最新版龙湖春天房地产项目的可行性研究报告.docx
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最新版龙湖春天房地产项目的可行性研究报告
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蚌埠市龙湖春天4.2期项目
可行性研究报告
二〇一二年七月
目录
第一章总论4
1.1龙湖春天及4.2期项目建设背景4
1.2龙湖春天整体概况4
1.2.1龙湖春天简介4
1.2.2龙湖春天整体经济技术指标5
1.2.4龙湖春天4.2期简介6
1.3.1编制依据6
1.3.2编制说明6
第二章龙湖春天4.2期情况7
龙湖春天4.2期概况7
4.2龙湖春天4.2期主要经济技术指标7
4.3龙湖春天4.2期建设方案8
4.3.3房屋建筑物8
4.3.4小区公共配套设施9
第三章效益分析10
10.1销售收入、营业税金及附加估算10
10.2.3税费10
10.3利润与利润分配11
10.4清偿能力分析11
10.5资金平衡分析和资产负债分析11
10.6财务平衡表与贷款偿还分析12
10.7风险分析12
10.7.1利润临界点（盈亏平衡）12
10.7.2敏感性分析及概率分析12
10.8主要经济指标13
10.9财务评价的结论与建议13
10.9.1结论13
10.9.2有关建议13
第四章风险及防范措施14
11.1房地产投资风险分析14
11.2市场风险防范措施15
11.2.1市场风险15
11.2.2成本风险16
第五章结论及建议16
12.1项目拥有较好的投资环境与机遇16
12.2项目在经济上具有较强的可行性16
12.3项目具有的突出优势16
12.4项目开发经营风险较小17
12.5项目实施的建议17
蚌埠市龙湖春天4.2期项目
可行性研究报告
第一章总论
1.1龙湖春天及4.2期项目建设背景
蚌埠清越置业发展有限公司于2004年7月注册成立，是一家以房地产开发、投资管理及咨询为主营业务的公司，为安徽省首家建筑企业上市公司----安徽水利开发股份有限公司的全资子公司。
公司注册资本人民币5000万元，性质为有限责任公司，实行独立核算，自主经营，自负盈亏。
2004年8月公司通过公开招拍挂的方式取得大学城共享区即龙湖春天项目土地使用权。
地块处于蚌埠经济开发区内，龙子湖东岸的大学园区中间位置。
龙湖春天于2005年开工建设，计划分5期滚动开发，截至目前已完成一、二、三期及4.1期开发建设，正在筹划项目4.2期的开发工作。
从项目一期商业、二期、三期住宅开发经验来看，主要存在下述几方面特点：
1、楼盘产品价格从开盘以来一直处于逐步上升状态；
2、投资型客户来源越来越广，不再仅仅局限于蚌埠周边地区；
3、项目商业、住宅产品需求越来越大，趋向热化。
京沪高速铁路开工已有一周年，目前建设速度正在逐步加快，预计2010年5月将实现部分路段试运行，高铁新蚌埠站也将投入使用。
蚌埠市政府和经济开发区政府已将高铁新蚌埠站以及车站广场周边配套基础工程列入重点建设范畴。
现已对东、西芦山旅游景观进行规划建设，八条市政道路进行开工建设，高科技园区进行立项建设。
上述背景因素，决定了龙湖春天4.2期建设必须坚持“产品多元化，规模扩大化”的基本思路。
1.2龙湖春天整体概况
1.2.1龙湖春天简介
蚌埠龙湖春天位于国家级水利风景区——蚌埠经济开发区龙湖风景区大学园区内，为大学园区共享区。
地块西临龙子湖，南接东、西芦山，东望锥子山森林公园，三山一湖，风光无限。
在大学城规划中项目建设用地的性质为综合用地，属四所大学的配套用地。
建设内容有商业、金融、文化娱乐、住宅、中小学等。
蚌埠龙湖春天地处6500亩蚌埠大学城正中央，被安徽财经大学、蚌埠医学院、安徽电子信息技术学院、蚌埠学院等多所高校环绕，翰林风骨，气质自华。
