北海协和广场国际化体验式城市综合体谋划建议书.docx
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北海协和广场国际化体验式城市综合体谋划建议书
北海协和广场可行性研究报告
——广西首家国际化体验式城市综合体
（注：
此为相似意向效果图）
错过青岛，
错过厦门，错过三亚，
北海——国际滨海度假之都，
融会古典与时尚，汇聚东西方文化，
厚积薄发，再次扬帆启航！
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北海协和广场——让您真正把握这片价值蓝海！
纲目
一、北海市城市发展及经济运行概况………………5
（一）北海区域经济环境
（二）北海市经济运行状况
（三）北海市居民消费水平、消费结构及趋势
（四）北海市居民消费行为分析
（五）地理、气候
（六）旅游、产业
（七）海陆空立体交通网络
（八）候鸟经济
（九）政策、文化
二、北海市商业概况…………………………9
（一）北海市商业面积、商圈构成及商圈辐射状况…………9
（二）北海商圈及商业项目简介………………………11
1、北部湾广场商圈
2、北海大道商圈
3、其他商圈
（三）北海市商业发展现状总结………………………20
1、北海商业项目经营模式陈旧
2、北海市商业营销特点分析
3、北海商业地产项目的发展趋势
（四）北海市商圈发展方向…………………………22
1、《北海市城市总体规划（2008——2025）》
<1>中心城建设用地规划
<2>城市发展方向
<3>银滩西区规划（本案紧邻银滩西区）
2、未来商圈发展方向
1>北海高铁商圈
2>云南路商圈亟待兴建的“北海协和广场”
三、项目简介………………………………24
（一）商业环境简介………………………………24
1、项目区位云南路板块简介
2、项目1公里内商业环境简介
3、项目现状
4、地块简介
5、项目初步规划、成本、收益估算………………………………28
1>方案一：
32亩（地块①②整合）………………………………28
2>方案二：
41.8亩（地块①②③整合）……………………………30
6、合作方式
7、实际资金需求
8、土地升值
9、周边配套
10、周边高尚小区
11、项目SWOT分析及相应的开发、营运建议……………………38
（二）项目核心概念：
中国的北海•世界的北海……………41
1、商业定位概念：
广西首家国际化体验式城市综合体
2、项目命名概念：
唤醒古典的记忆，追循时尚的脚步
3、招商意向
四、附录：
北海市旅游、产业、政策概况……………49
（一）滨海旅游城市国家历史文化名城…………………49
1、北海银滩：
天下第一滩
2、涠洲岛旅游区：
世界海岛旅游新地标
3、国家历史文化名城
（二）产业经济支撑三大千亿产业……………………52
1、电子信息产业
2、石油化工产业
3、临港新材料产业
（三）政策导向……………………………………54
1、《广西北部湾经济区发展规划》
2、“北海三年跨越发展工程”奋斗目标
3、城市建设管理年
一、北海市城市发展及经济运行概况
（一）北海区域经济环境
北海市位于中国广西的南部、北部湾东北岸，总面积3337平方公里,总人口161.75万，其中市区人口60万。
北海市与海南省隔海相望，邻近东南亚诸国，背靠大西南云贵川诸省，于大西南、海南及东南亚的中枢位置，在中国西南和亚太经济区域中，具有独特的区位优势。
北海市的旅游资源十分丰富，海洋旅游资源综合优势十分突出。
（二）北海市经济运行状况
2011年，北海的主要经济指标不仅是在人均上、而且在总量上大部分都已进入广西前列。
未来五年，人均GDP实现6万元、力争达到7万元，将达到珠三角"十一五"末的水平，把与发达地区的距离从15年缩小到5年。
