房地产估价基本术语标准.docx
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房地产估价基本术语标准
中国人民共和国国家标准
房地产估价基本术语标准
Standardforbasicterminologyofestateappraisal
GB/T50899–2013
主编部门：
中华人民共和国住房和城乡建设部
批准部门：
中华人民共和国住房和城乡建设部
施行日期：
2014年2月1日
中国建筑工业出版社
2013年北京
中华人民共和国国家标准
房地产估价基本术语标准
Standardforbasicterminologyofestateappraisal
GB/T50899–2013
*
中国建筑工业出版社出版、发行（北京两郊百万店）
各地新华书店、建筑书店经销
北京红版制版公司制版
廊坊市海涛印刷有限公司印刷
*
开本：
850*1168毫米1/32印张：
267千字
2013年12月第一版2013年12月第一次印刷
定价：
13.00元
统一书号：
15112·23790
版权所有翻印必究
如有印刷问题，可寄本社退换
（邮政编码100037）
本社网址：
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网上书店：
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//www.china-
中华人民共和国住房和城乡建设部
公告
第84号
住房城乡建设部关于发布国家标准
《房地产估价基本术语标准》的公告
现批准《房地产估价基本术语标准》为国家标准，编号为GB/T50899-2013，自2014年2月1日实施。
本规范由我部标准定额研究组织中国建筑工业出版社发行。
中华人民共和国住房和城乡建设部
2013年6月26日
前言
根据原建设部《关于印发＜二〇〇二～二〇〇三年度工程建设国家标准制订，修订计划＞的通知》（建标[2003]102号）的要求，标准编制组经深入调查研究，认真总结实践经验，参与有关国际标准和国际标准。
并在充分征求意见的基础上，编制本标准。
本标准的主要技术内容：
1.总则；2.通用术语；3.价格和价值；4.估价原则；5.估价程序；估价方法；7.估价报告。
本标准有住房和城乡建设部负责管理，由中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责具体内容的解释。
执行过程中如有意见或建议，请将寄送中国房地产估价师与房地产经纪人学会（地址：
北京市海淀区首体南路9号主语国际7号楼11层；邮政编码：
100048）
本标准主编单位：
中国房地产估价师与房地产经纪人学会
本标准主要起草人员：
柴强沈建忠姜万荣杨佳燕
倪吉信王全民黄学军丁川高炳华程敏敏
本标准主要审查人员：
冯长春叶剑平季如进陶满德
冯骏崔太平宋生华吴守志
金建清
1总则
1.1.1为统一和规范房地产估价的术语，并有利于国内外交流和合作，制定本标准。
1.1.2本标准适用于房地产估价活动，以及与房地产估价相关的管理、教学、科研和其他相关领域
1.1.3使用房地长估价术语时，除应符合本标准规定外，尚应符合国家现行有关标准的规定。
2通用术语
2.0.1房地产估价realestateappraisal；propertyvaluation
房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师对房地产的价值或价格进行分析。
测算和判断，并提供相关专业意见的活动
2.0.2房地产估价机构realestateappraisalcompany
依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的中介服务机构
2.0.3房地产估价师realestateappraisal；propertyvaluer
通过全国房地产估价师执业资格考试或资格认定、资格互认、取得房地产估价师执业资格的人员。
2.0.4注册房地产估价师licensedrealestateappraisal；certificatepropertyvaluer
经过执业注册，从事房地产估价活动的房地产估价师。
2.0.5估价委托人client
委托房地产估价机构为其提供估价服务服务的单位或个人。
2.0.6估价当事人partiesinvolvedinappraisal
与房地产估价活动有直接关系的单位或个人，包括房地产估价机构、注册房地产估价师与估价委托人。
2.0.7估价利害关系人interestedparties
估价结果会直接影响其合法权益的单位或个人。
2.0.8估价项目appraisalproject；appraisalassignment
估价委托人委托房地产估价机构为其提供估价服务的某项特定任务。
2.0.9估价目的appraisalpurpose；purposeofvaluation
估价委托人堆估价报告的预期用途。
2.0.10估价对象subjectproperty
所估价房地产等财产或相关权益。
2.0.11价值时点dateofvalue
所评估的估价对象价值或价格对应的某一特定时间。
2.0.12价值类型typeofvalue
所评估的估价对象的某种特定价值或价格，包括价值或价格的名称、定义或内涵。
2.0.13估价原则appraisalprinciples;valuationprinciples
估价活动所依据的法则或标准。
2.0.14估价程序appraisalprocess；valuationprocess
完成估价项目所需做的各项工作进行的先后次序。
2.0.15估价依据appraisalsupportdocumentation；valuationevidence
