量
新增供应量
2005
7.2639
24.73
7.5953
2006
24.3986
16.5
14.1365
2007
26.7531
12.26
7.3637
2008
31.6494
2.4
4.7829
通过数据可以看出，自05年以来，长春写字楼每年结转量呈逐年递增趋势，新增供应量逐年下降，新项目开发景气指数不高，06年，写字楼全年去化面积为14.1365万平方米，达到销售峰值，此后，市场便转入持续低迷期，造成这种状况的主要原因是：
Ø长春市第三产业发展相对落后，大多数企业处于发展的起步阶段，因而造成写字楼市场需求不旺的局面，终端客群的匮乏对写字楼的销售造成直接影响；
Ø同写字楼项目相比，部分商住项目具有价格低、产品新、易投资等优势，对写字楼市场造成分流；
Ø写字楼市场空置率高的局面直接造成投资性需求的萎靡。
注释：
上述表格统计为年去化面积除以在售写字楼个数
对比沈阳，长春市单个项目平均去化面积始终处于高位运行状态，平均去化量在1万平米左右，因此可以判断，一个3万平米的写字楼销售周期一般在3年左右，因此，长春市写字楼销售速度是较快的，投资部分的一级市场及自用部分的终端市场需求均较为旺盛。
随着市场供应量的逐年增加及企业数量发展，出租面积逐年上升，但也正因为终端需求客群增长速度低于出租面积供应速度，导致了市场出租率出现下降趋势，但品质较高的写字楼项目相对来说却总能保持90%以上的出租率，租赁情况良好。
2.3、租售价格
通过数据可以看出，解放大路沿线写字楼售价为全市最高，平均销售均价在6331元/平米，自07年起，长春写字楼市场价格走势较为平缓，并无明显变化，这主要是因为，近年来长春新增写字楼项目较少，对写字楼整体售价带动作用较弱；另一方面，长春写字楼市场需求较为稳定，反映在价格上变化并不明显。
通过近几年租金走势可以看出，由于08年受国际金融危机的影响，部分企业为降低办公成本，退租、换租情况较多，租金略有下降，另一方面，由于长春第三产业发展相对较为落后，市场终端需求不足，最终表现为写字楼租金下降。
虽然整体租金略有下降，但长春高品质写字楼租金却呈现逐年递增的趋势，出租情况良好。
长春部分写字楼租金表
通钢大厦
3.0（包含物业费）
中高档
96%
大堂、圣淘沙餐厅、工商银行
06年
21世纪国际商务总部
1.3（包含物业费）
中低档
75%
配有底商和休闲会所
01年
鸿石国际
2.0
中高档
95%
大堂、休闲会所
07年
中吉大厦
1.2（包含物业费）
中低档
75%
大堂
99年
金碧阁
1.2元
中低档
70%
大堂
06年
长春国际商务中心
1.4元（包含物业费）
中档
85%
底商、大堂
03年
光大大厦
2.8-3.0
中高档
96%
大堂、羽毛球馆、咖啡厅、休闲会所
01年
新润天国际
2.1
中高档
80%
大堂、餐厅
06年
典石广场
1.2-2.0
中档
70%
餐厅、咖啡厅、桌球、乒乓球、运动健身、大堂
07年
伟峰国际
2.5
中高档
90%
中国银行、大厅、餐厅
05年
数据来源：
市场调查
2.4未来供应
西安大路
融大地块
3.2
2011
蓝海国际
2
2011
解放大路
长春国际金融中心
4
2011
长春市未来写字楼供应面积在10万平左右，且都为高品质项目，为长春写字楼市场注入新活力。
2.5市场总结
Ø长春写字楼主要集中在西安大路、解放大路、红旗街、桂林路、站前商圈、高新开发区六大区域，区域内产业特征明显，商业氛围浓厚，企业机构众多，催生了对商务办公的需求；
Ø截至到09年底，长春总供应面积为143万平，供应类型以中低端产品为主，缺乏高品质项目，在物业管理上，普遍面临服务不到位，疏于管理等问题；
Ø成熟商务区是新增写字楼项目热点供应区域，而这种区域的特点是历史供应量较大，且项目之间同质化情况严重，因此实行差异化定位才是该区域写字楼市场开发的根本；
Ø自07年以来，长春写字楼市场一直不温不火，新项目开发景气指数逐年下降，销售面积也呈逐年下降趋势，写字楼销售价格一直没什么突破，终端需求与投资性需求不足直接造成成交量的低迷；
Ø长春市写字楼市场发展至今，多数开发商以寻求短期利润为主，项目操作手法多为销售，加大了后期物业维护与统一管理的难度，供应产品也以中低端为主，缺少真正意义上的高品质项目，产品同质化情况严重，且有限的客户资源不断的被部分商住楼项目分流；