从2010年、2011年北海市国民经济和社会发展统计公报分析，北海经济运行良好，房地产业、旅游业、商业、信息业、服务业等行业发展良好，2011年全年商品零售业总额达127.3亿元，同比增长17.9%，可见北海零售业的发展现状良好，社会购买力逐年增加。
统计报告说明了北海市商业经济还有很大的发展空间，人们生活水平的不断提升，对零售服务业的要求也将不断提高。
但业内人士分析，物价攀高，通货膨胀也是当前存在的经济状况，要谨慎警惕这一经济波动。
（三）北海市居民消费水平、消费结构及趋势
1、消费水平：
北海居民恩格尔系数在40%-49%为小康，说明北海市居民生活水平为中等小康，中档消费为主，高档消费层次不断扩大是北海近期居民消费的主流。
2、本地居民消费结构及趋势：
居民消费增长最快的当属吃、穿、用三项。
住房、汽车是耐用的消费品，且需要长期积蓄，因人而异，难以估算，但用于这一方面的资金会增加；教育消费也是不断增长的一大消费趋势。
但从产业结构来讲，各种零售、服务行业发展迅速且空间巨大。
3、外来游客、“候鸟”消费趋势：
随着北海旅游热升温，游客、“候鸟”日益增加，旅游零售业、旅游服务业作为旅游产业的配套，整体商业环境的消费档次、总量会同步提高。
（四）北海市居民消费行为分析
1、居民消费所关心的因素：
随着人们生活水平的提高，交通设施的不断完善，消费者关心价格的同时，更多的是关心商品的品质和性能，其次是促销的方式，服务态度，商场的知名度、美誉度等。
2、消费者所喜欢的促销形式：
除了降价以外，赠送礼品是消费者最喜欢的促销活动；其次是降价与商品联合促销；再次是消费者互动；幸运大奖也有部分消费者喜欢。
因此，商场在打好价格战的同时，注重商场的品牌形象也至关重要，不断完善服务形式，增加商场的美誉度。
其中，不断推陈出新的促销形式是商场竞争的策略与过程。
（五）地理、气候
北海市地处广西南端，北部湾东北岸。
西北距南宁206公里，东距广东湛江198公里，东南距海南海口市147海里。
市区南北西三面环海，有涠洲（24.74平方公里）、斜阳（1.8平方公里）二个海岛，涠洲距市区大约20.2海里。
北海市与海南省隔海相望，邻近东南亚诸国，处于大西南、海南及东南亚的中枢位置，地理位置优越。
市区面积957平方公里，市辖合浦县、海城区、银海区、铁山港区。
2010年末，全市户籍人口为161.75万人，其中市辖区人口60万人。
北海市地处亚热带，气候温暖湿润，空气清新，每立方厘米空气中的负氧离子含量高达2500-5000个，比内陆城市高出50--100倍，可称得上是天然氧吧。
属热带海洋性季风气候，年平均气温22.9℃。
（六）旅游、产业
自1984年成为全国首批沿海开放城市以来，最深的城市印记莫过于1992年掀起的地产开发热，吸引了各省市大批投资者，一时间风头无双。
经过27年的发展，如今的北海作为一座闻名全国的滨海旅游城市、国家历史文化名城，拥有“天下第一滩”之称的北海银滩以及开发中的世界海岛旅游新地标——涠洲岛旅游区。
同期，社会经济取得了长足发展，构建了较为完善的海陆空立体交通网络，民众收入水平稳步攀升，生活水平蒸蒸日上，人居生态环境优势突出，拥有电子信息、石油化工、临港新材料3个超千亿元产业。
中石化、中海油、中国电子信息集团、富士康科技集团、冠捷科技集团、景光科技、建兴光电、诚德新材料等能源、电子、新材料行业领军企业纷纷进驻北海，逐步形成产业集聚效应。
（注:
产业园区远离主城区和风景区）
（七）海陆空立体交通网络
高铁：
2012年底，北海-南宁-广州高铁全线年内通车。
机场：
空中航线20条左右，可直达北京、上海、香港、长沙、广州、深圳、成都、重庆、昆明、海口、武汉、温州、济南、杭州、桂林等城市。
北海港：
