台州市椒江区商业中心城市设计说明文档格式.docx

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2、用地情况

用地功能构成较为复杂,居住、商业、行政办公、文化娱乐、工业等用地混杂其中。

工业用地：

海正药业，占地2。

36ha；

浙江真空设备集团有限公司，占地8.24ha;

浙江海门机床厂占地1.62ha.

居住用地:

江都苑（用地为0。

74ha）、横河新村（用地为7.31ha）。

商业用地：

沿中山西路、解放路布置，用地为3.88ha,其中以商住楼为主。

市场用地；

银河商城,贯穿基地南北的大型专业市场.

公共设施用地：

工商银行，椒江电影院、椒江文化宫、椒江电信营业大楼等构成。

除以上用地外，本区另有小学一所，为中山路小学，用地为1。

15ha。

3、交通状况

本片区四周由城市道路围合而成，其中解放北路（现状红线宽度36米），轮渡路（现状红线宽度26米）,是本片区连接新城及滨江绿地的主要道路，也是城市南北向交通联系的枢纽，工人路（现状红线宽度28米）,中山西路（现状红线宽度28米），是本片区连接旧城与城市组团地区的主要道路。

存在主要问题:

（1）中山西路与解放路人车通行压力较大，交通阻塞现象严重.

（2）中山西路道路断面设置不合理，既鼓励沿街商业的发展，又设置隔离带。

（3）本片区内部道路不成系统，贯穿基地南北的街巷主要有东风巷、银河西路、银河东路，除此以外,其余道路通达性较差.

（4）本片区缺乏地面停车泊位.

4、建筑质量状况

总体上看,本片区建筑质量除规划要求保留的工商银行，椒江区文化宫、中山路小学、江都苑等建筑样式，风格较新外,区域内部的建筑质量均较差，建筑性质以生产、居住、商业为主。

生产建筑:

为五六十年代的框架式砖混结构,此类建筑存在年久失修、破旧不堪的状况。

居住建筑:

以八九十年代的多层砖混结构为主，其建筑样式较简陋、建筑质量较差。

商业建筑：

银河商场兴建于90年代,其建筑体量较大，建筑功能以一、二层商场，三、四层住宅为主，建筑质量较差，但其建筑样式及风格较具特点。

沿中山路商住楼建筑质量较好，建筑风格多样而不协调.

本片区各类建筑风格及样式特征明显，无论是50年代的厂房，90年代的住宅，还是大体量的商场，均能代表着一定历史时期的建筑特点。

从建筑历史语言的角度,对样式的关注值得我们对现状建筑的处理进行完善、改造、保留的多样手法。

5、自然景观状况

本片区拥有良好的外部自然景观及外围城市道路绿地景观.同时内部绿地景观以厂区绿化及小区宅间绿化为主。

本片区南依凤凰山，北与椒江咫尺之遥。

片区中部呈南北走向，贯穿基地的银河商城无疑是连接凤凰山与椒江的最佳城市轴线。

片区四周城市道路均具有良好的道路绿地景观,另外内部各大厂区单位附属绿地维护较好，亦是本片区较具特色的绿地景观资源.

6、人文景观状况

从城市发展角度而言,本片区历史上属于椒江老城区的西大门，是城市西延发展的地段,因此本场地缺乏传统历史人文景观，亦无值得保留的历史街道或传统旧城空间.但本片区的人文景观却呈现出一种历史阶段的延续性，是椒江城市建设发展的最好见证地区，因为这里既有五六十年代的工业厂房，又有七八十年代的宿舍楼,还有九十年代的市场，这几年随着中山西路商业街的形成,沿中山西路的建筑景观亦呈现出一种风格样式的多样性,既有传统办公楼，又有现代化的商住楼。

我们认为本片区:

1、是椒江旧城商业中心,是体现椒江传统文化的区域。

2、用地构成土地开发必须兼顾用地权属关系，必须满足居住安置和商业开发的双重要求.

