文登市城市规划管理技术规定.docx
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文登市城市规划管理技术规定
文登市城市规划管理技术规定
（土地使用、建筑管理）
第一章总则
第一条为了科学地制定与实施文登市城市规划，促进城市规划与管理的规范化、法制化，依据国家有关法律、法规及技术规范，结合本市的实际情况，制定本规定。
第二条本规定适用于《文登市城市总体规划》所确定的城市规划区及其它建制镇规划区范围内各项建设工程。
第三条编制详细规划（控制性详细规划和修建性详细规划，下同）和建筑设计应符合本规定及环保、卫生、消防、抗震、防汛等方面的规定。
第二章城市用地分类和建设用地适建范围
第四条城市用地按《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）进行分类，城市用地分类代号可用于城市规划的图纸和文件。
第五条各类工程建设项目选址时，要充分考虑用地范围内基础设施的配套建设，坡度大于25%且无需进行旧建筑物改造的地带不宜安排新建建筑物（景观、军事、通讯、市政等特殊建筑物除外）。
根据经济社会发展确需建设的，经市政府研究同意后，方可实施建设。
第六条各类建设用地的使用，应按照经批准的详细规划执行，尚无经批准的详细规划的，应根据城市总体规划和《文登市城市用地适建范围表》（见附件）执行。
凡需改变规划用地性质的，应先提出调整规划，按规划调整的有关规定程序和权限批准后执行。
第三章建筑容量控制指标
第七条单一类型建设用地，新建、改建、扩建建筑物的建筑容量控制指标（建筑容积率和建筑密度，下同），应按《建筑密度与容积率控制指标表》（见附件）的规定执行。
综合类型的建设用地，其建筑容量控制指标应按不同性质建设用地的分类分别执行。
难以分类执行的建设用地，应按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量控制指标换算建筑容量综合控制指标。
第八条建设用地面积大于2公顷的成片开发地区，必须编制详细规划。
未编制详细规划的，不予审批。
成片开发地区的详细规划，应先确定建筑总容量控制指标，在不超过建筑总容量控制指标的前提下，成片开发地区内各类建设用地的建筑容量控制指标可参照《建筑密度与容积率控制指标表》的规定适当调整。
第九条建设用地面积小于或等于2公顷的居住建筑和公共建设用地，其建筑容量控制指标在经批准的详细规划中已经确定的，应按规划的标准执行；尚未确定的，应按《建筑密度与容积率控制指标表》的规定执行。
第十条未列入《建筑密度与容积率控制指标表》的科研机构、大中专院校、中小学校、体育场（馆）、托幼以及医疗卫生、文化艺术等设施的建筑容量控制指标，应按经批准的详细规划和有关专业规定执行。
第十一条原有建筑的建筑容量控制指标已超出规定值的，不得在原有建设用地范围内进行扩建。
第十二条工业项目建设应本着节约使用土地的原则，合理确定用地强度，对符合多层标准厂房生产的工业项目，应按多层工业厂房建设。
所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。
严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。
第十三条建设用地为公众提供永久性开放空间，在符合消防、卫生、交通等有关规定的前提下，可按下表的规定增加建筑面积，但增加建筑面积总计不得超过核定建筑面积的20%。
核定建筑容积率由城市规划行政主管部门按下表和本章的规定确定。
核定容积率
（FA）
每提供1平方米有效面积的公用空间允许增加的建筑面积（平方米）
FA<2
1.0
2≤FA<3
1.5
3≤FA<5
2.0
第四章建筑设计
第十四条建设工程应当由具有相应资质的单位，依照有关设计规范、标准及批准的详细规划或规划设计条件进行设计。
