房地产估价理论计算题汇总.docx

房地产估价理论计算题汇总.docx

《房地产估价理论计算题汇总.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产估价理论计算题汇总.docx（23页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

房地产估价理论计算题汇总

房地产估价理论计算题汇总

假设开发法

待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费

注意点

1.今年计息发生了变化

①未知、需要求取的待开发房地产的价值

②投资者购买待开发房地产应负担的税费（契税、交易手续费）＝待开发房地产的价值×一定比例

③后续开发成本、销售费用（重点）和管理费用。

2.在计算税费的问题上注意基数不同

如果题目中出现买方需要缴纳的契税、交易手续费＝我们所需要求的价值（v）×一定比例

如果题目中出现卖方需要缴纳的营业税＝开发完成后的房地产价值×一定比例

某城市定于2003年6月1日拍卖一块多层住宅用地，土地总面积为20000平方米，出让年限为70年，规划要求的建筑容积率为1.20.如果某一竞买方经过调查研究预计建成后住宅的平均售价为3500元／平方米，土地开发和房屋建安费用为1500元／平方米，管理费用和销售费用分别为土地开发和房屋建安费用之和的3%和6%，销售税金与附加为销售额的5.5%，当地购买土地应缴纳税费为购买价格的3%，正常开发期为2年，希望投入的总资金能获得15%的年税前收益率。

那么，在竞买时，他的最高报价应是多少。

假设银行贷款利率为5.49%.

设购买土地的最高报价为X.计算时，开发过程中发生的资金按均匀投入。

用传统方法进行估价

开发完成后价值＝20000×1.2×3500＝84000000元＝8400.00万元

销售税金与附加＝8400.00×5.5%＝462.00万元

土地开发、房屋建安、管理费和销售费＝20000×1.2×1500×（1＋3%＋6%）＝39240000元＝3924.00万元

购买土地应缴纳税费＝0.03X

投资利息。

地价和购买土地应缴纳税费的占用期为2年，土地开发、房屋建安、管理费和销售费的平均占用期为1年。

投资利息＝1.03X×（1＋5.49%）2＋3924.00×（1＋5.49%）－3924.00－1.03X＝215.43＋0.1162X

开发利润。

与现金流折现法相比，传统方法的开发利润与投资利息之和应等价于现金流折现法中以折现体现的预期收益，那么，开发利润的年利润率应为9.51%（近似值）开发利润＝1.03X×（1+9.51%）2＋3924.00×（1＋9.51%）－3924.00－1.03X＝373.17＋0.2052X

土地价格。

X＝8400.00－462.00－3924.00－（215.43＋0.1162X）－（373.17＋0.2052X）－0.03X

X＝2537.70万元

某旧厂房的建筑面积为5000㎡。

根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元／㎡（按建筑面积计），同时取得40年的土地使用权。

预计装修改造期为1年，装修改造费为每平方米建筑面积1000元；装修改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积4000元；在装饰装修改造完成前半年开始投入广告宣传等销售费用，该费用预计为售价的2%；销售税费为售价的6％；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4％。

试利用上述资料用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价和单价（折现卒为12％）。

设该旧厂房的正常购买总价为y：

 装修改造后的总价值＝4000×5000/（1+12%）＝1785.7l（万元）

 装修改造总费用＝1000×5000/（1+12%）0.5＝472.46（万元）

 销售费用总额 ＝4000×5000×2%/（1+12%）0.75=36.74（万元）

根据教材P338销售费用折现时间的确定。

因为销售费用是在建成前半年开始投入，可视为在其0.5年的期中投入即0.25年时投入，装修改造期为1年，此时距估价时点有1-0.25=0.75年的时间，因此折现时间为0.75。