面向东盟的主要外贸港口之一，另开通了海口、涠洲岛及下龙湾等国际国内客运航线。
高速公路：
广东以及中国西南地区到广西沿海地区高速公路的相继建成通车。
（八）候鸟经济
由于气候适宜、旅游资源丰富、配套设施完善、商圈氛围浓厚，秋来春去的候鸟老人带动了北海的“候鸟经济”，给当地房地产、养老、保健等行业带来诸多商机。
据北海房地产市场调查报告显示：
北海市区房地产目标客户的构成大体分为本地购房群体和外来购房群体。
外地人为北海房地产市场购置主力，主要来自黑龙江、吉林、广东、河南、山东、浙江、福建、内蒙古、辽宁、北京等地，其中来自黑龙江的购房者所占比例最高，占外地人购买商品住房面积的15~25%。
总体来说，外地人约占60%，本地人约占40%。
同时，三亚楼盘纷纷涨价，部分客户放弃三亚，来北海买房。
统计数据上看，从三亚转移至北海买房者已成倍增加。
（九）政策、文化
自2008年《广西北部湾经济区发展规划》获国务院批准实施后，北海积极推进实施，发挥作为大西南地区出海通道和中国与东盟“桥头堡”的作用，主动融入区域一体化，增强与周边城市的合作共赢意识，共筑增长一极，成为北部湾畔的富裕、文明、和谐的宜居之城，活力之城，恒常发展之城。
2010年中国东盟自由贸易区建成，北海站到了新的历史起点。
作为在古代“海上丝绸之路”时期就与东盟密切交往的城市，北海的跨越发展，除了产业的兴旺、经济的繁荣，同时应体现历史文化的光大，体现城市文化品格和城市精神。
2010年末，北海申报历史文化名城成功，促使人们从源头上审视北海的开放历程，发掘历史文化资源，重塑北海的文化形象。
二、北海市商业概况
（一）北海市商业面积、商圈构成及商圈辐射状况
目前，北海大商业地产项目面积大约有30万平方米，北海市中心商业地段位于环北部湾广场这一带，形成了环型的商圈，周围商场密集，人流量大，占北海市商场的三分之二之多，可见此地竞争何其激烈。
但近年来，随着房地产向市区四面扩展，人口开始向商圈外围迁移，商业布局正从中心商圈向外面扩张，形成了一个中心辐射四面的发展趋势。
目前商圈外较具特及响影力的当属北京路段的大润发商场。
北海目前的商业格局是由：
北至北部湾路，南至北海大道，东至北京路，西至贵州路，四条道路围和的“口”字形结构。
区域内包括：
北海最大的购物广场、人流量最大的超市、最具人气的开放式绿地。
代表项目：
和安商港、和安商都、新新力、新力购物广场、宝宜商厦、启东电脑城、大润发、东都百汇。
（二）北海商圈及商业项目简介
1、北部湾广场商圈
北部湾广场商圈作为北海最繁华的商业中心，无与伦比的区位优势赋予巨大的价值增长潜力，其内楼盘的地段价值尤为明显。
集聚各种优质城市生活资源，巨大的人流量和旺盛的人气，为楼盘带来无尽的商机。
作为王牌地段的稀缺楼盘，北部湾广场商业中心的每次推盘都是一次万众瞩目的新焦点。
2、北海大道商圈
大润发超市是一家台湾的大型连锁量贩店，为附近楼盘的业主提供便利的生活需要，为成熟社区的成型提供条件。
超市周边的房地产项目，无论是商业，还是住宅，无论是新房，还是二手房，呈现出供销两旺的局面，并且无论租金还是售价都会比同一地段没有超市的项目要高。
3、其他商圈
（三）北海市商业发展现状总结
1、北海商业项目经营模式陈旧
北海商业模式还是以商铺出租，独自经营为主。
没有商场整体的统一布局，集中营销的竞争优势；不能总体把握市场的变动方向，重复经营现象严重，经营管理混乱，在北海众商场中，和安商港与大润发商场及新建安商都模式较为前位，竞争优势比较突出。
总体上北海商业的模式与运营与区外发达地区相比，还是存在很大的差距。
2、北海市商业营销特点分析
北海市商业营销上还没有形成自己的特色，很多公司企业都是头重脚轻，开始热后面冷的情况，没能一如继往地研究分析市场变动趋势，跟着别人走，一种营销方式通全局的情况缕缕见诸。