Ø品质较高的写字楼项目，总能保持较高的入住率，入住率都在90%以上，且其租金也呈现出逐年递增的趋势，未来高品质写字楼项目发展潜力巨大；
三、重点项目分析
1、写字楼产品特征分析
■价格分析
写字间（元/㎡）
7500
11000
10000
8000
11000
9500
车位销售（万/个）
—
未定
20
15
—
16
车位租赁（元/个·月）
800
—
700-900
—
—
800
注：
各物业价格均为现时点销售均价，其中售罄项目价格也都折算为现时点销售均价
■产品分析
户型面积分析
建筑面积（㎡）
30000
38000
62000
12000
总套数（套）
216
208
400
95
面积区间（㎡）
70-1150
80-140
—
70-800
主力面积（㎡）
80－110
100-140
—
70－110
热销面积（㎡）
90－110
80－110
—
90－100
写字楼项目的主力面积在70-140平米之间，热销面积在80-110平米之间；新润天国际项目整层销售情况较好。
■电梯分析
电梯品牌
奥的斯
芬兰通力
奥的斯
ABB电梯
富士达
写字楼项目的电梯均为知名公司品牌电梯，但各个项目的电梯配置并不齐全，运行效率较低。
■智能设施分析
OA（办公智能化）
√
√
√
√
√
BA（楼宇自动化）
×
√
√
√
×
CA（通讯智能化）
√
√
√
√
×
FA（消防智能化）
√
√
√
√
√
SA（安保智能化）
√
√
√
√
√
长春新建、在建写字楼项目在智能化上均能满足5A要求，写字楼产品的开发逐步迈向品质化时代。
■景观分析
立体景观
×
×
×
×
平面景观
×
×
√
×
■车位服务面积分析
网通大厦
79800㎡
153
522
光明大厦
25000㎡
84
298
光大银行
32000㎡
95
337
新润天国际
29728㎡
90
330
中银大厦
30000㎡
64
469
吴太商务中心
20800㎡
59
353
通钢大厦
20000㎡
76
263
停车位不足已经成为长春高档写字间市场的普遍问题。
基于对车市所持的乐观态度，以及在未来几年汽车的增长速度和最终零关税的刺激，预计未来的5年里将有更多的个人拥有私家车，这样就需要在未来的写字间项目的设计规划中对车位配比进行合理设计，以保证项目有充足的车位，从而提高项目核心竞争力。
■物业管理分析
物业公司
润天物业
香港港联物业
华伟物业
长春戴维斯
物业内容
保安、保洁、公共设备保养
保安、保洁、公共设备保养
保安、保洁、公共部分管理与维修、泊车
保安、保洁、公共设备保养
物业费
（元/平·月）
4.5
4.5
含在租金里
3.6
物
目前，长春写字楼项目普遍面临物业管理不到位，服务不到位的状况，写字楼物业服务水平有待提升。
2、总结
Ø长春高品质写字楼销售均价在9500元/平米左右，低于长春高端住宅项目，这也是长春市商务市场不成熟的表现；
Ø目前，长春写字楼产品供应主力面积在70-140平米之间，热销面积在80-110平米之间，大客户整层租售的情况较多；
Ø大部分写字楼项目所配备的电梯皆为知名品牌，但却面临配置不足，服务效率不高的问题；
Ø未来写字楼开发将向高品质化方向发展；
Ø停车难是长春现有写字楼项目普遍面临的问题，加大对地下空间的开发利用，切实解决停车难的问题，对项目运作具有积极的推动意义；
Ø销售后的写字楼项目普遍面临物业缺乏统一管理，服务不到位等诸多问题，严重影响了写字楼的整体品质与形象，长春写字楼物业服务有待改善，对项目运作的启示是：
在保证硬件的同时，更要注重物业服务的质量，好的物业服务才是项目持续增值的根本途径。
“恒兴国际城”写字楼部分的开发是长春市经济持续快速发展的产物，也是潜在客户对高品质写字楼向往所产生的必然需求，在城市中心土地资源日趋稀缺的情况下，该项目可谓得天独厚占尽地段优势，项目开发不仅可以为企业带来优越的办公享受，同时在商务市场中更要担当起示范效用。
机遇与挑战并存，写字楼开发体量同当地现有经济发展水平相比存在一定滞后性，为此在开发中可考虑整租与散租相结合的方式，寻找实力雄厚、规模大的企业进行整租，但这样的企业往往议价能力也高，建议现在便进行租赁意向上的接触。
长春恒兴置业有限公司
2010-7-1
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