前期物业工作范围.docx
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前期物业工作范围
一、建筑物共有部位的维护和管理、共用设施设备的日常运行、维护和管理
1、机电系统：
定期检修保养相关供/配电设施设备：
做好日常运行管理和相关安全管理。
2、给排水系统：
做好日常运行和生活正常供应管理;定期检修相关管路和水泵。
3、日常维修：
提供24小时维修服务，接到报修后及时赶到现场，如无法当日解决的，应解释原因，并另行约定维修时间；建立维修档案管理和维修回访制度；若本物业的共用部位、共用设施设备中破损的部分影响物业正常使用功能，应及时予以修缮。
4、装修管理：
检查和监督业主、物业承租人、物业使用人、相关施工单位或个人遵守本物业的装饰装修管理服务协议和安全责任书等文件的规定；在不影响建筑物共有部位正常使用或共用设施设备正常运行情况下，尽力确保相关装饰装修活动的有序进行。
二、清洁卫生
本物业管理区域内提供循环清洁服务，防止垃圾淤积、侵蚀或倾倒于本物业的共有部位；如前述情况发生，应及时去将垃圾清除，并应向责任人要求收取因此发生的费用；保持相关垃圾收集设施处于良好工作状态；若遇恶劣天气，加大清洁力度，及时清除尘土和积水。
三、秩序维护
1、安全监控：
监控室24小时设人值班，提供24小时安全监控服务。
2、消防中控：
消防中控24小时设人值班，提供24小时消防火灾自动监测服务；妥善保存报警记录，定期检查消防设备及有无易燃易爆等危险品进场、存储情况。
开展防火宣传，普及消防知识。
一、基本服务
（一）日常服务
1、公共环境卫生
服务范围：
本物业服务区域内、业主房屋入户门以外。
服务要求及质量：
（1）有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；
（2）房屋共用部位保持清洁，无乱张贴，无擅自占用和堆放杂物现象；
（3）设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾房、池，对垃圾（专用）房、池、箱、道、桶及垃圾进行管理；
（4）按政府有关规定在服务范围区域内定期进行卫生消毒灭杀；
（5）在雨季应及时对区内主路、干路积水进行清扫；
（6）对保洁服务范围内的区域进行清扫，及时打扫废弃杂物；
（7）公共卫生间保持清洁干净；
（8）对大堂门厅、后楼梯墙面及门、楼梯扶手、栏杆等及时进行清洁。
2、安全防范
服务范围：
本物业服务区域内、业主房屋入户门以外公共区域的秩序维护和公共财产的管理。
服务要求及质量：
（1）有专业的安全防范队伍，实行24小时值班及巡逻制度；
（2）制定突发事件应急方案，协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；
（3）维护本物业区域内的公共财产安全及完好；
（4）夜间对服务范围内重点部位，道路进行多次防范检查和巡逻，做到有计划，有记录；
（5）发生治安案件，刑事案件，交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。
3、交通、车辆停放秩序、停车场的管理
服务范围：
本物业服务区域内交通秩序的维护及对车辆停放秩序的管理。
服务要求及质量：
（1）维护交通秩序：
包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向，速度进行管理；
（2）机动车和非机动车分类停放，保证车辆停放有序，定时巡逻；
（3）管理区域内发生交通事故，及时报警并维持现场秩序；
（4）车辆被盗经确认后，协助车主向当地公安机关报案；
4、装饰装修管理
服务范围：
业主房屋入户门内的装饰装修。
服务要求及质量：
（1）有健全的装饰装修管理服务制度；
（2）按国家有关规定在装饰装修工程开工前查验装饰装修当事人提交的各项申报材料，与装饰装修当事人签订装饰装修管理服务协议；
（3）按照装饰装修管理服务协议实施管理；
（4）装饰装修中对违反法律、法规和装饰装修管理服务协议的，责成当事人纠正，拒不改正的及时报告行政执法有关部门处理，并将检查记录存档；
