商务项目策划方案.docx
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商务项目策划方案
商务区项目策划方案
一、项目用地简介：
1、地理位置
中央商务区位于阳光舜城的主入口处，南接已经建成的中城（100万平米），北临建设中的济南高档别墅居住区（东方美郡），东依郁郁青青的西姑山脉，是中城、北城的天然分水岭，同时也是两城的重要衔接过渡区域。
2、用地状况
中央商务区规划面积9.59公顷，其用地主要为坡地，坡势西低东高，东西高程差达27.8米，地块南部地表为土质，北部与东部为砾石地面。
东部山坡之上植被茂盛，林相丰富，视野开阔，是绝佳的风景区域。
3、交通状况
该区域交通便利，临近阳光舜城出入的交通枢纽——舜城环岛（正对历阳大街，西为旅游路，南临舜世路）。
至经十路仅4公里，至南二环路仅3公里，到泉城广场也不足6公里。
4、项目规划概况
根据1999年的中规院规划，该规划用地为9.59公顷，其中公共设施用地6.23公顷；城市公共绿地2.49公顷；城市道理用地0.87公顷。
总建筑面积为6.51万平米，建筑密度为26.0%；容积率为1.04；绿地率为21.4%。
原建筑层高以四层为主，局部为三层和两层，其功能定位为美食城和休闲绿化广场。
根据市规划局的最新资料显示该组团的建设用地为6.1公顷（161米等高线以下区域），土地使用性质为商业用地。
综合考虑工商银行五层建筑（容积率1.0）和一组团小高层建筑（容积率1.9）的规划状况，拟定容积率为1.3左右，公建配套为40000平米，住宅为40000平米。
二、项目定位：
1、功能定位
概念定位——舜耕路南部新城区环境最为优越的高档商务办公休闲区，借商务概念营造气氛，提升高档公寓的价位和市场竞争力
功能定位----以高档公寓、酒店式公寓等居住功能为主，以商务办公、配套等功能为辅的综合商务休闲区。
建筑形式----以大体量的建筑综合体承担商务办公和配套功能，建筑多为1~~2层，部分为半地下，局部为高层。
该现代建筑可作为自历阳大街入口处阳光舜城标志性的作品。
（建筑形式同商业街有本质的区别）
整体的功能可及在舜城所处的作用类似于香港的数码港项目（写字楼11万；数码中心2万；酒店1万；住宅30万）
备注：
建筑综合体是一个多功能复合空间，是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上功能进行组合而成的建筑。
建筑综合体为城市生活功能提供了一个交合的空间，城市生活的各要素以一种崭新的空间秩序出现在这个空间中，并互相依存、互相促进，形成一个多功能、高效率而复杂的综合体。
建筑综合体带有地标性建筑的特征，
以上的定位基于以下原因：
21组团的特殊地理位置和便利交通条件决定了其强大的区域辐射力，同时由于阳光舜城目前餐饮、娱乐等建筑品种（城市配套功能）的缺乏，使入住业主的需求表现的更为迫切。
因此，该区域应该增加适当体量的酒店娱乐、写字（商务）办公等功能建筑，一方面作为舜城配套满足入住业主的娱乐办公需求，另一方面吸引济南市高智高知企业迁入，提升舜城的档次并促进酒店娱乐的经营。
2、产品定位：
（1）建筑综合体（40000万平方米）
●商务写字楼（面积约为20000平米）
建议该品种可安置在建筑综合体的高层建筑内，建筑采用框架结构，各房间面积可较灵活的分割组合，同时在设计上将室内景观与室外景观产生互动，营造“花园式办公”概念，为从事脑力劳动的小型、私营公司提供环境幽雅的办公场所，成就南部高档商务办公区域概念。
主力面积为150-240平米，适合10-16人的小型团队，约为120套左右。
●商务配套（面积约为10000平米）
建议该品种安置在1~~2层群楼内，设置主题酒店，商务餐饮、特色酒吧、咖啡厅、会议中心等娱乐商务休闲和服务场所，满足济南城区高档餐饮需求和舜城居住业主的需要。
商务配套和商务写字楼的运作是相辅相成的，具体功能示意如下：
1、休闲：
包括餐饮、健身、娱乐、购物、图书等
2、社交和商务：
商务中心、酒吧、贵宾厅、商务洽谈等
3、服务：
包括洗衣、票务订购、日用品购物、邮政报刊等
●酒店式公寓（面积约为10000平米）
面积为40-80平米的现代小户型设计，生活配套完备、简单、实用、新潮，并且增加交际空间，户型可分为一室、一室一厅、二室一厅等类型，约计160套。
其物业管理模式为酒店式管理模式。
为外地驻济和当地小白领人士提供面积适中、功能齐全且升值潜力较大的居住模式。
备注：
该类酒店式公寓可实现与商住两用楼的功能调换。
该建筑综合体是自历阳路进入舜城的视觉主焦点，其与一组团综合楼构成了阳光舜城入口处标志性的建筑群落。
同时该综合体4万平米的体量与一组团2万平米的综合楼形成了具有一定规模的商务办公区，在某些程度上降低了建筑综合体的市场风险性。
