1宏观经济环境分析gdp及增长居民收入.docx
《1宏观经济环境分析gdp及增长居民收入.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《1宏观经济环境分析gdp及增长居民收入.docx（28页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
1宏观经济环境分析gdp及增长居民收入
2008武汉房地产市场年终回顾与2009年预测
中国指数研究院中国房地产指数系统搜房网
1.宏观经济环境分析
“十五”及“十一五”期间，武汉市经济持续、健康、快速发展。
至2007年底，武汉GDP达3141亿元，首次跨入“3000亿俱乐部”。
图1：
1995-2007武汉GDP及其增长率
数据来源：
国家统计局、中国房地产指数系统（CREIS）
2008年，武汉作为湖北经济增长的“引擎”，在全球金融危机背景下，1-11月GDP增长15.2%，仍高于全国、全省平均水平。
武汉着力打造八个千亿产业，各项指标接近十年最高水平。
2008年1-11月，武汉经济呈现以下特点：
①工业增速平稳。
1-11月武汉累计规模以上工业总产值4083.96亿元，增长28.5%；增加值1304.83亿元，增长21%。
②投资增势强劲。
1-11月武汉累计完成固定资产投资1896.44亿元，增长30.1%，同比提高2个百分点。
其中,武钢改项目、武汉光谷基础设施建设项目、武汉新芯集成电路制造基地项目、富士康基地项目、武汉新城国际博览中心等重大项目投资进展顺利。
③消费市场旺畅。
1-11月武汉累计实现社会消费品零售总额1655.47亿元，增长22.7%，同比加快5.5个百分点。
④消费价格回落。
1-11月居民消费价格累计上涨6.1%，涨幅比1-10月回落0.4个百分点。
⑤居民收入提高。
1-11月武汉城市居民人均可支配收入累计为15350.5元，增长16.2%，继续保持较快的增长水平。
虽然目前武汉经济还是保持了快速稳定的增长，但值得注意的是，金融危机对武汉实体经济的影响，已从房地产、煤炭、电力、钢铁、化工等能源原材料行业传导至汽车、家电、酒店餐饮等消费先导型产业。
随着危机沿着区域和产业链传导的时滞效应逐步显现，明年上半年武汉经济形势将更严峻。
而2008年9月，武汉“两型社会”建设总体方案获批，重大建设项目清单出炉，177个启动项目总投资规模近1.3万亿元。
这些重点项目恰逢国家“扩内需保增长”政策，政府主导的投资更容易获取资金支持，所需的巨额资金有望获得大量中央财政和银行资金青睐。
“两型社会”建设试验区的各种优惠和税收减免，也能够吸引各方资金流入。
目前，多家美国中小企业在金融风暴中逆势进驻武汉，浙商等沿海产业资本也将目光转向湖北优秀中小企业。
这些信号表明，在金融危机中，武汉反而成为外资产业转移和内资聚集的新热点。
2009年武汉以“两型社会”综合配套改革为重点，投资、消费双轮驱动，提高城乡居民收入，统一谋划基础设施和重大产业投资项目，经济下行的幅度和持续时间应该可以得到较好的控制。
2.武汉商品房市场行情分析
2.1普通住宅市场分析
2.1.1供应分析
图2：
2007、2008年商品住宅上市面积对比
数据来源：
武汉房地产市场信息网、中国房地产指数系统（CREIS）
从供应总量来看，2008年1-11月武汉商品住宅累计上市737.6万平方米，较去年同期下跌15.44%。
2008年以来，受房地产市场不景气的影响，开发企业纷纷调整了开发进度和推盘速度，特别是上半年，几乎每个月的住宅上市面积都低于去年同期；到7、8月，上半年积压的项目较为集中的上市，导致这两个月的住宅上市面积激增；但市场依然没有好转，于是9、10月份的供应量又有所回落；而11月已临近年底，开发商加快了推盘速度，11月武汉商品住宅批准上市面积128.1万平方米（9328套），为年度最高，环比同比都有较大幅度的增长。
图3：
