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精品最新第四部分
第四部份项目竞争市场调研
一、房地产市场的供需调研
1-1、总体情况
1-1-1、2001年度市场状况
2001年度长春市商品房施工总量达666.7万平方米，竣工面积294万平方米，销售总量为131.7万平方米，累计总空置量达800万平方米左右。
其中3000元/平方米以上住宅销售约21万平方米，空置约92万平方米。
1-1-2、2002年市场预计
2002年，长春市地产住宅市场3000元/平方米以上住宅供应量达110万平方米，而销售量却不到30万平方米。
1-2、楼盘情况
1-2-1、总体状况
经实地踩盘、上网查询、电话访问、访谈得出初步结论，长春市房地产住宅小区在售、预售数量达到130个，详见“长春住宅楼盘档案”，“长春住宅楼盘战国图”。
1-2-2、调研对象划分
经初步调研确定，一般性调研对象36个，重点调研对象94个。
二、重点竞争楼盘的选取
2-1、以地域为选取标准
与本项目同处于一个区域，直接对本项目构成竞争威胁，以本项目地为中心，半径3.5公里范围内楼盘总数为58个。
2-2、以价格为选取标准
价格区间在2500—4000元/平方米的楼盘与本项目在同一价格竞争层面，直接对本项目构成威胁。
2-2-1、价格区间在2500—3000元/平方米的楼盘共29个。
其中以3.5公里区域内15个。
2-2-2、价格区间在3000—4000元/平方米的楼盘共28个。
其中以3.5公里区域内19个。
2-3、以相同建筑类别为选取标准
2-3-1、建筑类别因素的确定
住宅房地产的建筑类别因素含多层、小高层、别墅、排屋、高层。
本项目建筑类型为多层、小高层、别墅。
2-3-2、不同建筑类别的类比项目调研
A、多层，共有51个。
其中以3.5公里区域内有29个。
B、高层共有39个；
其中以3.5公里区域内22个。
C、高层共16个；
其中以3.5公里区域内7个。
D、别墅
（1）独立别墅4个；
其中以3.5公里范围内3个。
（2）、联排别墅5个。
其中以3.5公里范围内4个。
2-4、以社区规模为选取标准
2-4-1、社区规模因素的确立
本项目一期住宅共422套，我们选取住宅套数为300套以上的规
模相近楼盘为类比项目。
2-4-2、确定规模的类比项目社区有300户以上的楼盘共28个。
其中3.5公里范围内18个。
2-5、以规划建筑设计要点为选取标准
2-5-1、规划建筑设计要点因素的确定
建筑设计要点包括以下主要因素:
总建筑面积、建筑密度、容积率、绿化率及停车场的要求及配套。
2-5-2、不同建筑设计要点确定的类比项目调研
A、容积率
（1）本项目容积率一期为0.9，总体为1.42，所以选取容积率小于1和1—1.5间分别确定类比项目。
容积率小于1的项目2个，分别是:
威尼斯花园二期、鸿城国际。
其中3.5公里范围内1个，是威尼斯花园二期。
（2）容积率在1-1.5间的楼盘共5个，分别是富苑华城、我的家园、好景山庄、万科城市花园、长春明珠。
其中3.5公里范围内4个，分别是富苑华城、我的家园、万科城
市花园、长春明珠。
B、绿化率
绿化率超过45%的项目作为类比楼盘选取标准，、共8个，分别是兆阳新世纪、富苑华城、富苑花园、晨光花园、天裕新苑、长春银座、威尼斯花园二期、长春明珠。
其中3.5公里区域内6个，分别是兆阳新世纪、富苑华城、富苑花园、晨光花园、威尼斯花园二期、长春明珠。
C、车位：
项目车位配比在1:
0.7-1:
0.8间,故选取车位配比在1：
0.5以上类比楼盘选取标准，共12个，分别是长影阳光景都、富苑花园、世纪家园、秋实E景佳园、白菊公寓、中山花园、长春银座、我的家园、威尼斯花园、吉发广场、东方伯爵、万科城市花园。
其中以3.5公里区域7个，分别是长影阳光景都、富苑花园、世纪家园、秋实E景佳园、我的家园、威尼斯花园、东方伯爵。
三、典型竞争楼盘的选取
3-1、典型竞争楼盘的选取标准确立
A、销售状况好，市场口碑佳。
B、在重点楼盘中选取各分项指标的交集楼盘
