湖南桃江城住房建设规划.docx
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湖南桃江城住房建设规划
湖南省桃江县城市住房建设规划（2014-2020）
说明书
桃江县房地产管理局
长沙市住房和城乡建设信息中心
2015年3月
目录
1总则1
2住房现状评估5
3住房需求预测6
4目标任务18
5住房建设空间布局与用地规划28
6年度时序安排31
7政策保障措施40
8规划实施机制48
附表2014-2020年规划区新建住房年度时序安排表52
1总则
为加强对桃江县中心城区（以下简称规划区）近、远期住房建设的指导和统筹，调整住房供应结构，适应日益增长、变化的住房需求，解决中低收入家庭的住房问题，促进房地产市场的健康发展，按照国家以及省市住房产业发展有关政策，结合规划区的实际情况，制定《桃江县城市住房建设规划（2014-2020）》。
本规划全面总结、评估规划区住房建设发展现状，依据国家以及省市文件精神的要求，明确规划区在规划期内住房建设规划的指导思想、指导原则、发展目标和主要任务，对规划区内住房需求进行科学合理预测，提出相应的重点工程、配套的政策和措施以及保障机制，并综合运用行政和经济手段，确保桃江县城市住房建设规划的顺利实施以及目标任务的实现。
1.1规划意义
住房建设规划是对一个地区未来一段时间内住房建设规模、布局、结构以及建设时序的安排，是政府根据自身经济社会发展目标和条件，为满足不同收入阶层住房需求，以及更好地调控房地产市场、调节收入分配而进行的各类住房建设的综合部署、具体安排和实施管理，是一定时期内住房建设的重要依据。
做好桃江县城市住房建设规划，具有重要的现实意义。
桃江县城市住房建设规划是按照国家以及省市相关要求编制的，在摸清规划区现有住房基本现状基础上，合理确定规划期间住房市场的总体规模、供需结构、主要目标及任务、空间布局等，对于推进桃江县城市住房现代化发展、提高住房质量、改善桃江人民居住水平具有重要推动作用。
桃江县城市住房建设规划期内，是全面扩大住房保障范围、健全住房保障体系、实现住有所居目标的关键时期，规划重点明确规划区在规划期内住房保障的目标及任务，对切实解决中低收入阶层的住房问题，构建与桃江县城经济社会发展水平和居民收入层次相适应的多层次住房供应体系具有重要指导意义。
1.2指导思想与基本原则
1.2.1指导思想
以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，坚持以推动科学跨越、建设生态桃江为主题，紧紧结合“四化两型”建设，以建设“小康桃江、绿色桃江、创新桃江、民本桃江、法治桃江”为目标，全面推进新型工业化、农业现代化、新型城镇化和信息化建设，加快转型发展，优化住房市场结构；着力保障和改善民生，解决城市中等偏下收入家庭住房困难，建设布局科学、结构合理、保障措施完善的城市住房体系，推动住房产业健康、稳定、持续发展。
1.2.2基本原则
坚持以人文本的原则。
住房建设规划是为了桃江人民，规划的实施依靠桃江人民，住房规划的成果由桃江人民共享；坚持以人为本，要把桃江人民的住房需求和发展作为住房规划的首要出发点，提高桃江人民的居住水平和品质。
坚持尊重现状、科学预测的原则。
坚持尊重现状，要对规划区住房现状要有一个清晰、全面的了解；坚持科学预测，在住房现状调研基础上，进行科学合理的预测，合理安排住房规划的规模和布局，增强规划的前瞻性和可操作性。
坚持因地制宜、统筹兼顾的原则。
坚持因地制宜，要根据规划区不同区域的具体条件，合理的制定妥善的住房发展的思路与目标；坚持统筹兼顾，要总揽全局、科学筹划，统筹兼顾保障性住房建设以及商品房建设，统筹安排、合理分配不同种类住房的建筑规模和用地规模的比例，节约、集约用地，提高土地利用强度。
坚持突出重点、分步实施的原则。
坚持突出重点，重点推进保障性住房的建设，优先解决住房建设发展中的突出问题，切实改善居住条件；坚持分步实施，在确定住房发展目标的基础上，合理安排住房建设时序，结合社会经济发展的实际，逐步深入推进住房建设。