2008年1-11月各区县商品住宅上市情况对比
数据来源：
武汉房地产市场信息网、中国房地产指数系统（CREIS）
从2008年1-11月武汉各区县的上市情况来看，江夏区的上市量最大，累计上市面积169.45万平方米（14606套），占全市上市总量的22.97%；其次是武昌区，累计上市面积158.99万平方米（12978套），占全市上市总量的21.56%；排在第三、四位的分别是东西湖区和江岸区，累计上市面积分别为80.49万平方米（7709套）和95.64万平方米（5694套），占全市上市总量的比例都在10%左右；其它区县的上市面积相对较小，硚口区的供应量最小，1-11月累计上市面积只有15.94万平方米。
2.1.2需求分析
图4：
2007、2008年商品住宅成交面积对比
数据来源：
武汉房地产市场信息网、中国房地产指数系统（CREIS）
从成交总量来看，2008年1-11月武汉商品住宅累计成交469.83万平方米，较去年同期下跌58.39%。
进入2008年，武汉房地产市场持续低迷，每个月的成交量和去年同期相比都出现大幅下降，如果说上半年的交易量同比跌幅还能维持在50%左右；而下半年来，特别是开发商们寄予了厚望的“金九银十”，楼市成交量的同比跌幅不断加大；进入11月份，由于开发商优惠力度的持续加大，以及房地产新政对于住房消费的刺激作用，武汉楼市的整体销售量出现明显回升。
图5：
2008年1-11月各区县商品住宅成交情况对比
数据来源：
武汉房地产市场信息网、中国房地产指数系统（CREIS）
从2008年1-11月武汉各区县的成交情况来看，武昌区的成交量最大，累计预售签约面积70.17万平方米，占全市成交总量的14.15%；其次是江夏区，累计预售签约面积68.44万平方米，占全市成交总量的13.8%；排在第三、四位的分别是江岸区和东湖高新，累计预售签约面积分别为65.37万平方米和62.51万平方米，占全市成交总量的比例为13.18%和12.61%；其它区县的预售签约面积都在50万方以下，青山区的成交量最小，1-11月累计预售签约面积只有4.98万平方米。
2.1.3价格走势分析
图6：
2007、2008年商品住宅成交价格走势
数据来源：
武汉房地产市场信息网、中国房地产指数系统（CREIS）
进入2008年，虽然商品住宅的成交量一路下滑，但成交均价却呈现出“高开低走”的明显特征。
从上图可以明显看出，商品住宅成交均价从2007年6月开始攀升，且增幅不断加大，到2007年底达到一个高峰；随后由于市场的调整，2008年初有所回调；但紧接着的4、5月份，商品住宅的成交均价再创新高，但此时的高成交均价没有成交量的支撑，很快就显出疲态，开始下跌，这时开发商多采取送装修、送家电等暗降手法；10月之后，迫于年底的资金压力，开发商加大了降价促销的力度，特别是盘龙城等远郊区县，还爆出“成本价”、“5折卖房”等惊人优惠，中心城区的楼盘在这一轮降价潮的冲击下，价格也开始出现松动；11月由于中心城区项目成交的比例较高，武汉市商品住宅成交均价为4858元/平米，虽然较10月出现微幅上涨，但与去年同期相比跌幅依然高达16%。
2.2保障性住房市场分析
自“国六条”实施以来，武汉市进一步加大了经济适用房的市场供应，将经济适用房年度供应量占全市住宅总量比例，由以前平均每年15%提高到今后几年的30%，以缓解中小套型住房供应不足带来的房价上涨压力。
2007年武汉市开建经济适用房总量达到200万平方米。
为进一步加大经济适用房建设规模，2008年武汉市拟安排廉租住房、经济适用住房建设规模合计316.45万平米，占总计划比例分别为30.8%。
图7：
2008年1-10月武汉经济适用房各项指标及其同比增长率
数据来源：
中国房地产指数系统（CREIS）
2008年1-10月武汉经济适用房施工面积352.4万平方米，同比增长53.77%；新开工面积140.57万平方米，同比增长59.16%；竣工面积虽然同比增长率高达380.58%，但只有19.8万平方米；销售面积78.31万平方米，同比增长47.17%。
