北京市物业管理办法呕心沥血整理版.docx
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北京市物业管理办法呕心沥血整理版
北京市物业管理办法（草案）（征求意见的期限：
2009—11—18—-—2009-12—7）
楼主
richt发表于搜房网—北京业主论坛—领海天使湾（浅水湾）
《北京市物业管理办法（草案）》起草说明
一、立法背景
《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）于2007年10月1日起施行,《物业管理条例》（国务院令第379号,以下简称《条例》）于2007年8月26日根据《物权法》进行了相应修改。
为贯彻落实《物权法》和《条例》的精神，促进我市物业管理健康发展，保障居民生活环境和构建和谐社会，结合我市实际情况,经认真研究,深入调查，在广泛征求各方面意见基础上，市政府决定制定《北京市物业管理办法》
二、起草过程
2009年初，市住房和城乡建设委和市政府法制办共同成立立法起草小组.2月12日，立法起草小组组织有关部门召开立法工作第一次座谈会.3月—6月，立法起草小组到小区进行了深入调研,先后召开了6次座谈会，分别听取了小区业主代表、业委会主任、人大代表、物业服务企业的意见，7月—8月，就《北京市物业管理办法（草案）》（以下简称《草案》）书面征求区县政府和有关部门的意见，并就有关法律问题组织了专家论证会。
9月—11月立法起草小组又进行了多次修改,形成了目前的《草案》.
三、主要内容
《草案》共七章85条，主要规定了：
（一）明确了适用范围和部门职责。
将我市住宅区管理基本全部纳入调整范围，并明确了行政主管部门职责和行业主管部门职责。
（二）明确了物业管理区域划分问题.根据《物业管理条例》授权，明确物业管理区域划分原则、划分主体以及已有物业管理区域的调整等。
（三）明确物业服务用房问题.明确物业服务用房标准、物业服务用房用途，规划、建设双重措施监督建设单位做好物业服务用房配建工作。
（四）明确了前期物业的责任主体。
明确前期建设与物业服务后期管理的责任点,明确建设单位在前期物业服务期间的权利和义务。
（五）规范了业主大会和业主委员会运作程序。
明确了业主大会和业主委员会的成立和选举，明确了街道办事处、乡镇人民政府的指导监督职责。
（六）明晰物业服务内涵,确定物业服务内容，突出专项服务,加强各专业管理部门的监管职责
（七）明确物业服务交接基本程序，规定交接中物业服务企业与业主双方的责任、义务，加强政府部门对物业服务接撤管中违法违规行为的监督管理。
此外在车位、车库的管理、专项维修资金应急使用紧急情况范围和内容、培育发展物业服务第三方机构、充分发挥行业自律作用等方面做出了具体的规定。
北京市物业管理办法（草案）
第一章 总 则
第一条［立法目的和依据］为了规范物业管理活动,维护业主、物业服务企业和其他管理人的合法权益，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》，结合本市实际，制定本办法。
第二条［适用范围］本办法适用于本市行政区域内的物业管理及监督管理等活动.
本办法所称物业管理，是指对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第三条［职责分工］市房屋行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作.区、县房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
民政、社会建设部门应当加强对业主大会和业主委员会活动的监督管理。
供水、排水、供电、供气、供热、清洁、绿化、设施设备维护、秩序维护等专项服务的行业主管部门应当按照职责负责相关监督管理工作。
第四条[街道、社区职责]街道办事处、乡镇人民政府负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行指导和监督，协调处理业主大会、业主委员会活动中的纠纷。
社区居民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府和房屋行政主管部门开展与物业管理有关的工作.
第二章新建物业与前期物业管理
第五条[物业管理区域划分原则］建设单位应当结合物业的共用设施、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域。
物业主要配套设施和相关场地共用的,应当划分为一个物业管理区域；住宅区和非住宅区原则上应划分为不同的物业管理区域。
第六条［物业管理区域划分公示]建设单位应当在销售房屋前划定物业管理区域，并在房屋买卖合同中明示.
第七条［物业管理区域的调整］业主大会或者全体业主共同决定对物业管理区域进行调整的，应当向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出申请,由街道办事处、乡镇人民政府会同区县规划、房屋等行政主管部门进行审查，认为确需调整的，予以确认并公告.
第八条［物业服务用房要求]新建住宅物业,建设单位应当按照下列规定配置物业服务用房，并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的坐落位置（具体到楼栋、房号）：
（一）地上房屋，并具备水、电、通风、采光等使用功能；
（二）建筑面积不低于物业管理区域内房屋总面积的2‰,最少不得低于100平方米；其中业主委员会办公用房建筑面积不低于物业服务用房总面积的五分之一。
规划行政主管部门应当在办理建设工程规划许可证时,按上述规定审核物业服务用房面积及位置；房屋行政主管部门应在办理房产测绘成果备案时核查物业服务用房配置情况。
第九条［前期物业服务合同]新建物业，业主、业主大会选聘物业服务企业且新的物业服务合同生效之前，建设单位应当负责前期物业服务.建设单位销售房屋时，应当在房屋买卖合同中约定前期物业服务内容，具体包括物业服务事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、物业共用部分查验交接、物业服务交接、违约责任等。
建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业,也可以将专项服务委托给专业服务企业.前期物业服务标准不得低于本市的最低服务标准.