坚持与城市规划相衔接的原则。
住房建设规划应与国家、湖南省、益阳市相关城镇住房规划，桃江县城市总体规划，桃江县土地利用总体规划以及其它专项规划相衔接。
1.3规划依据
1.3.1中央政策及文件
《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国办发[2007]24号）
《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保[2009]295号）
《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保[2010]87号）
《关于做好住房保障规划编制工作的通知》（建保[2010]91号）
《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发[2010]4号）
《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（国土资发[2010]34号）
《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土资发[2010]151号）
《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发[2011]1号）
《关于加快推进棚户区（危旧房）改造的通知》（建保[2012]190号）
《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发[2013]17号）
《关于做好2013年城镇保障性安居工程工作的通知》（建保[2013]52号）
1.3.2湖南省政策及文件
《关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》（湘政发[2007]30号）
《关于促进房地产市场稳定健康发展的若干意见》（湘办发[2008]18号）
《关于印发〈湖南省经济适用住房管理办法〉（试行）的通知》（湘建房[2008]460号）
《关于做好〈湖南省土地利用总体规划（2006－2020年）〉贯彻实施工作的通知》（湘政办发[2010]4号）
《关于认真组织做好住房保障规划编制工作的通知》（湘建保［2010］174号）
《关于将住房保障规划纳入城市规划的通知》（湘建规[2010]334号）
《关于加强房地产市场调控工作的通知》（湘政办发[2011]25号）
《关于加强保障性安居工程建设的意见》（湘政发[2011]11号）
《关于印发〈湖南省廉租住房保障专项补助资金管理实施办法〉的通知》（湘财综[2011]20号）
《关于印发城市住房建设规划编制导则的通知》（建房改[2012]1号）
《关于印发〈湖南省“十二五”住房保障规划（2011-2015）〉的通知》（湘政办发[2012]44号）
《关于印发〈湖南省保障性住房分配和运营管理暂行办法〉的通知》（湘政办发[2012]111号）
《关于加强保障性住房建设的指导意见》（湘建保[2012]187号）
《中共湖南省委湖南省人民政府关于分类指导加快推进全面建成小康社会的意见》（湘发[2013]6号）
《关于做好<湖南省城市（县城）住房建设规划（2014-2020年）>编制工作的通知》（湘建办函[2014]11号）
《湖南省住房和城乡建设厅关于促进全省房地产市场平稳健康发展的意见》（湘建房[2014]144号）
《湖南省人民政府关于推进住宅产业化的指导意见》（湘政发[2014]12号）
1.3.3益阳市政策及文件
《益阳市域城镇体系规划（2000-2020）》
《益阳市解决城市低收入家庭住房困难实施办法》（益阳市人民政府令[2008]3号）
《益阳市保障性安居工程统筹协调管理实施办法》（益政办发[2011]18号）
《益阳市“十二五”住房保障规划（2011-2015）》（益房保办[2011]24号）
《关于发布保障性住房建设政府指导价的通知》（益房保办[2012]2号）
