品牌绿洲康城项目监理规划文档格式.docx
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建设单位：
武汉TCL康城房地产有限公司
设计单位：
中信建筑设计研究总院（武汉）有限公司
监理单位：
湖北建设监理公司
总包单位：
中建三局股份有限公司
（一）建筑概况：
武汉TCL康城绿洲项目位于武汉市洪山区武丰村，工程建筑面
积约为万㎡（其中地下室面积约为万㎡），本项目包括8栋11层住宅楼，1栋24层住宅楼，2栋27层公寓式办公楼、5栋29层住宅楼，2栋32层住宅楼、会所、商铺、集中商业及幼儿园等。
住宅楼为框剪结构，会所、商铺、集中商业及幼儿园等采用框架结构，基础采用预应力管桩和混凝土灌注桩施工。
设计要求为：
1、本工程±
=；
2、本工程建筑物安全等级为二级，建筑桩基安全等级为一级；
3、本工程根据武汉丰达地质工程有限公司2012年12月提供的《武汉TCL康城绿洲项目工程---岩土工程勘查报告书》进行设计，高层桩基采用混凝土灌注桩，桩端持力层为7-2层中风化泥岩，设计承载力特征值2000KPa，桩长约26m，8-2层中风化泥岩，设计承载力特征值1500KPa，按照地质报告的参数，桩长约40m（详见地质报告、桩基图纸、基础底板图纸等）,桩端进入持力层深度不小于3000；
单桩竖向承载力特征值为4000KN。
裙房部分采用静压管桩，设计承载力特征值1500KPa，按照地质报告的参数，桩长约20~24m（详见地质报告、桩基图纸、基础底板图纸等）；
单桩竖向承载力特征值为1650KN。
4、工程主体为框剪结构，最大柱距约6000，层高2800，没有特殊结构或构造。
基坑开挖深度约5.0m，由有资质单位设计施工。
建筑物平面基本呈长方形，B、C区长宽分别为300000*100000米、250000*90000米。
5、工程外墙拟采用外墙内保温，外墙涂料的方案。
6、工程位于武汉市洪山区，距离武汉市轨道交通四号线工业路地铁站约为300米。
本工程场地平面为不规则矩形，东侧为约40米宽仁和路，南侧为约4米宽武丰路，场地内地势较为平缓，对桩基施工影响不大。
二、监理工作范围、内容和工作目标
1、监理工作范围
（1）本工程设计图纸所包含的内容，基础与支护、主体、水电安装工程、室外工程等施工及保修阶段全过程的建设监理。
（质量、进度、投资、安全等控制工作）。
（2）合同管理及协调有关单位的工作关系。
（3）承诺书中所承诺的其它项目服务。
（4）与工程配套的附属工程监理工作。
2、监理工作内容（施工阶段监理）
a、审查施工组织设计和施工方案，签署审核意见。
b、监督施工单位严格按施工图、国家规范、标准和施工方案
组织施工。
c、严格控制设计变更认可或签证设计变更和工程洽商。
d、对施工阶段全过程的进度、质量、投资控制，安全、合同、
信息管理，协调业主也参与施工的各方的关系等。
3、监理工作目标
（1）工期目标：
以施工阶段业主与承包商签定的工程施工合同所
确定的总工期为工期控制目标。
（2）质量目标：
a、受监工程质量合格率达到100%，“建设工程施工合同”确定的质量等级达到率100%。
b、顾客满意率：
工程竣工验收顾客最终满意率100%；
监理实施过程中顾客满意率不低于95%。
⑶投资目标：
以业主与施工单位签订的合同总额、设计变更、签
证及其结算原则为依据进行投资控制，使投资总额控制在合同界定的范围内。
（4）环境目标、指标
a、控制办公用品消耗，每年降低办公用品万元产值消耗率的2%；
b、控制水、电消耗，每年降低水电万元产值消耗率的1%；
c、控制固、危废弃物的污染，抽检按规定处理的固、危废弃物
符合率达100%；
d、预防火灾，火灾发生率为零。
（5）职业健康安全目标：
a、做好火灾预防，杜绝火灾发生；
