软件产业基地基础设施综合开发项目可行性研究报告.docx
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软件产业基地基础设施综合开发项目可行性研究报告
软件产业基地基础设施综合开发项目
可行性研究报告
附图：
附图1：
项目区域位置图
附图2：
项目用地规划结构图
附图3：
项目道路规划图
附图4：
项目公用工程规划图
附表1～12
第1章总论
1.1项目概要
项目名称：
xx软件产业基地基础设施综合开发项目
建设规模：
总用地面积268.5公顷（折4026亩）
实际建设用地面积约183.4公顷（折2750亩）
道路及绿化面积85.1公顷（1276亩）
道路总长度11890米，总面积398552平方米
建设内容：
征地拆迁、九通一平及配套设施建设
总投资：
97264.5万元，（含铺底流动资金30万元）
贷款金额：
55000万元
建设主体：
xx市xx区国有资产投资管理控股（集团）有限公司
法人代表：
xx
企业地址：
xxxx
联系电话：
xx
1.2xx软件产业基地概况
xx软件产业基地是xx软件园的重要组成部分，全国十大软件产业基地之一。
也是xx市加快发展服务业推出的xx十大现代服务业重点项目之一。
该基地位于风景秀丽、空气清新的紫金山东侧——xx仙西新市区，东起宁芜铁路，西至绕城公路，北起312国道，南至仙林大道及栖霞区边界。
总用地面积268.5公顷（折4026亩），实际建设用地面积约183.4公顷（折2750亩），道路及绿化面积85.1公顷（1276亩）。
项目建设依托xx在华东地区中心城市具有的政治、经济、文化及国际交往的优势地位，借助xx地区雄厚的人才、技术和信息优势，建成设施完善、管理科学、服务配套、产学研相结合的，集研发创新、孵化创业、展示发布、人才培训和生产营销于一体的国内一流的软件产业研发孵化和出口基地。
xx软件产业基地自2001年破土动工至今，已经投入4亿多元资金，基本完成了基地内的拆迁工作。
目前，基地内的2号路正在加紧施工，年内将基本建成，到明年6月，基地主路网、绿化景观将基本形成。
该基地吸引了国内外众多知名企业踊跃入驻。
已吸纳福中电脑集团、xx先声药业股份有限公司和xx软件园等企业签订入园协议。
其中，福中集团将建设福中英特尔实验室，先声药业建设先声联想医药软件中心，xx软件园建设孵化研发中心，另外，南大苏富特意向建设软件城（含微软培训中心），中国电子集团（CEC）也有与xx区在该基地合作建设国际软件城的意向。
根据xx软件产业基地的规划，到2010年该基地的建筑面积将达100万平方米，力争从业人员达到5万，软件销售总收入200亿元，软件产品出口2.5亿美元，亿元以上企业达到12家，千万元以上企业50家。
1.3项目单位基本情况
xx市xx区国有资产投资管理控股（集团）有限公司经xx市人民政府批准成立，是被xx区人民政府授予国有资产经营主体职能的国有独资公司，是对区政府授权范围内国有资产行使出资人职权并依法自主经营的企业法人，是区政府直接管理的区直属企业集团，承担授权经营范围内的国有资产保值增值的责任，公司首期注册资本为1.12亿元。
xx区国资公司依照国家的产业政策和本地区经济发展战略，以推进市场化进程为取向，在明确公司性质和职能的前提下，达到以国资注入设立全资企业；以资产经营为基础，实现国有资产的保值增值；以资产管理为依托，构建区域经济发展的投融资平台；以项目投资为目的，实现国有资产投资风险最小化和收益最大化，使公司真正成为具有现代企业特征的国有独资公司，充分利用和整合有效资源，提升市场化运作建设项目的能力，实现政府投资引导、放大和调节功能。
通过股权运作、资本经营和增量投入，促进存量资产结构调整和资源优化配置，实现资本经营与产品经营有机结合，增强参、控股企业核心竞争力。
依托产权关系，对被投资的企业实施有效的监管，确保国有资产安全、高效运营并实现保值增值。
xx区国资公司以资本经营为主业，主要经营范围包括：
