马鞍山市物业服务企业信用管理办法模板.docx
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马鞍山市物业服务企业信用管理办法模板
马鞍山市物业服务企业信用管理办法
（征求意见稿）
第一章总则
第一条为建立物业服务企业信用体系，促进物业服务企业诚信自律，维护各方合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》、《安徽省物业服务企业信用管理暂行办法》、《马鞍山市物业管理实施办法》以及国家和本省建立完善守信联合激励和失信联合惩戒的有关规定，制定本办法。
第二条本办法适用于本市行政区域内物业服务企业的信用管理。
凡在本市已进行工商登记或已备案的经营范围包含物业管理、且实施物业服务活动的企业，依照本办法实施信用管理。
本办法所称物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格、营业执照经营范围中含有物业管理或物业服务，并按照物业服务合同约定，从事对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序活动的企业，包括外省市进入本市从事物业服务的企业。
本办法所称项目经理，是指由物业服务企业委派，实际担任物业项目管理服务的负责人。
第三条本办法所称信用档案信息，是指物业服务企业和项目经理在物业管理服务相关活动中形成的能够用以评价其信用情况的信息。
本办法所称信用评价是物业管理行政主管部门依据本办法规定，对物业服务企业从事物业管理活动中形成的信用信息进行采集、记分、评价，确定其信用等级的活动。
第四条马鞍山市物业管理行政主管部门负责本市物业服务企业信用档案与评价管理。
承担全市物业服务企业信用档案与评价、项目经理信用评分的具体指导和管理工作，负责物业服务企业和项目经理信用信息系统平台的建立、运行、维护和管理（可委托第三方）。
各县区（园区）物业管理行政主管部门负责本辖区物业服务企业和项目经理信用监管、信用信息的征集、记分档案管理，并将结果记入信用信息系统平台，加强与相关单位的联系，实现信用信息互通和共享。
街道办事处（乡镇人民政府）依据《马鞍山市物业管理实施办法》的相关规定落实属地化管理，协助县区（园区）物业管理行政主管部门开展物业服务企业和项目经理的信用信息采集工作。
第五条信用信息的征集，应当坚持客观、准确、公正、及时的原则；信用信息的评价，应当遵循客观、公正、统一和审慎的原则。
第二章信用信息征集
第六条物业服务企业和项目经理信用信息的征集是指通过采集、甄别、分类、记录、储存等方式，形成客观反映物业服务企业和项目经理相关信息的活动。
第七条物业服务企业和项目经理的信用信息，主要包括基础信用信息、守信信用信息和失信信用信息，具体内容在安徽城乡规划建设综合管理平台—物业信用信息中设置。
（一）基础信用信息
1.物业服务企业注册信息：
企业名称、统一社会信用代码、住所、企业法人代表、联系方式（通讯地址、邮编、联系电话、联系人、电子邮箱）等。
2.物业服务企业人员信息：
主要包括企业中级及以上职称的人员信息。
3.项目经理姓名、联系方式、身份证号码、从业年限、专业技能证书、职称、学历及继续培训等其他情况。
4.物业管理项目信息：
物业项目名称、地址、类型、总建筑面积、配套设施等信息，还包括委托方名称、项目委托期限、项目经理姓名等。
（二）守信信用信息
物业服务企业在物业管理活动中自觉遵守有关法律、法规、规章、规范性文件或者强制性标准，认真履行物业服务合同及物业管理相关合同约定，受到政府有关部门奖励或者表彰的行为。
主要包括：
1.本市各级党委、政府的表彰；
2.各级物业管理行政主管部门、物业管理行业协会的表彰；
3.企业经营管理创新、创优等；
4.市物业管理主管部门聘请第三方做出的年度满意度测评成绩为优秀的；
5.在各级政府部门确定的重点工作、重要创建工作中积极配合落实；
6.作为正面典型在市级及以上官方新闻媒体宣传报导的；