第十条［临时管理规约]建设单位应当参照房屋行政主管部门发布的示范文本制定临时管理规约，并在物业销售场所予以公示。
建设单位制定的临时管理规约与示范文本内容不一致的应当向业主明示，业主应当予以书面确认。
临时管理规约应当作为房屋买卖合同的附件。
第十一条［物业承接验收］业主、业主大会选聘新的物业服务企业且新的物业服务合同生效的，建设单位应当与业主大会进行物业共用部分查验交接和物业服务交接，并移交下列资料:
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收、消防验收等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料和运行、维护保养记录；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）业主名册；
（五）物业管理必需的其他资料。
业主、业主大会承接前应当对物业共用部分进行查验，也可以委托选聘的物业服务企业进行查验。
业主、业主大会与建设单位在查验中出现争议时，可以委托物业服务评估机构进行评估。
第十二条［建设单位义务]建设单位在前期物业服务及物业查验交接过程中，应当及时处理解决物业使用中出现的物业质量缺陷、配套设施设备不完善、设施设备技术不达标等问题，并承担相应的法律责任.
第三章业主大会与业主委员会
第十三条[业主］本办法所称业主包括:
（一）依法登记取得房屋所有权的人；
（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋所有权的人；
（三）因继承或者受遗赠取得房屋所有权的人；
（四）因合法建造等事实行为取得房屋所有权的人。
基于与建设单位之间的商品房、经济适用住房买卖行为，已经合法占有房屋,但尚未依法办理所有权登记的人，在物业管理活动中享有业主权利、承担业主义务。
第十四条[业主的权利］业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定,接受物业服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则的建议;
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作;
（七）监督物业服务合同的履行；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用享有决定权、知情权和监督权;
（九）监督专项维修资金的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
第十五条［业主的义务]业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位、共用设施的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按照约定交纳物业服务费用;
（六）法律、法规规定的其他义务。
第十六条[业主共同决定］下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则和管理规约;
（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
（三）选聘、解聘物业服务企业；
（四）筹集和使用专项维修资金;
（五）改建、重建建筑物及附属设施;
（六）调整物业管理区域;
（七）查验、承接物业共用部分；
（七）决定物业管理区域内的其他物业管理事项。
决定第（四）、（五）项事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意决定;决定第（六）项事项，应当经原物业管理区域内以及拟调整后物业管理区域内的专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第十七条［不成立业主大会的共同决定］物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的，由全体业主行使共同决定权。
第十八条[未成立业主大会的共同决定]尚未成立业主大会,发生物业服务企业停止服务或者其他重大紧急物业管理事件,需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的，由街道办事处、乡镇人民政府指导社区居委会参照业主大会表决机制组织业主共同决定有关事项。
第十九条［以幢、单元、楼层为单位的业主共同决定］业主可以以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项，但不得违反法律、法规、规章及管理规约，不得与业主大会的决定或全体业主的共同决定相抵触。
具体议事原则、方式、程序应当在业主大会议事规则中规定。
第二十条[管理规约］管理规约应当对物业的使用、维护和管理,业主的共同利益，业主应当履行的义务以及违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规、规章或者损害社会公共利益。
管理规约对全体业主及物业使用人具有约束力。
业主或者物业使用人违反管理规约，损害其他业主和物业使用人合法权益的，受损害人可以提起诉讼.
第二十一条［业主大会议事规则］业主大会议事规则应当规定以下事项：
（一）业主大会会议召开的形式、程序和规则;
（二）业主委员会委员制度；
（三）业主委员会议事规则;
（四）业主委员会印章、档案等管理制度；
（五）业主委员会委员资格、数量、任期、换届、候补及补选办法；
（六）业主大会、业主委员会经费的筹集、使用和管理制度；
（七）其他事项.
第二十二条［业主大会的成立］业主可以成立业主大会,业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
一个物业管理区域成立一个业主大会。
具备条件的业主大会可以试行法人登记，经依法登记取得法人资格的，可以按照相关规定开展与物业管理有关的活动.
第二十三条[首次业主大会会议条件］在物业管理区域内已交付业主的专有部分面积达到建筑物总面积50％以上的，业主可以向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请,街道办事处、乡镇人民政府应当指导协助其成立业主大会.