b、全员安全教育率100%，安全生产责任落实率100%，安全事故
零发生；
C、劳动保护用品及时发放，发放率为100%；
d、预防职业病，杜绝职业病的发生；
e、杜绝食物中毒事故发生。
三、监理工作依据
1、武汉TCL康城绿洲项目设计图纸、会审纪要及其设计文件。
2、国家施工及验收规范、施工规程、标准和规定、国家建筑安装工程质量验收标准。
3、建设部、湖北省、武汉市有关建筑安装工程的规定、办法及有关建设监理的规定、法律文件。
4、业主与监理，业主与承包商签定的正式合同及补充合同协议。
四、项目监理机构的组织形式、人员配备计划及岗位职责
1、
项目监理机构的组织形式
2、人员配备计划
总监理工程师：
汤汉斌
土建专业监理工程师：
刘海旺、叶章明、付正楷、周智全
土建专业监理员：
王俊杰、郝永胜
安全员：
周大双、宰鹏程
资料员刘文广
见证员刘文广
安装专业监理工程师：
闵小黑、潘东
经济专业监理工程师：
余晴
（总监理工程师根据工程进展、施工阶段特点等，适时增减专业人员）
3、岗位职责
、总监理工程师职责
a、对外受总经理的委派代表公司与建设单位、设计单位、施工单位和其它有关单位进行监理项目的业务联系，开展项目监理工作。
根据监理合同内容，按照建设监理工作基本程序的要求，组织有关专业监理工程师开展监理业务，保证监理任务的完成。
对工程项目全面负责。
b、贯彻执行国家法律、法规和政策，落实项目管理的规章制度，
制定并组织实施项目监理规划，确保项目各项管理目标的实现。
、负责组织审阅设计文件，图纸会审和审查重大设计变更问题。
d、负责组织审核承建单位提出的施工组织设计、施工方案和安
全技术措施。
e、负责督促检查承建单位严格执行工程承包合同和工程技术标准，处理合同纠纷、索赔问题。
审核分包单位的资质并提出审核意见。
f、组织检验工程使用的材料、构配件和设备质量。
不合格材
料及设备不得在工程上使用或安装。
g、审核签署承包单位的重要申请、支付证书和竣工结算。
组
织各专业监理工程师严格按照技术标准检查和控制施工质量，上道工序不合格，下道工序不得施工，并不能签署工程付款。
、审核施工单位对一般质量事故的处理意见，重大事故报公司。
对因监理失职、渎职造成的质量事故的人员提出处理意见。
、主持施工现场协调会议，协调建设、设计、施工等单位的
工作，解决和处理建设过程中有关技术经济问题。
、负责组织整理合同文件和技术档案资料，组织工程竣工初
验收，提出监理方对工程质量状况的评定意见。
、负责监理项目交工后的回访和督促保修工作。
l、负责向公司和业主报送监理工作月报和项目总结报告。
2、专业监理工程师质量职责
、在项目总监理工程师的领导下，负责完成分配的本专业监理
任务。
、摸清监理项目和专业工程的特点，负责编制本专业的监理实
施细则。
认真领会和掌握建设项目的有关文件和技术资料，按有关规范及标准进行质量检验。
、深入消化设计图纸、设计文件、参加图纸会审和施工组织设
计审查；
掌握本专业工程监理实施细则并监督实施；
做好本专业工程使用材料、构配件、设备的质量检验工作；
负责本专业隐蔽工程验收工作；
严格检查和控制本专业工程进度和施工质量；
认真签认完成工程的质量和数量；
参加本专业分部分项工程的验收工作；
并负责本专业监理资料的收集、汇总及整理，填写本专业监理工作日志，书写本专业监理工作报告及监理通知。
、负责处理本专业在建设过程中承包单位提交的计划、方案、
申请、变更、洽商、报告，提出建议并向项目总监理工程师汇报。
、参与处理本专业出现的工程质量事故和安全事故，并向项目
总监提出书面报告。
、负责本专业的工程计量工作，审核工程计量的数据和原始凭
证。
1.实施阶段监理程序
2.质量控制监理程序
3.进度控制监理程序：
4、投资控制监理程序：
审核预付款申请
否
.