《益阳市廉租房和公租房并轨运行工作方案》（益房保办[2012]10号）
《关于进一步规范保障性住房申请审批流程的通知》（益房保办[2012]22号）
1.3.4桃江县政策及文件
《桃江县城市总体规划（2008-2030）》
《桃江县土地利用总体规划（2006-2020）》
《桃江县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
《桃江县全面建成小康社会目标管理考评办法（试行）》（桃康[2014]2号）
1.4规划范围
1.4.1规划期限
本规划期限为2014-2020年。
1.4.2规划区域
规划范围四至：
北至牛潭河片区石长铁路复线，南抵桃花江大道以南200米，东接创业村，西接浮邱山大道。
2住房现状评估
2.1住房建设现状评估
2.1.1住房总量情况
截止2013年底，规划区存量住房共3.92万套，建筑面积466.16万㎡，存量住房用地总面积294.31公顷，人均住房建筑面积43.98㎡。
2.1.2新建住房情况
2008-2013年，规划区新建住房2.06万套，新建住房建筑面积215.78万㎡，新建住房用地总面积共117.66公顷。
其中新建商品住房0.89万套，建筑面积116.30万㎡，新建商品住房集中于90-144㎡，总套数达6849套，占比76.64%。
保障性住房及棚户区改造新建住房0.85万套，建筑面积56.44万㎡，其中新建廉租住房共3043套，建筑面积15.12万㎡；公共租赁住房1918套，建筑面积10.62万㎡；新建经济适用房300套，建筑面积1.76万㎡；规划区棚户区改造项目新建共3241套，建筑面积28.94万㎡。
规划区棚户区改造从2010年开始，现总共已改造10个，改造4230户，建筑面积25.7万㎡，截止2013年底，规划区待改造棚户区18个，建筑面积37万㎡，涉及10453户，28223人。
新建其它类型住房0.32万套，43.04万㎡。
2.1.3住房建设项目空间布局
规划区商品住房建设项目主要沿中心主干道、桃花江两岸、县政府片区分布，尤其是近两年来，桃花江两岸大型楼盘数量显著增加，抢占江景风光地带。
廉租房项目主要分布在城西老城区中，以金凤路两侧最为集中，考虑到了居民出行、生活，廉租房项目主要位于城区中交通相对便利的区域。
公共租赁住房项目主要分布在工业园区，以牛潭河工业园区为主，公租房项目主要是针对毕业大学生、外来务工人员等，工业园区恰是保障对象较为集中的区域。
棚户区改造主要以主城区危旧低矮住房为主的原则进行空间布局。
2.2住房发展政策实施情况
在商品住房方面，规划区积极落实国家、湖南省、益阳市有关商品住房政策，切实加强了普通商品住房有效供给，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求，贯彻落实限购政策，加强房地产市场监管监测，继续整顿房地产市场秩序，促进规划区房地产业的稳步发展；保障房方面，规划区在国家、省市出台政策的指导下，出台相关政策以及办法，从建设、分配、后续管理等方面都有政策可依，实行规范化管理。
2.3实施保障机制的建立与运行
为保障各项政策落到实处，规划区建立了实施监督机制、考核奖惩机制、公共参与机制。
建立了上级主管部门监督、部门内部监督、公众监督在内的三大监督体系，政策执行情况、计划目标执行、保障性安居工程建设等进行全方位的监督。
对各类政策的执行情况、年度计划目标执行、保障性住房建设目标等与日常管理考核挂钩。
各类规划、相关政策对外公开并征求公众意见，保障房相关信息及时进行网上公示。
2.4住房建设实施成效及存在问题
2008年来，随着城镇化进程和县域经济的快速发展，规划区住房产业的发展显著改变了县城建设面貌，成为地区经济发展的先导产业，基本形成“市场+保障”的供应体系，市场交易活跃度大大提高，居住条件及质量得到有效改善，住房产业发展品质逐步提高。
尽管住房产业发展向规模化、集约化推进，但在大发展背后，仍暴露出了许多的问题。
主要表现在：
