厦门市物业管理若干规定新实施细则（共33页）22400字.docx
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厦门市物业管理若干规定新实施细则
##市物业管理若干规定实施细则最新版全文
第一章总则
第一条##市物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据《##市物业管理若干规定》和其他有关法律、法规和规章，##市实际，制定本实施细则。
第二条市建设行政主管##市物业管理的行政主管部门，履行下列职责：
（一）组织实施有关物业管理的法律、法规、规章，执行物业管理的有关规定;
（二）制定物业管理的相关政策措施;
（三）指导、**区建设行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）、市物业管理协会以及其他相关部门（单位）依法开展物业管理相关工作;
（四）**区建设行政主管部门依法作出行政处罚、投诉处理等具体行政行为;
（五）统一监##市的专项维修资金;
（六）**区建设行政主管部门监督管理物业管理招标投标活动;
（七）组织或指导开展物业服务企业的资质审批管理和日常监督检查工作;
（八）建立物业管理领域的诚信档案、信用监管、监督检查等制度;
（九）##市物业管理的法规政策宣传和监管人员培训工作;
（十）**区建设行政主管部门定期组织街道办事处（镇人民政府）、社区居民委员会的相关工作人员以及业主委员会委员（候选人）、业主委员会专职工作人员进行有关物业管理法律、法规、政策培训;
（十一）法律、法规、##市政府规定的其他物业管理监管职责。
第三条民政部门负责业主委员会的社团法人登记等有关工作，并依法履行监督管理职责。
第四条区建设行政主管部**区内的下列物业管理监督管理工作职责：
（一）指导街道办事处履行物业管理的有关监管职责;
（二）会同街道办事处（镇人民政府）调整和决定**区域范围;
（三）办理（前期）物业服务合同、物业管理招投标等备案事项;
（四）监督和管理物业管理招标投标活动;
（五）办理协议选聘前期物业服务企业的审批或服务事项;
（六）依法处理物业管理的信访投诉事项，**区级多元化纠纷协调机制;
（七）配合或组织实施物业服务企业的资质检查工作和日常监督检查工作;
（八）组织实施或配合实施物业管理的行政处罚;
（九）负责专项维修资金使用和核销的日常监督管理;
（十）定期组织街道办事处（镇人民政府）、社区居民委员会的相关工作人员以及业主委员会委员（候选人）、业主委员会专职人员等进行有关物业管理法律、法规知识培训;
（十一）法律、##市、区政府规定的其他物业管理监管职责。
各区建设行政主管部门应**区物业管理建筑面积，按照每200万平方米配备1名专职工作人员的标准，配备物业管理专职工作人员，并保障工作经费。
区建设行政主管部门可以委托所属物业管理专职机构负责日常监督管理工作。
第五条街道办事处（镇人民政府）在区民政、建设等部门指导下，负责组织、协调业主大会成立及业主委员会的筹备、选举和换届工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动，具**区内下列物业管理监督管理工作职责：
（一）负责核实业主大会成立条件并组织成立首次业主大会筹备组，指导筹备工作;
（二）指导监督业主大会、业主委员会依法选举、表决等各项活动：
（三）责令严重违法违规的业主委员会限期整改、解散;
（四）对未能依法选举产生业主委员会、业主委员会集体辞职、业主委员会被街道办事处解散、业主委员会未按规定组织召开业主大会会议且拒不执行限期组织召开决定的情形，负责组织召开业主大会会议;
（五）对出现议事规则及管理规约中规定应当召开业主委员会的紧急情况以及业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，负责指定1名业主委员会委员组织召开业主委员会会议;
（六）对业主委员会无法召开会议的，负责直接组织召开业主大会并选举产生业主委员会;
（七）业主委员会未依法完成换届选举的，监督业主委员会组织换届选举，或者直接组织换届选举;
（八）调查违反法律、法规规定的业主大会、业主委员会的决定，责令限期改**区建设行政主管部门予以撤销;
（九）代为管理已经解散或者任期届满但未完成换届选举工作的业主委员会的公章;
（十）组织召开街道物业管理联席会议;
（十一）依法处理涉及业主大会和业主委员会的信访事项;
（十二）法律、法规和市、区政府规定的其他物业管理监管职责。
第六条社区居民委员会（社区工作站）协助街道办事处或受街道办事处委托依**区内下列物业管理相关工作：
（一）指导业主大会、业主委员会开展物业管理相关工作;
（二）监督业主委员会做好物业服务合同终止后的物业管理相关资料的移交工作;