地块东部为正在建设中的高铁新蚌埠站，北面隔安徽财经大学和蚌埠医学院即为蚌埠市东西向主干道东海大道，交通便利，目前有115、117、122、207四路公共交通线。
龙湖春天占地782亩，（其中621亩土地使用权已由公司通过招拍挂形式取得，剩余161亩土地证件正在办理过程中）总建筑面积62.6万平方米，融入了商业购物中心、多层、小高层、花园洋房、独立别墅、联拼别墅等多种规划形态。
整个社区容积率为1.2，建筑密度25%，绿化率达43.56%，是蚌埠唯一的低密度生态复合人文社区。
1.2.2龙湖春天整体经济技术指标
序号
项目
数值
1
总用地面积
52.19公顷
2
建筑占地面积
40.39公顷
3
总建筑面积
62.60万平方米
4
住宅建筑面积
41.10万平方米
其中：
多层住宅面积
20.70万平方米
高层住宅面积
17.20万平方米
低层住宅面积
3.20万平方米
5
公共建筑面积
21.50万平方米
4
其中：
商业街面积
5.1万平方米
5
预留公建面积
13.440万平方米
6
区内配套面积
3.000万平方米
7
容积率
1.20
8
建筑密度
23.80%
9
绿地率
43.65%
10
总户数
3082户
11
地下车位数
3000个
1.2.4龙湖春天4.2期简介
京沪高铁蚌埠站已于2010年7月投入使用，车站广场经济的中心正是龙湖春天项目。
4.1期项目总占地75亩，总建筑面积134000平米，其中多层12栋39000平米，小高层14栋71000平米，商业3栋9600平米，地下室及其它14800。
1.3.1编制依据
《房地产开发项目经济评价方法》中华人民共和国建设部发布；
《中华人民共和国土地管理法》；
《中华人民共和国城市房地产管理法》；
《城市房地产开发经营管理条例》中华人民共和国国务院令第248号；
《建设项目经济评价方法与参数》（2000）国家计委、建设部颁布
《中华人民共和国营业税暂行条例》；
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》；
《中华人民共和国企业所得税暂行条例》；
《蚌埠市人民政府关于龙湖春天建设用地的批复》；
《蚌埠市计划委员会关于龙湖春天商品房项目的批复》；
《建设工程设计方案通知书》；
《蚌埠市国有土地使用权有偿出让合同书》及补充协议；
《蚌埠市年鉴》《经济发展规划和人口发展规划》等
1.3.2编制说明
建设用地以《蚌埠市土地使用权证》蚌用（出让）第05008号为准，建筑面积、户数、容积率、绿地率等以蚌埠经济开发区国土规划局关于大学城共享区规划意见书为准。
本报告中各种价格、费用等取值均以蚌埠市近年房地产开发市场一般水平为参考，未考虑其他非正常条件下的取值。
第二章龙湖春天4.2期情况
龙湖春天4.2期概况
项目名称：
龙湖春天4.2期项目
建设地点：
龙湖春天小区的东南区域
建设单位：
蚌埠清越置业发展有限公司
项目用地情况：
1、龙湖春天项目宗地通过公开招拍挂出让的方式获得，于2005年取得《蚌埠市土地使用权证》，并于同年取得《建设用地规划许可证》。
用途为综合用地，使用年限70年（从2004年至2074年止）。
宗地四至为：
南至文化路，北至学府路，西至汤和路，东至学海路。
该4.2期项目用地为龙湖春天住宅小区的一部分用地。
2、4.1期项目整体容积率为1.4。
3、4.1期项目红线外基础设施情况：
四周均有市政道路，并有电力、上下水及电讯等市政接口。
4、项目用地无他项权利。
5、地质情况：
本项目所在区域北高南低，东高西低，高差约1米，地势较平坦。
原地块多为农田用地。
龙湖春天项目，是一个集商场、餐饮、娱乐、住宅、商务办公等功能为一体的配套齐全的标志性建筑，平面布置合理，功能分区明确清晰，建筑整体外观设计简洁明快、富有现代感。