销售税费总额＝1785.71×6％＝107.14（万元）

 购买该旧厂房的税费总额＝V×4％＝0.04V（万元）

 需补交土地使用权出让金等的总额＝400×5000＝200（万元）

 V＝1785.71—472.46—36.74—0.04V—200=932.09（万元）

 故：

旧厂房总价＝932.09（万元）旧厂房单价＝1864.18（元／㎡）

某宗土地面积为1.2公顷，已完成七通一平。

某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为2.5。

在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。

根据项目实施进度安排（见如下横道图），项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。

第一年

第二年

第三年

第四年

第五年

第年

第n年

1、土地取得

------------

2、工程建设

-----------

----------

-----------

1）住宅楼建设

-----------

-----------

2）写字楼建设

-----------

-----------

3、经营

-----------

-----------

----------

----------

1）住宅楼销售

-----------

2）写字楼出租

-----------

----------

----------

根据市场调查，有关数据如下：

（1）该项目所在区域的同类型、同档次住宅销售价格为5000元/m2，销售税费为销售价格6%；同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/m2（可出租面积占建筑面积的70%），并且按照年租金收入的30%交纳押金，出租空置率为20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计，银行存款年利率为3%，报酬率为10%。

（2）同类开发项目的社会平均开发成本为：

住宅楼1800元/m2，写字楼2800元/m2，管理费用为开发成本的5%。

（3）除地价款外，写字楼和住宅楼在其他建设资金在各自建设期内每年投入50%且在年度内均匀支出。

假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。

（4）目前，此类项目折现率为10%。

（5）为得到该宗土地，还需要按取得地价款的3%缴纳有关税费。

试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。

从图中我们可以看出如下内容

估价时点为第1年末

土地取得是在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款。

工程建设

住宅楼建设:

是从第一年年末开始到第四年结束第一年折现n=0.5第二年折现n=1.5

末结束写字楼建设:

是从第二年年末开始到第四年末结束第一年折现n=1.5第二年折现n=2.5

经营

住宅楼销售期:

是从第三年年末开始到第四年末结束销售期1年折现n=3

写字楼出租:

是从第四年年末开始到第五十一年末结束出租期为47年折现n=3

已知数据计算

1.项目总建筑面积

1.2×10000×2.5=30000（m2）

其中，住宅楼总建筑面积15000m2，写字楼总建筑面积15000m2

2.写字楼年租金收入

毛租金=120×15000×70%×（1-20%）×12=1209.6（万元）

写字楼押金=1209.6×30%=362.88（万元）

押金利息收入=362.88×3%=10.89（万元）

有关税费和经营管理费=1209.630%=362.88（万元）

净租金收入＝1209.6+10.89-362.88=857.61（万元）

1.项目总价值折现值:

5634.86+6370.29=12005.15（万元）

1）住宅价值折现到办理完土地使用权出让手续时点（第一年末）的折现值：

=7500/（1+10%）3=5634.86（万元）

5000×15000=7500（万元）

写字楼价值=8478.86/（1+10%）3=6370.29（万元）

V=

=8478.86（万元）

2.项目开发成本、管理费用及其折现值=2580.13+3648.76=6228.89（万元）

1）住宅楼部分:

1800

15000

（1+5%）=2835（万元）

住宅楼开发成本及管理费折现值=2835

[0.5/

/（1+10%）1.5]

2）写字楼部分:

2800

15000

（1+5%）=4410（万元）

住宅楼开发成本及管理费折现值:

第一年

835

[0.5/

/（1+10%）1.5]=2580.13（万元）

第二年

写字楼开发成本及管理费用折现值:

4410

[0.5/（1+10%）1.5+0.5/（1+10%）2.5]=3648.76（万元）

3.住宅楼销售税费及折现值=5634.86×6%=338.09（万元）

所能支付的最高土地价格=（总价值-住宅楼销售税费-开发成本及管理费用）

（1+3%）=（12005.15－338.09－6228.89）

（1+3%）=5279.78（万元）

估价对象概况：

本估价对象是一块“三通一平”的建设用地；土地总面积10000㎡，且土地形状规则；规划许可用途为商业和居住，容积率≤5，建筑密度≤40％；土地使用年限从土地使用权出让时起50年。