筹备及召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。
第二十四条[首次业主大会会议筹备组］在街道办事处、乡镇人民政府指导下,社区居委会应当召集建设单位代表、业主代表以及社区居委会代表组成首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）,并对筹备工作进行指导和监督.筹备组成员一般由5至9人单数组成,其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，每名成员具有一票表决权.
筹备组成员名单确定后,应当在物业管理区域内的显著位置公示。
第二十五条[筹备组职责]筹备组负责首次业主大会会议筹备工作，并在首次业主大会会议召开15日前，将下列事项以书面形式在物业管理区域内显著位置予以公告：
（一）制订首次业主大会会议召开方案，确定会议召开的时间、地点、形式和议题；
（二）拟定管理规约草案、业主大会议事规则草案；
（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的表决权数；
（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单，制订业主委员会委员选举办法，明确选票发放人、计票人和监票人推选办法；
（五）首次业主大会会议的其他筹备工作。
筹备组应当自成立之日起3个月内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。
第二十六条［筹备组建设单位职责]建设单位应当向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料。
筹备组应当对业主资料保密，不得将前款资料用于与筹备无关的活动。
第二十七条［首次业主大会会议］首次业主大会会议应当对管理规约、业主大会议事规则、业主委员会委员组成事项进行表决，并应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意.
第二十八条[业主大会会议形式]业主大会会议（含首次业主大会会议）可以采用集体讨论形式，也可以采用书面形式召开，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主参加.
第二十九条[业主大会表决方式］业主大会会议表决采用记名方式，任何人不得伪造业主签名.
业主大会会议有关资料应当妥善保管。
第三十条［业主大会定期会议和临时会议］业主大会定期会议应当每年至少召开一次,由业主委员会根据业主大会议事规则组织召开.
经占总人数20％以上的业主提议,或者发生物业服务企业停止服务以及其他重大紧急物业管理事件需由业主共同决定的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。
第三十一条［业主委员会产生]业主委员会由业主大会选举产生。
业主委员会一般由5人以上单数组成,主任委员、副主任委员在业主委员会委员中推选产生。
第三十二条［业主委员会备案］业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案.
街道办事处、乡镇人民政府在备案后7日内将有关情况抄送区、县房屋行政主管部门，并书面通报区、县公安分局和物业所在地公安派出所、社区居委会。
第三十三条[业主委员会委员资格］业主委员会委员由物业管理区域内的业主担任，并符合下列条件:
（一）具有完全民事行为能力;
（二）遵守管理规约、业主大会议事规则，履行业主义务；
（三）热心公益事业,责任心强，公正廉洁；
（四）具有一定组织能力；
（五）具备必要的工作时间。
业主是法人或者其他组织的,可以授权自然人参加业主委员会委员的选举.一个物业管理区域内，一个自然人只能代表一个法人或者其他组织。
第三十四条[业主委员会职责］业主委员会执行业主大会的决定，接受业主的监督，依法履行下列职责：
（一）召集业主大会会议；
（二）定期向业主大会报告物业管理情况；
（三）代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督物业服务;
（五）监督管理规约的实施；
（六）督促业主按照约定交纳物业服务费用；
（七）配合社区相关组织做好本物业管理区域内的社区建设工作；
（八）业主大会赋予的其他职责。
第三十五条[业主委员会不履行职责]业主委员会不履行或无法履行职责的,物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期履行职责；逾期仍不履行的,街道办事处、乡镇人民政府应当指导社区居委会组织业主召开业主大会会议决定有关事项。
第三十六条［业主委员会会议］业主委员会会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。
业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员过半数同意，并在物业管理区域内显著位置公示。
召开业主委员会会议时,可以邀请物业所在地社区居委会参加。
第三十七条［业主委员会印章]业主委员会凭街道办事处、乡镇人民政府出具的备案证明，向区、县公安分局申请刻制业主委员会印章，印章内容应当包括任期时限。
第三十八条［业主委员会换届］业主委员会任期届满前2个月，应当组织召开业主大会会议进行换届选举.
新一届业主委员会产生后15日内，原业主委员会应当将其保管的档案资料、业主委员会印章、业主委员会办公用房以及其他应当移交的财物，移交给新一届业主委员会;新一届业主委员会未选举产生的,原业主委员会应当移交给社区居委会暂时保管。
原业主委员会拒不移交的，新一届业主委员会或者社区居委会可以请求物业所在地公安机关协助移交，也可向人民法院提起诉讼。
业主委员会任期届满，不得继续从事物业管理相关活动。
第三十九条［委员资格自动终止]业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自动终止：
（一）任职期限届满的；
（二）不再具备业主身份的;
（三）成为限制民事行为能力或无民事行为能力人的；
（四）被依法追究刑事责任的;
（五）以书面形式向业主大会或业主委员会提出辞职的;
（六）业主大会议事规则规定的其他情形.