作为估价的前提或基础的文件、标准和资料。
2.0.16估价假设appraisalassumptions
针对估价对象状况等估价前提所做的必要、合理且有依据的假定，包括一般假设、未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设和依据不足假设。
2.0.17估价方法appraisalapproaches;valuationmethods
测算估价对象价值或价格所采用的方法，包括比较法、收益法、比较法、成本法、假设开发法。
2.0.18估价基础数据basicdataforappraisal
估价测算中所使用的反映估价对象状况的数据，以及估价对象及其类似房地产的成交价格、运营收益、开发建设成本等数据。
2.0.19估价参数appraisalparameters
用于测算估价对象价值或者价格的参数、比率或比值。
2.0.20估价结果finalvalueopinion
通过房地产估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见。
2.0.21估价报告appraisalreport；valuationreport
房地产估价机构和注册房地产估价师向估价委托人所做的关于股价情况和结果的正式陈述。
2.0.22批量估价massappraisal
基于同一估价目的，利用共同数据，采用相同的方法，并经过统计检验，对大量相似的房地产在给定日期的价值或价格进行评估。
2.0.23个案估价singlepropertyappraisal
相对于批量估价而言，单独对一宗或若干宗房地产的价值或价格进行评估。
2.0.24类似房地产similarproperty；comparableproperty
与对象房地产的区位、用途、权利性质、档次、规模、建筑结构、新旧程度等相同或相近的房地产。
2.0.25估价信用档案appraisalcreditrecords
房地产估价行业主管部门或房地产估价行业组织记录房地产估价师和房地产估价机构的基本情况、业绩、良好行为、不良行为等内容，供社会公众查询的信用信息管理系统。
3价格和价值
3.0.1成交价格transactionprice；actualsaleprice
在成功交易中买方支付和卖方接受的金额。
3.0.2正常价格normalprice
不存在特殊交易情况下的成交价格，或成交价格经交易情况修正后的价格。
3.0.3市场价格averagedmarketprice
某种房地产在市场上的平均交易价格。
3.0.4评估价值appraisedvalue
通过房地产估价活动得出的估价对象价值或价格。
3.0.5市场价值marketvalue
估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的双方交易，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。
3.0.6投资价值investmentvalue
估价对象或某个特定单位或个人的价值。
3.0.7现状价值valueinuse
估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值。
3.0.8快速变现价值liquidationvalue
估价对象在没有充足的时间进行营销情况下的价值。
3.0.9残余价值residualvalue
估价对象在非继续利用情况下的价值。
3.0.10抵押价值mortgagevalue；mortgagelendingvalue
估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。
3.0.11抵押净值netmortgagevalue
抵押价值减去预期实现抵押权的费用和税金后的价值。
3.0.12法定优先受偿款liens
假定在价值时点实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款。
3.0.13计税价值assessedvalue；taxablevalue
为征税目的而评估的价值。
3.0.14保险价值insurablevalue
为保险目的而评估的价值。
3.0.15完全产权价值valueoffeesimpleinterest
房屋所有权和以出让方式取得的建设用地使用权在不受任何其他房屋地产权利等限制情况下的价值。
3.0.16无租约限制价值valueofpropertyasifnoleaseexisted
房地产在不考虑租赁因素影响情况下的价值。
其评估价值为未出租部分和已出租部分均按市场租金确定租金收入人所评估的价值。
3.0.17出租人权益价值valueofleasedfeeinterest
出租人对自己的已出租房地产依法享有的权益的价值。
其评估价值为已出租部分在租赁期间按合同租金确定租金收入、未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后按市场租金确定租金收入所评估的价值。
3.0.18承租人权益价值valueofleaseholdinterest
承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值。
其评估价值为按合同租金与市场租金的差额所评估的价值。
3.0.19房地价值buildingandlandvalue
建筑物及其占用范围内的土地的价值，或土地及附着与该等土地上的建筑物的价值。
3.0.20建筑物价值buildingvalue
建筑物自身的价值，不包含该建筑物占用范围内的土地的价值。
3.0.21土地价值landvalue
土地自身的价值，不包含附着于该土地上的建筑物的价值。
