物业服务项目概况.docx

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物业服务项目概况

一、物业服务项目概况

物业服务区域建筑面积约73400平方米。

其中：

沿江中大道100号，建筑面积28076平方米（共19层，电梯3台、卫生间46间、办公室约150间、会议室约22个、公用活动室约4个）；洪都中大道145号，建筑面积14843平方米（共15层，电梯3台、卫生间30间、会议室1个、公用活动室3个）；赣江南大道2666号，建筑面积30505平方米（共22层、电梯6台、会议室5个、公用活动室1个）；以上除建筑面积依据房产证外，其他描述（如卫生间、办公室等数量）以现场建筑物内部实际情况为准。

物业类型：

办公大楼。

二、物业管理的范围、事项及人员配备

（一）委托管理范围：

物业委托服务项目范围：

保安、保洁、会务、工程服务等。

保洁范围主要包括赣江南大道2666号所有办公室,洪都中大道145号所有办公室,沿江中大道100号办公楼（不包括4楼、5楼招待所），但如有特殊情况可根据采购人要求提供保洁服务。

其余保安、会务、工程等物业服务范围涵盖全区域（含办公区所有办公室、门厅、公共走廊、电梯、车库、外围、楼梯间、卫生间、绿化、道路、会议室、休息室、活动室、设备间等）。

（二）委托管理事项：

1、24小时秩序维护（保安）服务：

按照采购人要求，维护办公场所内公共秩序，做好定点值勤、定时巡查、人员进出管理、外来人员预约联系的登记、防火、防盗等安全防范工作；做好门前庭院内停车的维护与管理工作；做好大楼电子监督控制设施、设备的操作、维护与管理工作；代办报刊、邮件、信件的收发；交通与车辆停放秩序的管理。

2、保洁环境卫生服务：

（1）大楼外场包括前庭院、道路、、绿化、公共区域等进行卫生清扫、保洁，定点收集垃圾。

（2）大楼内区域，除仓库、技术机房等有特殊要求外，其他全部区域进行卫生清洁和保洁（含门厅、公共走廊、电梯、车库、楼梯间、卫生间、会议室、休息室、活动室、设备间、所有办公室、附属设施用房等）。

3、会务保障服务：

全部会议室、休息接待室以及采购人要求提供的保障服务。

4、水电维修服务：

水电设施设备的保养与维护，水电维修、水电灯具、器材的更换等，中央空调与分体式空调、电梯、消防、配电、监控设备及其他设备设施等的运行操作、维护与保养，确保空调、电梯、电气设备正常运行（水电及其它维修材料，电梯维保和年检费用由采购人承担）。

5、市政公用设施的维修、养护、管理。

包括：

道路、化粪池、沟渠、停车场等。

6、管理与物业相关的工程图纸，档案与竣工验收资料。

（三）人员配备及相关要求：

1、人员配备

项目经理1人，客服主管1人，保安主管1人，保安队长3人，保安员24人，会务班长1人，会务接待1人，保洁员20人，工程班长3人，工程维护7人，合计62人。

2、相关要求

a、投标人必须按照《民法典》的相关规定，切实保障物业服务人员的合法权益，依法为其员工缴纳社保、医保等，人员工资不得低于当地最低工资标准，按时足额支付人员工资、加班费、劳保及福利，购买意外伤害保险等。

在人员使用上，如有违法违规行为，产生的一切后果均由投标人负责。

b、保安、保洁、会务、工程等人员必须统一着装，严格遵守采购人有关管理规定，服从采购人工作安排，严禁进入与本职工作无关区域。

c、人员年龄在55周岁以下，身体健康，无违法记录，能胜任岗位工作要求，有资质要求的岗位，需提供资质证书或上岗证等（如保安人员须经培训并取得相应证书，工程人员须取得高、低压证）。

