合同范本之购房合同纠纷案例Word格式.docx

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上述格式条款加重了消费者责任，单方扩大了经营者解除合同的权利，剥夺了消费者依法变更、解除合同的权利，侵害了消费者的公平交易权和自主选择权。

任意使用免责权

【实例】

某房地产公司制定的《商品房买卖补充协议》中规定：

非出卖人原因造成的延误因素包括但不限于：

政府管制及办证行为滞后、政府市政配套未到位、第三人破坏、高考期间停工或其他政府规定、施工单位工期延误、施工期间停水停电等。

出卖人在交房时告知买受人即可据实予以延期交房。

在上述原因中，有的确实可以作为免责事由，如不可抗力等，但也要甄别情况实行部分或全部免责。

有些则纯属开发商自身或第三方原因造成，如承建商施工误期、因技术上需要更改图纸、因天气影响或其他异常困难及重大技术问题不能及时解决导致的延误等，这种情况下应由开发商向购房人承担违约责任。

其实像高考期间停工、办证行为滞后等内容是开发商可以预料并提前做好准备的，不能作为免责事由。

而像施工期间停水停电、第三人破坏等则是第三人原因造成的，开发商应向消费者承担违约责任，再依法律、依约定向第三人追偿。

该格式条款私自扩大自己的免责范围，将第三方对开发商违约的风险转嫁到消费者头上，使开发商的逾期行为不必承担任何责任。

违约责任不对等

上述格式条款对合同双方支付违约金的额度规定不对等。

经营者延期交房必须等一个月后方计算罚金，且额度仅为消费者已付房款的3%;

消费者若未按期交付房款，则立即视为违约，并扣罚消费者已交购房款的10%作违约金。

由于商品房的标的额大，双方承担的违约金数额相差悬殊。

这种条款的实质是设置陷阱，加重消费者责任，减轻经营者责任。

违反了法律的公平原则，消费者可依法申请人民法院或仲裁机构予以撤销或变更。

【篇二：

购房合同纠纷案例】

购房合同纠纷案例：

已生效合同不受限购政策影响2011年2月出台的“京十五条”也被称为“限购政策”，此前签署的购房合同受不受“京十五条”的限制？

成为近年来房屋买卖合同纠纷的新问题。

日前，朝阳区检察院通报一案，明确正在履行中的房屋买卖行为不因为限购政策的出台而无效。

2010年1月，小谢与小苏签订《房屋买卖合同》，双方约定小苏将名下一套位于朝阳区望京的房产以288万元的价格转让给小谢，小谢分五期支付房款。

合同签署当天，小谢支付了10万元订金并住进该处房产。

就在小谢按约定支付完前四期房款后，“京十五条”出台。

因为小谢没有本市户口，且双方没有办理房屋过户手续和网签（即签订合同后到房地产相关部门备案，并网上公布），小苏要求双方终止合同，小谢则起诉到法院要求小苏继续履行合同。

法院经过审理后判决合同继续履行，小苏应配合小谢办理房屋过户手续。

小苏不服生效判决，向检察机关提出监督申请。

检察机关经审查认定原审判决并无不当，最终未支持小苏的监督申请。

办案检察官认为，“京十五条”在性质上不属于行政法规的效力性强制性规定。

我国合同法规定：

违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。

根据上述规定，房屋买卖合同不因违反“京十五条”而无效。

本案中，小谢是否具备购房资格、是否按行政机关的要求办理网签、是否具备过户的现实可能性，只会对合同履行及房屋过户产生影响，不影响合同生效。

小苏提出的合同无效并没有法律依据。

其次，本案也不适用情势变更原则。

国家对房地产市场的宏观调控并非是令所有市场主体猝不及防的突变过程，而是经历了一个从限贷到限购逐步加强和完善的发展过程。

房屋买卖合同作为一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密

切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的市场风险及各种履行障碍均应有一定程度的预见和判断。

房屋限购政策不属于不可预见的客观情况，不适用情势变更原则。

检察官提醒广大市民，卖房人将房屋卖给不具备在京购房资格的购房者，买卖合同一般是有效的，但可能会被法院判决解除。

而在诉讼中，如果当事人对购房者是否具备购房资格等事实存在异议，可向房屋管理部门反映，购房者对其具备“京十五条”规定的购房资格应有举证责任。

【篇三：

房屋买卖合同纠纷案例分析】

房屋买卖合同纠纷案例分析

近些年，与房地产市场繁荣相伴随的，则是房地产纠纷案件的大量出现，从滨海新区塘沽审判区了解到，2011年，受理各类民事案件4300余件，其中房屋买卖合同纠纷、房屋拆迁安置补偿协议纠纷等涉及房地产的案件占到七成以上。