可以看出，2008年武汉经济适用房的建设开始加速，各项指标同比均有较高的增长率，但经济适用房的竣工面积依然较低，这主要是由于经济适用房建设过程中存在的土地、资金、施工滞后等问题。
日前，国内一些地方出现了停建或者准备停建经济适用房现象，武汉市国土房产局表示，武汉暂不会停建，因为低价位的经济适用房仍是解决中低收入家庭住房不可缺少的一部分。
但近期武汉一经济适用房公开销售，不仅不再需要摇号，而且遭遇了滞销的尴尬局面，这主要是武汉一些地段的商品房大幅降价导致的，特别是近郊一些楼盘很多在2500元/平米以内，比经济适用房价格还低，抢走了一些中低收入家庭客户；同时不少经济适用房远离市区，造成居民交通成本和生活成本的上升，也使低收入群体望而却步。
2.3商品房相关指标分析
2.3.1房价收入比
所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。
按照国际一般经验，房价收入比在3～6倍之间为合理区间，而房价若为家庭年均收入6倍以上的区域，则称之为泡沫区。
图8：
武汉房价收入比走势图
数据来源：
中国房地产指数系统（CREIS）
从上图可以看到，武汉的房价收入比自1999年开始逐步下降，并且下降速度较快，从1999年的11.2下降到2003年的7.8；但从2004年开始，随着武汉商品住宅价格的不断提升，房价收入比又开始上升；2008年1-11月份，武汉房价收入比已经达到10.2，接近2000年的水平。
说明随着房价的上涨，居民的可接受程度开始逐渐减弱。
根据目前我国的经济状况和居民消费水平，业界比较公认的套房销售价格与消费者户均年可支配收入比例为5-6倍较为合适。
因此，目前武汉的房价收入比过高，不利于房地产业的健康发展。
2.3.2房贷收入比
房贷收入比是个人住房按揭月供款与家庭每月可支配收入比（须把房贷利率涨跌风险考虑在内）。
目前，国内贷款的一般标准是，首付款不低于总房款的20%、月供按揭贷款/月收入不得超过50%。
从国际情况看，一般是要求月供款占月收入的三分之一，超出这个比例，个人或家庭负担就会过重，不仅挤压其他消费，而且会降低家庭的生活质量。
在武汉，以一套90平方米的普通商品住房为例，按11月的成交均价4858元/平米计算，房屋总价为43.7万元，以首付2成，贷款20年计算（利率采用2008年11月27日利率下限），每月的还贷额为1900元；而根据武汉市统计数据，2008年前11个月武汉居民人均可支配收入为1396元/月，以每户2人工作计算，平均家庭每月可支配收入为2792元；由此得出目前武汉房贷收入比为68.05%。
可以看出，武汉目前房价下家庭月供收入比过高，购房家庭的还贷压力较大，在目前全球金融危机、整体经济前景堪忧的情况下，会使消费者延迟购房行为。
2.3.3房价租金比
所谓房价租金比，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。
从国际经验看，用来衡量一个区域房地产运行状况良好的房价租金比一般为1∶300～1∶200。
如果房价租金比低于1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于1∶200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。
在武汉，以汉口中心城区为例，一套70平方米房屋的月租金在1500元左右，即每平方米租金大约为21.4元，目前中心城区的房价以8000元/平米计算，房价租金比为1∶374，这意味着在该区域投资房地产收回本钱的时间大约31年。
但值得注意的是单凭房价租金比来判断房产泡沫和市场投资风险是不完全准确的。
首先，同一区域房屋租赁情况各异，有高端租赁和普通租赁之分，而且地段和周边配套等因素也会影响租金的高低。
3.房地产开发经营情况
3.1房地产开发投资额和销售额