从事授权范围内国有资产经营和资本运作，包括项目投资和管理、资产收益管理、产权监管、资产重组和经营等，不行使行业和政府行政管理职能；受区政府委托，承担部分社会事业项目投资、建设和管理任务，从事高新技术产业，信息网络、现代物流等都市化产业方面的投资；进行全资、控股、参股企业资产重组和资源整合；利用国内外贷款等多种方式融资，为全资、控般公司提供贷款担保；从事有助于实现国有资产保值增值目标的相关业务。
1.4项目概况与建设内容
1.4.1项目概况
软件产业被视为二十一世纪的先导性、战略性、最具发展前景的新兴产业，受到世界各国的普遍重视。
软件产业是xx尤其是xx具有比较优势的产业。
2000年时，xx各类软件企业仅200来家，年销售收入仅18亿元，且规模普遍较小，布局较为分散。
为提高xx软件业的集聚度，降低企业成本，提升城市软件业竞争力和影响力，2001年9月经市委、市政府研究同意，决定在xx建设xx软件产业基地。
xx市发展计划委员会2002年6月以宁计投资字[2002]472号文“关于珠江路软件产业园基础设施开发项目项目建议书的批复”批准该项目立项。
从规划立项开始，省市领导就一直高度关注该项目。
xx区项目有关方面克服各种困难，积极推进项目的实施。
由于资金短缺和过去几年软件业发展背景等原因，项目进展不尽如人意。
今年，党的十六届五中全会提出了落实科学发展观，提高核心竞争力的目标，大力发展软件业是实现这个目标的重要途径。
凭借xx的人才资源等优势，xx软件业还有很大的发展潜力和发展空间。
推进软件业超常规发展，是xx加速经济增长方式转变的需要，是落实全省高新技术产业战略布局的需要。
xx市今年全市推进软件产业发展动员大会召开后，xx区认真贯彻落实，成立了由区委书记任组长的软件产业发展领导小组、由区长任主任的xx软件产业基地管委会，突出把xx软件产业基地作为发展软件产业的重中之重。
项目实施以来，各方面情况发生了一些变化，因此xx区人民政府于2005年9月以玄府字[2005]171号文“关于调整xx软件产业基地规划方案的请示”向xx市规划局申请调整xx软件产业基地规划方案。
市规划局就此召开会议专门进行研究，同意调整规划方案。
为进一步推进xx软件产业基地的建设并解决项目实施中的问题，xx市人民政府专门召开市长办公会议，以“关于xx软件基地建设发展问题的会议纪要”（xx市人民政府市长办公会议纪要2005年第23号）指出：
xx软件基地是xx区，更是xx乃至xx发展软件产业的重要品牌，要全力以赴将其作为下一轮推动发展的动力源和重要的经济增长点；要抓好领导、规划、招商引资并明确工作节点，项目单位由xx市xx区国有资产投资管理控股（集团）有限公司承担；土地运作单独建账，收益用于补贴基地基础设施建设；对仙林大道的建设给予500万元/公里的资金补贴；对入园企业给予优惠政策。
目前xx软件产业基地各项工作进展情况如下：
1、拆迁建设情况。
2003年10月，xx区在报经省市国土部门批准后，组织对xx软件产业基地735户农民和52家工企单位进行征地拆迁，目前已全部完成。
2、基础设施建设方面，已完成基地l号路、2号路施工图设计，并领取施工执照，2号路第一标段已完成路基建设，2号路剩余标段、1号路、环路已进入招标阶段。
3、招商引资情况。
经过招商，目前xx软件园、xx先声药业股份公司、福中电脑集团等企业已签订入园协议。
xx区与中国电子集团（CEC）合作建设国际软件城事宜正在洽谈中。
4、申请银行贷款情况。
项目除进行土地运作外，拟向国家开发银行申请银行长期贷款。
2005年10月，xx市xx区国有资产投资管理控股（集团）有限公司委托xx工程咨询中心编制该项目可行性研究报告。
1.4.2建设内容
（1）道路工程
共6条道路，总长度11890米，总工程量为398552平方米。
（2）路下工程
包括同步建设的供电电缆、给水输水管、给水配水管、污水管、雨水管、联合通信管沟、路灯、中水管、天然气管等工程。