<1>商品促销形式集中于降价（折扣）
商品降价促销是商品促销的第一手段，固然重要；但是在整个商业范围内，商家普遍采用降价（折扣）的方式，消费者对于降价（折扣）必然会产生懈怠心理，“看谁降得低”是消费者的第一反应，特点是同种同类商业充栋的情况下。
因以，行业间的竞争就会变恶性竞争，终不利于北海商业的发展。
<2>公司的形象营销急功近利
北海企业公司对于形象的宣传给人一种急功近利的感觉。
公司开业之始，都能以公司的形象为重，注意多重策划宣传，但经过的一段时间后，这种公司的形象宣传渐渐的少了。
<3>商场活动没有市场针对性
很多商场在开展营销活动时只注重形式，而没有多大实际性的活动，给消费者的感觉就是“做秀”。
很多商场在做营销促销中，基本上都是搭个台，搞场表演；降降价，送点不着边的礼物。
<4>没有将市场营销作为商场的战略，而仅仅是种手段
很多商场在做活动时，都是一个品牌，一场促销一场活动，随意性很大。
个别商场虽然有长期的营销计划，但营销活动的过程却没有做好周密的调查和安排，浪费人力物力，活动没有市场效应。
3、北海商业地产项目的发展趋势
北海市民和外来人口多年的生活、消费和投资习惯已形成三大老商圈：
北部湾广场商圈、北海大道商圈，这是北海商业经济腾飞的不竭动力。
按照这几年北海商业的发展状况，除了老商圈内的商业地产项目不断开发外，外围商业地产项目也在缓慢开拓。
同时，北海商场正向大型、综合、专业方向发展；对品牌、服务等要求越来越高。
（四）北海市商圈发展方向
1、《北海市城市总体规划（2008——2025）》
<1>中心城建设用地规划
第二十二章：
中心城近期建设规划：
规划近期（2015年）中心城市建设用地为137.334平方公里，人口规模为105万人，人均建设用地为130.8平方米。
<2>城市发展方向
第52条：
城市发展方向：
主城区近期向南发展。
<3>银滩西区规划（本案紧邻银滩西区）
第122条：
建设重点区域：
银滩西区：
沿银滩旅游带从侨港到罐头岭，结合海景大道建设，以“山、海、城、港、廊”五方面的交融为空间主题，注重发展滨海地区的娱乐、休闲、商务等功能，在近期将银滩西区建设成为依山拥海、风景独特的国际休闲度假中心。
2、未来商圈发展方向
前述商圈主要集中于城市北面市政府周围，但随着人口涌入、城市扩大、产业精耕、旅游升级，原有的商圈已不能满足北海经济发展的需求。
在《北海市城市总体规划（2008——2025）》的指引下，北海的新商圈有向南发展的新趋势。
1>北海高铁商圈（北海-南宁-广州高铁年内通车）
已报建的“北海万汇广场”（开发商:
北海市万达房地产有限责任公司）
2>云南路商圈亟待新建的“北海协和广场”（本案）
三、项目简介
（一）商业环境简介
1、项目区位云南路板块简介
云南路是北海市主干道之一，成熟路区，南北纵穿北部湾西路、北海大道和西南大道三条横向城市主干道交汇地带。
北接城市北岸海角路，南抵侨港海边、西临大墩海和冠头岭等优美生态海岸线，交通条件十分便利，是繁华与宁静的绩优地段。
云南路板块是北海市传统的置业区，交通生活配套最为完善，拥有传统的居住氛围，同时集购物、餐饮、休闲、娱乐设施一应俱全，初步形成了云南路商圈。
目前,紧邻的银滩西区已建成海景别墅片区（恒大北海银滩、“为地球留下痕迹的作品：
天隆·三千海”等）、五星级酒店（香格里拉）、国际会展中心、海洋主题公园、国家森林公园、冠岭山庄国宾馆等众多项目，市政配套和生活机能也将逐渐完善，生活越来越方便，云南路板块无疑已成为北海最高端的度假休闲居家置业区域，升值潜力巨大。
云南路板块是中高档社区聚集区域，配套设施最为完善，为北海目前少有的中高档社区聚集区域，各个高品质楼盘不仅受外地养老渡假的外地客户追捧也受本地客户及高新区企业职员的偏爱。