估价要求：

需要评估该块土地于2007年10月1日出让时的正常购买价格。

 估价过程：

（1）选择估价方法。

该块土地属于待开发房地产，适用假设开发法进行估价，故选用假设开发法。

具体是打算采用假设开发法中的现金流量折现法。

（2）选择最佳的开发利用方式。

通过市场调查研究，得知该块土地的最佳开发利用方式如下：

①用途为商业与居住混合。

②容积率达到最大的允许程度，即为5，故总建筑面积为50000㎡。

③建筑覆盖率适宜为30％。

④建筑物层数确定为18层；其中，1～2层的建筑面积相同，均为3000㎡，适宜为商业用途；3—18层的建筑面积相同，均为2750㎡，适宜为居住用途；故商业用途的建筑面积为6000㎡，居住用途的建筑面积为44000㎡。

（3）预计开发期。

预计共需3年时间才能完全建成投入使用，即2010年10月1日建成。

（4）预测开发完成后的房地产价值。

根据对市场的调查分析，预计商业部分在建成后可全部售出，居住部分在建成后可售出30％，半年后再可售出50％，其余20％需一年后才能售出；商业部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积4500元，居住部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积2500元。

 （5）测算有关税费和折现率。

建筑安装工程费预计为每平方米建筑面积l200元；勘察设计和前期工程费及管理费等预计为每平方米建筑面积500元；估计在未来3年的开发期内，开发建设费用（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、管理费等）的投入情况如下：

第一年需投入20％，第二年需投入50％，第三年投入余下的30％。

其中广告宣传和销售代理费为售价的3％，在建成前半年开始投入至全部售完为止;两税一费和交易手续费等为售价的6％。

折现率选取14％。

据了解，如果得到该土地，还需要按取得价款的3％缴纳有关税费。

 （6）求取地价。

计算的基准时间定为该块土地的出让时间，即2007年10月1日。

开发完成后的商业部分价值＝4500×6000/（1+14%）3=1822.42（万元）   

开发完成后的居住部分价值

2500×44000×[30％/（1+14%）3+50％/（1+14%）3.5+20％/（1+14%）4]＝7006.91（万元）

开发建设费用总额

（1200+500）×50000×[20％/（1+14%）0.5+50％/（1+14%）1.5+30％/（1+14%）2.5]＝6921.57（万元）

销售费用总额 ＝（4500×6000+2500×44000）3%/（1+12%）3.25=268.47（万元）

根据教材P338销售费用折现时间的确定。

因为销售费用在建成前半年开始投入至全部售完为止（即从第2.5年到4年）。

因此整个销售期为1.5年，假设各年的投入是集中在各年的年中因此即期中投入为0.75年时投入，整个开发期到到4年结束，此时距估价时点有4-0.25=3.25年的时间，因此折现时间为3.25。

销售税费总额＝（1822.42+7006.91）×6％＝529.76（万元）

 购地税费总额＝总地价×3％＝0.03总地价（万元）

总地价＝1822.42＋7006.91—6921.57—268.47－529.76－0.03总地价

总地价＝1077.21（万元）

估价结果：

以上述计算结果为主，并参考估价人员的经验，将总地价确定为1078万元。

 对于房地产开发用地的估价，通常要给出三种价格形式，即总地价、单位地价和楼面地价。

这样，该块土地在2007年10月1日出让时的正常购买价格的测算结果为：

总地价1078万元，单位地价1078元／㎡，楼面地价215.6元／㎡。

某在建工程开工于2006年3月1日，总用地面积3000㎡，规划总建筑面积12400㎡，用途为写字楼。

土地使用年限为50年，从工之日起计；当时取得土地的花费为楼面地价800元／㎡。

该项目的正常开发期为2.5年，建设费用（包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等）为每平方米建筑面积2300元。

至2007年9月1日实际完成了主体结构，已投入50％的建设费用。

但估计至建成尚需1.5年，还需投入60％的建设费用。

建成后半年可租出，可出租面积的月租金为60元／m2，可出租面积为建筑面积的70％，正常出租率为85％，出租的运营费用为有效毛收入的25％。

当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3％，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3％和6%，在建成前半年开始投入广告宣传等销售费用。