3-2、典型竞争楼盘的确定
根据典型竞争楼盘的选取标准，选出的典型竞争对手共九个。
其中3.5公里区域内的共二个。
四、典型竞争对手的分析
4-1、第一竞争圈
4-1-1、竞争因素的确定
与本项目在同一区域，直接对本项目构成竞争威胁，距本项目地为中心，半径以3.5公里的范围内的典型楼盘。
4-1-2、典型竞争的楼盘共九个，下面对各典型竞争楼盘进行分析。
A、富苑华城
（1）、基本情况：
开发商
长春盛世房地产开发有限公司
电话
5915388
管理商
长春盛世物业管理有限公司
电话
5915188
基本资料
行政区域
朝阳区
具体位置
南湖大道28号
楼盘性质
住宅
总用地面积
22.8公顷
总建筑面积
313848M2
容积率1.2
建筑层数
24栋小高层,4栋中高,一栋高层
住宅
285223M2
得房率
85%
层高
2.9米
会所
有
物管公司
盛世
管理费
0.8元/月
销售价格
3600元/米2
停车泊位
32918米2
绿化率
61%
车位数量
800个
车位单价
8万元/个
面积
20M2
（2）、营销策略：
（2-1）、价格策略:
低开高走
（2-2）、上市策略:
期房,预计2002年8月竣工
（3）综合评述:
A富苑华城位置较偏,正在施工,现场管理一般.
B周围没有景观,其售楼处未设在项目地,而是设在富苑花园，因富苑花园整体素质较好,一定程度上能提升楼盘档次.
C销售队伍建设采用培训新人的方式,着眼于稳定性、长远性值得开发周期较长的楼盘借鉴。
D现在销售未做重点推荐，意在销售现楼。
B、筑业阳光城
（1）、基本情况：
开发商
长春筑业地产开发有限公司
电话
5622460
代理商
深圳众厦房地产代理有限公司
电话
5172777
基本资料
行政区域
朝阳区
具体位置
卫星路交汇处东南角
楼盘性质
商住
总用地面积
15.4公顷
总建筑面积
23万M2
容积率1
建筑层数
多层、小高层
住宅
得房率
85%
绿化率
48%
层高
2.9m
会所
有
物管公司
盛世
管理费
0.8元/月
销售价格
2700元/米2
停车泊位
车位数量
车位单价
8万元/个
面积
20M2
（2）营销策略：
（2-1）、价格策略:
待定
（2-2）、上市策略:
期房,预计2002年5月1日开盘
（2-3）、广告策略：
见第五部分
（3）综合评述:
A原计划2001年开盘，但由于各种原因延误至今。
B2001年开展调研工作，定位为中高档住宅小区。
C深圳众厦代理，具有理念指导优势。
B、我的家园
（1）、基本情况：
开发商
吉林联华房地产开发有限公司
电话
代理商
深圳国际企业服务有限公司
电话
5338666
基本资料
行政区域
南关区
具体位置
亚泰大街与繁荣路交汇处
楼盘性质
商住
总用地面积
18.7公顷
总建筑面积
23万M2
容积率1.19
建筑类别
多层、小高层、别墅
商业面积
1.2万M2
得房率
90%
绿化率
37%
层高
2.8M
会所
4000M2
物管公司
盛世
管理费
0.6元/月
销售价格
2888元/米2
停车泊位
地下370个
地上465个
车位数量
835个
车位单价
9.2万元/个
面积
20M2
（2）营销策略：
（2-1）、价格策略:
低开高走,报价未变,折扣减少
（2-2）、上市策略:
期房,一期2001年10月竣工
（2-3）、广告策略：
见第五部分
（3）综合评述:
A楼盘位置一般。
B建筑质量、景观、个体产品较好。
C深圳专业公司代理，具有理念指导优势。
D置业顾问受过专业培训,素质较高。
D、威尼斯花园二期
（1）、基本情况：
开发商
长春乾源房地产开发有限公司
电话
5395999
基本资料
行政区域
朝阳区
具体位置
繁荣路
楼盘性质
商住
总用地面积
22万M2
总建筑面积
29.5万M2
容积率0.86
建筑类别
小高层
商业面积
8000M2
得房率
绿化率
53%
层高
2.9M
会所
6200M2
物管公司
吉林大禹
管理费
0.7元/月
销售价格
3500元/米2
停车泊位
车位数量
725个
车位单价
9.2万元/个
面积
20M2
（2）营销策略：