中小套型供应略显不足，保障性住房分配管理及资金投入有待加强，供求结构矛盾日益突出，基础配套设施尚不完善，住房市场行为亟待规范，房地产开发企业积极性下降。
3住房需求预测
3.1经济发展预判
1、城镇化加速推进。
2008-2013年，桃江县城镇化加速发展，全县城镇化率从29.77%提升至37.79%。
根据桃江县十二五规划，到2015年，全县城镇化率达到45%。
根据“诺瑟姆曲线”公理，可以判断出桃江县处于城镇化的加速阶段。
预计2020年桃江县城镇化率将接近60%。
2、经济发展稳步增长。
就规划区的经济发展情况来看，经济发展环境得到不断优化，经济发展形势向好，尤其是核电站建设给经济发展带来良好机遇。
（1）根据桃江县城市总体规划，至2015年，县城经济年均增长速度为13.5%。
预计2015-2020年，GDP年均增长速度为12%。
（2）根据2008-2013年历史数据，规划区GDP总量年均增长率达到17%。
（3）采用2008-2013年规划区GDP作为原始数据，利用一元线性回归模型对未来GDP进行简单预测，预测方程为
。
由三种方法预测得到2020年GDP的预测值，其中线性回归的预测值最低（90亿元），年均增长率预测值最高（154亿元），城市总规预测值居中（116亿元），两极端分别取权重30%，而中间值取权重40%，得到GDP预测的综合预测值。
2020年，规划区GDP总量弹性区间为100-150亿元，取权重值为120亿元。
3、居民可支配收入逐步接近高收入区间。
规划区人均可支配收入从2008年的11458元增长至2013年的19433元，处于稳步上升的态势。
（1）根据桃江县城市总体规划，预计未来城区城镇居民人均可支配收入年增长在7%以上，以年均增长7%进行计算，2020年，规划区城镇居民人均可支配收入为31205元。
（2）根据桃江县十二五规划，十二五期间城镇居民人均可支配收入年均增长11%，以11%进行计算，2020年，规划区城镇居民人均可支配收入为40346元。
（3）根据2008-2013年的历史数据，规划区居民人均可支配收入年均增长率为11.14%。
2020年，规划区居民人均可支配收入为40704元。
（4）根据《中共湖南省委湖南省人民政府关于分类指导加快推进全面建成小康社会的意见》中，关于湖南省县市区全面建成小康社会考评指标体系（二类）（按照分类桃江县为二类），以及《桃江县全面建成小康社会目标管理考评办法（试行）》，城镇居民人均可支配收入2020年目标值应大于35000元。
综上所述，由于城市总规中增长速度为最低限度值，因此应以11%的增长速度为主，预计2020年，规划区居民人均可支配收入约在40000元左右。
3.2住房需求总量预测
3.2.1人口规模
1、综合增长率模型
2013年底，规划区常住人口规模为10.60万人，因此规划区人口基数确定为10.60万人。
综合增长率的确定主要依据以下几方面：
（1）人口增长的历史惯性和趋势，根据近几年桃江县中心城区人口自然增长情况，取人口自然增长率为4‰。
（2）国家及省市各级计划生育部门的要求和生育政策调整。
2014年3月28日，湖南省人大常委会审议通过《关于调整完善生育政策的决议》，标志湖南省正式实施“单独两孩”政策。
随着新计划生育政策的松动和实施，未来人口出生率将会出现一定增长。
根据桃江县人口和计划生育局关于人口计生工作“十三五”规划的主要建议，全县人口自然增长率控制在7‰以内。
结合以上分析，最终取人口自然增长率为6‰。
（3）规划区经济发展对外来人口的吸引力，特别考虑到桃江县现代服务业、商业、旅游产业及桃江核电站的建设运营对外来务工及流动人口的聚集效应。
尤其随着科学技术的发展，农村剩余劳动力将越来越多，作为吸收剩余劳动力的主要阵地，中心城区将成为承接周边乡镇劳动力转移的主要场所。
（4）新型城镇化的加速推进。
2013年桃江县城镇化率为37.79%。
从现有城镇化水平来看，目前规划区仍处于新型城镇化的高速发展阶段，至2020年，桃江县城镇化率接近60%。
因此，未来一段时期，规划区人口在新型城镇化的作用下将有较大增长空间。