也加剧了商务市场的竞争力度。
总体而言，一组团综合楼的实施对中央商务区具有较大的借鉴作用。
（2）公寓住宅（40000平方米）
●高级公寓（面积约为40000平米）
高级公寓采用六层带电梯的设计方案，大型亮丽通透的淡绿色落地玻璃窗，色彩淡雅的暖色墙体，现代中不失典雅，简洁中不流尘俗，可有效的实现建筑与东侧山体有效的互动，安座室内可观山观景。
高档公寓主力面积在130—150平米之间，主力户型为三室两厅、四室两厅，可以适当考虑部分楼内跃层套房，约计280套。
商务型公建前方为大型休闲广场，面积可达近万平米，拥有多种人文景观。
商务型公建与高档公寓是相对独立的，拥有各自的交通路网系统，互不干扰，但是有花园小径可以连通，实现两种产品的互访。
三、消费群体定位
1、建筑综合体
●商务写字楼
商务楼是区域经济发展、城市社会进步的必然产物。
目前，该类楼盘在上海、北京仍然拥有较高市场吸纳力。
随着我省经济政策的逐渐放开，我市民营经济呈现出前所未有高涨，10人左右的小型公司纷纷出现，使我市商务楼也变的十分热销和紧俏，因此商务楼的市场潜力仍然十分巨大。
●商务配套
主要服务目标对象为中央商务区办公人士和舜城五万居民，其功能为满足其生活、工作等多方面的商务需求。
建议餐饮可进行出租经营以实现可持续性发展，所产生的长期收益有利于上市公司的运作。
为最大程度的减小投资风险，可先期寻求战略合作伙伴，签定长期合作协议。
●酒店式公寓
主要消费群体主要有两类：
（1）新一代的白领阶层：
该群体拥有较高的文化水平和较为稳定的经济收入，预期收入较高。
对区位交通、商务、休闲、社交及生活配套设施要求较高。
（2）外地驻济人士：
随着经济的发展和技术的交流，国内外的许多知名企事业单位都在济南增设了分支机构。
该机构的设立对酒店式公寓市场产生较大的推动作用。
2、公寓住宅
●高档公寓
由于济南市房地产发展水平较为普通，同时济南市风景、地段俱佳的土地极少，致使自1998年舜华园推出后高档公寓的品质变化较小，此处开发的高档公寓即针对家庭人口较少的舜华园、开元山庄的富人群体，以及在经十路沿线的具有一定经济基础的人士。
根据从业可分为大中型企事业单位的管理人员、事业有成的经营业主以及城市拆迁产生的有效需求。
四、销售成本测算
假定土地成本为120万/亩，测算经营利润为0时的成本为4380元/平米。
（地价89万元/亩时，成本3830元/平米）
五、销售价格估算
产品类型
销售均价（元/平米）
销售额（万元）
备注
商务办公楼
6000
12000
整体销售均价为5375元/平米
商务配套:
6000
6000
酒店式公寓
5000
5000
高级公寓楼
5000
20000
合计
43000
如果销售均价为5375元/平米，则利润为6930万元，收益率为19%。
（地价：
89时；利润11219，收益率35%）
如果销售均价为5000元/平米，则利润为4225万元，收益率为12%。
（地价：
89时；利润8502，收益率27%）
五、项目开发及销售周期模拟
综合考虑项目启动资金和市场介入时机，建议21组团可分两期进行开发。
项目运作前期根据项目整体策划、规划、设计、效果图等资料在市场上营造商务区概念，提升该地段的整体品位和价值。
项目一期开发4万平米高档公寓，二期开发4万平米的商务办公、配套及酒店式公寓。
该开发顺序可有效节约项目启动资金，快速实现资金的滚动开发，并且根据市场对商务、配套的反馈进行二期项目开发的调整，有效降低商务产品品种开发的风险性。
●一期开发4万平方米，产品类型主要高级公寓。
开发周期为12个月，2004年7月初开工。
2005年7月底交付使用。
销售周期为12个月，2004年10月进行销售。
●二期开发4平方米，产品类型为商务写字楼、商务配套、酒店式公寓。
开发周期为18个月，2004年10月初开工，2006年3月底交付使用。
销售周期为18个月，2005年4月开始进行销售，为了减小商务配套的销售风险可先行联系有意向的大客户（餐饮酒店经营者）进行定制,建议10000平米的商务作为公司固定资产可进行出租，以出租形式实现可持续性赢利。
20000平米的商务办公楼和10000平米的酒店式公寓进行销售，加速资金的快速回笼。
六、资金来源：
该项目需启动资金2000万元，拟采用项目建设贷款，根据投资初步估算，可贷资金7000万元左右，完全满足项目开发建设需要。
二○○三年十二月一日
附表1：
中央商务区开发经营资金平衡表
项目\\资金
分项合计
2004年
2005年
2006年
合计
投资额度
土地
工程
三季度
四季度
一季度
二季度
三季度
四季度
一季度
二季度
中央商务区
16687
9556
利息
1085
330
支出
28270
28270
土地贷款
17262
17262
17262
一期工程款
4778
956
1911
478