（5）装饰装修工程竣工后，按照装饰装修管理服务协议进行现场检查验收。
5、消防管理
服务范围：
本物业服务区域内公共区域消防设施的维护和消防管理，包括：
自动喷淋系统、烟感系统、广播系统、消防栓、灭火器材等。
服务要求及质量：
（1）建立一支以公司员工为主的消防队伍，落实消防责任制；
（2）有健全的消防管理制度，建立消防设施设备台帐；
（3）制订突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图；
（4）照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通；
（5）消防设施有明显标志，定期对消防设施进行例行巡视，检查和保养；
（6）定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能；
（7）无火灾安全隐患。
6、房屋外观
服务范围：
房屋的外墙、阳台、窗台、空调室外机位、入户门等。
服务要求及质量：
（1）房屋外观完好整洁，无私搭乱建，无妨碍市容和观瞻；
（2）房屋外立面（包括但不限于外墙、阳台、窗台、窗户和玻璃等）业主不得擅自添加、减少或做其他任何变动，同时业主不得在外立面（包括但不限于外墙、阳台、窗台、窗户和玻璃等）悬挂任何广告、招牌或标语等；
（3）不得擅自更换入户门、阳台门或加装防盗门；不得在房屋门口及电梯过道加装其它设施；
（4）不得擅自变动自有房屋范围外的管线和设备；
（5）外墙装饰无破损和污迹，室外空调主机按指定位置安放，不得损坏墙面或有碍美观。
在对室外的空调主机、管道进行维修或维护时，不得变更百叶等围护部件，并须在维修或维护后及时恢复原状。
8、建筑共用部位、共用设施设备的维护和管理
服务范围：
本物业服务区域内共用部位、共用设施设备，包括：
楼梯、屋顶、外墙面、承重结构、走廊通道、门厅、道路、化粪池、沟渠、落沙井、共用照明系统、室外排水管网、建筑物防雷设施、垃圾集散点等共用设施设备使用的房屋等。
服务要求及质量：
（1）确保本区域内验收合格后由发展商交给的房屋建筑共用部位、共用设施设备安全正常使用或运行；
（2）对共用设施设备的维护，应制定月、季、半年、全年保养计划，并认真执行，做好相关记录；
（3）保证公共文体康乐设施、小品、桌、椅、道路灯饰、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；
（4）道路、通道、步道、活动场地平坦整洁，完好通畅；
（5）确保雨水、污水管道保持通畅，化粪池定期吸粪，雨水井、污水井、排水井、明暗沟相关设施无积水，无破损；
（6）小修：
建立和落实日巡视、月检查制度，发现缺陷及时维修；
（7）急修：
急修不超过二十四小时，随报随修，接到急修故障电话后，要求维修人员30分钟内到现场，做应急处理；因材料等客观原因无法及时维修时，应向业主和客户耐心解释，并尽快安排时间落实维修。
安管工作：
楼层巡查内容有：
每一小时签到一次
1、检查水电表是否处于正常工作状态；
2、巡查楼梯间：
检查走廊灯、楼梯灯是否正常、门、窗、是否处于完好状态；检查梯间墙身、天花板是否出现剥落、脱漆，墙、地面瓷片是否完整无损；检查消防栓是否标识完好、配件齐全；灭火器是否有漏气或过期、失效现象；防火门是否关闭；消防安全疏散指示灯是否完好；消防疏通道是否堵塞；
3、检查卫生状况是否良好；
4、检查公共过道上是否有业户乱摆放物品；
5、检查是否有人对业户放于公共过道上的货物乱掏、乱扔现象；
6、检查公共过道上是否有宠物乱拉屎、拉尿的现象。
7、巡查电梯：
检查电梯的运行是否平稳，是否有异常响动；检查安全标识是否完好，电梯按钮等配件是否完好；检查照明及安全监控设施是否完好；检查卫生状况是否良好
8、巡查大堂、电梯前厅、走廊、卫生间：
检查各类安全标识是否完好；检查卫生设施和照明灯及垃圾箱是否完好；检查卫生状况是否良好
9、巡查中发现梯间弥漫石油气味、焦味时应立即对相关单位进行调查。
公共设施巡查内容有：
1、巡查水、电、气、通讯设施、消防系统：