第十五条建筑设计应当利用地形，做好竖向设计。
室外工程、建筑小品、绿化、夜景灯光亮化等环境设计应当与建筑设计同时报批。
新建、改建、扩建公共建筑、商业街（区）和居住区等，应当按照规定同步设计相应的停车场（库）。
第十六条新建、改建、扩建的各类建筑应当预留相应的停车位。
不同性质类别的建筑机动车停车位指标应不低于下表规定：
类别
单位
指标
（小型汽车）
01
住
宅
高档住宅
车位/户
1.0—1.5
90平方米以上
中低价位商品房
车位/户
0.8—1.0
90平方米以下
中低价位商品房
车位/户
0.8
经济适用房
车位/户
0.5—0.8
廉租房
车位/户
0.3—0.5
02
行政办公
车位/100平方米建筑面积
0.6
03
博物图书展览馆
车位/100平方米建筑面积
0.5
04
文化娱乐中心
车位/100平方米建筑面积
1.0
05
大型体育中心
车位/100座
3.0
06
剧场影院礼堂
车位/100座
3.0
07
中小型体育场
车位/100座
2.0
08
大中专院校
车位/100学生
3.0
09
中小学、幼儿园
车位/100学生
1.5
10
医院
车位/100平方米诊断面积
1.0
11
疗养院（中心）
车位/100平方米建筑面积
0.4
12
商场
车位/100平方米建筑面积
0.5—0.6
13
饭（酒）店
车位/100平方米建筑面积
1.5
14
高中档宾馆
车位/客房
0.3
15
火车站
车位/高峰日百人
1.5
16
客运港（站）
车位/高峰日百人
1.5
17
货运港（站）
车位/100辆标准车
15
18
旅游区（浴场）
车位/1公顷游览面积
5.0
19
公园
车位/1公顷游览面积
3.0
20
工业厂房仓储
车位/100平方米建筑面积
0.2
综合建筑的停车位指标，按上表所列不同性质类别的建筑分项累计计算。
非机动车的停车位指标，由城市规划行政主管部门依据具体情况核定。
新建建筑采用立体机械式停车库的，停车位指标按上表规定上浮50%计算。
第十七条机动车停车位控制指标以小型汽车为标准当量，按下表换算:
机动车停车位面积应当符合下列控制标准：
（一）小型汽车露天停车场为25—30平方米/车位;
（二）小型汽车室内停车库为30—35平方米/车位;
（三）小型汽车路边停车带为16—20平方米/车位;
（四）小型汽车地下停车库为40—50平方米/车位。
第十八条车库宜设置在建筑的地下或半地下，以提高地下空间利用率。
地下车库可与人防设施结合设置。
居住区地面停车率不宜大于10%（经济适用房、廉租房除外），商业设施停车率不宜小于20%。
居住区地下停车库屋面覆土深度不应低于1.5米。
在居住区集中公共绿地下设置地下停车库时，屋面覆土深度不应低于2.5米。
第十九条高层居住区应设置楼、库一体的全通式地下停车库，住宅楼电梯应通至地下停车库内，居住区内应人车分流。
非高层居住区宜设置楼、库一体的全通式地下停车库，住宅楼楼梯宜通至地下停车库内。
当设置楼、库分离的地下停车库时，应先建设或同步建设地下停车库，并与住宅楼同时交付使用。
第二十条建筑周围需要分界的，应采用绿篱或通透围墙隔离，高度不得超过1.7米，不得砌筑实体围墙。
第二十一条沿城市道路两侧的重要公共建筑应考虑光亮工程设置。
第二十二条建筑需改建、扩建的，原设计单位和具有资质的工程质量鉴定部门应出具对原有建筑结构的安全鉴定书，并应符合城市规划对该地段的技术要求，不得影响城市景观。
第二十三条建筑外墙宜采用高档、耐久外装材料。
沿城市道路两侧的建筑外墙宜采用高档面砖或石材等外装材料，底层裙房外墙应采用干挂石材等外装材料。
第二十四条单体建筑设计方案报审时，应当提交下列资料：
（一）按国家统一基准测绘的附有现状地形地物的1：
500建筑总平面图。
表示范围包括新建工程用地界线以外至少50米。
表示内容包括单体平面设计尺寸、建筑坐标、层数、建筑间距、建筑后退距离、主要出入口方位、场地竖向设计、停车场设计、室外建筑小品、绿化、环境工程以及各类配套基础设施等。