试利用上述资料用现金流量折现法测算该在建工程2007年9月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价（报酬率为9％，折现率为13％）。

设该在建工程的正常购买总价为V：

 续建完成后的总价值＝a/Y[1-1/（1+Y）n]×1/（1+rd）t

需要折现的年数，其他符号的含义同收益法。

故

续建完成后的总价值计算如下：

A=60×12×12400×70％×85％×（1-25％）＝398.41（万元）

续建完成后的总价值=398.41/9%[1—1-1/（1+9%）-（50-3-0.5）]×1/（1+13%）2＝3403.78（万元）

  续建总费用=2300×12400×60%/（1+13%）0.75＝1561.32（万元）

 销售费用总额 ＝3403.78×3%/（1+13%）1.25=111.92（万元）

因为销售费用是在建成前半年开始投入，可视为在其0.5年的期中投入即0.25年时投入，建成尚需1.5年，此时距估价时点有1.5-0.25=1.25年的时间，因此折现时间为1.25。

销售税费总额＝3403.78×6％＝204.23（万元）

购买该在建工程的税费总额＝VX3％＝0.03V（万元）

V＝3403.80—1561.32—111.92—204.23—0.03V

 V＝1481.85（万元） 

 在建工程总价＝1481.85（万元）

在建工程单价＝1481.85÷1.24＝1195.04（元／㎡）

市场法

公式

交易情况修正市场状况调整（交易日期调整）

采用环比价格指数进行市场状况调整的公式为：

可比实例在其成交日期的价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×…×估价时点时的价格指数＝可比实例在估价时点的价格

采用定基价格指数进行市场状况调整的公式为：

房地产状况调整

采用直接比较进行房地产状况调整的表达式为：

采用间接比较进行房地产状况调整的表达式为：

比准价格＝可比实例×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数

典型考题

1.搜集了甲、乙两个交易实例，甲交易实例房地产的建筑面积200m2， 成交总价80万元人民币，分三期付款，首期付16万元人民币，第二期于早年后付32万元人民币，余款32万元人民币于1年后付清。

 乙交易实例房地产的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次付清。

如果选取该两个交易实例为可比实例，试在对其成交价格作有关修正、调整之前进行“建立价格可比基础”处理。

假设乙交易实例成交当时的人民币与美元的市场汇率为1美元等于7.7395元人民币。

如果以建筑面积为基准，另通过调查得知该类房地产的建筑面积与使用面积的关系为1平方米建筑面积等于0.75平方米使用面积。

如果以平方米为基准，由于1平方米＝10.764平方英尺。

1）总价

甲总价＝16+32/（1+8%）0.5+32/（1+8%）＝76.42（万元）   乙价＝15×7.7395=116.09（万元）

（2）单价。

则：

甲单价=76.42/200＝3821（元/m2）

乙单价=116.09/309.67=3748.85（元/m2）

①2500（平方英尺使用面积）/0.75=3333.33（平方英尺建筑面积）

②3333.33（平方英尺建筑面积）/10.764=309.67（m2）

2.某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方2325元/㎡，买卖中涉及的税费均由买方负担。

据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和5%。

请求取该宗房地产的正常成交价格。

利用公式

正常成交价格+应由买方缴纳的税费＝买方实际付出的价格

设正常成交价格为A.

A+A.5%=2325+A（7%+5%）A=2500（元/m2）

3.某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方2625元/㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担。

据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和5%。

请求取该宗房地产的正常成交价格。

利用公式

正常成交价格-应由卖方缴纳的税费＝卖方实际得到的价格

设正常成交价格为A.