第四十条[委员资格终止］业主委员会委员应当遵守国家和本市的有关规定和管理规约，业主委员会委员有下列情形之一的，业主委员会可以决定暂停其履行职责，并提请业主大会决定终止其委员资格：
（一） 不履行业主义务的;
（二）无故缺席业主委员会会议三次以上的；
（三）挪用、侵占业主共有财产；
（四）利用职务之便要求物业服务企业减免本人或者他人的物业服务费用；
（五）索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者其他利害关系人提供的财物或者其他利益；
（六）泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动;
（七）在物业管理区域内的物业服务企业任职，或与其关联机构有利害关系的;
（八）其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。
第四十一条［业主委员会资料印章移交]业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、业主委员会印章及其他应当移交的财物，移交给业主委员会；拒不移交或无法移交的，业主委员会可以请求物业所在地公安派出所协助移交，也可以向人民法院提起诉讼。
第四十二条[业主委员会候补制度]业主委员会任期内，委员出现空缺时，按业主大会议事规则规定的候补制度自动补足，并履行备案手续。
候补委员递补后仍不足的,业主委员会应当组织召开业主大会会议补选业主委员会委员.
第四十三条[指导监督］业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主.业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第四章物业服务
第四十四条[物业服务内容］物业服务是对物业管理区域内各专项服务内容的综合、统筹和协调,专项服务内容主要包括：
（一）物业共用部位、共用设施设备及相关场地的使用、管理和维护；
（二）物业管理区域的绿化和环境卫生维护；
（三）物业管理区域的秩序维护;
（四）其他专项服务事项。
业主大会或者业主共同决定可以将上述全部专项服务事项委托给物业服务企业，也可以将各专项服务业务委托给专业性服务企业或个人。
第四十五条［物业服务专项委托]物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务内容委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业服务一并委托给其他单位或者个人。
物业服务企业实施锅炉、电梯、电气、制冷以及有限空间、高空等作业时，应当遵守相关规定、行业规范和技术标准.负有安全生产监督管理职责的有关部门应当加强监督管理。
第四十六条［事实服务]物业服务企业与业主未签订书面物业服务合同，但业主已经事实接受物业服务的，业主应当履行相关义务。
物业服务企业提供的服务不得低于本市规定的服务标准和技术规范.
业主共同决定不接受物业服务企业事实服务的，物业服务企业不得强行提供物业服务。
物业服务企业决定不再提供事实服务的，应当提前三个月告知业主。
第四十七条[业主大会选聘物业服务企业方式］业主、业主大会可以通过招标投标或者协议方式选聘物业服务企业并且签订物业服务合同.
业主大会决定采用协议方式选聘物业服务企业的,业主委员会应当将拟选聘的物业服务企业的基本情况以及物业服务合同文本的主要内容等事项在物业管理区域内公示。
业主委员会根据业主意见调整内容后，提请业主大会表决。
业主委员会经业主大会授权，可以将物业管理区域内的单项服务内容委托给专业服务企业。
第四十八条［物业服务合同内容]物业服务合同应当对物业管理事项、项目管理负责人、服务标准、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业服务用房、合同期限、违约责任等内容进行约定.
第四十九条[物业服务企业备案]物业服务企业与业主委员会签订合同之日起15日内,应当将物业服务合同报物业所在地区、县房屋行政主管部门备案。
第五十条［物业服务成本公布］市房屋行政主管部门应当根据住宅物业项目的性质、物业服务内容、服务标准等因素，定期发布物业服务成本信息,具体工作可以委托市物业管理行业协会实施.
第五十一条[收费公示］物业服务企业应当按照价格主管部门的规定，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示.
第五十二条［包干制和酬金制]物业服务收费可以采取包干制或者酬金制。
实行酬金制的,物业服务企业应当按照规定对物业服务的各项资金的收支建立台帐，每年至少公示一次并接受业主核查。
第五十三条［解聘续聘物业服务企业］物业服务合同期限届满前，业主、业主大会应当对物业管理方式、管理内容、是否更换物业服务企业等事项进行决定.
决定续聘原物业服务企业的，应当与原物业服务企业协商签订物业服务合同;决定解聘的,应当履行必要的通知义务，合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月告知原物业服务企业并在物业管理区域内公告。
第五十四条［物业服务企业］物业服务合同终止前,物业服务企业不得停止服务。
物业服务合同期限届满前，物业服务企业决定不再服务的,应当履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月通知业主。
第五十五条［物业服务企业交接］物业服务合同终止后，物业服务企业应当在15日内与业主委员会完成交接；未成立业主大会的,与业主共同委托的代理人交接。
物业服务企业在交接中应当履行下列义务:
（一）移交保管的物业档案；
（二）移交物业服务期间形成的物业
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