（二）注明尺寸的建筑各层平面图。
（三）建筑各个立面图（须注明装饰材料、色彩及霓虹灯装饰、广告牌、空调搁板、信报箱位置等）。
（四）建筑的主要剖面图。
（五）方案设计说明书。
（六）方案效果图。
（七）整套方案CAD光盘1张。
第五章建筑间距
第二十五条建筑间距应符合本章的规定，并同时符合相关设计规范以及日照、通风、景观、消防、防震、视觉卫生、环保、工程管线和文物保护等方面的要求。
第二十六条每套住宅应至少有一个居住空间获得大寒日不少于3小时的有效日照,旧区改造执行此标准确有困难的，可酌情降低，但不宜低于大寒日1小时的有效日照。
老年人居住建筑居住空间、医院和疗养院的病房和疗养室、中小学教室（以下统称生活居住特征建筑），应获得冬至日不少于2小时（托幼建筑主要生活用房为3小时）的有效日照。
非高层建筑遮挡生活居住特征建筑日照时，建筑间距应同时符合日照间距系数和日照分析软件测算要求。
生活居住特征建筑间距应满足上述要求，并符合下列规定：
（一）非高层建筑遮挡住宅日照且正南向平行布置时，日照间距系数为1.55；遮挡其他生活居住特征建筑日照且正南向平行布置时，日照间距系数为1.8。
非正南向平行布置时，根据朝向与正南向的不同夹角，正面间距按国家标准GB50180-93第5.0.2.2款执行。
（二）非高层建筑遮挡生活居住特征建筑日照且垂直布置时，遮挡建筑山墙宽度小于或等于12米的，正面间距不小于遮挡建筑高度的1.0倍；大于12米的，正面间距按平行布置控制。
（三）非高层建筑遮挡生活居住特征建筑日照且既非平行也非垂直布置时，两幢建筑的夹角小于或等于45度的，最小正面间距按平行布置控制；大于45度的，按垂直布置控制。
（四）生活居住特征建筑正面间距不小于16米。
（五）非高层建筑与非高层生活居住特征建筑之间侧面间距不小于6米；侧面皆有窗户的，不小于8米（工业建筑不小于10米）。
第二十七条其他非高层建筑间距，应综合考虑消防、景观等要求，并符合下列规定：
（一）其他非高层建筑之间平行布置时，正面间距不小于较低一侧建筑高度的1.0倍，且不小于10米。
垂直布置时，建筑山墙宽度小于或等于12米的，正面间距不小于10米；大于12米的，按平行布置控制。
既非平行也非垂直布置时，两幢建筑的夹角小于或等于45度的，最小正面间距按平行布置控制；大于45度的，按垂直布置控制。
（二）其他非高层建筑之间侧面间距不小于6米（工业建筑不小于10米）。
（三）其他非高层建筑不遮挡生活居住特征建筑日照时，正面间距按本条第
（一）项控制，且不小于16米。
第二十八条高层建筑间距，应综合考虑消防，景观等要求，并符合下列规定（当遮挡生活居住特征建筑日照时，应同时符合日照分析软件测算要求）：
（一）高层建筑之间平行布置时，正面间距不小于36米。
垂直布置时，建筑山墙宽度小于或等于16米的，正面间距不小于24米；大于16米的，按平行布置控制。
既非平行也非垂直布置时，两幢建筑的夹角小于或等于45度的，最小正面间距按平行布置控制；大于45度的，按垂直布置控制。
（二）高层建筑与其他建筑之间侧面间距不小于13米。
（三）高层建筑与非高层建筑（皆非生活居住特征建筑）平行布置时，正面间距不小于非高层建筑高度的1.0倍，且不小于13米。
垂直布置时，建筑山墙宽度小于或等于12米的，正面间距不小于13米；大于12米的，按平行布置控制。
既非平行也非垂直布置时，两幢建筑的夹角小于或等于45度的，最小正面间距按平行布置控制；夹角大于45度的，按垂直布置控制。
（四）高层建筑遮挡非高层生活居住特征建筑日照时，正面间距按本条第
（一）项控制；不遮挡日照时，正面间距按本条第（三）项控制，且不小于16米。
（五）高层住宅建筑应与其相互影响的周边地区统一规划，并通过日照计算分析合理确定建筑间距，保证高层住宅建筑之间及受其影响的周边建筑的有效日照时间符合住宅建筑日照标准的规定。