检查装饰品是否完好，是否有安全隐患；检查公共设施是否完好，有无隐患；检查花箱植物是否枯死、霉病现象，是否有黄土裸露现象，长势是否良好；检查各消防广播、烟感、喷淋是否完好、掉落等，作好记录并报告维修部；对楼宇对讲监控系统进行检查，是否人为破坏以及个点位摄像头等
2、巡查道路、广场、公共集散地：
检查设施设备是否完好，是否有违章占用现象；检查标识、路牌、警示牌是否完好；检查各类雨、污水井盖是否完好，照明灯、装饰灯是否齐全；检查卫生状况是否完好
保洁员工作频率及标准
公共走廊、洗手间部分：
清洁项目
日常作业
定期作业
清洁标准
每天
每周
每月
每季
公共走廊、梯间部分
地面
清扫、拖地一次，并随时保洁，清除一切杂物
清抹灰尘、蛛网除污
保持干净、无尘、无蛛网
玻璃窗
保洁，清抹窗框、水平面一次
清抹、清刮二次
保持明亮、干净
消防门
保洁
清抹二次
无尘、无污渍
消防栓、报警器开关、铝窗等
清抹一次
无尘、无污渍
不锈钢垃圾筒
随时保洁，清抹、清倒垃圾一次
清抹筒身四次
无污渍、无杂物，随时清除口痰，烟蒂等杂物
天花及灯饰、风口
保洁
除尘、除蛛网一次
无尘、无蛛网、无渍
电梯厅、轿厢
清扫，并随时保洁、清除一切杂物
保持干净、明亮
楼梯间、楼梯扶手
清扫，清抹，清除一切杂物
保持干净
洗手间部分
瓷砖地面
拖地并随时保持干净
无污渍、无水渍、保持干燥、干净
墙面及隔板
保洁
用清洁剂清洗二次
无污渍
天花、灯饰风口
清洁一次，除尘除蛛网一次
无渍、无尘、无蛛网
大、小便器皿
清洗一次并保洁，随时冲净污物
小便器定期放置除臭香丸
清除黄垢一次
无垢、无污、无臭、保持洁净
洗手盆及台面
随时清抹水渍，清除洗手盆污垢
无水渍、无污垢
玻璃镜面
清洗清刮一次并保洁
干净、无水渍
垃圾
超过2/3必须清倒
保持干净
主管职责：
✧对物业管理区域现场实施全面物业管理。
✧合理调配人员，协调各岗位的分工与协作,责任到人。
关心员工思想、学习、生活，确保管理处员工有良好的精神面貌和积极的工作态度。
✧负责现场物业的客户服务、维修、保养、安全、清洁、绿化工作。
✧按规定对员工进行培训、教育，实施考核、处分等人事管理工作。
✧每月组织现场物业管理人员召开例会，总结上月工作计划的落实和完成情况，讨论编制下月工作计划。
✧协调现场物业管理与各相关部门的关系，以便于顺利开展各项目日常管理及服务工作。
✧完成物业管理其它工作职责内容及公司安排或委托的其它工作任务。
✧对安管部、清洁部、维修部实行每月考核制度
✧每天至少巡查公共部位2次，对发现的问题及时记录并上报
维修员职责：
✧遵纪守法，遵守公司的各项规章制度，履行职责，按时上下班，不迟到早退，不旷工离岗，不做与本职工作无关的事。
✧负责对内部及周边范围的公共设施、设备的维修、检查、保养工作，协助提供各项维修服务。
✧负责协调工地各单位供水、供电工作，尽力保证已接管、代管物业的供水、供电、空调供给工作。
保证已投入使用电梯的正常运行。
✧遵守维修操作程序，做到高效、优质、安全地完成维修任务。
✧在上班前按规定完成各项有关机电、水、空调的开启工作，发现问题及时解决、汇报、通知各保修单位，并跟踪完成情况。
✧上班着装整齐、佩带员工牌，注意“工完场清、节约用料”，礼貌服务。
保管好工具、用料，负责申购必要的日常维修用品。
✧完成上级指派的其它工作任务。
工程品质检查事项
一个物业的整体质量是由建材设备本身的质量和安装施工质量二大部分组成，所以对于物业管理公司来讲主要对开发商提以下几点建议：
（1）对小区（大厦）的重要大型设备、设施的供应商，应尽量选择能将供货、安装、调试、售后维修保养一体化的实体公司，在价格相近的几家供货商中，尽可能选择历史悠久、售后技术服务良好、价格适中的那家。
（2）小区基建工程采用的批量较大的各种建材、装饰材料、水电器材等常规材料和配件尽量选用市面上有的普通规格的标准件和通用件，尽量采用国家和本市指定厂家所生产的牌子、型号与规格。
（3）涉及小区物业的结构、防水层、隐蔽工程、钢筋以及管线材料一定要考虑耐久性和耐腐蚀、抗挤压应力、做套管，且参于监理公司共同把好相关过程控制和验收控制的监督检查质量关，绿化带土质的厚度要符合要求。