1195
239
4778
一期销售收入
20000
6000
3000
5000
5000
1000
20000
二期工程款
4778
717
717
717
956
956
717
4778
二期销售收入
23000
4600
6900
6900
2300
2300
23000
贷款利息
1415
707
707
1452
资金周转
收入--工程
-956
2665
6405
9989
9998
2344
1583
31992
早期贷款
956
基础数据：
占地：
143.85亩土地单价：
116万元/亩容积率（1.3）：
0.83建安成本（元）：
1200元/平米
1、建设贷款约2000万元，计息一年约110万元；土地款计息一年合计约1122万元。
2、目前，工程付款为工程量的75%，因此实际工程贷款应小于上表测算结果。
附表2：
中央商务区销售成本测算
基础
土地面积（亩）
143.85
地价
116
数据
建筑面积（万㎡）
8.0
户数
720
序号
总额（万元）
单位金额（元/㎡）
比例%
销售收入
35,119.83
4,410.00
1
土地成本
16,686.60
2095.34
47.47%
2.1
房屋建筑安装成本
9,556.42
1,200
32.41%
2.2
监理费用（工程造价的1.1%）
79.64
10
2.3
智能化工程
238.91
30
2.4
室外管网及道路设计及工程费用
398.18
50
2.5
景观设计、工程（170元/m2计算）
517.64
65
2.6
详规、建筑设计成本
477.82
60
2.7
煤气开户费用（每户1900元）
125.19
15.72
3
财务费用（土地成本的6.5%）
1,084.63
136.20
3.09%
4
开发期税费（见表3）
2,628.58
330.07
7.48%
5
房产交易中产生的费用（见表4）
56.76
7.13
0.16%
6
规划审查、施工审查及招标过程中的费用（见表5）
169.70
21.31
0.48%
7
开发间接费及管理费用（土地、建设成本的1%）
280.80
35.26
0.80%
8
营销费用（销售收入的2%）
702.40
88.2
2.00%
9
不可预见费用（建设成本的5%）
569.69
71.54
1.62%
10
城建配套等综合费用（含暖气开户费）
1,959.07
244
3.81%
11
人防工程费
238.9
30
0.68%
销售成本合计
35,149.77
4,413.76
经营性利润
-29.94
-3.76
100.00%
收益率（未扣除所得税）
0%
附表3：
开发期税费
序
号
项目
金额
计算说明
（万元）
依据
基数
税费率
1
营业税
1,756.0
销售收入（万元）
35,119.83
5%
2
城市建设维护税
87.8
营业税（万元）
1,755.99
7%
3
教育费附加
52.7
营业税（万元）
1,755.99
3%
5
土地增值税
702.4
销售收入（万元）
35,119.83
2%
6
土地使用税
19.2
占地面积（万㎡）
9.59
2元/㎡
4
印花税
10.5
合同额（万元）
35,119.83
0.03%
合计
2,628.6
附表4：
房产交易费用
序
号
项目
金额
计算说明
（万元）
依据
基数
税费率
1
房屋交易费
23.89
建筑面积（万㎡）
8.0
3元/㎡
2
房屋确权登记费
5.76
户数
720.00
80元/套
3
预售许可证
7.20
房屋套数
720.00
100元/套
4
面积测量费
19.91
建筑面积（万㎡）
8.0
2.5元/㎡
合计
56.76
附表5：
建设期间各项手续费用
序号
费用名称
总投资（万元）
标准
数量
基数
1
放、验线费
46.66
点
720
648元/点
2
勘察费
10.00
3
规划定点费（技术服务）
20.14
占地面积（公顷）
9.59
2.1元/㎡
4
规划审查费（住宅）
20.01
建筑面积（万㎡）
8.0
2.3元/㎡
5
规划审查费（道路）
0.15
道路长度（M）
1,000
1.5元/m
6
消防审查费
15.93
建筑面积（万㎡）
8.0
2元/㎡
7
抗震审查费
2.71
建筑面积（万㎡）
8.0
0.34元/㎡
8
质量监督费
10.03
工程造价（万元）
7,167
0.14%
9
招标管理费
3.94
中标价（万元）
7,167
0.055%
10
标底代编费
12.90
中标价（万元）
7,167
0.18%
11
招标代理费
5.02
中标价（万元）
7,167
0.07%
12
劳保费
18.64
工程造价（万元）
7,167
2.60%
13
交易信息咨询费
3.58
工程造价（万元）
7,167
0.05%
合计
169.70
升级会员 