保安形象岗年龄应在35周岁以下，身高1.75米以上，五官端正，具有大专以上学历。

三、委托管理服务期限

委托管理期限为两年。

即2021年9月1日始至2023年8月31日止；合同一年一签，第一年合同期满，经采购人考核合格，续签第二年合同，否则终止合同。

四、物业管理服务内容及标准

（一）保洁：

内容：

区域内的日常清洁，设立专职卫生保洁人员以确保为采购人提供一个清洁、舒适的工作环境。

标准：

1、侯梯厅及走廊

1）前厅地面清扫、清拖，做到无尘、无杂物、无垃圾，循环巡保，每日清扫多次清拖两次。

2）楼层通道清扫、清洗，做到无尘、无污渍、无垃圾，循环保洁，每日清拖一次，每月清洗一次。

3）扶手、栏杆清抹，做到无尘、无污渍，每日清抹一次。

4）踢脚线清擦，做到无污渍、无积灰,每周清擦一次

5）开关、插座清抹，做到无污渍、无积灰，每日清抹一次。

6）标识牌除尘，做到无污渍、无积灰，每周清抹一次。

7）天花吊顶清抹，做到无灰尘、无蛛网。

每周清抹一次，每月清檫一次。

8）铝合金窗框清抹，做到无污渍、无灰尘，每日清抹一次，每月清抹一次。

9）楼梯台阶每日清拖一次，每月清洗一次，做到无污渍、无垃圾，循环保洁。

10）楼梯扶手除尘、清抹，做到无尘、无污渍，每日清抹一次。

11）楼梯间顶部除尘，做到无积灰，每日清扫一次，每月除尘一次

12）废物箱每日更换垃圾袋、清洗，做到无污渍、无积水，每日清理一次，每周清洗一次。

13）消防设施除尘、清抹，做到无积灰、无污渍，每周清抹一次，每月除尘一次。

14）走道除灰、除尘、清扫，做到无垃圾、无积灰，循环保洁，每日清扫两次，每月冲洗。

2、电梯        

1）不锈钢壁面及按钮部分清抹、除尘，用干毛巾配合不锈钢清洁保养剂随时清抹污渍、手印，循环清洁，每日清抹一次 。

2）地面地毯清扫、清拖两次，并随时清除杂物、口痰，循环保洁，每日清拖二次。

3）天花及风口除尘、打扫，做到无灰尘、无蛛网，每周打扫一次。

4）以保持电梯清洁无杂物、污渍。

3、卫生间

每日对卫生间进行彻底清洁。

包括：

垃圾及时清走，墙面便器具、洁具、墙瓷砖、地砖的洗刷，拖布和日用品要摆放整齐，循环清洁，随时冲洗污垢，每周对卫生间彻底冲刷一次，保证无异味、无污垢、干燥、明洁光亮，循环清洁，每日冲洗多次。

4、消防通道    

1）地面及台阶清扫、清拖，做到无垃圾、无杂物，循环清洁，每日清扫、拖一次。

2）墙面、天花板除尘、抹灰，无积灰、无蛛网，每月除尘一次。

3）扶手、铁栏清抹、除尘，做到无污渍、无积灰，每日清抹一次。

4）风口栅栏清抹、除尘，做到无污渍、无积灰，每日清抹一次。

5、办公室、会议室等

1）办公室、会议室、活动室、休息室等场所每天清扫、拖一次，定期进行彻底保洁。

2）随时擦拭桌椅、各种会议牌、装饰物、花卉等，要求无灰尘、无污渍，椅罩、沙发罩、布窗帘等要定期洗涤、更换。

会前、会后要及时倾到垃圾、矿泉水瓶等。

3）门窗和玻璃要随时擦拭，要求完好无灰尘，做到窗明几净。

4）室内物品要摆放整齐。

5）定期开窗通风，保持室内环境整洁、空气清晰。

6）会前要摆放好各种会议用品，会间要随时更换需要的用品，同时讲究文明礼貌，热情周到，会后要及时清理会场，达到随时具备使用条件。

6、道路

主干道必须在每天早上8:

00之前彻底全面清扫完成，之后再进行巡回保洁，道路地面上无杂物、无积水、无明显污迹、泥沙等。

7、室内外停车场、院内场所、草地、水池、绿化带

1）每天彻底清扫地面上的的果皮、纸屑、石块、树叶等垃圾；及时清理草地、绿化带中的枯枝、断枝；及时清理水池水面上的漂浮杂物、定期换水；每1个小时循环保洁一次，保持场地的清洁干净（重要区域每30分钟巡回保洁）；