5.隐蔽分部工程验收监理程序
6.工序检验监理程序：
7.旁站监理程序：
8.原材料、构配件及设备质量签认程序：
9.进口材料、设备核定程序：
可
10.设计变更程序：
11.工程停、复工监理程序：
12.索赔处理程序：
13.竣工验收程序：
14.工程质量事故处理程序：
、工作方法
1、质量控制方法
、编制适应本工程特点的监理实施细则：
如钻孔灌注桩监理实施
细则、支护工程监理实施细则、钢筋砼工程监理实施细则、建筑防水监理实施细则、水电安装监理实施细则等，以确保重点监理部分的工程质量。
、设置质量控制点，建立质量予控措施
根据本工程的特点和要求，分别对钢筋砼、钻孔灌注桩、建筑防水（地下室、卫生间、屋面）、室内外给排水管道安装、人防系统安装、室内电气线路、智能建筑安装、门窗及建筑装饰等几个主要分部分项工程设置了质量控制点，制定了质量予控措施。
见后附表一，以确保优质工程的控制目标。
、对有关的技术文件、报告或报表进行严格的审查。
本工程需要审核的内容包括：
分包单位的资质证明材料、施工单位的开工报告、施工单位的施工组织设计/方案、有关工程用材料、半成品和构配件质量证明文件、有关工序产品质量的证明文件（检验记录、试验报告、自检记录、隐蔽工程记录、分部分项工程检查报告等）、有关设计变更、修改图纸文件、有关应用新技术、新工艺、新结构等的技术鉴定书、有关质量事故处理报告等。
、坚持严格的质量检查和验收。
本工程的质量检查坚持“一个原则，两个依据，三个过程、四个手段”的监理方法。
一个原则：
上道工序不合格，不允许进入下道工序。
两个依据：
设计图纸和施工验收规范、建筑安装工程质量检验评定标准。
三个过程：
质量予控、施工过程监理、验收。
四个手段：
巡回监理、旁站、检测抽验、文字指令。
、建立工程质量签认制度。
任何分部、分项工程质量必须经建立工程师检验和签认，其签证将作为月工程款支付的依据。
隐蔽工程签认，在施工单位自检的基础上必须经监理工程师复检签证后方能进行下道工序。
对未经复检而擅自覆盖的，监理工程师有权要求进行剥落补检及相应的返工。
2、进度控制方法
、确定对工程建设中直接影响工程总进度的关键工程（如本工程中的基础工程、主体结构工程、内外装饰工程等），提出明确的进度目标要求，把握各分包施工单位的进场时间，并在今后的施工计划中作为重点，以予确保，从而保证工程建设总进度目标的实施。
（2）、认真审核施工组织设计进度计划表，严格控制工程进度。
根据施工组织总设计的工程总进度表，控制关键工程进度，并要求施工单位编制单项工程、单位工程进度表时，必须控制在工程总进度以内，同时应编制详尽的施工进度网络计划。
并依此编制季、月作业计划，在计划实施过程中，应抓住对整个工程进度有影响的分部、分项工程计划的实施。
从而保证单项工程、单位工程按总进度要求组织实施。
（3）、检查施工单位开工前的准备工作，能否满足工程进度要求。
主要检查如下工作：
施工现场组织机构以及人员配备情况、施工设计图纸是否经过交底和会审、施工组织设计是否经过审批（可按单位工程施工顺序分别审批）、工程材料、施工机具（包括模板、脚手周转材料等），供应计划及进场情况劳动力组织供应计划及其进场情况、现场临时设施是否就绪，如“五通一平”、临时加工车间、材料库房、构件生产场地、生活设施等是否就绪，能否满足施工需要等。
、积极督促业主落实好建设资金。
、审查施工单位报送的每月（季）进度计划，对不能满足进度要求的予以纠正。
、认真检查本工程计划实施情况，监理工程师在月、季末对本月、季计划完成情况进行全面检查，特别是对影响总进度的关键工程是否完成计划，若发现完不成计划或拖延进度的，要分析原因，并采取措施，拖后的进度在下月或下季计划中补上。