图9：
房地产开发投资额与商品房销售额
数据来源：
国家统计局、中国房地产指数系统（CREIS）
2008年，武汉房地产开发投资额持续稳定增长，销售额同比增长率下降幅度仍在不断加大。
1-10月，武汉全市完成房地产开发投资418.76亿元，比去年同期增长25.1%；商品房销售额269.84亿元，同比下降21.3%，跌幅较上月增加2.82个百分点。
其中，商品住宅开发投资额319.5亿元，同比增长30.46%；商品住宅销售额247.86亿元，同比下跌21.88%。
3.2商品房竣工面积和销售面积
图10：
商品房竣工面积与销售面积
数据来源：
国家统计局、中国房地产指数系统（CREIS）
2008年，武汉商品房竣工面积和销售面积同比增长率继续下跌，销竣同比下降。
1-10月，武汉市商品房竣工面积为385.36万平方米，同比下降2.03%，降幅较1-9月增加0.7个百分点。
1-10月，商品房销售面积543.4万平方米，同比下降29.65%，降幅与1-9月基本持平。
销竣比为1.41，较去年同期下降0.55个点。
3.3商品房新开工面积
图11：
商品房新开工面积
数据来源：
国家统计局、中国房地产指数系统（CREIS）
2008年，武汉商品房新开工面积持续增长，1-10月，商品房新开工面积1008.58万平方米，同比增长12.64%。
土地购置面积158.71万平方米，同比下降45.39%；土地开发面积236.07万平方米，同比下降6.54%。
3.4商品房空置率
从下图可以看出，2002-2007年武汉商品房空置面积在不断波动，但整体呈现下降的趋势。
但这一指标不能完全说明武汉房地产市场的空置情况，我们采用空置率来说明武汉市房地产市场的情况。
由于空置率的算法有多种，本文采用的是：
空置率=空置面积/报告期前三年竣工面积的和。
图12：
商品房空置面积及空置率
数据来源：
国家统计局、中国房地产指数系统（CREIS）
从上图的空置率可以看出，自2003年来，武汉商品房空置率保持在5%-10%之间。
按照国内通行的空置率计算方法，空置率在5%-14%之间为空置合理区。
2008年前1-10月，武汉商品房空置面积为114.1万平方米，同比增长37.95%，相当于07年全年空置面积的87%，因此，预计08年商品房空置面积会较07年有所上升，空置率也会有所提高。
4.武汉二手房市场分析
图13：
2008年1-3季度武汉二手房交易工面积及其同比增长率
数据来源：
国家统计局、中国房地产指数系统（CREIS）
2008年前三季度，武汉二手房累计成交135.69万平方米，同比下跌45.63%。
可以看出进入2008年以来，每个季度二手房交易量都较去年同期出现下降，并且下降幅度在不断加大。
到2008年第三季度，武汉二手房的交易量只有44.36万平方米，同比下跌53%。
2008年以来由于新房市场成交低迷，楼市价格战加剧，除了郊区的楼盘降幅明显外，徐东、光谷、南湖等区域甚至中心城区都出现多个楼盘大幅打折，在降价、降息及政府救市政策陆续出台的多重利好下，武汉新房市场销售略有起色，但二手房市场的价格并未立刻随着新房市场的大规模降价而出现调整，甚至有些楼盘出现了二手房价高于在售新房的价格倒挂现象。
因此，相比而言，二手房性价比并不突出，导致二手房交易量较去年同期出现较大幅度的下降。
此外，虽然近期国务院也出台了一些刺激二手房交易的政策，但很多新政的细则没有出台，使得大部分想购买二手房的客户依旧持观望的态度。
同时由于竞争的加剧，一些缺乏品牌认知度和实力的中介公司将会逐渐淡出市场，而有实力的中介公司则面临着优质房源的竞争，中介市场也将面临新一轮洗牌。
图14：
2007-2008年武汉二手房成交均价
数据来源：
国家统计局、中国房地产指数系统（CREIS）
由上图可以看出，从2007年1季度开始，直到2008年2季度，武汉二手房的成交均价一直处于平稳上升的走势，但因为缺乏成交量的支撑，到2008年3季度，武汉二手房成交均价也开始出现下跌，为3447元/平方米，环比下跌3.32%，环比上涨15.52%。