2）做到无烟头、果皮、纸屑、饮料罐等垃圾杂物、无明显枯枝落叶。

8、自行车、电动车棚

每天2次清扫，做到自行车电动车棚内无果皮、纸屑、灰尘、蜘蛛网、垃圾、堆放杂物等；棚内的自行车、电动车停放整洁。

9、垃圾桶、果壳箱

垃圾桶、果皮箱每天清倒两次，并用刷子刷洗干净，附近地面每天上、下午用水各冲洗一次，做到无污渍、油渍。

10、排水明沟

排水明沟的清洁应每天进行一次，做到干净整洁，无污渍、青苔、杂草，排水畅通无堵塞、不积水、无臭味。

11、标识牌，指示牌、宣传牌

室内外标识牌，指示牌、宣传牌等每周用湿毛巾擦拭一次，做到无灰尘、污渍。

12、垃圾

所有的办公生活垃圾一律袋装，每天到各楼层、办公室收集袋装垃圾两次，上、下午各一次，遇有特殊情况需增加次数，所有收集到的袋装垃圾一律运送到指定地点。

13、化粪池

定时清理、保证正常使用。

14、临时性突击清扫任务

包括大型会议、重要接待任务、各级领导来单位视察检查工作等特殊时间段布置的临时突击清扫任务无条件服从采购人的安排。

（二）保安（秩序维护）

内容：

设立专业保安（秩序维护）人员以保证采购人的人身、财产、消防等方面的安全。

标准：

1、秩序维护员要求：

1）专职保安（秩序维护）人员，以中青年为主，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。

2）能处理和应对大楼区域公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。

3）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐。

4）配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。

2、门岗

1）各出入口24小时值班看守，并有详细交接班记录和外来人员、车辆的登记记录。

2）对外来人员进入大楼区域，必须持有效证件登记，经允许方可放行。

3）对进出大楼区域的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。

3、巡逻岗   

1）秩序维护员按指定的时间和路线每一小时巡查一次，重点部位设巡更点，监控中心有巡更记录。

2）接到火警、警情后五分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理人员与警方。

3）在遇到异常情况或客户紧急求助时，五分钟内赶到现场，采取相应措施。

4、车辆管理

1）地下、地面停车场按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。

2）有车管人员巡视和协助停车事宜。

3）车辆停放有序，地下、地面停放场按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，车库场地每日清洁一次，无渗漏、无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。