（三）根据街道办事处组建筹备组公告，组织业主推荐产生业主代表;
（四）协调处理业主与业主、业主与业主委员会、业主与物业服务企业、业主委员会与物业服务企业之间的纠纷;
（五）在业主委员会产生之前或业主委员会不能依法履行职责时，在街道办事处（镇人民政府）的指导和监督下，代行业主委员会组织业主大会表决专项维修资金使用有关职责，并接受全体业主监督;
（六）法律、##市、区政府规定的其他物业管理监管职责。
第七条街道办事处（镇人民政府）**区居民委员会应当配备专职工作人员，落实工作经费，依法贯彻落实其物业管理监管职责。
第八条街道办事处应当根据物业管理工作实际，定**区内城管执法、公安、安监、工商、司法、社区居民委员会等有关部门、机构召开物业管理联席会议，协调处理物业管理中重大问题，建立一站式多元化纠纷协调机制。
会**区建设行政主管部门进行业务指导，也可以邀请物业服务企业、业主委员会委员、业主列席会议。
第九条街道办事处**区居民委员会组织召开物业管理联席会议。
街道**区建设行政主管部门委托办理的事项不得转委托。
第十条经物业管理联席会议议定的政府内部工作事项，与会政府部门、机构应当予以执行;无正当理由拒不执行的，依法追究行政责任。
经物业管理联席会议议定并由与会政府部门、机构作出的具体行政行为，物业服务企业、业主委员会应当履行，但行政复议机关、人民法院依法决定暂停执行相关具体行政行为的除外;拒不履行的，作出具体行政行为的政府部门、机构应当依法强制执行或者申请人民法院强制执行。
物业管理联席会议召集单位应当整理并保管物业管理联席会议记录。
第十一条各区建设局、街道办事处、社区居委会应建立物业投诉处理和纠纷调解平台，可委托物业管理行业专家、律师等专业人士调解处理物业管理纠纷。
业主委员会应当依照法律、法规、规章以及管理规约，对**区域内业主损害他人合法权益的行为进行劝阻和制止，对物业管理纠纷进行调解。
第十二条鼓##**区建设行政主管部门及其物业管理专职机构、街道办事处（镇人民政府）**区居民委员会根据工作需要，采取购买服务的方式，聘请第三方专业机构协助开展物业服务的具体监督管理工作。
第二章业主大会和业主委员会
第一节业主
第十三条下列主体在物业管理活动中依法享有业主权利、履行业主义务：
（一）房地产权利证书或者不动产登记簿记载的所有权人;
（二）尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁安置等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有建筑物专有部分的人;
（三）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的人;
（四）因合法建造取得建筑物专有部分所有权的人;
（五）其他符合法律、法规规定的人。
符合前款规定的主体，应当提供合法、有效的证明文件。
第二节业主大会筹备组
第十四条一个**区域内，出售并交付使用的物业建筑面积达到百分之五十以上，或者首套物业出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。
街道办事处（镇人民政府）在收到建设单位提交成立业主大会报告或10名以上业主以书面形式提出成立业主大会请求的，应在30日内负责组织成立首次业主大会筹备组（以下简称筹备组）。
筹备组成员由街道办事处、社区居民委员会、建设单位和业主代表7至11人单数组成，其中业主代表人数不低于筹备组总人数三分之二;筹备组组长由街道办事处（镇人民政府）派工作人员担任，常务副**区居民委员会派代表担任。
建设单位已不存在，或经街道办事处（镇人民政府）书面通知后仍未在通知期限内委托一名代表参加筹备组的，建设单位可不作为筹备组成员。
第十五条筹备组中的业主代表应当符合下列条件：
（一）具有业主身份，**区的业主应当在**区实际居住;
（二）具有完全民事行为能力;
（三）依法履行法律法规等规定的业主义务;
（四）本人及近亲属未在为本**区域提供服务的物业服务企业中任职的;
（五）热心公益事业，具有参加筹备组工作的时间;
（六）没有欠缴物业公共服务费、专项维修资金等费用及违章搭盖的行为;
（七）临时管理规约中规定的其他条件。
业主代表名额应当考虑物业类型、幢（梯）及建筑面积的均衡分布。
第十六条街道办事处（镇人民政府）应当在收到建设单位报告或业主请求之日起5日内，制定组建筹备组的公告，在**区域内显著位置进行公告，公告期不应少于7日。
组建筹备组公告应当明确业主代表的人数、条件、产生办法和提交资料的方式、时限等。
社区居民委员应当根据组建筹备组的公告，组织业主推荐产生业主代表。
业主代表根据得票率高低确定。
筹备组成员名单确定后，街道办事处（镇人民政府）应当将名单在**区域内显著位置进行公示，公示期不应少于7日。