4.2龙湖春天4.2期主要经济技术指标
序号
项目
数值
1
总用地面积
4.9万平方米
2
建筑占地面积
1.7万平方米
3
总建筑面积
13.4万平方米
其中：
地上建筑面积
11.95万平方米
地下一层建筑面积
1.45万平方米
地下二层建筑面积
——
4
容积率
1.4
5
建筑密度
16%
6
绿地率
45%
7
总户数
1069户
8
机动车停车位数
500个
其中地面位数
420个
地下机动车位数
80个
4.3龙湖春天4.2期建设方案
本期产品主要为住宅，多层住宅约2.9万平方米，小高层7.72万平米，商业2.43万平米，共13.4万平方米。
产品类型
建筑面积（m2）
说明
多层住宅
39000
DZ27～38共11栋
小高层住宅
71000
DZ1/11/13/15共14栋
商业
9600
DZ2/3/12/14共4栋
地下车库
14800
——
小计
134000
合计26栋
4.3.3房屋建筑物
（1）建筑状况概述
本项目多层住宅为6层或6＋1层，小高层为11层或11+1层，高层为18或18+1层，层高2.9米，结构体系为异型框架结构，独立基础或筏板基础。
建筑设计等级均为二级，抗震设防烈度为七度。
（2）内外装修及配套设施设备
外墙面装修：
外墙涂料（立邦或嘉宝丽）、真石漆、外墙砖，颜色参照3期项目外立面，墙体保温采用外墙聚苯颗粒砂浆层。
内墙面装修：
住宅室内：
混合砂浆面层，批腻子。
厨房、卫生间：
墙面为毛面水泥砂浆面层。
公共通道：
混合砂浆面层，批腻子，面刷水泥漆。
顶棚装修：
住宅室内、住宅厨房、卫生间：
水泥砂浆粉刷，批腻子一道。
物业用房卫生间：
水泥砂浆粉刷，批腻子一道。
楼梯间、设备房、公共配套用房、公共通道：
水泥砂浆粉刷，面刷水泥漆。
楼地面装修（踢脚线材料同楼地面材料）：
住宅室内：
毛面水泥砂浆面层。
住宅厨房、住宅卫生间：
地面为毛面水泥砂浆面层，涂膜防水。
物业用房卫生间：
地面为毛面水泥砂浆面层，涂膜防水。
楼梯间：
水泥砂浆面层，楼梯踏面加金刚砂防滑条。
室外台阶、无障碍坡道水泥砂浆面层。
门窗：
钢质品牌入户门、节能保温型彩塑中空玻璃外窗；预留内门门洞。
阳台：
不封闭。
楼梯间：
平台及踏步为防滑地板砖面层、铁艺栏杆、木扶手、墙面为水泥砂浆底层白色乳胶漆面层。
电梯间：
地面为防滑地板砖面层、墙面为水泥砂浆底层白色乳胶漆面层面层。
室内楼梯：
业主自理
屋面装修：
沥青油毡瓦面层
供电：
按图施工，装开关及白炽灯泡
给水：
自来水管按图施工，每户厨房和卫生间各安装一处水龙头，小高层六层及以上采用无负压供水
燃气：
天然气管道配备到户
电梯：
小高层配备品牌电梯
排水：
雨污水分离
采暖：
无集中采暖
消防：
按设计实施
区内道路：
主干道为混凝土基层，沥青面层；入户道路采用高压水泥砖面层
公共场所照明：
配备景观路灯等
有线电视：
线路穿管预埋，客厅、主卧各留一个端口，开通手续及费用用户自理
电话：
线路穿管预埋，开通手续及费用用户自理
宽带：
预留管路
门禁系统：
住宅区黑白可视对讲，商业、公寓、办公区待定
4.3.4小区公共配套设施
（1）供配电工程
本项目自建开闭所，按照蚌埠市电力规划，就近引入高压电源变压器，组建低压配电系统。
（2）弱电工程
本项目弱电线路有有线电视、宽带网、电话、电视监控等，与一、二期项目连接。
（3）给排水工程
给水、消防与一、二期项目连接，排水采用雨污水分流：
雨水收集后就近接入市政雨水管网外排；区内自建中水系统，处理部分生活污水，用于绿化养护、景观水系用水，超出处理能力的生活污水，通过污水收集系统排入市政污水管网。
（4）交通与停车
本项目车辆停放考虑地上与地下停放相结合的方式。
