货币政策对房地产市场调控的有效性研究毕业作品.docx
《货币政策对房地产市场调控的有效性研究毕业作品.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《货币政策对房地产市场调控的有效性研究毕业作品.docx（24页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
货币政策对房地产市场调控的有效性研究毕业作品
毕论
业文
（届）
货币政策对房地产市场调控的有效性研究
所在学院商学院
专业班级金融学
学生姓名学号
指导教师职称
完成日期年月日
摘要
货币政策已经成为了调控房地产市场的重要手段。
中央银行出于抑制投资的快速增长、维护金融系统稳定的考虑，不可避免的会越来越关注房地产市场的波动情况。
虽然先后出台了上调金融机构存贷款基准利率、取消住房贷款的优惠利率、提高住房贷款的最低首付成数等政策调控房地产市场，但是调控的效果尚没有完全显现。
因此，研究政府在制定宏观经济政策，特别是货币政策的时候，如何能够较为有效的影响房地产市场的供求关系实现房地产市场供求的平衡，使房地产价格回归理性，具有积极的理论意义和深远的现实意义。
关键词：
货币政策、房地产市场、调控
ABSTRACT
Forthepuporseofsuppressingfastgrowthofinvestmentandmaintenancingfinancialsystemstable，centralbankinenvitablyhasmoreandmoreattentiononrealeatatemarket．Althoughsuccessivepolicieshasbeenpromulgated，forexample，increseingtheinterestrate，cancellingthepreferentialrateonhousingloan，enhancingtheheadpayofhousingloan．Buttheeffectofthesepolicieshasnotyetcompletelyappeaed．Therefor,researchingtheformulationofmacroeconmicpolicy,speciallymonetarypolicy,thegovernmenthowcanhavemoreeriectiveinfluenceonthesupplyanddemandofrealestatemarketandhowcanmaketherealeatatepricereturnrationality,haspositivetheoryandtheprofoundpracticalsignificance.
Keywords:
Realestatemarket，Monetarypolicy，regulation
摘要……………………………………………………………………………………Ⅰ
Abstract………………………………………………………………………………Ⅱ
引言………………………………………………………………………………………1
一、货币政策及其有效性的理论分析…………………………………………………2
（一）货币政策调控的涵义…………………………………………………………2
（二）货币政策有效性的界定………………………………………………………2
（三）货币政策有效性的分析方法…………………………………………………3
（四）货币政策有效性的现有研究成果……………………………………………3
二、我国主要货币调控政策及其调控房地产价格的效果分析………………………4
（一）我国主要货币调控政策………………………………………………………4
（二）我国货币调控政策与房地产价格的相关性…………………………………6
（三）货币政策调控房地产价格的有效性分析……………………………………11
三、影响我国货币政策有效性的因素分析……………………………………………11
（一）调控政策存在时滞，调控效应有待释放……………………………………11
（二）中央银行调控能力有限………………………………………………………12
（三）消费观念及心理预期因素在一定程度上抵消货币政策效果………………12
（四）一般性货币政策工具是双刃剑，对房价影响效果有限……………………13
（五）选择性货币政策缺乏一致性…………………………………………………13
四、运用货币政策调控房地产市场的几点建议………………………………………13
（一）加强中央银行宏观调控的独立性……………………………………………13
（二）运用多种调控工具，统筹兼顾调控目标……………………………………13
（三）完善政策决策机制,保持政策的一致性……………………………………14
（四）加强各部门的协调沟通………………………………………………………14
（五）健全金融监管…………………………………………………………………14
参考文献…………………………………………………………………………………16
致谢………………………………………………………………………………………17
引言
从2003年起，房地产市场开始进入蓬勃发展的繁荣期，国内市场上巨大的居住性需求和投资性需求促使房地产价格特别是商品房价格不断的上涨。
根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本的调查数据，截止2010年10月全国100个城市住宅平均价格为8363元/平方米，86个城市价格环比上涨，14个城市环比下跌。
价格上涨的城市中，吴江上涨幅度最大，为4.50%；第2名：
泰州上涨4.18%，住宅均价：
4638元/平；第3名：
青岛住宅均价：
8230元/平，涨幅：
3.76%。
以房地产价格为主体的社会资产价格波动已成为社会日益关注的热点。
2010年12月中国社会科学院出版的《经济蓝皮书》表示，当前国内已有85%以上的城市居民无支付能力来购买当前水平的住房。
针对这种房地产价格不断上涨的趋势，政府也在不断出台各种政策来抑制这种上涨。
政府采取最为频繁的就是货币政策，进入2010年后，国家出台的政策力度更大，针对性也强。
尤其是国10条，在我国房地产调控政策中，是最为严厉的政策组合。
与此同时央行也出台了一系列的调控政策，不断调整存贷款基准利率、法定存款准备金率等相关措施。
目的则在于实现房地产价格的稳中有降，抑制房地产市场过热。
但是我国房地产市场价格却进入了一个“越调越涨”的怪圈。
我们不禁要问，货币政策对房地产市场价格的调控是否有效?