由于建设单位的责任拖延的进度，且无挽回可能的，则要调整计划。
在检查进度计划的同时，应认真审定月完成的实物工程量，并签认月工程进度款凭证，督促建设单位按期支付工程款，确保工程进度。
、在工程建设中及时处理好工程设计问题，如设计需要补充、完善、修改、变更或材料代用等，监理工程师应抓紧审查、报业主批准、送设计院办理工程核定单。
应力争做到不影响工程进度。
若遇影响工程进度的重大设计修改，必须及时报告公司和业主。
、组织定期的施工协调会议（本项目周例会定于每周二），及时解决施工中影响进度的一切问题。
如工程设计、施工技术、工程质量、工程材料、施工机械、施工劳力、建设资金、工序之间的矛盾、总分包之间的协调配合等。
有时问题比较严重，并涉及有关管理部门的事，可请公司领导出面，或邀请主管部门召开会议。
、认真做好竣工验收签认工作。
随着工程建设进展，应及时做好单位工程的分部、分项工程的检查验收工作，有设备安装的工程，还应做好试运转调试工作，单位工程经检查验收，合同范围内的工程全部完工，工程质量全部达到合格以上标准的，总监理工程师才能签认正式的竣工日期，以作为保修期正式起算时间。
3、投资控制方法：
、对工程总投资实行切块分解控制。
对总概算投资进行分析，确定工程总投资控制目标（一般应小于总概算投资），再按该工程包括的单项工程或单位工程或分部分项工程切块分解，然后对其逐块投资进行控制。
、掌握合同价格的组成及其变更、修改、支付、结算等重要条款，便于日常监理工作的展开，在投资控制方面按照合同要求进行。
、监理工程师应认真做好受监工程的施工进度款的验收签证工作。
一是按月做好已完工程的计量核算工作，并要防止施工单位重复计算工程量。
并使每项分项工程累计量不得超过已审定的预算工程量。
二是对已完工程经质量检验，确实达到合格标准。
三是审核该项工程所套用定额单价是否符合审定的予算定额单价。
上述三项均符合要求，方可签证。
否则，必须进行修正或重报。
四是为使这项工作制度化、规范化，建立已完工程进度款签认台帐。
、严格控制设计变更而增加投资。
在建设过程中，除为了保证工程结构安全和使用功能的需要，设计必须修改和变更外，其他的设计变更严加控制，特别对扩大建设规模、建筑面积、提高建筑标准、增加投资的设计变更，非经业主认可，不得进行。
、采取有效的技术措施，控制建设资金。
在工程建设过程中，经常会出现一些难以予料的问题，如地基加固，周围建筑物的防护、材料代用、构造处理、保护安全等，必须采取有效的措施加以处理。
现场监理工程师要及时组织有关人员对这些技术措施进行研究和审定，必须保证其技术上的可靠性和经济上合理性，采取经济效果最佳的方案和措施。
在施工合同价确定后，影响工程投资总价的关键是变动价。
这是监理控制的重点，监理工程师必须制定详细的变动价控制工作程序，并在施工招标时得到投标人的承诺。
、认真审查和处理好承建单位的索赔问题。
在工程建设中，由于建设单位的责任影响施工进度、工程质量和经济损失，因此而承建单位提出索赔的问题（即施工现场甲乙双方经常发生的签证事例），监理工程师必须根据合同条款和事由发生，经过实事求是的进行调查、协调和处理，使索赔损失降低到最低额度，并在双方协商一致的情况下，监理工程师对索赔数额负责签认。
监理工程师应制定索赔报、审程序，并纳入招标文件。
、及时办理工程中间结算，调整工程价差。
根据合同规定和单位工程进展情况，监理单位应及时通知承建单位办理工程中间结算。