公示期间，业主对筹备组成员有异议的，街道办事处（镇人民政府）应当进行复核。
筹备组成员名单公示期满且业主无异议的或者经复核异议不成立的，街道办事处（镇人民政府）应当及时在**区域内显著位置公告筹备组成员名单、工作职责、工作规则等，公告期不应少于7日。
筹备组自公告之日起成立。
筹备组成立后一个月内，街道办事处（镇人民政府）应当组织筹备组进行物业管理相关法律法规的培训。
第十七条筹备组应当做好以下筹备工作：
（一）确认并公示业主身份、业主人数以及各业主所有的建筑物专有部分面积;
（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;
（三）拟订管理规约、业主大会议事规则;
（四）制定业主委员会委员候选人产生办法和业主委员会选举办法，确定业主委员会委员候选人名单;
（五）完成召开首次业主大会会议的其他筹备工作。
第十八条筹备组通过召开会议，按照少数服从多数的原则进行筹备工作的决定。
筹备组会议由筹备组组长或受其委托的筹备组成员召集和主持。
除法人或者其他组织外，筹备组成员不能委托代理人参加会议。
筹备组会议应当有过半数筹备组成员出席，作出的决定必须经全体筹备组成员半数以上同意。
筹备组会议应当制作书面记录并存档。
筹备组会议作出的决定，参会成员应当签字确认，并自作出决定之日起3日内向全体业主公告。
因筹备工作需要，以筹备组名义对外发布文件资料需要使用印章的，在由筹备组按照前款规定作出决**区居民委员会报街道办事处（镇人民政府）审核同意后，**区居民委员会代章。
筹备组的决定违反法律法规及相关规定的，街道办事处（镇人民政府）应当责令其改正。
第十九条筹备组应当于首次业主大会会议召开前15日，将会议时间、地点、议题、议程和筹备情况等在**区域内显著位置进行公告。
筹备组应当自成立之日起30日内完成本细则第十七条规定的筹备工作，并组织召开首次业主大会会议。
筹备组自成立之日起30日内仍无法召开业主大会会议并选举产生业主委员会的，街道办事处（镇人民政府）可以解散筹备组并重新成立筹备组。
第二十条鼓励街道办事处（镇人民政府）通过购买服务的方式，委托第三方开展成立筹备组、召开业主大会会议、选举产生业主委员会等工作。
第二十一条建设单位应当向筹备组提供业主名单、业主联系方式和各业主所有建筑专有部分面积情况等。
建设单位未能提供的，由街道办事处（镇人民政府）向房地产交易权籍登记机构查阅。
房地产测绘档案管理机构应当在收到街道办事处（镇人民政府）的书面查询函件后7个工作日内以书面形式答复并提供所查阅内容。
第二十二条首次业主大会筹备经费由建设单位承担。
建设单位应当在办理工程竣工
验收备案前，一次性向物业所在地街道办事处（镇人民政府）缴纳筹备经费。
筹备经费缴交标准为：
物业总建筑面积5万平方米以下的，按每平方米1元缴交;超出5万平方米以上的部分，按每平方米0.5元缴交，建设单位缴交的筹备经费最多不超过20万元。
第二十三条筹备经费应当专户储存、专款专用。
首次业主大会会议召开后，筹备组应当将筹备经费的使用情况、结余情况向全体业主公布，接受全体业主的监督。
经费结余部分应当转入公共收益资金账户。
第三节业主大会
第二十四条采用书面征求意见形式召开业主大会会议的，应当将征求意见书送达业主，并在**区域内显著位置进行公告，公告期不应少于15日。
第二十五条在**区域内显著位置进行公告或公示的，业主委员会应当采取在**区域内的宣传栏以及幢（梯）张贴的形式，同时根据实际情况选择下列至少一种形式作为补充：
（一）在物业服务场所、业主委员会办公场所张贴;
（二）在**区域的主要出入口张贴;
（三）在**区域内的广场、商场等人流密集的商业、文体服务设施出入口张贴。
第二十六条业主大会共同决定的管理规约应当对下列事项作出约定：
（一）物业共用部位、共用设施设备的使用和维护;
（二）物业管理用房的使用和经营;
（三）业主合理使用物业专有部分的权利和义务;
（四）物业屋面、外墙、阳台、门窗的装修和户外设施的装饰装修和安装规范;
（五）业主维护**区域环境卫生和公共秩序的权利和义务;
（六）物业公共服务费、日常专项维修资金等缴交标准与方式及公共收益的分配方式;
（七）业主违反管理规约应当承担的责任;
（八）其他应当予以约定的有关内容。
第二十七条管理规约自业主大会会议审议通过之日起生效，对全体业主、物业使用人均具有约束力。
第二十八条业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：
（一）业主大会名称;
（二）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式;
（三）业主投票权数的确定方法;
（四）业主代表的产生和业主授权委托的具体方式及主要内容;
（五）业主大会会议的表决程序;
（六）业主委员会的职责;