本文以我国货币政策在房地产市场的调控作用为研究对象，研究的主要问题是我国货币政策在房地产市场的调控是否有效、是否畅通。
针对这一问题，首先在理论上搭建货币政策在房地产市场调控的分析框架，研究货币政策是如何在房地产市场上进行调控，如何作用于房地产市场价格；其次根据房地产价格变动情况研究我国近期房地产市场的相关货币政策及其有效性；然后总结归纳出房地产市场调控面临的主要问题及影响效率的主要因素，并提出针对货币政策调控房地产市场有效性的政策建议。
在检验货币政策有效性上，主要采用理论分析与图表数据分析紧密结合的方法研究了货币政策在房地产市场调控的有效性。
收集了丰富的资料数据，运用了大量的图表来阐述和说明问题，使定性分析尽可能建立在对可靠实际数据进行定量分析的基础之上。
另外，除去运用以上研究方法外，本文还采用了建立回归模型的方法，进一步验证货币政策在房地产市场调控的有效性。
一、货币政策及其有效性的理论分析
货币政策的有效性是宏观经济学者和政策决策者关心的重要问题。
国内外学者对货币政策在房地产市场调控有效性研究的相关问题已经展开了大量的研究，但是却缺乏在一个统一的框架中，对货币政策与房地产市场调控的关系进行分析，大多数研究都是从某一个角度进行的。
本章先介绍货币政策与货币政策调控的涵义；然后对货币政策有效性的界定、分析方法和现有研究成果作一个简要的阐述。
（一）货币政策调控的涵义
货币政策是指政府或中央银行为影响经济活动所采取的措施，尤指控制货币供给以及调控利率的各项措施，用以达到特定或维持政策目标，是一种宏观经济调控手段。
政策的目标、实现目标所要运用到的工具和预期能达到的政策效果是其主要的三个内容。
中央银行能够通过货币政策来直接制定限制的条件或是通过调整利率对市场发出信号，引起对未来价格与投资回报率预期的变动，市场交易主体行为的改变，从而影响对房地产市场的供给与需求，以此调控房地产市场价格。
通过货币政策调控房地产市场，实际上是房地产市场的实物供求调控向资金供求调控的一种转化。
运用货币政策调控房地产市场主要有两个方面的内容：
一是供给调控。
供给调控主要通过改变新增房地产投放量的多少来影响房地产市场上的供应量。
无论是改变房地产的生产信贷来间接影响房地产供给量，还是调整住房按揭来影响居民住宅的有效需求，最终都会实现房地产市场上有效供给与有效需求的动态平衡。
二是需求调控。
需求调控主要包括刺激或抑制房地产消费和投资两个方面。
由于房地产投资需要很大的资金投入，有时候甚至可能会超过房地产消费资金的需求量，造成过度的投机，因此必须重点调控房地产投资。
（二）货币政策有效性的界定
货币政策的有效性就是指货币政策在稳定货币和促进经济增长这两方面的作用大小和有效的程度，即货币政策的实施在多大程度上以尽可能低的通货膨胀来获取尽可能高的经济增长。
货币政策的有效性大致可以划分为三个层次：
第一个层次，货币对于实体经济有没有影响？
这是在假设货币供给为外生的基础上，研究货币供给变化对经济中的宏观经济变量的影响，如果货币供给变化导致真实宏观经济变量（如实际产出）发生变化，则认为货币（政策）是有效地；如果货币供给仅仅导致名义宏观经济变量的变化（如名义产出、价格水平等），则认为货币（政策）是无效的，这部分内容与宏观经济理论有密切联系。
第二个层次，货币（政策）是如何影响真实经济变量的？
主要是对各种货币（政策）传导机制的研究，货币政策操作可能通过各种途径（如利率、汇率、信贷、资产价格等）对总需求的各个组成部分产生影响，最终反映在价格水平的变动上。
第三个层次，货币当局（中央银行）如何选择和实施适当的货币政策，才能实现宏观经济目标？
这是货币政策实践必须回答的问题，其中主要包括货币政策目标、货币政策工具、货币政策规划等等一系列问题。
（三）货币政策有效性的分析方法
国内外学者关于货币政策对房价调控能力的研究主要集中在货币政策渠道选择对房地产市场影响和货币政策调控房价的效果问题。
Matteo和Raoul（2003）从信贷渠道与房地产价格关系的角度,通过VAR的方法分析了芬兰、德国、挪威和英国的房地产市场后得出结论,信用传导渠道的有效性与房地产市场的结构特征、融资效率和借贷机构的形态有关。
陈淮和郑翔（2005）剖析了央行2004年利率调整的宏观经济背景,从房地产开发商、购房者、商业银行、房地产金融发展和房地产市场发展的影响等5个方面,分析了利率调整对房地产市场发展的影响。