（2-1）、价格策略:
中开高走
（2-2）、上市策略:
2000年竣工,2001年8月入伙
（2-3）、广告策略：
见第五部分
（3）综合评述:
A花园环境较好,制作精美。
各个细节都体现出开发商的细心与周到。
B建筑质量一般,新工艺运用教少。
C主力户型面积过大是销售不畅的关键，余176套未售出，其中一套119M2，其余均在160M2以上。
D为顺应中小户型需求，2002年5月花园三期准备开工，主力户型定为130M2。
E、富苑花园
（1）、基本情况：
开发商
长春盛世房地产开发有限公司
电话
5915288
基本资料
行政区域
朝阳区
具体位置
延安大路3号
楼盘性质
住宅
总用地面积
4.2万M2
总建筑面积
7.2万M2
容积率1.7
建筑类别
多层
得房率
85%
绿化率
52%
层高
2.9M
会所
有
物管公司
盛世
管理费
1.5元/月
销售价格
4600-7000元/米2
停车泊位:
1:
1
车位数量
290个
车位单价
15万元/个
面积
（2）营销策略：
（2-1）、价格策略:
高开低走。
（2-2）、上市策略:
2001年12月竣工,期房入市。
（2-3）、广告策略：
见第五部分。
（3）综合评述:
A花园环境较好,制作精美。
区位优势明显，距市中心较近，靠近南湖。
B楼盘总量按建筑面积计算售出80%，按户数计算售出50%。
C注重售楼处包装。
D售楼处管理有效性一般。
F、维多利亚庄园
（1）、基本情况：
开发商
长春恩维房地产开发有限公司
电话
5395999
基本资料
行政区域
朝阳区
具体位置
延安大路15号
楼盘性质
住宅
总用地面积
3.8万M2
总建筑面积
6万M2
容积率1.6
建筑类别
多层、小高层
住宅面积
38000M2
得房率
80%
绿化率
30%
层高
2.9M
会所
物管公司
恩维物业
管理费
1.2元/月
销售价格
4500元/米2
停车泊位
车位数量
100个
车位单价
10万元/个
面积
（2）营销策略：
（2-1）、价格策略:
明升暗降（折扣加大）
（2-2）、上市策略:
期房上市
（2-3）、广告策略：
见第五部分
（3）综合评述:
A位置好，位于延安大路15号，面对南湖，环境幽雅。
B配套完善舒适，多层均有电梯。
C送地下储藏室，方便居民生活。
D绿化率小。
E售楼处置业顾问接待水平一般。
F销售率低于50%。
G、富豪花园
（1）、基本情况：
开发商
长春新大地房地产开发有限公司
电话
5925676
基本资料
行政区域
朝阳区
具体位置
抚松路50号
楼盘性质
商住
总用地面积
15万M2
总建筑面积
40万M2
容积率2.7
建筑类别
高层19层多层7层
住宅面积
得房率
84%
绿化率
43%
层高
2.9M
会所
有
物管公司
大地物业
管理费
0.45元/月
销售价格
2950-4100元/米2
车位数量
96个
车位单价
3500元/米2
（2）营销策略：
（2-1）、价格策略:
低开高走
（2-2）、上市策略:
分期开发,现房入市.
（2-3）、广告策略：
见第五部分
（3）综合评述:
A六期开发经历8年,老业主对小区认可度较强。
B近期推出2栋高层现楼，配以完善的小区配套,对本项目形成一定的需求替代。
H、星宇名家
（1）、基本情况：
开发商
长春星宇集团房地产开发有限公司
电话
5920588
基本资料
行政区域
朝阳区
具体位置
开运路与湖西路相交处
楼盘性质
住宅
总用地面积
14万M2
总建筑面积
29万M2
容积率2.25
建筑类别
小高层、多层、高层
住宅面积
得房率
绿化率
35%
层高
2.9M
会所
有
物管公司
管理费
0.6元/月
销售价格
2800-3600元/米2
（2）营销策略：
（2-1）、价格策略:
低开高走（现价比开盘时高100元/米2）
（2-2）、上市策略:
期房上市
（2-3）、广告策略：
见第五部分
（3）综合评述:
A位置较好，交通便利。
B售楼现场包装尚可,示范装修一般。
C送地下储藏室，方便居民生活。
D户型设计适中,与我方市场调研结果相近。
E物业管理较好.