由于二手房市场的价格调整略微滞后于新房市场，预计2008年第四季度，武汉二手房市场的成交均价会继续下跌。
5.当地房地产企业运行状况
受国际、国内大环境的影响，中国房地产市场目前正处于调整阶段，发展主线整体呈下行趋势，整个房地产行业面临着新一轮的调整。
就目前看来，武汉大部分房地产企业都存在着资产负债率较高的问题，资产负债率普遍都在70%左右，在销售状况不佳的情况下，债务负担较重。
如果企业不能根据目前的市场形式做出及时调整，有些实力较弱的企业就面临被淘汰出局的风险。
而目前市场形势下开发企业的自救行为，除了缩减投资规模、采用多种营销手段、降价促销以求快速回笼资金等方式外，还有一些企业积极采取借助资本市场或是转战经济适用房领域等多种手段，以求平稳度过房地产低谷时期。
福星惠誉母公司增发支撑房地产业发展
2008年8月，福星惠誉母公司福星股份增发1.8亿股A股受到市场的热捧，有效认购股数达到36715.73万股，超额认购数翻了1倍多。
福星股份此次募集资金全部投入水岸星城三期、四期、孝感福星城、恩施项目、汉阳项目等房地产项目，将为公司由区域龙头迈向全国一流的房地产公司奠定基础。
航天地产欲借壳上市
2008年12月，ST国药披露，公司控股股东武汉新一代科技有限公司已就上市公司重组事项与中国三江航天工业集团公司（三江航天）初步达成合作意向，公司将在未来30天内召开董事会审议重大资产重组预案。
三江航天是全国首批56家大型试点企业集团、全国500家经营规模最大的工业企业之一，资产总额110多亿元，主营业务包括重工产品、信息技术、成套设备、房地产开发、金融业务、进出口贸易等。
三江航天此次是将旗下的房地产资产注入上市公司。
武汉三江航天房地产开发有限公司是三江航天面向市场经营的第一个三产公司，自2005年起连续四年进入武汉房地产开发企业20强，此前先后在武汉、孝感、宜昌开发了武汉仁桥新村、航天花园、航天星苑、航天·嘉园、航天银湖湾等多个楼盘。
公司目前土地储备2000亩，正在开发和可供开发面积达300万平方米。
百步亭集团转战经济适用房
在商品房市场快速赚钱的时候，没有多少企业主动去开发经济适用房；但现在，众多企业看中开发经济适用房稳定、无风险的投资回报，都欲转战该领域。
百步亭集团早期以经济适用房的开发取得成功，后转为商品房开发，2008年，百步亭集团又推出了悦秀苑、景兰苑1950套经济适用房，引来众多市民热捧。
百步亭集团表示，经济房如此之火，让他们坚定了未来一两年继续开发经济房的决心。
在政府把“民生”提到首位，对低收入群体继续加强住房保障体系建设的关头，百步亭集团此举积极响应政府号召。
6.武汉房地产市场发展展望
6.1住宅市场需求预测
根据国内外一些学者对预测理论研究的结论表明：
如果系统是非稳定的、复杂的，获得这种复杂系统长期精确预测是不可能的，长期的定性预测是可行的。
另一方面，由于系统初始条件在短期内相对的稳定性或较小的变化，短期预测将产生较小的误差，所以短期定量预测是可行的。
对于房地产市场的预测而言，我们通过对房地产市场供应影响因素和房地产市场需求系统属性分析，可以看出房地产供求市场是一个非线性的、动态的复杂系统，有很多因素在影响其状态。
而且，在不同时期、不同环境，起主要作用的影响因素也不同。
同时，有些影响因素是显性的，有些又是隐性的，而可能隐性的因素对房地产市场的供求产生重要的作用。
因此，为了达到最佳的预测效果，需要将影响房地产市场需求的多重主要变量拟合到一个方程当中，即采用“多元线性（或多元非线性）回归”较能客观和科学的描述市场发展的前景规律并给予预测。
以下是我们市场需求预测所必须具备的两个理论前提：
前提一：
房地产数量的变动趋势主要由人口变化所决定。
人口数量的变化直接导致家庭户数的变化，而每个家庭都将拥有不论大小的一个生活空间。
且从长期来看，短期的房地产投资和空置最终都将转化为消费性居住。