规划期内，考虑到人口向中心城区加快转移以及其它上述因素的影响，人口机械增长率取5%、6.5%、7%的低、中、高增长方案，得下列预测结果：
（1）低增长方案，取机械增长率为5%、人口自然增长率为6‰。
2020年Y2020＝10.6×（1＋0.05+0.006）7＝15.52（万人）
（2）中增长方案：
取机械增长率为6.5%、人口自然增长率为6‰。
2020年Y2020＝10.6×（1＋0.065+0.006）7＝17.13（万人）
（3）高增长方案：
取机械增长率为7%、人口自然增长率为6‰。
2020年Y2020＝10.6×（1＋0.07+0.006）7＝17.70（万人）
通过低中高三种预测方案，得到2020年规划区人口弹性区间为16-18万人。
2、上位规划法
根据《桃江县城市总体规划（2008-2030年）》，考虑到桃江核电站的建设带动作用及东部新区的建设，桃江在新的发展局势下将加快城市化进程。
2015年城区人口15万人，远期2030年城区人口30万人（其中县城26.7万人，东部新区3.3万人）。
根据《桃江县土地利用总体规划（2006-2020年）》，2010年城区人口约14万人，2020年城区人口约23万人。
根据《益阳市域城镇体系规划（2000-2020）》，2020年城区人口约18万人。
3、人口综合预测值
立足于2008-2013年中心城区人口增长现状，结合综合增长率模型及上位规划法的预测结果，考虑到规划期内桃江经济的快速发展和城镇化的大力推进，拟采取人口高增长方案。
预计至2020年，规划区人口弹性区间为18-20万人，取值18万人。
3.2.2人均住房建筑面积
2013年底，规划区人均住房建筑面积为43.98㎡，受资源环境承载条件的制约和住房需求改善边际效益递减的影响，预计规划期内人均住房建筑面积将呈现以稳为主，慢速增长的态势。
1、建立多元线性回归模型对人均住房建筑面积进行预测。
通过建立以人均住房建筑面积为因变量，GDP、人均可支配收入、住房价格为自变量的多元线性回归模型，使用SPSS17.0对规划期末人均住房建筑面积进行预测，采用逐步回归法来消除多重共线性。
结合人均住房建筑面积受资源环境承载条件的制约和住房需求改善边际效益递减的影响，人均住房建筑面积会增长的越来越慢。
因此，需要对模型系数进行调整，采用规划期内GDP与人均住房建筑面积之间的系数值为原系数值的1/2进行修正调整，适用于2020年的人均住房建筑面积预测，修正后方程如下：
其中y为人均住房建筑面积，x为GDP。
预计2020年，规划区GDP为120亿元，代入上述方程中，则2020年规划区人均住房建筑面积约为48㎡。
2、建立人均可支配收入与人均住房建筑面积回归模型进行预测。
由于在多元线性回归中，存在多重共线性，人均可支配收入在逐步回归中被剔除，但其与人均住房建筑面积相关性高，因此采用人均可支配收入和人均住房建筑面积建立一元线性回归模型，用SPSS17.0软件进行分析。
同理，结合人均住房建筑面积增长受资源承载制约等因素影响，采用规划期内人均可支配收入与人均住房建筑面积之间的系数值为原系数值的1/2进行修正调整，适用于2020年的人均住房建筑面积预测，修正后方程如下：
其中y是指人均住房建筑面积，x代表人均可支配收入，预计2020年，规划区人均可支配收入为40000元，代入上述方程中，则2020年规划区人均住房建筑面积约为45㎡。
3、建立住房价格与人均住房建筑面积回归模型进行预测。
采用住房价格和人均住房建筑面积建立回归模型，用SPSS17.0软件进行分析。
结合人均住房建筑面积增长受资源承载制约等因素影响。
采用系数值为原系数值的1/2进行修正，适用于2020年的人均住房建筑面积预测，修正结果如下：
其中y是指人均住房建筑面积，x代表住房价格，根据政府关于住房价格控制目标的情况，预计2020年规划区住房价格为4000元/㎡，代入上述方程中，则2020年规划区人均住房建筑面积约为40㎡。
以住房价格建立的回归模型预测值低于现状的人均住房建筑面积，并且与GDP、人均可支配收入预测值相差较大。