地下车库可停放车辆80辆；地面停车主要包括住宅前停车坪，共计可停放车辆约420辆。
。
第三章效益分析
本报告对项目经济效益进行分析过程中，所使用的基础数据和基本条件是根据蚌埠市同类开发项目的实际状况，在分析蚌埠市相关类型物业市场前景的基础上，结合本项目的具体情况而预测和选定的。
10.1销售收入、营业税金及附加估算
本项目的建筑面积包括多层住宅、小高层和高层住宅，总建筑面积为73800平方米，其中地下室4538平方米为不可销售面积，其余69262平方米均为可销售面积。
根据工程所处位置、周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，确定本期开发的多层住宅销售均价：
4000元/平方米；小高层销售均价：
3700元/平方米；高层销售均价：
3700元/平方米。
详见表10-1：
销售收入、营业税金及附加估算表。
龙湖春天4.1期拟开发项目概况详见表10-1-1。
10.2.3税费
房地产开发项目的主要税金为经营税费和所得税。
根据国家有关规定计算相关税费。
税费率表（％）
税费项目
税费率（％）
说明
营业税
5
城市维护建设税
7
以营业税为计算基数
教育费附加费
4
以营业税为计算基数
企业所得税
25
土地增值税
30
详见土地增值税计算表
法定盈余公积金
10
10.3利润与利润分配
开发项目的税后利润等于销售收入扣开发建设成本、销售费用和有关税金。
本项目的税后利润总额为2847万元。
所得税计算时按预征政策，并每四季度按实调整一次。
详见表10-2：
利润及利润分配表。
土地增值税在销售期普通住宅按销售收入的1.5%预提，非普通住宅（不含公建）按销售收入的2.0%预提，在经营期末据实计算补/退土地增值税。
详见表10-3：
土地增值税计算表。
10.4清偿能力分析
本项目所需资金全部由开发商自筹及融资解决，末向金融机构借款，因此不存在还款问题。
10.5资金平衡分析和资产负债分析
本报告从全部资金、自有资金两方面编制了现金流量表，详见：
表10-4：
项目投资现金流量表；
表10-5：
项目资本金现金流量表；
表10-6：
资产负债表。
10.6财务平衡表与贷款偿还分析
资金来源与运用表集中体现了项目自身平衡的生存能力，是财务评价的重要依据。
分析结果表明,本项目具有基本的资金平衡能力。
详见表10-7：
财务计划现金流量表。
本项目所需资金全部均由开发商自筹及融资解决，末向金融机构借款，因此不存在还款问题。
10.7风险分析
本项目的风险主要来自建造成本、售价等方面，其中主要取决于租售价格的变化。
而这些风险因素，又受政治、经济、社会条件的影响。
另外自有资金占总投资的比例虽然对整个项目全部资金投资的经济效益没有影响，但是由于贷款的杠杆作用会影响自有资金的经济评价指标，因此需要借款时，项目的建设方应进行认真考虑。
10.7.1利润临界点（盈亏平衡）
为考察对开发产品效益有影响的因素变化的极限承受能力，对项目总成本费用、销售收入（销售单价）等因素作临界点分析，当销售利润率达到30％时，则项目总成本费用的临界点-6.34%，销售收入（销售单价）的临界点4.74%，即相对于基本方案而言，总成本费用下降6.34%或销售收入（销售单价）上升4.74%时，项目的销售利润率可以达到30％。
详见表表10-8：
利润临界点（盈亏平衡）分析表。
10.7.2敏感性分析及概率分析
影响本项目财务效益的主要风险因素为总投资（建造成本）、售价。
针对全部资金和自有资金的评价指标，分别算出当上述因素变化±10%、±5%时，对主要经济评价指标的影响分析。
详见表10-9：
敏感性分析表。
根据目前市场情况，预测销售收入、建设成本变化±10%、±5%出现的概率分别为15%、35%进行概率分析。
