万科集团房地产项目后评估流程指引847513883后转换文档格式.docx

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【定义】...................................................................................................................................5

【目的】...................................................................................................................................5

【核心内容】...........................................................................................................................5

【后评估工作原则】...............................................................................................................5

1、客观性...............................................................................................................5

2、公正性...............................................................................................................5

3、全面性...............................................................................................................5

4、应用性...............................................................................................................5

【后评估收集资料内容】.......................................................................................................5

1、投资方面...........................................................................................................6

2、营销方面...........................................................................................................6

3、设计方面...........................................................................................................6

4、进度方面...........................................................................................................6

5、成本方面...........................................................................................................6

6、工程合约管理...................................................................................................6

【后评估工作流程】...............................................................................................................6

二、项目后评估报告内容（参考）...............................................7

【本项目基本概况】...............................................................................................................7

【项目后评估综述】...............................................................................................................7

1、综合评估结论...................................................................................................7

2、对未来房地产项目和开发的建议...................................................................7

3、发展模式的优劣势分析总结...........................................................................7

【本项目投资管理评估】.......................................................................................................8

1、宏观经济和房地产市场发展变化分析...........................................................8

2、土地协议执行情况...........................................................................................8

3、项目经济技术指标变化情况及其对最终收益的影响...................................8

4、以财务指标为主要依据的项目综合评价.......................................................8

【本项目财务管理评估】.......................................................................................................8

1、项目销售收入指标完成情况...........................................................................8

2、项目发展成本控制情况...................................................................................9

3、项目经济效益实现情况...................................................................................9

4、项目现金流量变化情况和资金使用效益。

...................................................9

5、项目税务筹划情况...........................................................................................9

【本项目营销管理评估】.......................................................................................................9

1、项目各类型物业销售情况...............................................................................9

2、与市场定位时房地产市场情况对比分析.......................................................9

3、项目销售时机.................................................................................................10

4、原定位与实际设计建设成果的对比分析.....................................................10

5、预期销售价格与实际价格的对比分析.........................................................10

6、物业管理和管理费价格确定检讨.................................................................10

7、项目计划销售期、速度与实际情况的对比分析.........................................10

8、实际成交客户与原定位目标客户的区别及原因分析.................................10

9、项目的销售策略.............................................................................................10

10、综合评述本项目市场定位营销工作.............................................................11

11、提出可借鉴的经验.........................................................................................11

【本项目设计管理评估】.....................................................................................................11

1、项目完成情况介绍.........................................................................................11

2、项目的建筑标准.............................................................................................11

3、项目设计过程管理回顾与实施完成情况.....................................................11

4、项目实施过程设计管理工作总结.................................................................12

5、各阶段与相关部门协调配合.........................................................................12

6、本项目设计管理方面突出经验与教训.........................................................12

7、限额设计执行情况.........................................................................................12

8、售后使用情况.................................................................................................12

9、附件.................................................................................................................12

【本项目进度、工程管理评估】.........................................................................................13

1、项目发展计划执行情况.................................................................................13

2、工程施工进度计划执行情况.........................................................................13

3、售楼准备工程计划检讨.................................................................................14

4、报建工作流程改进建议.................................................................................14

5、项目发展管理体系检讨.................................................................................14

【本项目合约成本管理评估】.............................................................................................15

1、项目发展四个阶段成本管理控制情况.........................................................15

2、总结成本管理控制经验.................................................................................16

3、项目发展成本明细统计.................................................................................16

【本项目意外情况的规避和总结】.....................................................................................16