（4）所有参于土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位、和与之有关联的中介单位都应与开发产就设备（或大宗材料、配件）的保质（修）期的保质（修）内容、保质（修）期限、责任、费用（维修保证金）、违约处理等达成书面协议，并提供有效的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同、材料供货价目表、采购供应地址及单位联系电话。
（5）一些重要的大型配套设备（包括电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统、电话交换系统等）的供应单位应提供清晰明了的操作使用说明书，并对物管相关技术操作人员提供正规的培训。
（6）小区物业所选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明（如电表、水表须经过水电部门校验合格才允许使用，闭路电视监控系统须经过公安部门的安全技防测试合格后才准许使用，还有消防报警系统、灭火器、电梯变配电系统、停车场、交通管理系统等）最好由设备或仪表供货安装单位一并解决。
（7）为方便以后的物业管理，对大型重要的公共配套设备能设立独立的电表或电表（便于情况分析和成本控制），高层及大型写字楼的室内照明插座电源应与中央空调系统用电线路及计量分开，尽量做到分表到层、分表到户，表的位置最好能统一、集中（便于抄表、住户忘关开关时可临时切断电源），电话分线分层分户应作好识别标记，合理分配。
（8）各专业工程技术人员要做好质量跟进工作深入现场，掌握第一手资料、尤其是各种给排水、电、中央空调、消防报警电话、有线电视等管线的走向、重要闸阀和检查口的位置，以及相应的施工更改记录。
（9）重要的土建要确保一定抽验合格率，所有的隐蔽工程都要进行质量验收、且要有物管人员参加。
（10）物业的竣工验收，物管人员应会同参加，对不符合物管要求的工程项目有权令其整改满意后再签字，物业（包括设备设施）的二次接管验收须全面把关交接，尤其是图纸、资料、更改记录。
有偿服务
号
内容
人工机械费
材料费（元）
合计收费
备注
1
水管接头漏水
10元/个（4"）
按市价或业主自备
据实
不包括暗管
2
更换普通水龙头
5元/个
按市价或业主自备
据实
3
更换冷热组合水龙头
15元/个
按市价或业主自备
据实
4
更换日光管
5元/支
按市价或业主自备
据实
不包括更换镇流器
5
更换镇流器
15元/个
按市价或业主自备
据实
6
更换普通灯泡
5元/个
按市价或业主自备
据实
不包括灯头
7
检修马桶漏水
10元/次
按市价或业主自备
据实
指水箱部分漏水
8
更换墙边开关、插座
10元/个
按市价或业主自备
据实
不包括更换底合
9
检修插座、照明无电
15元/回路
按市价或业主自备
据实
10
疏通下水道
50元/次
按市价或业主自备
据实
不通不收费
11
暗线故障检修
100元/次
按市价或业主自备
据实
可根据实际情况面议
12
安装排气扇
20元/个
按市价或业主自备
据实
不包括开洞
13
安装普通灯泡光管
20/位
按市价或业主自备
据实
14
安装吊灯或其他灯具
50元/位
按市价或业主自备
据实
不包灯具的组装
15
安装开关插座
20元/位
按市价或业主自备
据实
明装
16
安装供电线路（明敷）
10元/米
按市价或业主自备
据实
限难燃线槽安装
17
安装抽油烟机
50元/次
业主自备
据实
不包括开洞
18
小修门窗
10元/次
按市价或业主自备
据实
19
更换球形门锁
15/次
按市价或业主自备
据实
20
更换防盗门锁
30元/次
业主自备
据实
21
检修漏电
50-100/次
据实
22
更换漏电开关空气开关
30元/次
按市价或业主自备
据实
限同型号
23
清洗水龙头滤网
5元/个
据实
24
更换铝合金窗轮
50元/扇
按市价或业主自备
据实
25
更换信箱锁
10元/次
包括材料
10元/次
26
业主委托的其他维修项目
升级会员 