详见表10-10：
概率分布情况表；
详见表10-11：
概率分析情况表。
从计算结果可知，售价的变化对项目经济效益影响很大，为确保项目获得较好的经济效益，项目主办者应加强市场促销工作，尽量使销售收入计划得以实现。
本项目基本方案的税后全部投资内部收益率及税后资本金财务内部收益率均为18.53%，高于目前的贷款年利率，因此项目是可行的。
10.8主要经济指标
本项目的主要经济指标详见表10-11：
经济分析指标汇总表。
10.9财务评价的结论与建议
10.9.1结论
上述分析和财务效益评估的结果表明，本项目具有较好的经济效益，有自身平衡能力，且有一般的抗风险能力。
评估结果表明，该项目是可行的。
本项目各类物业的预期售价是在多方考察蚌埠目前同类物业市场的基础上确定的。
考虑到今后政府在启动房地产市场和降低普通住宅商品房售价方面将会有一些新政策出台，预期售价将会有所变动。
但从当前发展态势看，普通住宅商品房售价不会有太大的回落。
10.9.2有关建议
本项目的关键是预期销售收入能否实现。
若销售进度能加快，则项目投资更有保障，财务收益状况会明显好于评估结果，反之也亦然。
因此，项目主办者对此应给予足够的关注和重视，建立一支良好的销售队伍，加强促销手段，并根据销售情况适时调整工程进度和售价。
建筑工程不可预见因素很多，工期、质量、成本、原材料供应等都会影响到项目总体目标的实现。
因此在工程实施进程中，要加强施工管理，施行工程监理制。
还应制定材料采购供应计划，落实资金供应计划，以确保项目的顺利进行。
第四章风险及防范措施
11.1房地产投资风险分析
由于市场风险和其他不确定因素的影响所引起的房地产投资收益偏离预期收益的程度。
由于房地产投资固有的周期长、投资额大，影响因素复杂等特征，房地产投资面临的风险因素也特别复杂，而风险因素对最后的结果影响很大。
所以风险的判断与分析在房地产投资分析中显得十分必要。
1、管理阶段风险
投资前期的风险
房地产投资前期的风险是指投资计划实施前期的风险，由于房地产投资的自身特点，这一阶段的风险危害特别大，一旦决策失误，往往会使项目遭受无法估量的损失。
为此，龙湖春天操作团队专门聘请专家顾问团，并委托专业的房地产策划咨询公司负责市场定位和建筑规划方案设计建议书的编制工作，并且公司内部形成多方讨论，以物业、工程、营销等部门参加的规划论证会的形式形成决策依据，极度审慎，多方论证下几易其稿，最终形成符合市场的规划。
开发建设期间的风险
开发建设期间的风险是指从房地产项目正式开工到交付使用这一阶段的风险。
为防范此风险，龙湖春天项目严格把关、签定每一项合同，实行合同会签、会审制度，将成本、工期、质量、等合同条款严格加以限制，将风险转嫁到施工单位中去。
项目建设采购阶段的风险
从项目报建开始计算的。
项目启动之后，大量的资金投入到工程上、购买工程设备、原材料、支付工程施工费用，贷款的利息也由于项目还未产生任何收入而计入资本成本。
为此，龙湖春天项目将合理安排资金的使用，严格实行招标管理制度，加快工程建设和销售的进度。
项目开工后的风险
项目正式开工，开始销售后，如果项目不能按照原定的成本计划生产出符合质量的产品，为此，工程部严格控制成本、质量、进度，并取得各职能管理部门的支持。
工程质量在这一阶段成为重中之重，风险的防范要求项目的施工有一个十分完善的控制体系，要求施工单位有丰富的经验和资质，项目的总承包商为具有丰富施工经验的七个一级资质（含工民建）的安徽水利开发股份有限公司来承建，并组建单独的项目部，由总公司直接管理、协调。
房地产市场营销风险
由于市场定位及定价和营销措施不力等致使营销业绩不佳。
为此，公司将委托专业的策划、销售公司负责房地产销售工作，将销售的风险转嫁出去。