（七）业主委员会议事规则;
（八）业主委员会委员、候补委员的资格、人数、任期和职务终止情形等;
（九）业主委员会换届选举程序、业主委员会委员补选规则等;
（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理;
（十一）业主大会、业主委员会印章的名称、使用和管理;
（十二）业主委员会所聘请专职工作人员的职责和报酬。
第二十九条首次业主大会会议的选票、表决票和委托书等原始凭证应当由街道办事处（镇人民政府）保管，保管期限为一个完整的选举周期。
其他业主大会会议的选票、表决票、委托书等资料的保管由业主大会议事规则规定。
第三十条业主对业主大会会议的选票、表决票等有疑义的，经专有部门占建筑物总面积20%以上的业主且占总人数20%以上的业主提议，街道办事处（镇人民政府）可以进行必要的查验复核、重新统计等工作。
第三十一条业主可以梯（幢）、单元为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事务，但不得违反法律、法规、规章及管理规约规定，不得与业主大会的决定相抵触。
各单位范围内的事项内容、议事方式、程序等应当在管理规约和业主大会议事规则中约定。
第三十二条业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开，每年至少召开一次。
业主大会定期会议召开前，业主委员会应当**区域内显著位置公告以下内容：
（一）上一年度物业管理情况;
（二）上一年度业主委员会工作情况;
（三）上一年度业主大会收支情况;
（四）物业管理的其他有关事项。
有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，并于召开前10日发布召开临时会议的公告：
（一）经已交付使用的物业专有部门占建筑物总面积20%以上的业主且占总人数20%以上业主20%以上的业主提议;
（二）经业主委员会决定;
（三）经50%以上业主大会代表提议;
（四）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理;
（五）管理规约或者业主大会议事规则约定的其他情形。
第三十三条业主委员会未按照本细则规定组织召开业主大会定期会议、临时会议的，由物业所在地的街道办事处（镇人民政府）责令业主委员会限期召开;逾期仍不召开的，由物业所在地的街道办事处（镇人民政府）**区居民委员会组织召开。
第三十四条业主根据本细则第三十二条规定提议召开业主大会临时会议的，应当提供业主签名的书面提议资料、业主身份证明和提议业主的有效联系方式。
业主委员会应当在收到提议资料后15日内，核实提议的业主是否达到20%以上。
业主委员会未核实或核实情况存在异议的，由街道办事处（镇人民政府）予以核实。
经核实提议符合本细则第三十二条规定的，业主委员会应当自核实完成之日起30日内就提议议题召集业主大会临时会议。
经核实提议不符合本细则第三十二条第三款第一项、第三项规定但业主仍认为需要的，业主应当重新按照本条第一款规定，提供业主签名的书面提议材料、业主身份证明和提议业主的有效联系方式，提议召开业主大会临时会议。
业主大会对物业管理事项已作出决定的，业主委员会在一年内不得就该管理事项组织召开业主大会临时会议;但业主大会决定依法被撤销的除外。
第三十五条召开业主大会会议，应当于会议召开前将会议时间、地点、议题、议程形式及表决规则向全体业主公示，公示时间不少于10日，并同时书面告知物业所**区居民委员会，但因发生重大事故或者紧急事件决定召开业主大会临时会议的除外。
公示期间，业主可以对业主大会会议拟表决事项提出建议和意见。
组织召开业主大会会议的组织或机构对业主提出的建议和意见应当受理并予以说明，并可以对拟表决事项的具体内容进行修改。
拟表决事项经修改后应当重新公示，公示时间不少于10日。
第三十六条采用书面征求意见形式的，业主大会会议投票期限届满，应当按照公正、公开、透明的原则，统计和查验业主的表决意见，并及时公布表决结果。
采用集体讨论形式的，应当当场公布表决结果。
表决结果应当向全体业主公示。
采用书面征求意见形式产生的表决结果应当公示30日以上，采用集体讨论形式产生的表决结果应当公示7日以上。
公示内容应当包括业主基本信息、所有的建筑专有部分面积，业主对表决事项赞同、反对、弃权的意见，全体业主对表决事项赞同、反对、弃权意见的汇总结果等。
业主大会会议的选票、表决票和书面委托书由业主委员会保管，保管期限不少于5年。
未按照本条第二款的规定公示业主大会会议表决结果的，物业所在地的街道办事处（镇人民政府）应当责令限期公示并告知全体业主。
第三十七条业主大会决定自公告之日起生效。
业主大会会议表决结果公示期间，业主对表决结果有异议的，组织召开业主大会会议的机构应当记录并及时答复。