A-A.7%=2325-A（7%+5%）A=2500（元/m2）

2.3两题最主要区别就是

买方实际付出的价格就是房屋的购买价格加上各种税费

卖方实际得到的价格就是房屋的购买价格减去各种税费（通俗的说就是我们所说的净到手的价格）

4.某宗房地产2007年6月1月的价格为1800元/㎡，现需要将其调整到2007年10月1日。

已知该宗房地产所在地区类似房地产2007年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2005年1月1日为100）。

请计算该宗房地产2007年10月1日的价格。

该宗房地产2007年10月1日的价格计算如下：

5.某宗房地产2007年6月1日的价格为2000元/㎡，现需要将其调整到2007年10月1日。

已知该宗房地产所在地区类似房地产2007年4月1日至10月1日的价格指数分别为99.6，94.7，96.7，105.0，109.2，112.5，118.1（均以上个月为100）。

请计算该宗房地产2007年10月1日的价格。

该宗房地产2007年10月1日的价格计算如下：

6.为评估某宗房地产2007年9月1日的价格，选取了下列可比实例：

成交价格3000元/㎡，成交日期2006年10月1日。

另调查获知2006年6月1日至2007年2月1日该类房地产的价格平均每月比上月上涨1．5%，2007年2月1日至2007年9月1日平均每月比上月上涨2%。

请对该可比实例的价格进行市场状况调整。

对该可比实例的价格进行市场状况调整，是将该价格调整到2007年9月1日，即

3000×（1＋1．5%）4×（1＋2%）7＝3658（元/㎡）

7.某宗可比实例房地产2007年1月30日的价格为1000美元/㎡，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.2%。

假设人民币与美元的市场汇率2007年1月30日为l美元＝7.8450元人民币，2007年9月30日为1美元＝7.7050元人民币。

请将该可比实例的价格调整到2007年9月30日。

将该可比实例的价格调整到2007年9月30日为：

1000×7.8450（成交价格）×（1＋0.2%）8＝7971.40（元人民币/㎡）

8.某宗可比实例房地产2007年1月30日的价格为1000美元/㎡，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月上涨0．3%。

假设人民币与美元的市场汇率2007年1月30日为1美元＝7.8450元人民币，2007年9月30日为1美元＝7.7050元人民币。

请将该可比实例的价格调整到2007年9月30日。

将该可比实例的价格调整到2007年9月30日为：

l000×（1＋0.3%）8×7.7050（估价时点）＝7891.87（元人民币/㎡）

通过7.8二道题得出以下结论

如果可比实例房地产在成交日期的成交价格，该类房地产以人民币为基准的价格变动。

那么估价时点的价格中汇率应选用成交日期时的汇率。

如果可比实例房地产在成交日期的成交价格，该类房地产以美元为基准的价格变动平均。

那么估价时点的价格中汇率应选用估价时点时的汇率。

9.为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共5个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如下表：

实例A

实例B

实例C

实例D

实例E

成交价格

5100

5800

5200

5300

5000

成交日期

2002.11.30

2003.6.30

2003.1.31

2001.7.31

2003.5.31

交易情况

+2％

+21％

0

0

-3％

区位状况

0

-3%

+3%

+1％

0

房地产状况

权益状况

-2％

0

+2％

-1％

-1％

实物状况

-4%

-5％

-2％

+2％

+1％

上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。

其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。

另据调查得知：

从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5％，其后至2002年11月1日则每月递减0.5％，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1％。

试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。

（1）选取可比实例。

实例B误差太大，实例D成交时间与估价时点相隔一年以上，故实例B和实例D不作为可比实例。

选取实例A、C、E作为可比实例。

（2）计算公式：

估价对象价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数

（3）交易情况修正系数为：

A：

100／（100+2）=100／102可比实例C：

100／100=1可比实例E：

100／（100-3）=100／97

（4）市场状况调整系数为：

可比实例A=（1+1％）4可比实例C=（1+1％）4可比实例E=（1+1％）3

（5）房地产状况修正系数为：

因房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同，故设三方面的因素的权数相同均为1/3

可比实例A=100／[100×l／3+（100-2）×1／3+（100-4）×1／3]=100／98

可比实例C=100／[（100+3）×1／3+（100+2）×1／3+（100-2）×1／3]=100／101

可比实例E=100／[100×1／3+（100-1）