对自住型购房者而言，特别青睐云南路的生活配套，纷纷安家在云南路板块上。
据了解，居住在云南路板块的人员大多数是养老度假的外地客户、企业白领、高层管理人员和个体商户等素质高、经济收入较好的群体，这成为北海社区人群分布的鲜明特征。
2、项目1公里内商业环境简介
亟待兴建的北海协和广场地处城西板块云南路与西南大道交汇处。
周边1公里的范围内常住人口12万。
行政机构：
北海市药监局、市卫生监督所、中心血站、市工商局执法局、广西红树林生态自然保护区管理处、市流浪儿童保护中心、北海市海城区银湾社区居民委员会等
学校：
北海职业学院学生教职工6000人
北海第七中学学生教职工3000人
北海逸夫小学学生教职工1000人
幼儿园15家儿童教职工1000多人
企事业单位小区：
市规划局、市中国银行、市工商银行等员工小区
其他小区60多个
银行支行3家
4星级酒店1家、三星级2家、快捷酒店5家
区级医院1家，社区诊所5家
综合农贸市场1座
35平方米以下小超市、商店98家
餐馆、小吃店150家
小区网球场5家，游泳池5个
乒乓球、桌球俱乐部各2家，
婚纱影楼1家
主要经停公共汽车9路、11路等
周边3公里的范围内常住人口约35万。
周边3公里内，大商业项目：
0！
目前，周边3公里内的居民消费中高档（衣、食、用）商品、服务，往往需要到4公里以外的北部湾广场商圈。
整个城西板块的城市商业综合体项目缺位，中高档小区林立的云南路板块已现商业地产真空，亟待填补空白。
棋无对手，建议在科学论证规划后，尽快落子天元，以求先声夺人，勇当市场领先者！
3、项目现状：
（经营十载，已形成商圈核心的雏形）
项目为商业用地，北海市景盛房地产开发有限责任公司于2003年将其部分开发为云南路综合商业市场，面朝市民活动广场，随着周边成片成熟高尚社区的兴起，富裕消费群体日益壮大,综合市场经营火爆，人流熙攘，生意兴旺，已形成商圈核心的雏形。
本地块已成为一线黄金商业口岸用作比较初级的综合商业市场与云南路商圈、城西板块的整体市场定位不符，也不能满足消费者日益时尚、多元化的购物需求，没有充分发挥其土地的最大效益。
为此开发商针对此地块具有的优势，拟重新开发成大中型城市商住综合体项目，进一步提升商圈的品位。
可以预见，升级后的北海城市购物商贸广场集天时、地利、人和为一身，必将引领云南路商圈走向新的高度。
4、地块简介
注：
地块①为北海景盛房地产公司开发的云南路综合市场，23.8亩（15868平），目前容积率仅为0.5，商业用地（可变更容积率及土地属性）。
因开发后综合市场外围的商铺（5500平、2层）已出售给业主，所以需要进行整合。
已与业主谈成《土地过户协议》《商铺回购协议》（换房补偿协议）。
地块②③均为同一家合作伙伴公司所有，空地，目前规划容积率4.5~6，地块可分可合，分别为8.2亩（5487平）、9.8亩（6513平），商住用地，产证齐备，合作事宜已谈妥。
三个地块均为商业用地（可重新规划变更属性），位于云南路中段，面朝市民活动广场,呈气冲斗牛之势，具吞吐日月之相！
新项目用地面积为32亩（地块①②整合）或41.8亩（地块①②③整合），容积率为4.5（可进一步申报提高），建筑密度50%左右，可建成建筑面积96000~125400平米的大中型商业广场或城市综合体，规模足以引领全城！
5、项目初步规划、成本、收益估算
1>方案一：
32亩（地块①②整合）
项目规划
建筑面积
总体9.6万平方米（容积率4.5）
整体规划
裙楼部分（50%建筑面积，4.8万平）是购物、餐饮、娱乐中心，地上三层，地下三层，负三层为地下停车场。
高层部分（50%建筑面积，4.8万平）包括两栋楼宇，分别为住宅（2.4万平,分为A、B两个单元）、酒店式公寓（2.4万平），地上25~30层，地下两层停车场。
总体功能
购物、餐饮、娱乐、旅业、住宅