3.0.22楼面地价landpriceperunitofbuilt-uparea
一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格。
3.0.23比较价值salescomparisonapproachindication
采用比较法测算出的估价对象价值或价格。
3.0.24收益价值incomecapitalizationapproachindication
采用收益法测算出的估价对象价值或价格。
3.0.25成本价值costapproachindication
采用成本法测算出的估价对象价值或价格。
3.0.26开发价值hypotheticaldevelopmentmethodindication
采用假设开发法测算出的估价对象价值或价格。
4估价原则
4.0.1独立、客观、公正原则principleofindependence,objectivityandimpartiality
要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。
4.0.2合法原则principleoflegality
要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。
4.0.3价值时点原则principleofdateofvalue
要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。
4.0.4替代原则principleofsubstitution
要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。
4.0.5最高最佳利用原则principleofhighestandbestuse
要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。
4.0.6最高最佳利用highestandbestuse
房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。
4.0.7谨慎原则principleofcautious
要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象或价格偏高的一面的原则。
5估价程序
5.0.1估价委托书appraisalassignment
估价委托人出具的委托房地产估价机构为其提供估价服务的文件。
5.0.2估价委托合同appraisalcontract
房地产估价机构和估价委托人之间就估价服务事宜订立的协议。
5.0.3估价基本事项basicappraisalissues
估价目的、价值时点、估价对象和价值类型的统称。
5.0.4估价作业方案appraisalworkplan
未完成特定估价项目而制定的用于指导未来估价工作的计划，包括工作的主要内容、质量要求、作业步骤、时间进度、人员安排等。
5.0.5估价技术路线appraisaltechnicalroute
评估估价对象价值或价格所遵循的基本途径和指导整个估价过程的技术思路。
5.0.6实地查勘on-sideinspection
注册房地产估价师到估价对象或可比实例现场，观察、询问、检查、核对、记录估价对象或可比实例状况的活动。
5.0.7实地查勘记录on-sideinspectionnotes；on-sideinspectionrecords
记录实地查勘的对象、内容、结果、人员和时间等内容的材料。
5.0.8估价报告内部审核internalappraisalreview
房地产估价机构安房地产估价相关要求和内部审核制度，对自己的已撰写完成而尚未向股价委托人出具的估价报告的内容和形式等的审查核定。
5.0.9估价资料归档appraisaldatefiling
收集、整理在估价活动中获得和行程的文字、图标、声像等形式的资料，对其中具有保存价值的资料进行分类并保存。
5.0.10估价档案appraisalarchives
房地产估价机构和注册房地产估价师在估价活动中获得和行程的具有保存价值的文字、图标、声像等形式的资料。
6估价方法
6.1比较法
6.1.1比较法salescomparisonapproach；comparativemethod
选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。
6.1.2交易实例propertysales；propertytransactions
真实成交的房地产等财产或相关权益及有关信息，包括交易对象基本状况、交易双方基本情况、交易方式、成交日期、成交价格、付款方式、融资条件、交易税费负担、交易目的等。
6.1.3可比实例comparablesales；comparables
交易实例中交易方式适合估价目的、成交日期接近价值时点、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的估价对象的类似房地产等财产或相关权益。
6.1.4建立比较基础establishingcomparisonbasis
使可比实例成交价格与估价对象价值或价格之间、各个可比实例的成交价格之间口径一致、相互可比的处理。
6.1.5交易情况修正conditionsofsaleadjustment
使可比实例的非正常成交价格成为正常价格的处理。
6.1.6市场状况调整marketconditionsadjustment；timeadjustment
使可比实例在其成交日期的价格成为在价值时间的价格的处理。
6.1.7房地产状况调整propertyconditionsadjustment