在实证分析，大都先采用相关性检验来检验所有变量的相关性，然后用协整性分析方法来检验变量之间的长期均衡稳定关系，来避免普通回归分析方法可能引起的“伪回归”，同时通过误差修正模型的检验来分析变量之间的短期动态波动；接着采用非平稳序列下的Granger因果检验法来检验变量之间的因果关系，最后再通过脉冲响应函数分析和预测方差分解分析来检验变量之间的时滞关系，并估算各个变量冲击的相对大小。
（四）货币政策有效性的现有研究成果
国内现有文献主要是从两个方面研究房地产价格与货币政策的相互关系。
一方面是基于房地产价格是一种资产价格，而通货膨胀则是衡量大部分商品价格上涨程度的变量的角度来分析，从房地产价格对通货膨胀的影响出发，认为房地产价格对通货膨胀存在长期稳定影响，中央银行可以通过货币政策控房地产价格，另一方面是从房地产价格与货币供应量的相互关系出发．认为货币政策能够显著影响房地产价格，中央银行可以制定货币政策对房地产价格进行宏观调控
关于货币政策对房地产市场传导理论，国内外学者研究的较多。
主要分为以下两个方面：
一方面是通过房地产价格上涨引起的财富效应、托宾的Q效应等推动消费品价格的上涨。
另一方面是韩冬梅（2007）认为信贷手段可以直接地影响房地产市场中的需求与供给。
对房地产市场的调控应该以信贷政策为主，而当房地产市场出现过热势头尤其是泡沫极度膨胀时，应辅之以货币供应量的控制；紧缩货币供应量在抑制房地产价格泡沫的同时也作用于实体经济：
王来福（2007）分析认为货币供应量变化对房地产价格有长期的持续正向影响，货币供应量的增加会导致房地产价格上涨；利率变化对房地产价格有负向影响，但在长期其动态影响逐渐减弱。
二、我国主要货币调控政策及其效果分析
本章首先介绍我国主要的货币政策，即利率，法定准备金率与货币供给量的调整措施及选择性货币政策工具的应用。
然后分析主要货币政策与房地产价格之间的相关性。
在研究相关性上，分别从理论与实证进行阐述。
最后对实证分析的结果作一个简要的分析。
（一）我国主要货币调控政策
我国政府为了进一步搞好房地产市场引导和调控，坚持突出重点，分类指导，区别对待的原则，以深化改革，标本兼治，加强法治，规范秩序的思路为指导，继续坚持落实和完善调控政策，调整住房结构，引导房地产市场的合理消费。
1．利率调控房地产市场的措施
利率政策是我国货币政策中的重要组成部分，也是货币政策实施的主要手段之一。
中央银行根据货币政策实施的需要，适时的运用利率工具，对利率水平和利率结构进行调整，进而影响房地产市场供求状况，实现调控房价的目标。
近年来，中国人民银行加强了对利率工具的运用。
利率调整逐年频繁，利率调控方式更为灵活，调控机制日趋完善。
利率作为重要的经济杠杆，在国家宏观调控体系中将发挥更加重要的作用。
我国近期采取利率调控手段如下表1所示：
表1：
近期利率调整表
数据调整时间
存款基准利率
贷款基准利率
调整前
调整后
调整幅度
调整前
调整后
调整幅度
2011年4月6日
3.00%
3.25%
0.25%
6.06%
6.31%
0.25%
2011年2月9日
2.75%
3.00%
0.25%
5.81%
6.06%
0.25%
2010年12月26日
2.50%
2.75%
0.25%
5.56%
5.81%
0.25%
2010年10月20日
2.25%
2.50%
0.25%
5.31%
5.56%
0.25%
2008年12月23日
2.52%
2.25%
-0.27%
5.58%
5.31%
-0.27%
2008年11月27日
3.60%
2.52%
-1.08%
6.66%
5.58%
-1.08%
2008年10月30日
3.87%
3.60%
-0.27%
6.93%
6.66%
-0.27%
2008年10月9日
4.14%
3.87%
-0.27%
7.20%
6.93%
-0.27%
数据来源于东方财富网。
2．法定准备金率及货币供给量调控房地产的措施
表2：
近期法定准备金率的调整
公布时间
生效日期
大型金融机构
中小金融机构
调整前
调整后
调整幅度
调整前
调整后
调整幅度
2011年5月12日
2011年5月18日
20.50%
21.00%
0.50%
17.00%
17.50%
0.50%
2011年4月17日
2011年4月21日
20.00%
20.50%
0.50%
16.50%
17.00%
0.50%
2011年3月18日
2011年3月25日
19.50%
20.00%
0.50%
16.00%
16.50%
0.50%