7.其他能作为良好信用依据并被物业管理行政主管部门认可的信息。
（三）失信信用信息
物业服务企业在实施物业管理活动中服务行为不规范，违反有关法律、法规、规章、规范性文件或强制性标准等规定，被行政机关作出行政处罚或其他行政处理决定，或经司法机关认定违法的行为。
失信行为按照其严重程度分为轻微、一般、严重三类：
（一）轻微失信行为。
是指物业服务行为不规范，被相关行政主管部门责令限期改正的行为；
（二）一般失信行为。
是指物业服务企业违反有关法律、法规、规章、规范性文件等规定或者强制性标准，被相关行政管理部门责令限期改正、实施行政处罚的行为；
（三）严重失信行为。
是指物业服务企业的失信行为严重程度，超过轻微和一般的失信行为。
第八条基础信用信息的征集实行物业服务企业自行申报,向信用信息系统平台填报，由企业注册住所所在地的县区（园区）物业管理行政主管部门负责核实；外来企业在马设立分支机构的,由分支机构注册住所所在地的县区（园区）物业管理行政主管部门负责核实。
基础信用信息发生变更的，物业服务企业应当及时向辖区物业管理行政主管部门申报变更,县区（园区）物业行政主管部门在10日内完成审核并完成更新。
第九条市、县区（园区）物业管理行政主管部门应及时将企业符合本办法规定的良好信用信息及不良信用信息记入系统平台，企业可通过系统平台查询。
本市物业服务企业在外地设立分支机构（子公司）的或外来物业服务企业，在其它地市所产生的良好信用信息或不良信用信息不记入其的信用信息。
以下情形除外：
（一）住建部或安徽省住建厅下发的行政处罚决定书的；
（二）住建部或安徽省住建厅通报表彰或批评的；
（三）中国物业管理协会或安徽省物业管理协会通报表彰或批评的；
第十条人民法院、人社、质量技术监督、公安、消防、工商、物价、城管、安全生产等相关部门以及街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会可向各级物业管理行政主管部门提供物业服务企业的不良信用信息。
各级物业管理行政主管部门应及时推送到市级物业服务企业信用信息系统平台，采取适当的联合惩戒措施，对失信物业服务企业予以约束和限制。
第十一条 各级物业管理行政主管部门记录物业服务企业和项目经理不良信用信息的，应当通过书面通知告知相关物业服务企业和项目经理（及其所在的物业服务企业）。
物业服务企业对不良信用信息记录有异议的，可在收到通知后10日内向作出记入不良信用信息的物业管理行政主管部门提出书面异议申请，并提供相应证据；逾期视为无异议。
各县区（园区）物业管理行政主管部门应当于收到书面异议申请之日起15日内完成核查，经核查确属失误的，应当及时更正；若确属无误的，维持原结果，核查结果应当反馈到申请企业。
各县区（园区）物业管理行政主管部门认为异议不成立的，异议申请人可在收到各县区（园区）物业管理行政主管部门出具告知书的10日内向市物业管理行政主管部门申请复核，并提供相应证据；逾期视为无异议。
市物业管理行政主管部门收到复核申请之日起15日内完成审查。
审查结果由市物业管理行政主管部门告知申请人并反馈各县区（园区）物业管理行政主管部门，其中异议复核申请审查属实的，由市物业管理行政主管部门进行变更。
第十二条 信用信息经征集按规定记入系统平台后，任何单位和个人未经规定程序，不得擅自修改、增减、删除。
第三章信用等级评价
第十三条本市物业服务企业实行信用等级评价制度。
信用等级是对物业服务企业日常监督管理，开展经营管理等业务的重要参考依据。
第十四条物业服务企业和项目经理信用评分实行动态管理，定期评分。
物业服务企业信用等级评定实行分级实施，定期评级。
（一）定期评分。
物业服务企业应当及时采集录入企业及项目经理基础信用信息和良好信用信息。
各级物业管理行政主管部门及时做好基础信用信息、良好信用信息和不良信用信息的核实及确认工作，实行动态管理。
市物业管理行政主管部门根据信用信息平台收集的信息定期评分，于每年7月份公布半年度阶段评分情况。