I、长春明珠
（1）、基本情况：
开发商
大连万达集团长春公司
电话
5397888
基本资料
行政区域
南关区
具体位置
人民大街198号
楼盘性质
商住
总用地面积
100万M2
总建筑面积
容积率1.0
建筑类别
多层6层、小高层11层
住宅面积
得房率
绿化率
61.7%
层高
2.9M
会所
18000M2
物管公司
万达
管理费
0.6元/月
销售价格
2800元/米2
停车泊位
10:
1
车位数量
200个
车位单价
8.5万元/个
面积
（2）、营销策略：
（2-1）、价格策略:
低开高走
（2-2）、上市策略:
期房上市,一期分三次运作:
2000年6月推出,2000年12月竣工
2000年9月推出,2001年6月竣工
2001年4月推出,2001年10月竣工
（2-3）、广告策略：
见第五部分
（3）、综合评述:
A位置好，交通便利。
B品牌优势发挥明显。
C价位适中。
D引入名校概念（师大）。
E工程质量存在一定问题。
F二期40万平方米，预计2002年5月推出20万平方米，订金3000元/套，已订出200套，营业推广做得较好。
4-2、第二竞争圈层
4-2-1、竞争因素的确定
影响消费者购买行为的主要因素除地段外，消费者消费观念的不同也
会影响到购房消费，形成本项目的第二竞争圈层。
4-2-2、第二竞争圈层楼盘的确定
根据影响消费者消费观念的因素如开发商品牌，对长春市各区居住档次的潜在界定，项目区位城市功能定位等各方面因素，确定本项目第二竞争圈层典型楼盘有二个。
4-2-3、第二竞争圈典型楼盘分析
A、万科城市花园
（1）、基本情况：
开发商
长春万科房地产开发有限公司
电话
4663355
基本资料
行政区域
二道区
具体位置
自由大路79号
楼盘性质
商住
总用地面积
14万M2
总建筑面积
18万M2
容积率1.2
建筑类别
小高层11多层6
得房率
绿化率
层高
2.9M
会所
有
物管公司
万科自管
管理费
未定
销售价格
3000-4000元/米2
车位数量
地下450个
车位单价
面积
（2）、营销策略：
（2-1）、价格策略:
现未开盘
（2-2）、上市策略:
期房上市
（2-3）、广告策略：
见第五部分
（3）、综合评述:
A置业顾问素质良好。
B万客会运做情况良好。
C周边环境布置具有良好的宣传效果。
D品牌优势明显。
B、亚泰花园杏花苑
（1）、基本情况：
开发商
长春亚泰房地产开发有限公司
电话
4867888
基本资料
行政区域
二道区
具体位置
吉林大路281号
楼盘性质
商住
总用地面积
35万M2
总建筑面积
6万M2
容积率2.55
建筑类别
小高层12多层7
得房率
绿化率
45%
层高
2.8M
会所
2000平方米
物管公司
开发商自管
管理费
0.65元/月
销售价格
2500-4500元/米2
车位数量
地下565个
车位单价
8.8万元/个
面积
（2）营销策略：
（2-1）、价格策略:
低开高走
（2-2）、上市策略:
2002年7月竣工,12月入伙
（2-3）、广告策略：
见第五部分
（3）综合评述:
A交通便利，但距离市中心较远。
B内部环境较优并且配套完善。
C周边缺乏良好的外部环境。
D亚泰品牌在销售过程中起到了良好的作用。
五、项目营销策略建议和意见
意见:
1、本项目产品的市场销售压力大。
2、个体产品面积过大，不容易被市场接纳。
3、竞争楼盘的市场销售预热期普遍较长，准备工作时间充足。
建议：
1、采用常规方式（广告）和非常规方式（营业推广）的办法，积极参与市场竞争，争取占取市场最大份额。
2、对个体产品设定功能分区，增加其使用功能。
消弱户型面积偏大的弊端。
3、公开发售期间建议独特促销手法促进销售。
总结：
1、各大楼盘中160平方米以上的户型较难销，120-140平方米的2房2厅销售较好。
2、较成功的推广策略是，先树立品牌形象，争取消费者信任。
期房上市、内部认购、大量媒体广告配合，“叫得响就好”趋势明显。
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