2011年2月18日
2011年2月24日
19.00%
19.50%
0.50%
15.50%
16.00%
0.50%
2011年1月14日
2011年1月20日
18.50%
19.00%
0.50%
15.00%
15.50%
0.50%
2010年12月10日
2010年12月20日
18.00%
18.50%
0.50%
14.50%
15.00%
0.50%
2010年11月19日
2010年11月29日
17.50%
18.00%
0.50%
14.00%
14.50%
0.50%
2010年11月9日
2010年11月16日
17.00%
17.50%
0.50%
13.50%
14.00%
0.50%
2010年5月2日
2010年5月10日
16.50%
17.00%
0.50%
13.50%
13.50%
0.00%
2010年2月12日
2010年2月25日
16.00%
16.50%
0.50%
13.50%
13.50%
0.00%
2010年1月12日
2010年1月18日
15.50%
16.00%
0.50%
13.50%
13.50%
0.00%
数据来源于东方财富网。
图1：
2001-2009年货币供给量的变化
数据来源于中国统计年鉴2010。
3．选择性货币政策工具调控房地产市场的措施
选择性货币政策工具影响货币政策与国家经济的运行与一般性货币政策工具不同，是局部性的而不是全局性的，但也可以对货币政策总体目标产生作用。
一般国家的中央银行在调控房地产市场上，运用选择性货币政策工具实际上是需求管理，是对需求的信贷控制，而在我国，房地产信贷控制却是双重控制，不仅要控制需求，还要控制供给。
那时因为我国不健全的市场体系，同时还存在着盲目投资与过度投资，以及经济主体的市场意识不强等问题，所以我国房地产市场仅仅靠控制需求很难达到控制供给的目的，只能双重控制。
2010年1月10日，国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导。
对二套房不再区分改善型和非改善型，一概执行40%首付；明确要求央行及银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导；加强监控跨境投融资活动，防境外“热钱”冲击中国市场。
2010年9月29日，国家有关部委要求在房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数.完善差别化的住房信贷政策，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房；切实增加住房有效供给。
2010年11月3日，住房城乡建设部、财政部、中国人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》。
公积金新政强调，第二套住房公积金个人住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍，首付款比例不得低于50%，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房，并停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。
2011年1月26日，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的有关问题的通知》，要求将第二套房的房贷首付从原来的不低于50%改为不低于60%。
同时要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。
截至2月22日晚，已有北京、上海、天津、青岛、南京、成都、南宁、太原、贵阳、哈尔滨、石家庄、武汉等16个城市出台了相关细则。
（二）我国货币调控政策与房地产价格的相关性
1.我国房地产价格的现状
为研究我国货币调控政策与房地产价格的相互关系，首先我们必须了解我国房地产价格的现状。
自2001年起，房地产市场飞速发展。
而与房地产市场高速繁荣相伴随的是，全国
房价也在普遍上涨。
全国商品房平均销售价格从2001年的2019.719元/平方米上涨到2009年约4681元/平方米，上涨幅度约为115.74%。
图2：
2001-2009年全国商品房销售额与销售面积
数据来源于中国统计年鉴2010.