（3）场站工程
包括110KV变电所1座；10KV变配电所16座；天然气调压站1座；雨水泵站1座；污水泵站1座。
1.5可行性研究内容
本可行性研究的主要内容如下：
1、项目建设的必要性分析；
2、xx软件产业基地发展前景与土地开发需求分析；
3、项目建设方案的确定及建设条件分析；
4、工程建设方案的确定；
5、项目经营管理方案的确定；
6、项目的投资估算；
7、项目的财务分析；
8、项目社会效益分析；
9、项目投资风险分析。
1.6可行性研究报告编制依据
本项目编制可行性研究报告的主要依据如下：
1、xx市发展计划委员会2002年6月（宁计投资字[2002]472号文）“关于珠江路软件产业园基础设施开发项目项目建议书的批复”；
2、xx省国土资源厅2003年6月（苏国土资地函[2003]416号、420号、417号、418号和419号文）关于批准xx软件产业基地建设用地的通知；
3、xx市xx区人民政府（玄府字[2005]171号文）“关于调整xx软件产业基地规划方案的请示”；
4、xx市人民政府办公厅2005年9月（xx市人民政府市长办公会议纪要第23号）“关于xx软件基地建设发展问题的会议纪要”；
5、xx城市规划设计研究院《xx省软件园珠江路产业园详细规划设计》；
6、东南大学城市规划设计研究院《xx软件产业基地规划设计调整》；
7、《xx软件产业发展规划》（2006—2010）；
8、xx区国有资产投资管理控股（集团）有限公司提供的项目其它有关资料；
9、xx区国有资产投资管理控股（集团）有限公司2005年10月委托xx工程咨询中心编制本项目可行性研究报告的协议。
1.7可行性研究结论与建议
1.7.1可行性研究结论
1、项目的建设是必要的
xx软件产业基地基础设施综合开发项目的建设，是xx市实施发展高科技产业战略的需要；是加快区域性产业结构调整的需要；是提高区域经济附加值，促进经济健康合理增长的需要；是充分发挥xx的教育科研优势，将科技转化为生产力的需要；是带动高层人才就业培养的需要；是加速推进xx服务业重点项目的需要。
本项目的建设，是决定xx软件产业基地招商引资和快速发展的关键步骤。
项目的建设是必要的
2、项目土地开发具有一定的市场基础
软件业是个高速增长的产业，在xx，它从18亿元的产业规模发展到100亿元，仅仅用了4年时间。
目前，xx占据了全省软件产业的“半壁江山”，在全国名列第五。
xx的科教实力雄厚，这是xx发展软件产业最重要的优势，截至2004年底，全市软件从业人员达到3万人，软件企业600家，其中15家企业软件规模超过亿元；熊猫电子、xx联创、南瑞集团等7家企业进入国家百强软件企业行列；目前在我市设立研发机构或分支机构的著名企业包括中兴、华为、用友、朗讯、西门子、摩托罗拉、爱立信等企业。
到2010年，全市软件产业计划实现销售收入800亿元，其中出口占到30％以上，在全国大中城市的位次将“进四争三”，建设成为“中国软件名城”。
xx软件业的超常规发展为xx软件产业基地提供了千载难逢的发展机遇，xx市雄厚的科教实力也为xx软件产业基地的开发提供了良好的基础和后盾。
目前工程尚未大规模展开，基地已吸纳福中集团、先声药业集团等众多单位入园，土地大部分已被中外投资企业预订，本项目的土地开发已经引发了一定的投资需求。
3、项目具有良好的建设条件
xx软件产业基地建设具有突出的产业优势和政策优势。
软件业被广泛认为是落实科学发展观、实现可持续发展战略的最佳载体。
在xx建设软件产业基地可突出xx的区位和科教实力优势。
xx省和xx市政府对xx软件产业基地的建设给予高度重视，给予享受国家高新区优惠政策的扶持，政府各部门将给予项目大力支持和配合，可确保项目的顺利实施，项目建设条件十分良好。
4、项目工程方案标准高
项目范围内的基础设施按“九通一平”的高标准建设，即道路、供电、供水、燃气、供热、排水（含排污）、邮政、电讯、有线电视和土地平整，以满足软件产业在基地发展的需要。