项目定位
北海市城西板块规模最大的城市商住综合体
开发前期费用
土地使用权出让金
地块①现为商业用地，如申请变为商住，需改为用地性质和补交增容费：
23.8亩×70万/亩=1666万。
地块②无此项费用。
拆除、报建、设计费用
北海市场价为：
120元/平方米
96000平方米×120元/平方米=1152万
前期拆迁安置补偿费
第一年补偿地块①外围商铺业主租金约118.8万,按每年递增10%计，三年建设期合计补偿393.2万，一年一付。
前期税金
地块①外围商铺业主将铺面（建筑面积5500平方米、土地面积2740平方米）过户到公司名下需交以下税费：
a.营业税及附加：
按税务局评估价8000元/平方米计算：
5500平方米×8000元/平方米×5.6%=246.4万
b.土地增值税：
以成本价1500元/平方米计算清算征收
扣除项目金额=5500×1500×（1+7×5%）+246.4+132+4.4=1496.55万
增值额=5500平方米×8000元/平方米－1496.55万=2903.45万
应交土地增值税=2903.45×60%－1496.55×35%=1218.28万
c.个人所得税：
按规定免征
d.契税：
5500平方米×8000元／平方米×3%=132万
e.印花税
5500平方米×8000元/平方米×1‰=4.4万
地块①前期应交总税金：
1601.08万元。
地块②无此类税收。
开发前期所需支付总费用为：
4537.88万元
建安费
裙楼部分
北海商业地产建安成本2500元/平，
48000平×2500元/平=12000万
高层部分
北海高层综合楼建安成本1900元/平，
48000平×1900元/平=9120万
建安费总计：
21120万元
基础配套、开发间接费用及不可预见费用
96000平×80元/平=768万元
中后期拆迁安置补偿费
第二年补偿地块①外围商铺业主租金为130．68万元，第三年为143．75万元，合计：
274．4万元
销售期税收
营业税、增值税、契税、印花税、企业所得税约为500元/平，96000平×500元/平=4800万元（交易完成才发生此项税收，所以不用现金支出）
项目总费用
31500.28万元
地块估值
地块①
23．8亩×700万/亩=16660万元
地块②
8．2亩×600万/亩=4920万元
土地总价
21580万元
项目总投资成本
53080.28万元
预售
住宅
24000平×6000元/平=14400万元
酒店式公寓
24000平×7000元/平=16800万元
总计
31200万元（收回除土地投资以外的成本）
经营
裙楼商业地产
48000平
商业地产价值
48000平×20000元/平=96000万元
租金
1楼10元，2楼5元，3楼3元，-1楼5元，-2楼3元，假定每层楼面积相等，平均租金为5.2元/平/天。
年租金收入
48000平×5.2元/平/天×365天=9110.4万元
商业净利润
9110.4万元×（1-45%）=5010.72万元（45%包含商业综合运营成本、税收、折旧）
租金回报率
5010．72万元/96000万元=5.22%（达到北上广深的中上水平！
）
项目总价值
31200万元+96000万元=127200万元
资产回报
127200万元-53080.28万元=74119.72万元
总投资回报率
74119.72万元/53080.28万元=139.64%（3年）
年化投资回报率
46．55%（单利）；33.8%（复利）
6、合作方式
我方（北海市景盛房地产开发有限责任公司）提供商业用地，负责拆迁整合地块，以及协调当地政府部门关系（规划、报批、报建等）。
引进外来开发商、投资商协作或负责商业地产项目开发运营。
项目各个周期的出资额、股份
升级会员 