图3：
全国商品房平均销售价格
、
数据来源于中国统计年鉴2010.
2.理论分析
利率政策是我国货币政策的重要组成部分，是调控房地产市场的主要手段之一。
从理论上看，利率机制是通过调控市场参与者的资金成本来发挥作用的，利率的改变会使市场参与者的借贷成本及资产选择行为发生变化。
具体看，利率影响房地产价格主要通过需求和供给两个方面进行传导。
从需求方面来看，购房者的资金绝大部分依赖于金融机构的贷款。
因此，利率变化对房地产市场需求具有直接影响，并主要是通过收入效应和替代效应两个渠道来完成，收入效应使得利率与消费同方向变化，替代效应使得利率与消费成反方向变化。
因此，利率对住宅需求量的影响取决于替代效应和收入效应大小的对比。
对于住宅这样的耐用消费品来说，由于居民购买住宅的贷款量较大，利率的替代效应一般大于收入效应，利率的变化与住宅需求量成反方向变化，当利率上调时，住宅的需求量下降，理论上价格下跌趋势。
从供给方面来看，利率是资金使用成本的反映，利率的高低决定了房地产开发商的融资费用和财务成本。
在凯恩斯的投资理论中，利率被认为是决定投资的一个重要因素，如果贷款利率连续提升，而不提高房屋售价的话，开发商增加的资金成本得不到转嫁，其收益就会下降，开发商就会选择减少投资，致使房屋供给量下降，在需求量不变或需求下降幅度小于供给下降幅度的情况下，房屋价格必然会上升。
另一方面，如果开发商不减少投资，就会将增加的成本转嫁给消费者，其结果必将导致房屋价格的上涨。
可见，利率调控是一把双刃剑，在可能导致购房需求下降的同时，又使得房屋的供给减少，房价是降还是升，要取决于利率对需求的影响大还是对供给的影响大。
从我国的情况看，房地产项目的投资主要依赖于银行贷款。
房地产开发企业对银行资金的依赖程度非常高，开发商对利率变化具有很强的敏感度。
中央银行调整法定存款准备金率会改变商业银行的准备金，进而影响贷款供给能力。
银行贷款能力的变化通过两个途径影响房地产贷款，一是减少开发贷款，另一是减少住房消费贷款，进而影响房地产的供给和需求。
以我国上调存款准备金率政策为例，一方面，上调法定存款准备金率，商业银行的准备金和可贷资金减少，银行发放贷款能力降低，减少住房消费贷款，从而减小了房地产的有效需求，导致房地产价格下降；另一方面，上调法定存款准备金率，商业银行银行发放贷款的能力降低，减小房地产开发贷款，从而减少房屋的有效供给，导致房地产价格上升。
而房价最终上升或下降，主要取决于二者的力量对比。
面对不断调高的存款准备金率，同期全国大部分城市房屋销售价格指数并没有呈现理想状态的反向关系，而是与存款准备金率基本呈现同向的变动关系。
一般情况下，中央银行运用选择性货币政策工具调控房地产市场主要是通过信贷控制需求，是一种需求管理，而我国房地产信贷控制则实施双重控制，不仅控制需求，还控制供给。
2010年1月10日，国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导.对二套房不再区分改善型和非改善型，一概执行40%首付；明确要求央行及银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导；加强监控跨境投融资活动，防境外“热钱”冲击中国市场。
3.计量分析
目前,央行运用货币政策调控房价主要表现在两个方面:
一方面运用通行的三大货币政策工具间接调控货币供应量,由货币供应量的变化影响进入房地产市场的资金总量,进而影响房价;另一方面，通过变动利率，改变货币市场和资本市场上各种金融工具的机会成本以及
升级会员 