公示期满，业主对表决结果没有异议或者异议不成立的，应当在**区域显著位置公告业主大会决定。
采用书面征求意见形式，业主对表决结果有异议的，可以查验本人表决意见，组织召开业主大会会议的组织或机构应当及时提供业主本人表决意见以供查验。
查验的业主表决意见与公示的表决结果不一致的，应当重新统计、公示表决结果。
业主查验本人意见，应当提供本人身份证明和房产证明;业主委托他人查验表决意见，还应当出具书面委托书。
第三十八条业主大会确定业主投票权数，按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：
（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的单元建筑面积计算;尚未登记的，暂按测绘机构的实测面积计算;尚未实测的，暂按房屋买卖合同记载的预算建筑面积计算。
（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
第三十九条业主大会确定业主投票权数，按照下列方法认定业主人数和总人数：
（一）业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按1人计算。
但尚未出售和虽已出售但尚未交付的专有部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按1人计算。
（二）按照前项的统计总和计算总人数。
第四十条一个专有部分有2个以上所有权人的，其所有权人应当推选1人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为1人。
业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使表决权。
业主为法人的，由其法定代表人或者法定代表人委托的代理人行使表决权。
业主委托代理人参加业主大会会议的，其代理人应当出具载明委托事项、委托权限及期限的书面委托书。
第四十一条业主大会可以决定由业主自行管理物业共用部分。
业主在决定自行管理之前，应当对自行管理方案以及应急保障措施进行表决，并告知物业所在地的街道办事处（镇人民政府）。
第四十二条业主大会成立后产生的经费应当由全体业主共同承担。
第四十三条业主大会或业主委员会会议决定等需要抄送全体业主的资料，可以采用以下方式之一进行抄送：
（一）挂号信件或特快专递;
（二）电子邮件;
（三）手机短信;
（四）其他电子信息传送方式。
业主的住址、电话、电子邮箱等联系方式以入住时登记的方式为准;业主未入住的，以业主首次书面提供的方式为准。
业主变更联系方式的，应当自变更之日起15日内告知业主委员会和物业服务企业。
业主委员会或者业主大会召集人、物业服务企业按规定应当抄送业主的相关信息，按照业主登记的联系方式向业主发送相关信息后，即完成抄送。
抄送人应当保留已抄送的相关记录。
第四节业主小组、业主大会代表制度
第四十四条鼓励规模较大且条件较好的**区域，建立业主小组制度和业主大会代表制度。
第四十五条同一**区域内有500个以上业主的，可以以梯（幢）、单元为单位成立业主小组。
业主小组由该梯（幢）、单元的全体业主组成。
业主小组应当履行下列职责：
（一）委托推选业主大会代表出席业主大会会议，表达本小组业主的意见;
（二）依法依约决定有关共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护;
（三）依法依约决定本小组范围内的其他事项。
业主小组议事由该业主小组产生的业主大会代表主持。
业主小组行使前款规定职责的程序，参照本**区域业主大会议事规则执行。
第四十六条业主大会代表由所在业主小组的业主选举产生，业主大会代表资格及选举办法应当在业主大会议事规则中约定。
业主可以以书面委托的形式，约定由其选举的业主大会代表在一定期限内代其行使对**区域内公共管理事项的表决权，具体委托的内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则约定。
业主大会代表有下列情形之一的，其代表资格终止：
（一）不再是业主的;
（二）丧失民事行为能力的;
（三）依法被司法机关限制人身自由的;
（四）不履行业主法定义务的;
（五）侵害其他业主合法权益的;
（六）无正当理由连续三次不参加业主大会的;
（七）以书面形式向业主委员会提出辞职的;
（八）经业主小组半数以上业主提议，认为有必要取消其业主大会代表资格的;
（九）法律、法规规定以及业主大会议事规则规定的其他情形。
第四十七条业主大会会议可以以业主大会代表组成业主代表大会的形式
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