所以，一个区域家庭户数决定一个区域房地产数量的多少，即住它数量可以表不为人口的函数，房地产数量的变动可以由人口变化决定。
函数表达式为：
W=F（H）
其中：
W—房地产需求数量；H—人口数量；F（H）—房地产数量函数
前提二：
房地产的数量等级主要取决于区域经济发展水平及家庭收入水平的高低。
从区域经济发展和家庭房地产消费这个中微观的角度考察，区域所需住房面积的大小主要由两个因素决定：
区域经济发展水平及家庭收入水平。
区域经济发展水平越高，城市化势必呈现较高水平，也就意味着人口的集中增多及住房需求量剧增；同时，一个家庭的收入越高，这个家庭就可以消费越大的房子，住房需求量自然增大。
所以，房地产数量大小或者级别可以表示为房价收入比的函数，即房价收入比可以决定一个家庭房地产的大小和级别。
在此，我们假定房地产价格是呈缓和趋势逐步上升，那么在分析房地产市场需求时，就可以将函数简化成如下形式：
M=F（I1，I2）
其中：
M—每套房地产的面积；I1—区域经济发展水平；I2—家庭收入水平
本预测还必须要确认以下基本前提：
相信武汉市及中国经济发展在未来一段时期会保持稳定的增长，同时居民的收入也会稳定的增长；武汉市及中国房地产消费政策，虽然可能会有若干变化，但是总体上是倾向鼓励大众消费的；同时，在作房地产未来市场预测时，要明确需求量是在“房地产价格平稳上涨”条件下的需求量，这些同样将作为预测的前提。
以下将武汉市“GDP水平”“人均可支配收入”“城镇人口数量”作为自变量，将“商品住宅销售面积”作为因变量，通过建立模型描述和预测2008年商品住宅销售面积来作为武汉市商品住宅的需求量预测。
表：
武汉市住宅需求量预测自变量原始数据表
GDP
（亿元）
人均可支配收入
（元）
城镇人口数量
（万人）
住宅销售面积
（万m2）
2000年
1207.00
6761.00
749.00
323.02
2001年
1335.00
7305.00
758.00
364.00
2002年
1468.00
7820.00
768.00
387.47
2003年
1622.00
8525.00
781.00
512.10
2004年
1882.00
9564.00
786.00
613.90
2005年
2238.00
10850.00
801.00
834.18
2006年
2590.00
12360.00
819.00
906.70
2007年
3141.00
14357.64
858
1135.41
数据来源：
中指调查，武汉市统计年鉴
首先，利用多项式回归对以上数据进行均一化处理并进行无量纲化，并对无量纲化后数据利用数据分析软件SPSS13.0（StatisticalProgramforSocialSciences），将以上数据利用多元线性回归分析方法，并选择Enter变量进入方法，分析计算，结果如下所示：
据上表“模型简要概述”及“模型拟合情况散点图”可见，城镇人口数量、GDP、人均可支配收入与商品住宅销售面积整合相关系数为0.998，利用多元线性分析模型可解释98.9％的观测数据，模型解释的计算结果完全可接受。
根据上表对回归方程的回归系数分析，各自变量Sig值分别为0.004、0.028、0.000和0.026，都小于通常所要求的0.05，即可认为系数有效，所建立方程具有统计学意义。
依据上表，列出多元线性回归方程预测2008年的住宅需求面积如下：
Y=-597.005+0.062X1+0.078X2+0.425X3
再基于上文所述的假设前提，通过以上方程，得出住宅需求预测结果如下表所示：
住宅销售面积
（万m2）
GDP
（亿元）
人均可支配
收入（元）
城镇人口数量
（万人）
2008年
1275
3645
16317
878
2009年
1506
4253
18624
909
2010年
1762
4928
21181
943
注：
以上预测模式仅限于短期预测，不宜做长期的逻辑递推预测
升级会员 