5、监控室

监控室要实行24小时监控值班，做好值班记录和进出人员登记，杜绝非工作人员进入，保证仪器和设备的安全，随时提供监控资料。

6、消防设备

定期进行消防设备的检查和保养，保证消防设备始终处于良好状态，发现火灾事故或隐患，及时处理并上报有关部门。

7、停车场

停车场的车辆要排列整齐，随时指导车辆停放位置，督促车辆锁闭情况，检查车库的安全性，严防偷盗和交通事故的发生。

8、其它突发事件

严防刑事案件和治安事件的发生，随时处理紧急情况和制止突发事件，维护工作秩序，确保正常办公环境。

9、根据采购人的要求在特殊情况下或举办接待活动时增派临时安保人员。

（三）工程

内容：

设备、设施小损、小坏的维修，保持房屋完好为目的的日常养护工程。

标准：

1、电气

随时更换和修复损坏的照明设施、插座、开关等电器设备，保证各种电气设施和元件的完好。

2、水暖

上下水保养，水设施、漏水的止水和修补，水阀、便器具、管道的疏通检修和更换等，排水、排污管道通畅，无堵塞溢出现象。

3、土建

房屋的主体结构，各种墙、梁、板柱和门窗洞口的修复。

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4、设备

各种机械设备和电器设备的简单修复。

如：

开水器、热水器、空调器、供电开关、盘柜、窗帘、办公桌椅等。

5、维修率

维修及时率达到100%，人员15分钟到位。

电气、水暖维修不超过24小时，土建维修不超过3天。

（四）电梯及高压水泵

内容：

对电梯、高压水泵进行日常维护，保养、检修、处理随机问题。

标准：

1、维护

按有关规定及时维护，处理随时发生的问题，使机械始终处于最佳运行状态。

保证设备运行率达98%以上。

2、保养

应定期对电梯和高压水泵进行保养。

如：

管道刷防腐漆、电梯抹润滑油等。

3、检修

按照设备说明书规定时间和操作规程进行检修，消除各类事故隐患。

4、应急情况处理

设备因停电、机械故障或其它原因造成停运、损坏时的人员反应，事故原因的查明，事故处理的结果和当事人受处罚及受教育情况。

5、各项记录

值班的人员安排及时间，安全责任及规章制度，运行记录，检修记录，保养记录等。

6、费用统计

设备每次维护、正常运行、定期检修及处理突发事故的各项费用数据的统计。

（五）供电、供水、空调

内容：

设立专业人员对供电、供水、空调设备进行日常维护、保养，按时对各种设备进行检查、保证设备的正常运行。

标准：

1、运行记录

做好人员安排、工作职责和交接班记录，设备正常运行的各项数据，计划停电、停水、停气应提前12小时通知采购人并做好解释工作，确保设备正常运行。

2、检修记录

依据设备规定要求及操作规程按时检修并做好记录工作，定期派专业人员对系统进行测试、检查，消除事故隐患，确保系统安全、可靠。

3、日常保养

定期对设施设备进行更换和修补，定期擦拭灰尘、污渍和刷防腐漆等。

4、事故处理

发生设备事故造成停电、停水、停气的，要提交事故报告，说明事故原因、事故处理意见、当时人的责任及受教育情况。

5、应急情况处理

接到紧急情况报告时，维修人员应15分钟内到位并立即修复，在最短时间内处理突发性影响并向采购人详细解释清楚有关情况，做到小修12小时内完毕，大修要连续修复并安排工程人员24小时值班，对在时限内不能完成的，要说明原因。

6、费用统计

设备每次维护、正常运行、定期检修及处理突发事故的各项费用数据的统计。

（六）收发

内容：

负责海关内部的信函、报刊、文件的邮寄与分发。

对关员个人的报刊、信件、包裹等及时通知领取。

标准：

1、登记

对邮寄和收取的报刊、文件、信函、包裹等及时登记，保管好收据以便查询。

2、收取

对从邮局或邮递员中领取的物品、报刊、信函和各种单据要逐一登记，不得冒领或错领，对有问题的，要提出疑议。

3、分发

分发报刊、文件、信函等要做到准确无差错。

同时制止内部的冒领或错领行为。

如有错误，要追究当班人的责任。

4、服务

及时通知收件人领取邮件，做到准确无误，文明礼貌，热情周到。

5、保密

对海关的机密、重要文件、信函负有保密责任。

（七）客服、会务工作服务

内容：

按要求布置和保障每场会议和各项接待任务。

标准：

1、接到会议通知后，准确登记每场会议的时间和地点，按要求提前布置好会场；准确摆放话筒和投影，并确保可正常使用；调试音箱效果；桌椅、茶杯、毛巾、矿泉水摆放准确、干净、整齐；配备齐全相关会务用品；打扫干净场休息室及内场外卫生。

2、与相关部门进行提前沟通，保证会议的顺利进行。

3、开会当天，按要求的时间提前到达会场，充分做好会前准备工作，调试室内空调至适宜温度，并逐一检查会议所涉其它事项，进行查漏补缺。

4、会中，按要求做好会议日常茶水、毛巾等服务工作，并时刻关注会场动态，遇事反应迅速，妥善处理，服务细致入微。

5、会议期间须派安保人员进行巡逻。

6、会后，做好桌椅、物品归位，及时关闭电灯电器，及时清洁消毒茶杯毛巾，及时打扫干净卫生。

五、检查考核

为规范物业管理行为，依据本招标《物业管理服务内容及标准》的相关条款，对本项目拟定以下考核办法。

（一）考核形式：

1、采取定期检查并实行打分制；

2、征求机关或隶属关意见形式。

（二）考核标准：

1、以《物业管理服务内容及标准》中所列标准项进行考核，并辅以打分形式，分值为100分；

2、按考核标准，80分（含）应为物业管理达标标准分。

（三）考核方法：

1、每月由后勤管理中心人员负责检查并打分；---

2、每月根据其他各部门或隶属关提出的意见，结合评分标准扣减分。

（四）奖惩

1、由于物业公司原因影响招标方工作秩序、工作环境，每发生一次罚款300~500元。

2、中标方工作质量达不到《物业管理服务内容及标准》所规定，经考核后低于80分的，当月物业管理费按95%（同比例）削减。

3、中标方工作质量基本达到《物业管理服务内容及标准》所规定，经考核后为80分以上的，物业管理费全额支付。

注：

考核标准内容根据实际运行情况，经双方协商可做调整。