结合规划区的实际现状来看，存量住房中，村民自建房的面积大，占存量住房面积达到57%，未来规划区严格控制村民自建房建设，增加保障性住房和中小套型商品住房的供应，由此将拉低整个人均住房建筑面积的平均水平。
4、人均住房建筑面积综合值。
结合上述三种预测方法得出的预测值，求得平均值，得到2020年，规划区人均住房建筑面积预测值约为44.3㎡。
3.2.3总量预测方法综合预测值
通过总量预测方法，得到相关预测值：
2020年，规划区人口规模预测弹性区间为18-20万人，取值18万人，人均住房建筑面积预测取44.3㎡。
由人口规模与人均住房建筑面积相乘，可得至2020年规划区住房需求为797万㎡，减去现有的存量住房466.16万㎡，则2014-2020年新增住房需求总量为330万㎡。
3.3分类需求预测
3.3.1按收入水平划分构建住房需求模型预测
1、商品住房需求预测
（1）收入水平及人口。
根据人口规模预测值，至2020年，规划区人口规模为18万人。
国家统计局在划分收入等级时采用“七分法”抽样调查（以10%、10%、20%、20%、20%、10%和10%七份，作为最低收入、低收入、中低收入、中等收入、中高收入、高收入和最高收入居民的收入数据），则2020年，规划区中等及以上收入人口规模为10.8万人。
根据人均可支配收入，2020年，规划区人均可支配收入为40000元，则总的可支配收入为72亿元，中等及以上收入人口的总收入预计将占比在60-70%，取65%的比例得到，中等及以上收入人口的平均收入水平约为44000元。
（2）房价收入比。
按照近几年规划区现状数据进行测算，规划区房价收入比在3-6之间，其中以接近或位于4-4.5的年份居多。
根据国际标准，房价收入比的合理区间为4-6，结合历史数据，考虑未来房价涨幅低于人均可支配收入的增长幅度，预计2020年，规划区房价收入比将控制在合理区间内，采用房价收入比为4.5进行测算。
（3）商品住房价格预测
根据政府关于住房价格控制目标的情况，一般而言，商品住房价格增幅应控制在城镇居民人均可支配收入的增幅范围内。
2020年，规划区商品住房价格约为4000元/㎡。
（4）商品住房需求总量
结合各预测值，根据公式：
其中N=4.5年；
=44000元；
=10.8万人，
=4000元/㎡，求得至2020年，规划区商品住房需求总量为534万㎡。
2、保障性住房需求预测
（1）中低及以下收入人口规模：
根据“七分法”，至2020年，规划区中低及以下收入人口规模为7.2万人，根据现状调查报告，约4万人居住在城市棚户区中，多为中等偏下收入人口，则保障性住房需求人口规模约为3.2万人。
（2）人均保障性住房面积：
人均保障性住房面积应根据城镇家庭住房平均水平相应调整，根据国家要求廉租住房单套建筑面积不超过50㎡，公共租赁住房单套建筑面积不超过60㎡。
当前规划区公共租赁住房和廉租住房已经实行并轨运行，结合规划区的实际情况，2020年，预计人均保障性住房面积在20㎡左右，保障性住房平均单套建筑面积在55㎡左右。
（3）保障性住房需求：
根据公式：
，其中
=20㎡，则至2020年，规划区保障性住房需求总量为64万㎡。
3、住房拆迁改造需求
（1）棚户区改造需求。
结合规划区当前棚改现状，至2017年计划改造棚户区14683套，62万㎡，棚改项目中实物安置12644套，以棚改实物安置套均面积90㎡计算，则住房需求为113万㎡。
因此，至规划期末，棚户区改造住房需求为113万㎡。
（2）其它住房需求。
其它住房需求主要包括移民或拆迁安置或其它改造需求，近年来随着中心城区基础设施建设的大力推进，对于部分住房进行移民或拆迁安置，部分片区提质改造，由此而引致了一小部分的需求。
就历史数据来看，2008-2013年规划区移民或拆迁安置房累计面积16.42万㎡，年均约3万㎡左右，并呈现了逐年增加的趋势
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