房地产项目后评估工作指引

一、总则

【定义】

项目后评估指房地产项目的开发、销售工作基本结束后，对项目实施全过程进行回顾、分析，从而总结项目开发的经验、教训的过程。

【目的】客观、全面地评价项目开发情况；

总结经验、教训，实现持续改进。

【核心内容】

后评估工作的核心内容包括两方面：

一是“项目可行性研究报告”、“项目定位报告”、“项目规划设计方案”、“全过程成本管理指标”等集团批复文件与最终实际完成情况的对比分析；

二是开发过程中突出的经验与教训的提炼总结。

【后评估工作原则】

1、客观性依据已发生的真实数据，对项目操作过程中的实际情况进行分析研究。

2、公正性

在以项目经营单位为主进行自评的基础上，集团后评估工作小组站在科学、合理的角度对项目进行客观分析，过程中与项目公司从分沟通得出公正的评估结论。

3、全面性项目后评估是对项目发展全过程的综合评价，涉及到项目执行过程的各个阶段，如投资

决策、市场定位、规划设计、报批报建、发展进度、成本控制、营销策划、项目销售、财务

筹划、品牌建设等，并据此得出综合、全面的评估结论。

4、应用性项目后评估完成后要及时地将有关工作成果输出给集团相关部门及项目公司，达到持续

改进的目的。

【后评估收集资料内容】后评估工作应收集以下资料，包括但不限于：

1、投资方面

项目建议书、可行性研究报告以及投资买地过程中地相关决策文件；

2、营销方面项目市场定位报告、项目营销策划报告、项目营销进度和价格专题报告、项目营销阶段

总结报告以及相关营销过程决策文件等；

3、设计方面项目概念设计方案、规划设计方案、初步设计方案、施工图设计方案、平立面设计方案

项目规划设计工作总结报告及有关规划设计过程决策文件等

4、进度方面项目发展总进度计划、各版次项目发展详细进度计划、项目发展纲要报告、项目进度控

制对比分析报告及有关项目进度控制工作文件等；

5、成本方面项目发展各阶段成本控制目标、各版本项目发展成本预测明细表、各阶段项目发展成本

分析报告及有关成本管理工作文件等；

6、工程合约管理项目施工策划方案、项目施工管理阶段总结、项目合约分判策划报告、项目合约分判工

作阶段总结、项目竣工验收报告等有关项目施工过程文件等。

【后评估工作流程】

确定编写后评估项目及工作总目标

成立后评估领导小组和工作小组

确立后评估编写责任部门或责任人

收集编写后评估的相关资料

工作小组按照指引分工编写报告

编写单位内部综合评审形成报告初稿并报工程管理部

工程管理部汇总整理报后评估工作小组

后评估工作小组第一次交流形成初步意见

工程管理部汇总形成报告交职能和项目公司征求意见

工程管理部将意见交后评估工作小组进行第二次交流

后评估报告定稿并报领导小组

输出工作成果实现持续改进

二、项目后评估报告内容（参考）

【本项目基本概况】概括描述本项目的基本情况，具体内容可参照定初步方案或扩初方案，相关数据以最终

实际完成情况为准。

本项目规划指标变化情况（主要经济技术），包括物业类型、占地面积、容积率、建筑

面积、公建面积、车位数量等。

【项目后评估综述】

1、综合评估结论从投资、定位、规划设计、发展进度、成本、资金、施工管理、合约安排等各个方面给

出高度概括的评价结论，提炼和总结出本项目发展过程中值得借鉴和推广的经验，同时总结

本项目及开发过程中有待改进的方面以利于今后的项目发展。

经验和教训部分应在后文中进行具体描述，要做到前后内容的相互对应和支持。

2、对未来房地产项目和开发的建议在提炼本项目经验、教训的基础上，浓缩出对未来项目开发的建议，此建议应与项目发

展过程中的经验、教训相对应。

3、发展模式的优劣势分析总结项目的整体组织、开发和运作等方面所特有的模式优劣势分析及总结。

【本项目投资管理评估】

1、宏观经济和房地产市场发展变化分析通过对本项目可行性研究和项目销售阶段的当地宏观经济、社会发展、房地产市场主要

指标变化情况和发展趋势的比较分析，总结和评价当地宏观市场环境变化对项目发展的影

响。

2、土地协议执行情况检讨土地协议执行情况，检讨协议双方的合作方式、土地费用及支付进度、方式等方面

的内容。

重点评估以下内容：

（1）双方的合作方式的优劣；

（2）如果涉及到拆迁，分析拆迁进度

和拆迁费用的变化情况；

（3）土地费用及支付进度的变化情况；

（4）交地进度的变化情况；

（5）如涉及到物业返还和收购项目公司等，应分析相应的执行情况；

（6）土地合同约定的应该由我司享受的优惠条件落实情况。

对以上重要合同内容的变化情况应分析原因，并总结经验教训。

本项目主要规划指标变化情况（包括物业类型、占地面积、容积率、建筑面积、公建面积、车位数量等）；

3、项目经济技术指标变化情况及其对最终收益的影响本项目主要规划指标变化情况（包括物业类型、占地面积、容积率、建筑面积、公建面

积、车位数量等）；

重点分析可售面积增减带来的收益变化和总建筑面积增减带来的成本的

变化。

4、以财务指标为主要依据的项目综合评价由于项目发展期间开发成本、进度和销售价格的变动，原来投资测算的各种财务指标会

发生相应调整，通过对比分析各种财务指标的变化情况，总结本项目投资为公司带来的经济效益。

所参考的财务指标主要有：

项目现金流量和动态回收期，成本利润率、税后净利润和内部收益率，项目资金来源和资金最高需求点等。

通过对项目财务情况的全面分析，对项目投资收益进行综合评价，明确项目是否达到预期投资目的。

【本项目财务管理评估】

1、项目销售收入指标完成情况

检讨项目销售收入指标完成情况，是否达到预期的收入目标，通过对项目销售收入总额和单位售价的实际数与可研预期数的对比，分析项目销售收入的完成情况及影响的主要因素。

2、项目发展成本控制情况

检讨项目发展成本的控制情况，应对发展成本进行详细分析,特别是建安成本是否达到预期控制目标，期间采取了那些控制措施，取得那些效果，有什么经验教训，同时还应对成本增长幅度与售价增长幅度的进行比较分析。

3、项目经济效益实现情况

检讨项目经济效益的实现情况，特别是项目税后利润、成本利润率、内部收益率等重要指标的完成情况，通过比较（与可研报告比较、其他同类型项目）分析，评价是否达到预期的经济效益目标。

检讨项目现金流量的变化情况，分析项目现金的流出、流入的规律及影响变化的主要原因，重点把握项目回收期、资金回笼情况、资金需求最高点、资金平衡点等变化情况；

同时检讨资金的调度、使用情况。

5、项目税务筹划情况

检讨项目的税