（二）定期评级。
物业服务企业应当在每年12月底前申报信用等级评定，各县区（园区）物业管理行政主管部门应当及时处理本辖区内物业服务企业的申请并通过平台上报。
市物业管理行政主管部门在审核全市物业服务企业信用等级的申报后，于次年1月份完成物业服务企业信用等级评定，并通过马鞍山市住房和城乡建设局网站公示，公示期为7日。
在公示期内，对企业信用等级有异议的，市物业管理行政主管部门组织有关部门进行查证核实，并根据确认后的事实重新评定等级；公示期满如无异议的，正式发布年度信用等级。
第十五条物业服务企业和项目经理信用评分采取信用分值综合评分制，信用等级基本分为100分，实行加减分制，物业服务企业按照年度评定信用等级。
信用分值＝信用等级基本分+守信信用信息分值-失信信用信息分值。
评分周期为12个月，从每年的1月1日起至12月31日止，评分周期届满，次年重新评分。
具体加减分条款详见附件《马鞍山市物业服务企业信用信息评价标准》，《马鞍山市物业服务项目经理信用信息评价标准》。
市住建局根据动态监管成效和结果分析，可定期对上述标准进行适时调整并发布。
第十六条信用信息的加减分计算周期，原则上按照信息的有效时限同步计算，从发文年份开始计算，具体到年；没有有效时限的，原则上当年有效，计算周期为一年。
涉及到重大不良行为的，依据信用评价及记分标准中的具体条款予以确定时效，具体条款未说明的可视企业整改情况来确定计算周期。
第十七条物业服务企业聘用的项目经理所产生的信用信息记分，同时记入物业服务企业信用信息评分中。
《马鞍山市物业服务企业信用信息评价标准》和《马鞍山市物业服务项目经理信用信息评价标准》中有规定的，按规定记分；无规定的，将按照1/10比例记分并记载入受聘的物业服务企业信用信息。
第十八条同一良好信用信息以最高荣誉为准，不再重复记分。
同一不良行为涉及多项减分内容的，以减分最多的一项予以记分。
同一不良行为在整改期内不再重复记分。
同一不良行为在整改期到期后仍未整改的，采取累进减分的方式进行记分。
第十九条物业服务企业应当在服务项目的显著位置公示企业信用评价等级。
第二十条物业服务企业信用等级按照信用评分分值由高至低划分为四个等级，分别采用A、B、C、D级标示：
（一）信用评价总分值在100分以上的，信用等级为A级，为诚信优良的物业服务企业；
（二）信用评价总分值在80分至100分（含）的，信用等级为B级，为诚信较好的物业服务企业；
（三）信用评价总分值在60分至80分（含）的，信用等级为C级，为诚信较差的物业服务企业；
（四）信用评价总分值在60分以下的，信用等级为D级，为严重失信的物业服务企业；
（五）涉及重大违规违法行为的，信用等级直接评定为D级。
列为D级的物业服务企业，将上报列入全市企业“黑名单”。
未参加信用评价的，信用等级标识为C级（缺失）。
未承接物业服务项目的，信用等级后标示（无项目）。
已参与信用等级评价的物业服务企业无在管项目后，信用等级在B级及以上的，保持一年，第二年仍无在管项目的，评定自动调整为B级（无项目）；信用等级在B级以下的，保持原有评级并标示（无项目）。
第二十一条项目经理信用评分总分值在60分以下的，列为严重失信的项目经理。
涉及重大违规违法行为的，直接列为严重失信的项目经理。
第四章信用分级管理
第二十二条物业服务企业信用等级评价结果作为物业管理示范项目考评、评奖评优、日常监管、物业服务项目招投标、物业管理行业专家选聘等物业管理活动的重要依据。
根据物业服务企业不同信用等级，实行差异化分类管理，实施守信激励、失信惩戒。
信用档案和评级结果主要用于以下方面：
（一）可作为扶持企业发展，列入扶持对象的参考依据;
（二）为业主选聘物业服务企业提供参考；
（三）可作为前期物业管理招标、政府采购的评标参考；
（四）作为物业管理项目评优的考评内容；
（五）作为出具企业诚信意见的重要依据；
（六）作为物业管理行政主管部门对物业服务企业实施事中事后监管的重要依据。
第二十三条信用等级达到A级的物业服务企业给予一定激励：