5、项目具有一定的投资回报率
（1）本项目总投资87909.1万元，其中固定资产投资86481.8万元，建设期利息1397.3万元，流动资金30.0万元。
（2）本项目总投资87909.1万元中。
项目资本金42909.1万元，拟申请银行贷款55000万元。
流动资金100万元中由项目资本金筹集30万元，申请银行流动资金贷款70万元。
（3）项目计算期内总营业收入114100万元，总成本费用为97823.1万元。
本项目全部投资财务内部收益率为13.3％，投资回收期为5.5年，财务净现值为8362.4万元。
1.7.2建议
为使项目建设顺利实施，建议：
1、项目单位积极争取政府在政策等方面的支持，使项目能尽快发挥应有的社会和经济效益。
2、按照国家的有关规定，严格执行相关建设程序，对工程实现全面的社会监理，以确保工程质量和安全。
3、以各种形式向海内外招商，扩大宣传力度和影响，以促进xx软件产业基地的发展。
第2章项目背景与必要性分析
2.1xx市总体规划
本项目属于成片土地开发建设项目，成片土地开发建设必须遵循区域整体规划的要求，包括xx市总体规划要求和xx市软件产业发展规划要求。
2.1.1xx市总体规划
xx是著名古都，xx省省会，长江下游重要的中心城市。
xx为我国六大古都之一，是国家级历史文化名城，同时也是风景秀丽的旅游文化城市及高校、科研机构云集的科学教育城市。
xx的规划和建设要继承古都历史精华，创造融古都风貌与现代文明于一体的城市特色。
xx是xx省省会，也是该省的政治、文化、经济中心，要保证省级管理职能的顺利行使，并形成省内最发达的金融、贸易、信息中心和科教文化对外交往中心。
xx作为长江流域四大中心城市和长江三角洲西部枢纽城市，要充分发挥沿江、近海的优势，增强跨省域的辐射功能和吸引力。
要进一步拉开都市发展区的框架，重点培育三个新市区。
其中仙西新市区要配合大学城的建设首先完善新市区西北分区；强调高品质有序的建设，要建立严格的土地准入机制，禁止有污染、粗放型项目的进入；逐步建立统一的开发管理机制。
到2010年，xx的城市建设目标是初步形成与快速城市化和基本现代化水平相适应的大都市发展框架、比较舒适的人居环境、适度超前的市政基础设施体系、较为完善的综合交通框架和城市公共设施体系。
成为我国重要的教育基地、科技中心和创新基地，重要的外贸口岸和长江下游地区重要的金融、贸易、信息中心。
历史文化名城的国际性影响进一步扩大。
xx社会经济发展目标是：
以富民强市、率先基本实现现代化为基本目标，以发展为主题，以结构调整为主线，以改革开放和科技进步为动力，把xx做强做大做优做美。
2005年左右，在综合实力、基础设施、社会文明和生态环境等方面都进入全国先进行列，人民生活达到更加宽裕的小康水平。
2010年左右基本实现现代化。
本世纪中叶全面实现现代化，跻身世界发达城市行列。
2.1.2城市的功能定位
xx城市发展功能定位在“功能齐全、服务一流的省会城市；长江三角洲地区和长江下游区域性中心城市；经济发达、环境优美、融古都风貌与现代文明于一体的现代化江滨城市”的基础上则进一步明确为“以江为轴，跨江发展，呼应上海，辐射周边”。
并将xx城建设成为：
充满经济活力的城市——长江下游现代化的中心城市。
富有文化特色的城市——国际影响较大的历史文化名城。
最佳人居环境的城市——人与自然和谐共生的江滨城市。
2.1.3相关的城市建设内容
xx城市化战略是：
加快推进城市化进程，逐步实现城市现代化、农村城市化、城乡一体化，全面提高城镇发展质量。
长江两岸沿江束状交通走廊是市域城镇的主发展轴，市域南北向的交通干线是市域城镇的次发展轴。
都市发展区是xx城镇发展高度集中的区域；都市发展区外的城镇要坚持集中建设的方针，集中有限资源重点建设新城和重点镇。
市域第二产业的空间布局为：