（六）高层住宅建筑含有非住宅用房的，从其最低住宅层计算间距。
第二十九条遮挡建筑的背面有两处以上凸出部位（阳台顶板、雨棚与房屋檐口齐平的凸出物），宽度之和超过14米且超过该建筑总长的1/3时，应当以该凸出部位外缘为准测量间距。
第六章建筑退让
第三十条沿建筑基地边界和沿城市道路、公路、河道、山体、铁路两侧以及电力线路保护区范围内的建筑，其退让距离应符合日照、消防、防汛和交通安全、景观、环保等方面的要求，并符合本章规定。
建筑沿地界四周布置的，距地界应有一定间距，与地界以外建筑物的间距，按双方建筑的不同性质和规划及有关规定的要求，由双方合理分担。
建筑退让指标分为后退用地红线和后退城市道路红线两种。
第三十一条沿建设用地边界布置的建筑，应符合下列规定:
（一）当界外是待建设用地时，建筑离界距离根据界外用地规划情况，按照第五章确定的建筑间距一半预留，且不小于5米。
（二）当界外是已建保留建筑时，建筑离界距离除符合本条第
（一）项规定外，还应同时符合第五章建筑间距的有关规定。
在满足建筑间距的前提下，建筑离界距离因条件限制不能符合本条第
（一）项规定的，经相邻地块产权人达成协议并经市规划行政主管部门核准后，可适当缩减建筑离界距离。
（三）当界外是城市公共绿地、广场或自然山体等用地时，建筑离界距离不少于5米；当遮挡城市公共绿地、广场日照时，按照多层居住用地控制建筑离界距离。
（四）当建筑与用地边界非平行布置时，建筑离界距离按之间最小间距控制，且不小于５米。
第三十二条地下建筑的离界距离不小于地下建筑深度的0.7倍，且不小于5米。
离界退让确有困难的，经相应的施工技术论证部门评审，由原设计单位签字认定后，其距离可适当缩小，但不应小于3米，且围护桩和自用管线不得超过基地界限。
第三十三条建筑后退城市道路红线距离应符合下表的规定：
车型
微型汽车
小型汽车
中型汽车
普通汽车
铰接车
换算系数
0.7
1.0
2.0
2.5
3.5
本表中的后退距离均为下限。
高层建筑应适当加大后退距离，按建筑高度24米以上每增加5米，后退距离相应增加1米的标准控制。
第三十四条建筑物的围墙、基础、台阶、管线、阳台和附属设施不得逾越道路规划红线。
第三十五条沿铁路两侧新建、扩建建筑工程，应符合以下规定：
（一）铁路干线两侧的建筑工程与轨道中心线的距离不得小于50米，铁路支线、专用线两侧的建筑工程与轨道中心线的距离不得小于30米，铁路两侧的围墙与轨道中心线的距离不得小于10米，围墙的高度不得大于3米。
（二）铁路两侧的高层建筑、高大构筑物（水塔、烟囱等），危险品仓库和厂房与轨道中心线的距离须经铁路主管部门审核后确定。
（三）在铁路道口附近进行建设的，须符合铁路道口管理的有关规定。
第三十六条沿公路和工程管线及危险物品生产储存等场所周边的建筑后退距离，按国家有关规定，由市规划行政主管部门会同有关专业部门具体核定。
第七章建筑高度和景观控制
第三十七条建筑的高度应综合考虑日照、消防、景观、航空、文物保护等方面的要求，并符合本章的规定。
第三十八条在有净空高度控制的机场、气象台、电台和其它无线电通讯（含微波通讯）设施周围的新建、改建建筑，其控制高度应符合有关净空高度限制的规定。
第三十九条在文物保护单位和建筑保护单位紫线范围内及风景名胜区规划控制地段新建、改建建筑，其控制高度应按建筑和文物保护的有关规定，进行视线分析，提出控制高度和保护措施。
第四十条沿城市道路两侧建筑的控制高度（H），除经批准的详细规划另有规定外，不应超过道路规划红线宽度（W）加建筑后退距离（S）之和的1.5倍，即：
H≤1.5（W+S）。
高层建筑设计方案在审批时应进行视线景观分析。
第四十一条建筑临接两条以上道路的，可按较宽的道路规划红线计算其控制高度。
建筑直接临接或面临的道路临接广场、河道、电力线路保护区的，在计算控制高度时，可将广场、河道、电力线路保护区的二分之一宽度计为道路规划红线宽度。