（一）在实施财政性资金项目安排等各类政府优惠政策中，优先考虑，加大扶持力度；
（二）优先推荐市级守信示范企业，优先推荐纳入本市扶持企业名录；优先推荐纳入市住建局网站、协会网站公开推介；
（三）在评定表彰、评比竞赛中，予以优先推荐；
（四）本市前期物业管理投标时，予以加分；
（五）在政府采购等公共资源交易活动中，优先推荐进入采购名录清单；在政府采购平台的投标中予以加分；
（六）在日常检查、专项检查中减少检查频次，实施简化监督和低频率的日常检查；
（七）规定可以采取的其他激励措施。
第二十四条信用等级达到B级的物业服务企业，实施常规监督和适度频次的日常检查，并予以适度奖励和扶持：
（一）在评定表彰、评比竞赛中，予以推荐；
（二）本市前期物业管理投标时，予以适当加分；
（三）在政府采购等公共资源交易活动中，推荐进入采购名录清单。
第二十五条信用等级为C级的物业服务企业，实施以下措施：
（一）对其申报的信用信息材料全面检查；
（二）列入行业主要监管对象，增加对该企业的日常监督检查频次；约谈督促企业进一步强化诚信意识，改进服务；
（三）限制行业各类奖励评比资格；
（四）在前期物业管理参加招投标时，向招标方提醒建议，作为报名资格审查优先次序的重要依据。
对于尚未参加信用评价的，信用标识为C级（缺失）的企业，凡是有项目在管的，督促其完善信用信息申报，按上述条款实施监管。
第二十六条信用等级为D级的物业服务企业给予以下处理：
（一）列入行业重要监管对象；由企业注册住所所在地或项目所在地县区（园区）物业管理行政主管部门和街道办事处（乡、镇人民政府）进行约谈，明确整改措施；
（二）取消其申报各类物业服务示范项目的资格；
（三）取消其参加行业各类评优评先活动的资格；
（四）在本市前期物业管理招投标时，不得参加投标活动；
（五）在政府采购等公共资源交易活动中，建议政府采购部门限制其参与；在采购目录企业名录中的，建议开除名录；
（六）实施强化监管和较高频率的日常检查，其管理服务的住宅项目进行高比例检查；
（七）与业主大会、业主委员会签订服务合同的在管项目，建议业主委员会解除物业服务合同；
（八）其他方面的防范性措施。
第二十七条信用等级为D级，列入物业服务企业“黑名单”，并报至市发改委列入全市失信“黑榜”企业名单，采取全市联合惩戒措施；被列入“黑名单”的物业服务企业法人或总经理的有关情况记入物业服务企业不良信用档案，存留期两年。
信用等级在B级及以上的企业聘用被列入“黑名单”的物业企业法人或总经理、及严重失信的项目经理的，其信用等级直接降为C级。
第二十八条列为严重失信的项目经理给予以下处理：
（一）列入行业重要监管对象；由其服务的项目所在地区物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府）进行约谈，明确整改措施；
（二）取消由其服务的项目申报各类物业服务示范项目的资格；
（三）取消其参加行业各类评优评先活动的资格；
（四）在本市前期物业管理招投标时，不得参加投标活动；
（五）实施强化监管和较高频率的日常检查，其管理服务的住宅项目进行重点检查；
（六）建议企业解除其项目经理职务；
（七）其他方面的防范性措施。
第二十九条对于尚未承接项目的或参加信用评价后无项目在管的企业，只对其信用信息进行动态核实。
鼓励物业服务企业、项目经理通过信用信息平台及时完善、更新企业信用信息。
第三十条鼓励企业法定代表人、项目经理定期接受继续教育，更新法律法规及业务知识，不断提高业务水平。
第五章监督管理
第三十一条各级物业管理行政主管部门公开物业服务企业信用信息应当符合法律法规规定，不得编造、篡改企业信用信息，不得收集、公开虚假信息，不得歪曲、篡改公开的物业服务企业信用信息。
第三十二条物业管理行政主管部门依照有关法律、法规、规章规定，对拟公开的物业服务企业信用信息应及时进行审查，对涉及国家秘密、商业秘密、个人隐私以及法律、法规、规章规定不得公开的其他内容，应当采取保密措施，不得公开。