根据以高新技术产业为先导，建设电子信息、石油化工和车辆制造“三个基地”的思路，以外围新市区和新城为重点空间，进一步优化主城工业布局，强调乡镇工业相对集中建设，防止工业发展对水源地、风景名胜区、文物古迹以及生活区的干扰和影响；鼓励同类产业相对集中布置，促进规模效应的形成，便于基础设施的共享和污染的集中处理。
鼓励高新技术研发和软件产业在主城和三个新市区发展，引导高新技术产业向科技园区集中；主城内现有污染工业企业和规划搬迁转移的工业企业要逐步进行“退二进三”；重化工业按照相对集中的原则，主要安排在沿江城市水源地的下游；鼓励其它加工工业向浦口、新港和江宁开发区和其它省级开发区集中；每个县应重点建设1～2个工业区，乡镇工业要向规划的工业小区相对集中。
2.2xx省及xx市软件产业发展规划
2.2.1总体规划
软件产业是信息产业的核心和灵魂，是国民经济和社会信息化的基础，是国际竞争的焦点和战略制高点。
2.2.1.1xx省软件产业总体规划
信息化是当今世界经济和社会发展的大趋势。
信息技术以其强大的渗透性和信息资源应用的广泛性，引发了国际经济和社会的深刻变革，极大地改变了人们的生产和生活方式。
信息化已成为世界各国和各地区提高综合实力和竞争力的必然选择。
xx省委、省政府对发展信息产业高度重视，采取一系列措施，使全省信息产业迅猛发展。
规划指导思想：
以信息化为龙头，带动信息产业发展；以信息产业为支撑，服务信息化建设。
发挥苏南已形成的电子信息产品制造基地的优势，进一步优化环境，大力吸引外资进入基地，加速国际信息产业和先进信息技术向我省转移，迅速壮大产业规模，提升产业水平，尽快建成国际电子信息产品制造业基地。
贯彻“以信息化带动工业化”的方针，以市场为导向，以企业为主体，充分利用国内外两种资源、两个市场，立足应用，努力满足国内市场需求，扩大出口，积极参与国际竞争。
加快省内软件企业体制创新和技术创新步伐，加强自主研发，努力掌握核心技术，尽快形成具有自主知识产权的软件产业体系。
其中软件业的工作重点为：
做大企业规模。
整合资源，重点培育20家重点骨干软件企业，其中10家销售收入超亿元，力争培育1家销售收入达10亿元的软件企业。
培育10家有一定规模的集成电路设计企业，形成一批技术含量高、规模效应强、品牌形象好的软件产品和软件服务的骨干软件企业。
发挥国家软件产业基地和xx、常州、无锡、苏州软件园形成的沿江软件产业带的区域优势，组建软件企业联盟。
做强优势领域。
大力扶持具有自主知识产权的基础软件产品，如：
集成办公软件（OFFICE）、网络防火墙、入侵检测等软件产品和3G芯片、安全芯片等，尽快形成产业规模；在体制创新、技术创新和市场体系建设上，围绕我省软件产业在电力系统应用、电信系统应用、企业信息化等方面的优势，挖掘我省丰富的教育、文化市场资源，拓展软件产业的市场空间。
培育新的优势软件领域，促进软件产业资源整合，形成符合市场经济要求和软件产业发展规律的企业成长机制。
加快骨干软件企业的形成，培育10个以上著名软件品牌。
结合我省电子信息产品制造业基础好、规模大尤其是外资企业集中的现状，鼓励开发嵌入式系统，掌握核心技术，实现产品升级，促进加工型产业向自主开发型产业转化。
推动软件及软件服务出口。
充分利用我省软件人才资源丰富的有利条件，实施适合软件交易特点的出口管理办法，为软件企业扩大出口创造条件。
支持软件企业承担委托加工项目，逐步提高出口软件的技术含量和附加值，逐步把我省软件出口拓展到应用服务、系统工程承包及自主知识产权的软件产品。
大胆吸收和借鉴符合国际惯例的生产经营方式和管理方法，改进软件企业经营管理，提高软件产品质量水平，增强企业开拓国际市场的能力。
扩大软件产业的国际交流，鼓励企业开展CMM认证，推动软件开发的标准化，鼓励软件企业积极承接国外软件定单，从软件模块定制加工逐步实现软件产品出口及相关软件服务的国际化。
尽快建成软件出口服务体系，建立与重点出口市场相关行业组织的信息交换机制，研究分析国际软件市场与技术发展动态，为企业提供信息服务。
鼓励有竞争力的软件企业开展跨国经营，到境外设立研究开发、市场营销和服务机构。