销售控制在这一阶段成为重中之重，风险的防范要求营销公司有丰富的经验和资质，同时必须制定一个十分完善的销售控制体系。
包括价格体系、推广思路与手法、推广活动、广告等等。
管理风险是指房地产工程竣工、交付使用后的物业管理阶段的风险。
例如与住户关系处理不当带来的纠纷，住户入住后的安全、物业维护问题存在的风险等。
防范对策：
如采用下属物业管理公司，应加强内部管理和人员培训。
或选择名牌物管公司进行管理以提升消费者对所开发物业认同，取得整体效益最大化。
2、政策风险。
由于政策条件发生变化而带来的投资风险。
现阶段主要表现为银行利率、土地政策、投资政策、国家经济的稳定性、产业政策稳定性、政府收费费率等风险。
防范对策：
时刻关注房地产景气度和蚌埠市尤其是经济开发区的区域经济景气度，并加强与政府的沟通，了解政策方向。
*组建房地产风险预警系统
*与项目所在地政府及职能部门协商，严格控制多项基础设施分摊；
*定期研究市场
每年进行一次三个侧面的全面研究：
即市场竞争状况、竞争楼盘状况及消费者状况，以此为基础，适时调整自身的开发策略与营销策略。
11.2市场风险防范措施
11.2.1市场风险
市场是决定项目可行性最主要的因素。
本项目的市场风险主要是实际的市场供求状况与预测值发生偏差或在项目的营运过程中市场、对手发生变化等。
防范措施：
在做好市场的调研的基础上，定期跟踪扫描市场，了解市场动态，把握市场发展趋势，以求更真实的反映市场并做出采取针对性的对策产。
因本项目附近暂没有新的供地计划，本风险有限。
11.2.2成本风险
由于房地产市场升温，建筑材料和设备价格有再次回弹的可能，将直接增加建安成本。
防范措施：
采取把风险全部或部分转移给第三方的方案，如在施工方面，可以和承建商签定成本协议，与材料供应商签定限价协议；加强项目管理，采用招投标等方式精心选择施工单位、监理单位和主要建筑材料设备，有效控制工程质量和成本；必要时进行价格的相应调整。
第五章 结论及建议
12.1项目拥有较好的投资环境与机遇
本项目区域自然、人文资源丰富，同时伴随着城市东进南扩，大学城经济的不断发展壮大以及2010年京沪高铁试运行等契机，这些因素为项目的开发提供了一个绝佳的投资环境与机遇。
12.2项目在经济上具有较强的可行性
4.1期项目总销售收入24874万元，税前利润3796万元，利润率15.26%，净利润2847万元，税前净现值2686万元，内部收益率102.8%。
说明4.1期项目抗风险能力较强，利润较大，具备较好的市场投资价值。
12.3项目具有的突出优势
●安徽水利上市公司的品牌优势。
●土地成本较低，产品价格优势突出。
●项目区域发展前景巨大，投资价值极大。
●京沪高铁的投资建设，为项目商业办公产品带来广阔的投资机遇。
●住宅产品的定位属高性价比产品，在供需圈内具有广泛的目标客户。
12.4项目开发经营风险较小
前期已取得4.2期项目土地开发使用权，且土地成本相对较低，同时在开发运作过程中可享受政府提供的诸多优惠政策，只要在实施中辅以全过程科学决策控制，应能稳获预期投资收益。
12.5项目实施的建议
*本市不断有外地品牌发展商进驻，高性价比项目日益增多，市场竞争将进一步激烈，建议本项目注意形成独特形象与个性，以本区域"市场领跑者"姿态赢得市场优势。
*4.1期项目商业、办公产品的开发至关重要，要针对区域经济发展与高铁建设需要，建设适销对路的产品，快速销售，形成良性循环,降低风险。
从以上各项经济指标分析可知，本项目具有较好的经济效益。
同时项目的建设还具有改善区域环境，提供丰富的住宅产品，改善城市功能，增加财政税收等社会效益。
综上所述，该项目的开发时机成熟，社会效益和经济效益良好，因此可行。
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