使可比实例在自身状况下的价格成为在估价对象状况下的价格的处理，包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。
6.1.8总价调整adjustmentbasedontotalprice
基于总价对可比实例成交价格进行的调整。
6.1.9单价调整adjustmentbasedonunitprice
基于单价对可比实例成交价格进行的调整。
6.1.10金额调整dollaradjustment
采用金额对可比实例成交价格进行的调整。
6.1.11百分比调整percentageadjustment
采用百分比对可比实例成交价格进行的调整。
6.1.12直接比较调整directcomparisonadjustment
以估价对象状况为基准，将可比实例状况与估价对象状况进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行的调整。
6.1.13间接比较调整indirectcomparisonadjustment
选定或设定标准房地产，将估价对象状况和可比实例状况分别与标准房地产状况进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行的调整。
6.1.14楼幢调整系数buildingadjustmentfactor
对位于不同楼幢的房地产价格进行转换的系数。
6.1.15楼层调整系数flooradjustmentfactor
对位于不同楼层的房地产价格进行转换的系数。
6.1.16朝向调整系数aspectadjustmentfactor
对位于不同朝向的房地产价格进行转换的系数。
6.2收益法
6.2.1收益法incomecapitalizationapproach；incomeapproach
预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。
6.2.2报酬资本化法yieldcapitalization预测估价对象未来隔年的净收益，利用报酬率将其折现到价值时点后相加得到估价对象价值或价格的方法。
6.2.3直接资本化法directcapitalization
预测估价对象未来第一年的收益，将其处以资本化率或乘以收益乘数得到估价对象价值或价格的方法。
6.2.4收益乘数法incomemultipliermethod
预测估价对象未来第一年的收益，将其乘以收益乘数得到估价对象价值或价格的方法。
6.2.5收益期remainingeconomiclife
预计在正常市场和运营状况下估价对象未来可获取净收益的时间，即自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间。
6.2.6持有期holdingperiod
预计正常情况下持有估价对象的时间，即自价值时点起至估价对象未来转售时止的时间。
6.2.7潜在毛收入potentialgrossincome
估价对象在充分利用、没有空置和收租损失情况下所能获得的归因于估价对象的总收入。
6.2.8空置和收租损失vacancyandcollectionloss
因空置或承租人拖欠租金等造成的收入损失。
6.2.9有效毛收入effectivegrossincome
潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入。
6.2.10运营费用operatingexpenses
维持估价对象正常使用或营业的必要支出。
6.2.11运营费用率operatingexpenseratio
运营费用与有效毛收入的百分比。
6.2.12净收益netoperatingincome
有关收入减去费用后归因于估价对象的收益。
6.2.13净收益率netincomeratio
净收益与有效毛收入的百分比。
6.2.14期间收益termincome
预计在持有期间各年可获得的净收益。
6.2.15期末转售收益reversion；incomeatreversion
预计在持有期末转售房地产时可获得的净收益。
6.2.16实际收益actualincome
估价对象实际获得的收益。
6.2.17可观收益objectiveincome
估价对象在正常情况下所能获得的收益，或实际收益经剔除特殊的、偶然的因素后的收益。
6.2.18合同租金contractrent
租赁合同约定的租金。
6.2.19市场租金marketrent
某种房地产在市场上的平均租金。
6.2.20安全利率saferate
没有风险或极小风险的投资报酬率。
6.2.21报酬率yieldrate
将估价对象未来各年的净收益转换为估价对象价值或价格的折现率。
6.2.22资本化率capitalizationrate
房地产未来第一年的净收益与其价值或价格的百分比。
6.2.23综合资本化率overallcapitalizationrate
用于将全部房地产的净收益转换为房地产价值的资本化率。
6.2.24土地资本化率landcapitalizationrate
用于将归因于土地的净收益转换为建筑物价值的资本化率。
6.2.25建筑物资本化率buildingcapitalizationrate
用于将归因于建筑物的净收益转换为建筑物价值的资本化率。
6.2.26收益乘数incomemultiplier
房地产价格或价格与其未来第一年的收益的比值，包括潜在毛收入乘数、毛租金乘数、有效毛收入乘数、净收益乘数、
6.2.27市场提取法marketextractionmethod
通过可比实例的有关数据测算相关股价参数的方法。
6.2.28土地剩余技术
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