通过与国际著名软件企业合资、合作，壮大我省软件产业规模，培养高层次的系统分析、设计和管理人才，提高我省软件企业的管理水平和出口能力。
带动相关服务，促进软件服务体系形成。
以信息化为龙头，深度开发电子商务软件平台与电子政务软件平台，形成信息化带动软件产业，软件产业支撑信息化的互动发展格局。
抓住信息化建设的机遇，发展以信息系统集成、信息系统工程监理、软件检测服务、数据采集与处理、系统运行与服务、软件与信息技术专业人才培养等专业化软件和信息技术服务。
鼓励软件企业联合、合作，实施专业化分工。
支持和发展系统集成、集成电路设计、网络服务、信息系统咨询和维护、外包等信息服务业，培育专业化软件服务企业，逐步完善软件产业体系。
加快国家软件产业基地和xx、常州、无锡、苏州软件园的专业化服务环境建设，吸引国际著名软件企业来我省设立软件研发中心。
支持各地软件园加快园区的专业化服务建设，整合专业资源实施共性技术平台建设，为园内外软件企业提供软件产品的技术交易、版权交易、共性软件技术平台服务、软件专业人才培训服务、风险资金注入等专业化服务，推动软件园建设上新台阶。
组织制定我省信息化建设和扶持软件产业发展的有关法规和技术标准及信息安全标准，完善软件企业认定、软件产品检测、信息系统集成资质认证、信息系统工程监理等规章制度，依法开展信息化建设。
2.2.1.2xx市软件产业总体规划
发展软件产业对优化我市产业结构，提高经济运行质量，以信息化带动工业化，推动传统产业的优化升级都具有重要意义。
贯彻实施我市“科教兴市、经济国际化、城市化和城市现代化、可持续发展”四大战略，发挥我市技术及人才优势，优化产业结构和提升全市信息化水平。
近年来，在xx市委、市政府高度重视和有力领导下，我市软件产业呈现出良好的发展势头，2004年全市软件及系统集成销售收入突破百亿元大关，提前一年完成“十五”计划。
总体规模居国内城市前列，xx软件产业已进入了高速发展的关键时期。
软件产业是信息产业的核心，是国民经济和社会信息化的基础。
近年来，在市委、市政府高度重视和有力领导下，我市软件产业呈现出良好的发展势头，2004年全市软件及系统集成销售收入突破百亿元大关，提前一年完成“十五”计划。
总体规模居国内城市前列，xx软件产业已进入了高速发展的关键时期。
当前发展软件业的总体规划思路和目标：
以科学发展观为指导，发挥xx软件技术和人才优势，坚持自主创业和招商引资相结合，突出软件规模发展和品牌培育，全力推进两园多基地的发展战略，打造中国软件名城。
力争用3─5年的时间，在全国城市的软件规模排序中实现“进四争三”的目标。
2005年，软件产业销售收入达到150亿元，2007年达到300亿元，前两年实现一个翻番；2010年达到800亿元，后三年再实现一个翻番。
凝聚各方面的积极性，大力实施软件人才工程、软件品牌工程和软件基地建设等三大工程，加快构建全市层面上软件发展“四大中心”，即软件测试评估中心、软件产业投融资服务中心、软件服务（销售交易）中心、软件人才培训交易中心，为软件企业提供全方位服务，确保我市软件产业发展总体目标的实现。
强化九大方面的实施与建设：
培育知名品牌，形成优势产品群；扶优、促强，做大做强软件企业；理顺体制，发挥国家级软件园示范带动作用；明确重点，加快软件产业基地建设；加快国际化步伐，提升软件产业外向度；强化人才培养和激励，为软件产业持续发展提供人才支撑；完善多元化投入机制，为软件产业发展提供服务平台和资金保障；落实责任制，保障软件产业发展目标的顺利实施；统筹规划，加强软件产业发展的组织领导。
2.2.2功能定位
软件产业作为高科技高附加值的业态形式，是国家当前及今后经济发展的重点之一。
是推动我省及我市经济发展新一轮增长及促进区域产业结构调整的重要因素。
xx省及xx市软件产业的功能定位为区域经济重要增长点之
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