第三十三条公民、法人和其他组织发现物业管理行政主管部门、其他相关单位及其工作人员在物业服务企业信用信息公开活动中存在不依法履行义务，或在物业服务企业信用信息公开活动中侵犯其合法权益等违法行为的，可以向监察机关或上一级行政主管部门投诉。
第六章附则
第三十四条本办法由市住房和城乡建设局负责解释。
第三十五条市住建局可根据实际情况对信用评价及记分标准的具体项目、范围和标准进行调整。
第三十六条各县区（园区）参照本办法执行。
第三十七条本办法自2020年6月1日起实行。
附件：
1.《马鞍山市物业服务企业信用等级评定评分细则》
2.《马鞍山市物业服务项目经理信用信息记分标准》
附则1
马鞍山市物业服务企业信用等级评定评分细则
序号
基础信息分（满分100）
评分标准
分值
1
企业注册信息
按规定及时填报相关信息，内容完整、准确，得初始赋分35分。
每缺少一项信息扣1分。
35
2
企业及项目
党组织建设
严格党支部设立程序，按照有关规定在物业企业或物业管理项目成立党组织。
暂不具备建立党组织条件的，选派党建指导员，积极开展党的工作，得2分。
15
严格落实“三会一课”制度，定期召开支部党员大会、支部委员会、党小组会，按时上好党课，得2分。
设置党支部办公室、党员活动室且有明显标识，得1分。
建立党群联席会议制度，每月按时参加党群联席会，抓好会议议题落实，得5分。
自觉接受街道社区党组织领导，积极参与融入区域化党建工作机制，实现“双向进入、交叉任职”，得5分。
3
企业管理制度建设
建立健全的企业内部管理制度、公共管理制度、服务质量和收费标准、业主及物业管理项目档案资料、咨询服务和投诉处理机制等。
上述制度或标准缺失的，每项扣1分。
10
4
企业人员信息
有物业管理专业人员及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员（其中中级以上职称人员）10人（5人）以上的，得5分；20人（10人）以上的，得8分；30人（20人）以上的，得10分。
电工、消防、监控等岗位，按规定持证上岗的，得5分。
15
5
企业
经营情况
按照经营年限计算，以工商注册后签订第一份物业服务合同开始计算，每两年得1分，不足两年不得分，最高5分。
被工商部门评为重合同守信用企业的，得1分。
5
6
物业
管理面积
20万平方米以下得3分，20-50万平方米得5分，50—100万平方米得8分，100—200万平方米得10分，200万—300万平方米的12分，300万平方米以上得15分（每档上限面积得分均不超过本档最高分）。
15
7
参与老旧小区物业服务
每管理一个老旧小区物业管理项目得1分，累计计分，最高5分。
老旧小区应符合市住建行政主管部门认定的老旧小区标准，并经考核合格。
5
序号
一、轻微失信行为
评分细则
1
未按标准配备专业人员，或未按物业服务合同约定配备人员的。
扣1分
2
未按物业服务合同约定提供相应服务，或物业管理服务未达到合同约定的标准及质量要求的。
扣1分
3
未约定物业服务等级，或未按照合同约定的服务等级提供相应服务的。
扣1分
4
未按规定公布物业服务标准、物业服务收费标准，未实行明码标价的。
扣1分
5
利用物业共用部位、共用设施设备开展经营，未按物业服务合同约定或相关规定征得相关业主和业主大会的同意并办理相关手续的。
扣1分
6
未向所管理服务的物业项目委派至少1名物业服务项目经理的。
扣1分
7
承接物业项目时，未按照法律法规规定和物业服务合同的约定，对建设单位移交的资料进行清点和核查；对物业共用部分和共用设施设备和相关场地进行现场检查和验收，形成书面检查记录，并经建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认的。
扣1分
8
未按消防管理有关规定，对消防设施设备进行巡视、检查和维护，保持完好，可随时启用的。
扣2分
9
未保持生活水箱、水池检查孔盖板完好并落锁；溢流管口未安装防护网；未定期检查保养附属配件的。
扣2分
10