第四十二条沿城市道路两侧建筑的面宽，除经批准的详细规划另有规定外，按建筑高度的变化控制（工业建筑除外）：
（一）建筑高度小于或等于24米的，其最大连续面宽投影不宜大于60米。
（二）建筑高度大于24米，但小于或等于60米的，其最大连续面宽投影不宜大于50米。
（三）建筑高度大于60米的，其最大连续面宽投影不宜大于40米。
（四）不同建筑高度组成的连续建筑，其最大连续面宽上限值按较高建筑高度执行。
第八章建筑用地的绿地
第四十三条绿地的规划、建设和管理应符合《文登市城市绿化办法》（文政发[1995]47号）的规定，绿地率的控制指标应符合下表的规定：
道路红线宽度（W）
后退距离（S）
W≥50米
30米
40米≤W＜50米
25米
30米≤W＜40米
20米
20米≤W＜30米
15米
W＜20米
10米
项目类别
绿地率
低层、高层住宅
50%
多层住宅
35%
行政办公
30%
商业金融
25%
文化、娱乐、旅馆
45%
体育、学校、科研
40%
医院
45%
疗养院
50%
工业区
10%-20%
本表中绿地率指标除工业区外均为下限。
旧城改造项目执行上表标准确有困难的，经市规划行政主管部门同意，绿地率可适当降低，但不应小于20%（居住区、工业区除外）。
第四十四条居住用地中除满足上述绿地率的控制指标外，还应有集中公共绿地，包括居住区公共绿地、小区公共绿地、组团公共绿地和其它块状、带状公共绿地，其规模应符合下表的规定：
居住区内绿地面积按国家标准GB50180—93（2002年版）规定计算。
第九章其它
第四十五条新建建筑需征用土地的，其征用范围要符合下列规定：
（一）凡沿城市道路的，皆应征到道路红线或道路中心线，沿小区及小区以下道路的，应征到道路中心线；周围已有建成单位的，应与已有单位用地边界相连接。
（二）相同层数的建筑相邻，各征到相互间距的二分之一。
（三）不同层数的建筑相邻，按建筑高度比例分摊其间距，但应同时满足第六章对建筑退让的规定。
（四）其它情况由市规划行政主管部门参照有关规范、标准，根据实际情况确定。
第十章附则
第四十六条本规定下列用语的含义：
（一）建设用地面积：
是指能直接用于或附属于该建设项目的实际用地面积，不包括规划道路红线、规划河道蓝线及规划绿线等规划控制线内的城市公共用地面积，具体面积以市规划行政主管部门核定的用地范围为准。
（二）建筑密度：
是指一定地块内所有建筑的基底总面积占建设用地面积的比例。
（三）容积率：
是指一定地块内总建筑面积与建设用地面积的比值。
（四）低层住宅：
是指一层至三层（含三层）住宅。
（五）多层住宅：
是指四层至六层（含六层）住宅。
（六）中高层住宅：
是指七层至九层（含九层）住宅。
（七）高层建筑：
是指高度为24米以上的公共建筑及十层以上（含十层）的居住建筑。
（八）正面间距：
是指遮挡建筑与被遮挡建筑主要朝向外墙面之间的垂直距离。
（九）侧面间距：
是指两建筑次要朝向外墙面之间的垂直距离。
（十）日照间距系数：
是指根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值。
（十一）地下建筑深度：
是指自室外地面至地下建筑物底板底部的距离。
（十二）绿地率：
是指一定地块内各类绿化用地总面积占该地块总面积的比例。
（十三）绿线：
是指城市各类绿地范围的控制线。
（十四）道路红线：
是指规划的城市道路路幅的边界线。
（十五）建筑红线：
是指城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线，又称建筑控制线。
（十六）建筑后退道路红线距离：
是指建筑及附属部分临街垂直投影的退后道路红线距离，包括室外台阶、雨篷、阳台、飘窗等。
（十七）建筑离界距离：
是指相邻地界与沿地界一侧建筑及附属部分垂直投影线之间的最小距离，包括室外台阶、雨篷、阳台、飘窗等。
（十八）经济适用房：