通过这些年我在房地产领域的关注和学习，结合在地产公司工作时接触的一些案例，和在塘沽法院民二庭（房地产庭）参与的一些案件陪审，现总结了房屋买卖合同纠纷这部分的一些典型案例，和大家分享、研究。

房屋买卖合同纠纷分为商品房买卖合同纠纷和二手房买卖合同纠纷。

一、商品房买卖合同纠纷

商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

这类合同也就是常说的“一手房买卖合同”，房地产开发商为合同一方当事人，这类合同签订、履行过程中的纠纷主要有以下几类：

（一）售房广告引发的纠纷

众所周知，开发商在售楼过程中为了推销房屋，大幅度的制作售楼广告，销售人员在销售过程中为了追求业绩，也对购房人进行诸多说明及允诺，主要情形有：

（1）向购房人提供某些购房优惠或附带赠送礼品的说明；

（2）对商品房美观性的陈述；

（3）对商品房使用功能的陈述；

（4）对商品房环境性的陈述；

（5）售后承诺，比如“售后包租”、“代租”等售后回报，为外地购房者办理本地城市的户口指标等等。

而这些往往在购房人签订合同后或入往后统统不见踪影。

案例一，天津某开发商在对外预售房屋时，宣传广告称小区楼房前后间距有60米，小区绿化率为50%，并在预售房屋合同中约定，“开发商不得擅自变更已经与业主约定的小区平面图，若确需变更的应当征得业主书面同意；

开发商未征得业主同意变更小区的平面布局，业主有权要求开发商恢复，不能恢复的，开发商应当向业主支付总房价款的3%违约金”。

该小区业主收房时才发现楼房前后的间距由原来的60缩小成了40.2平米，明显违反了小区规划，开发商违约。

经过法院审理查明，开发商是自行提出变更规划的，并未征得业主同意，政府有关

部门也没有强制要求变更，据此法院一审判决开发商向维权业主承担总房价款3%的违约金。

案例二，北京某高档小区在售楼时在宣传资料中承诺，”小区内综合绿化面积达总占地面积的31%，拥有6800的绿地和中心花园，环境宜人，5000平米的地下超大停车库，原装高档现代电梯，小区实行封闭式管理，24小时保安，房屋共用部分精美装修等等”。

同样业主入住以上承诺纷纷不能兑现，要求开发商承担违约责任。

一审法院认为，开发商对于绿地、花园面积、车库、原装现代电梯以及对商品房各组成部分装饰装修标准的说明和允诺，影响到了商品房的档次及居住质量，也会对买受人购房，订立购房合同及房屋价格的确定产生重要影响，因此对上述几项开发公司说明和允诺的内容应当认定为合同内容。

最后调解结案，开发商给予一定经济补偿。

但是，同样案例，如果要求解除合同，法院驳回诉讼请求。

案例三，贻成尚北新风系统案例。

案例四，贻成综合大厦土地使用年限案例。

土地变性后，使用年限未变。

法律分析：

适用法律：

实践当中解决此案件的主要依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。

通过上面案例，购房者基本售房广告纠纷一般有两种诉求：

一是要求开发商承担违约责任和赔偿相关损失；

二是要求解除商品房买卖合同，并赔偿相关损失，损失主要为购房款的利息损失及房屋升值带来的差价损失。

在第一种诉讼请求中，若商品房买卖合同中对违约责任有规定，则购房者直接依据合同约定之数额请求违约赔偿金，案例一。

但大部分时候，合同中并未约定开发商的具体违约责任，天津市房管局的版本仅对开发商延期交房、办证、面积差异、设计变更等进

行了违约责任约定，补充条款是开发商自行拟定，仅对购房者进行了诸多约定，很少约定自身违约责任，这种情况下，估算损失大小存在困难，法官一般倾向于调解结案；

在第二种诉讼请求中，购房者主要是依据合同法第94条之规定请求解除合同。

从法理上来讲，购房者能否行使解除权的依据是违约方的违约行为是否构成根本性违约，只有在违约方的违约行为构成根本性违约的情形下，才赋予守约方解除合同的权利。

合同法第94条规定的几种情形，则是法律上对根本性违约的行为做列举，在列举的五种情形中，销售广告不实可套用的主要是该条第4款之规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”因此，需要法院对案件进行审查，判断广告不实的违约行为是否导致合同目的不能实现，根据商品房买卖的通常目的而言