未按物业服务合同约定或相关政策法规要求书面报告、公布或公示物业管理服务情况、物业服务收费开支情况、共用部位共用设施设备的公共收益情况等的。
扣2分
11
物业管理区域存在安全隐患或物业管理区域内可防案件发生率较高的。
扣2分
12
对物业管理主管部门及街道办事处（乡镇人民政府）布置的物业管理工作推诿塞责或未及时完成的。
扣2分
13
未按规定做好物业管理区域内违规行为巡查、劝阻和报告工作的。
扣2分
14
未按照物业服务合同约定或相关规定，履行电梯使用管理者职责的。
扣2分
15
新建物业交付使用前，物业服务企业和建设单位未按照国家有关规定和前期物业服务合同约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验，或未进行承接查验而交付使用；或物业服务企业承接未经查验或者查验不合格的物业的。
扣2分
16
未按规定管理、使用、处置公共收益。
违反相关法规政策，擅自改变物业管理用房的用途的。
扣3分
17
未按规定规范管理和使用物业管理区域内依法配建的人民防空工程的。
扣3分
18
物业管理区域内发生安全事故等突发事件时，未及时采取应急措施的同时，但及时向有关行政管理部门报告，并协助做好救助工作的。
扣3分
19
将业主资料或信息用于与物业管理服务无关的活动的。
扣3分
20
业主或物业使用人占用、堵塞、封闭公共疏散通道、安全出口、消防车通道以及损坏消防设施等，未及时劝阻、制止、上报的。
扣3分
21
未建立物业服务应急预案或虽建立预案但未进行定期演练和落实的。
扣3分
22
物业项目基础档案，业主信息档案、日常运行、维护、管理档案等档案资料缺失或不全的。
扣3分
23
未按规定与业主签订《住宅室内装饰装修管理服务协议》，告知装修禁止事项，未及时巡查发现、劝阻、制止、上报装修过程中擅自改变房屋用途，拆改房屋结构等违规装修行为的。
扣3分
序号
二、一般失信行为
评分细则
1
挪用住宅专项维修资金，或违反住宅专项维修资金使用管理规定的。
扣5分
2
未按相关规定，对房屋装饰进行巡查的，或发现违反规定未及时进行劝阻、制止和报告，导致严重后果的。
扣5分
3
未依法运营使用电梯，导致电梯安全事故的。
扣5分
4
被解聘的物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，导致发生治安事件的。
扣5分
5
因未履行相关合同义务或者履行相关合同义务不符合约定，未按照物业服务合同约定落实安全防范措施，做好物业管理区域内的安全防范工作，导致业主、物业使用人人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任的。
扣5分
6
违反相关法律法规规定，拒不移交物业管理相关资料的。
扣5分
7
违反相关法规政策，将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的。
扣5分
8
挪用、贪污、侵占、擅自处分业主共同利益的。
扣5分
9
无正当理由拒不配合住建行政主管部门开展检查、调查等工作的。
扣5分
10
未按规定进行企业信息报送的。
扣4分
11
未按规定及时办理物业管理项目备案的。
扣4分
12
在办理企业信息报送、项目备案、项目评优过程中未提供真实情况的。
扣5分
13
物业服务合同终止时，企业未按规定履行退出程序的。
扣3分
14
擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的。
扣5分
15
擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地、损害业主共同利益的。
扣5分
16
擅自利用物业共用部位、共用设施设备经营，损害公共利益和侵害他人合法权益的。
扣5分
17
擅自改变物业管理用房、经营用房用途
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