每次结算后，应将发生的变动价在帐面结清，避免投资失控。
、认真控制高级装饰材料和设备的费用。
这一工作在市场价格混乱、质量不稳、销售中存在不正之风的情况下尤为重要。
其措施主要是预先设置“定价材料、设备目录”，必须要先定价，后采购，以“定价单”为准，做到高度透明。
、在单位工程竣工后，应及时督促施工单位办理竣工结算，一般要求在单位工程竣工后二个月内办完工程结算，当年竣工的工程，一般不要跨入次年度进行结算。
4、合同管理
业主规定的“质量、进度、投资、安全”四大目标要在招标过程中通过“要约→承诺→再要约→再承诺”的过程得到满足而进入合同谈判。
对业主与承包商之间合同的执行情况进行跟踪、记录。
及时向合同双方通报履约和违约情况，避免违约事件的发展。
协调处理与工程有关的索赔事件和合同的修改、补充及合同纠纷事宜。
5、信息管理
、协助业主建立工程会议制度，整理由监理方主持的会议纪要。
、建立工程项目的信息管理系统，收集、整理和保存与工程项
目有关的各类文件、电信、日志、纪要及技术资料。
、检查督促施工单位，按要求及时整理工程技术和经济档案。
、随时向业主提供工程项目的进度、质量、安全控制和合同管理的信息，及时向业主报送各类监理报告，反映项目实施情况。
遵守各方合同所规定的信息传递途径、时限等方面的要求。
6、运用规范化表格统一管理。
在本项目监理过程中拟采用武汉市监理统一用表以便于规范化管理。
该套表格包括四方面内容，即承包商向监理方报送的表格、监理方发向承包商的表格、各方通用的表格、监理内部表格。
本项目监理处为认真贯彻ISO9001标准，执行公司有关质量体系要求，特建立质量职责分配表以明确项目机构中各人员的质量职责。
（见附表二）
八、监理的设施与设备
为更好地完成监理任务，本项目监理处配备以下设备。
全站仪：
一台
经纬仪：
水准仪：
多功能尺：
多把
电子称一台
游标卡尺一把
卷尺多把
（为更好地保障安全，全站仪、经纬仪、水准仪保存于公司检测部，根据工程需要随时调往工地。
）
（一）对承包商、供应商资质、资格审查制度
1．资质审查包括：
（1）施工招标阶段对总承包单位的资质审查；
（2）对各分包单位的资质审查与认可；
（3）对主要材料、构配件、设备供应厂家的资质审查。
对经审查不符合有关资质条件规定的分包单位及厂家，总监理工程师拒绝其人员进入施工现场、其产品不能用于工程建设。
2．资格审查包括：
（1）承包单位管理组织及其人员的资格与能力；
（2）承包单位施工队组的技能水平。
监理单位有权要求承包单位撤换不胜任本项工程的管理及施工人员。
（二）图纸、技术资料审核制度
项目总监理工程师组织有关专业监理工程师对设计图纸及有关技术资料进行审核，并提出监理意见，内容包括：
1．图纸会审：
开工前对设计施工图及有关技术说明进行会审，认真熟悉图纸及设计意图，并组织设计交底。
2．洽商和设计变更
设计单位的设计变更需经监理工程师审核签认后交施工单位执行。
施工单位的洽商变更要求需经监理工程师审核同意后方能与设计单位办理手续。
重要问题监理工程师需征得建设单位认可方能签发。
监理工程师的审核工作重点是洽商与变更是否违反有关规范、标准及其它技术文件，是否影响工程安全、使用功能和外观。
施工单位未经监理工程师签认变更设计内容，其工程量不计入已完工程量。
3．施工组织设计、施工进度计划及施工方案
工程开工前，施工单位必须编制施工组织设计或技术方案并报监理工程师审查，经监理工程师确认后方可实施。
施工单位编制的总施工进度计划及年、季、月进度计划，需经监理工程师审批后认真实施。
必要时监理工程师应及时提出调整进度计划，确保进度目标的实现。