是指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。
（十九）廉租房：
指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低收入且住房困难的家庭提供的社会保障性质的住房。
（二十）酒店式公寓：
指按酒店式管理的公寓，按住宅建筑处理。
（二十一）公寓式酒店：
指按公寓式（单元式）分隔经营的酒店，按旅馆建筑处理。
（二十二）公寓式办公楼：
指有统一物业管理，单元内设有办公、会客空间和卧室、厨房以及厕所等房间的办公楼，按办公建筑处理。
（二十三）地下室：
房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。
（二十四）半地下室：
房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。
第四十七条容积率应按下列标准计算：
（一）地下室、半地下室作为车库等配套设施用房不计算容积率；作为商场等经营性用房计算容积率。
在土地出让前应分别明确地上和地下容积率控制要求。
地下容积率应标明经营性用房建筑面积和停车场人防设施等建筑面积。
土地出让以地上建筑容积率为准。
办理建设手续时，地下经营性用房以建筑面积的50%收取各种费用。
建筑室外地坪标高不一致时，以周边最近的室外道路或场地标高为准作为室外地坪，确定是否属于地下室或半地下室。
（二）当住宅建筑标准层层高大于3.6米，低于或等于4.8米，按该层建筑面积的1.5倍计算容积率；住宅建筑层高超过4.8米时，不论层内是否有隔层，按该层建筑面积的2倍计算容积率。
当办公、旅馆建筑标准层层高大于5.5米时，不论层内是否有隔层，按该层建筑面积的2倍计算容积率。
当普通商业建筑标准层层高大于6.1米时，不论层内是否有隔层，按该层建筑面积的2倍计算容积率。
（三）建筑底层设架空层用作通道、停车、布置绿化小品、居民休闲设施等公共用途的，其建筑面积可不计入地块容积率，但应计入总建筑面积。
（四）住宅、办公、旅馆、普通商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等公共部分和大型商业建筑、工业建筑、体育馆、博物馆、展览馆类建筑不按本规则计算容积率。
第四十八条永久性开放空间应符合下列规定：
永久性开放空间应沿城市道路、广场设置，使用面积不小于200平方米，与地面高差不大于1.5米，并设置相应的标志，有直接对外通行的出入口。
永久性开放空间应无条件交有关部门管理，做到常年开放，不得改变使用性质。
第四十九条建筑间距应按下列标准计算：
（一）除另有规定外，建筑间距是指两幢建筑的外墙面之间的最小的垂直距离。
（二）生活居住特征建筑主要朝向阳台累计总长度不超过同一建筑外墙总长度1/2的，其建筑间距以建筑外墙计算；超过1/2的，以阳台外缘计算建筑间距。
住宅、商业、办公建筑阳台宽度不宜超过1.8米，单套阳台总面积不宜超过套型建筑面积的6%。
（三）遮挡建筑高度计算应考虑地形高差、被遮挡建筑底层非生活居住特征用房等因素。
（四）当遮挡建筑有坡屋顶且坡度大于34°时，遮挡建筑高度算至屋脊顶；小于或等于34°时，遮挡建筑高度算至檐口。
水箱、楼梯间、电梯间等突出屋面的附属设施，水平面积之和不超过屋面建筑面积1/4且高度不超过5米的，不计入建筑高度，但必须纳入日照分析软件测算。
（五）高层建筑的裙房建筑间距按非高层建筑控制。
第五十条市区、开发区、南海新区主要道路两侧建筑分别按照附件3、4和5的标准规划控制。
第五十一条本规定由市规划行政主管部门负责解释。
第五十二条本规定自发布之日起施行。
文登市人民政府1998年10月13日颁布实施的《文登市城市规划管理技术标准》同时废止。
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