，应从普通人的一般生活经验及交易习惯的角度考察，对于商品房销售广告中开发商许诺但是最终没有订入合同而成为合同条款的事项及内容，虽然事后在客观上对购房人买受该商品房目的产生了不良影响，但双方尤其是买受人在订立合同时竟没有主意该内容，至少说明该内容并非是买受人在订立合同时首先考虑的问题，从这一角度看，因商品房销售广告许诺没有订入合同致使该内容的法律地位不稳定而引起的纠纷，买受人也有一定的可责性，如上述案例中，开发商对周边环境、配套设施问题上的许诺没有到位，法院认定为一般违约，合同继续履行，赔偿酌定裁量。

售楼员的许诺，有无证据是关键。

（二）认购纠纷

认购是指在商品房买卖合同过程中，双方当事人在签署商品房预售合同或商品房现房买卖合同前签订文书的行为，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。

签订的文书名称五花八门，有叫“认购书”，有叫“订购协议”，还有叫“房号保留协议”的。

这方面的案例：

案例一，周某应房产公司要求与其签订《房产认购协议书》，并交付了定金2万元，约定购买该公司开发的一处房屋。

当时该公司声称该房屋的绝对不存在抵押等情况。

签订协议后，周某遂于约定日期携带购房款到房产公司准备正式签订商品房买卖合同，签订合同前，周某经向产权机关查询得知他预订的该套住宅

已于认购协议签订前抵押给银行。

周某遂拒绝签订商品房买卖合同，并要求房产公司返还定金2万元;

并提出在房产公司解除对该房屋的抵押后，双方再签订商品房买卖合同。

但房产公司不愿退还已收取的定金。

周某遂将房产公司告上法庭，要求法院判令该公司撤销《房产认购协议书》，返还已交的2万元定金并加倍赔偿2万元。

开庭后，房产公司辩称：

该房产确实已抵押给银行，但公司在与周某签订协议之前，已告知周某房产被抵押的事实，银行也同意公司销售被抵押的房产，何况目前周某没有遭受任何损失。

由于周某没有按时签订商品房买卖合同，已经违约，故公司不退还购房定金的行为并无不当，请求法院驳回其诉讼请求。

法院审理后认为，由于房产公司在订立《房产认购协议书》时，没有如实向购房者说明房产已被抵押，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》作出判决：

撤销双方签订的《房产认购协议书》，房产公司返还周某已付购房定金2万元，并支付赔偿金2万元。

案例二，陈某与某地产公司签订《房产定购协议书》，约定陈定购一套商品房，并支付定金1万元。

协议另载明：

陈在签订定购协议时已详细阅读和了解星星公司在销售现场公示的《商品房买卖合同》范本、补充协议等购房文本的内容。

同年4月19日，陈签订《商品房买卖合同》时，认为该合同的补充协议有许多不公平条款，两次发函要求修改不公平条款。

最后双方扯皮起诉到法院。

法院审理后认为：

该协议明确载明：

陈已详细阅读和了解该《商品房买卖合同》范本、补充协议等购房文本的内容，故陈应按定购协议约定的合同基本条件与星星公司签订正式的《商品房买卖合同》，星星公司有权拒退定金，驳回陈的诉讼请求。

实践中，开发商拟定的《订购协议》往往把自身的责任推的一干二净，工作时出具的《订购协议》，换签《商品房买卖合同》的时间无法确定，开发商将在建工程抵押给银行，在未撤抵押前无法网签正式《商品房买卖合同》，这时签订正式合同的时间会约定为：

自开发商通知之日起几日内换签《商品房买卖合同》。

到底什么时候通知没有约定，有时长达几个月，使购房者错过贷款优惠政策或赶

上不利政策，审查合同时注意此方面。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；

因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

”第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第115条：

“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订主合同的，无权要求返还定金；

收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。

”

这类纠纷主要集中在两方面：

第一，订购协议的效力问题；

第二，定金罚则问题。

1、根据我国法律以及相关司法解释，效力问题可以分两种种情况分别分析。

首先，如果双方签订的商品房订购协议不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同十三项（下称“十三项”）主要内容，（附：

《商品房销售管理办法》第十六条

商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。

商品房买卖合同应当明确以下主要内容：

（一）当事人名称或者姓名和住所；

（二）商品房基本状况；

（三）商品房的销售方式；

（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；

（五）交付使用条件及日期；

（六）装饰、设备标准承诺；