4．有关的施工技术资料
施工单位在施工过程中的有关技术资料，必须交监理工程师审查，主要内容包括：
（1）主要材料、构配件、设备的产品合格证或检验报告，有关的技术参数资料；
（2）施工试验记录，包括：
钻孔桩大小应变试验、回填土、级配砂石、砌筑砂浆、混凝土、钢筋及钢材焊接、防水材料、保温材料等。
（3）施工记录，包括：
钻孔桩施工记录、防水试验记录、通水试压记录、设备试运转记录、电气设备安装调整试验及全负荷记录等。
项目竣工前，资料由总承包单位整理汇总交监理工程师核查。
对可疑问题，监理工程师有权进行复验式剥露检验。
（三）监理会议制度
为充分发挥监理的组织协调工作作用，做好合同目标管理的动态跟踪管理，由项目总监理工程师定期组织工程例会，包括：
1．定期召开由建设单位、监理单位、施工单位三方参加的工程例会，每次例会（确定每周二14：
30）将针对近期出现的质量、进度问题重点协调解决，会议内容及决议写成会议纪要，经各方签认后成为正式文件。
2．监理班子内部定期召开会议，讨论各专业监理工作中的问题，并贯彻总监理工程师的意图。
（四）往来文件规定时限制度
为提高工作效率，同时也为实行索赔作好基础工作，现场监理工程师根据合同的有关规定并结合工作实际与施工单位协商，对往来文件规定时限，协议一经双方签认，任何一方不得违反有关时限规定。
主要内容包括：
1．施工单位施工组织设计、工程进度计划的提交时间及监理审查的期限；
2．施工单位隐检要求的提出时间及监理的签认时限；
3．施工单位原材料、构配件、设备产品合格证及检验报告的提交时间及监理审查期限；
①．施工单位施工试验及施工记录的提交时间及监理答复期限；
②．施工单位提交月工程量和付款清单的时间及监理审核期限；
③．施工单位洽商增减予算、结算的提交时间及监理审核期限；
④．施工单位的竣工技术资料和竣工图的提交时间及监理审查期限。
（五）工程质量签认制度
为加强质量控制保证质量目标的实现，下列各项必须经监理工程师签认，这种签认将作为月付款依据：
1．主要材料、构配件、设备进场后、需经监理工程师验收签认，对于与合格证内容名实不符的或其它可疑问题，监理工程师有权要求复验或拒收；
2．隐蔽工程在施工单位自检的基础上，由监理工程师复检，合格后签证。
由于后来发现的问题，监理工程师有权要求对已覆盖的工程剥露并进行检查；
3．分项、分部工程在施工单位自评的基础上，由监理工程师检验并签认。
（六）工程款支付制度
工程的中间支付及竣工结算支付，在施工单位递交工程量清单及要求支付的明细表后，在规定的期限内，监理方将进行两个层次的审核：
1．总监理工程师组织各专业监理工程师对已完工程量进行核实，并与分项、分部工程签认记录进行对照，确认应付款的已完工程量；
对下月予计完成部位对照进度计划进行审核，确认应付进度款的工程量。
2．经济合同组的经济师根据监理工程师提供的工程量与质量评价，审核支付内容及依据是否正确，并确定支付额。
经上述两层次审核后的监理支付意见，经总监理工程师及经济师签认后交建设单位。
（七）监理日记及监理月报制度
1．现场监理工程师按日填写监理工作日记，记载工程监理主要问题，并记载由于环境因素（如“恶劣天气、停水、停电等）等影响施工进度情况，作为审核索赔的依据，监理日记将妥善保管作为归档技术资料。
2．项目总监理工程师按月组织编制监理工作月报，报送建设单位及有关主管部门。
（八）监理技术资料管理制度
1．现场档案员负责收、发
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