3、外部交通通达度高，内部交通不成系统,土地开发必须解决商业交通流线的组织与停车问题。

4、拥有良好的外部山水景观资源，城市景观轴线明确,单位附属绿地景观较好。

5、沿中山西路街面建筑质量较好，建筑样式多样,内部建筑质量差，建筑样式单一。

6、历史上是旧城西延发展地区,能充分体现椒江旧城改造进程的区域。

1、椒江区商业发展格局分析

（1）现状发展特点

椒江区作为台州市的行政中心、商业中心，其商业的繁华程度远远高于台州其它县市区，做为市级商业中心，椒江的商业发展格局呈现出如下特点：

①商业街高度发达，线性商业模式成为椒江区现状主要的商业空间特色。

以景元路、中山东路、中山西路为代表的商业街，无论其档次还是规模,均具备了较高水平.

②新型业态发展迅速,大型购物中心纷纷抢占市场份额.乐客多、苏宁电器等连锁经营企业，濯江百货、锦江碳化、杭州商厦等大型购物中心也亮丽登场。

③商业业态结构不平衡,新区的商业以大型的购物中心、高档商城为主,老城区的商业则以专卖店、专门店、专业市场为主,两者形成了强烈的对比与反差.就人气而言,新城商业仍处于发展时期，配套设施的缺乏造成了人气的相对不足,老城商业中心的核心地位未曾动摇。

④商业设施的构成发生了变化，商家突破了单一经营的模式，以银河商城为代表的专业性市场,传统类名店和服务设施逐渐萎缩，而以锦江百货为代表的融商业、娱乐、餐饮、休闲、办公等为一体的综合性商城日益增多。

（2）规划布局要求

椒江区的商业设施规划将形成以台州市级商务办公区、台州市级商业服务中心，台州市级旅游商业服务中心、区级商业服务中心和居住区商业服务中心等设施为主体的“市级—区级—居住区级”的商业设施系统.

规划在台州经济开发区市府大道南北两侧建设台州市级的核心商务区.核心商务区包括东商务区和西商务区，是集商务金融、信息、文化和办公等功能于一体的综合商务中心。

规划市级和区级商业中心3处：

中心大道（洪家）商业中心，椒江中山路商业中心，台州经济开发区商业中心。

其中椒江中山路商业中心规划发展为现代化的购物中心、高档次的餐饮、各类品牌专门店等商业服务,形成区级商业中心。

2、本片区商业发展态势分析

（1）商圈的界定

本片区属于解放路与中山路交叉口老城商圈的范畴,老城商圈主要以解放路与中山路交叉口为核心，以800米为半径的区域构成。

商圈东翼为以中山东路为主的传统老城区商业街.此处商业街的开发建设业已完成,形成了包括人本购物超市在内的众多大型商业设施.

商圈南翼形成了以锦江百货为主的商业片区。

商圈北翼则形成了沿解放路直达江滨休闲广场的商业街。

其业态基本上以沿街专卖店、专业店为主.

本片区则属于商圈的西翼，其商业格局主要形成以中山路商业街、银河商城专业市场为主的特点。

（2）商业发展演进

从空间布局而言，本片区的商业演进存在着由点到线及面的特点，以老城商圈为本片区的商业发展起始点,随着中山西路、解放路的延伸，形成了以中山西路商业街为主，解放路商业街为辅的线型商业空间.商业布局基本上以沿街一层店面为主。

银河商场的建设，使得本片区的商业空间布局演进又发生了变化，在一定历史时期内，银河商场作为专业市场的模式迎合了大量的消费需求银河商城周边区域的商业发展，使得本片区的商业空间布局呈现出既沿中山西路的线性发展又以银河商城为中心的同心圆发展，同时随着社区商业的发展，本片区内部的商业空间布局呈现出向纵伸发展的格局.

从商业业态构成而言，本片区主要业态为专卖店、专业店,其中又以服装类、鞋类品牌店为主,其中中山西路沿线900米，共设有近130家专卖专业店,解放路沿线270米，共设有近50家专卖专业店，工人路沿路则以餐饮、食杂保健品店为主，店铺数量约为90个.轮渡路基本上无商业店面，多为真空设备集团有限公司的临街机床加工点。

除专卖店、专业店外，本片区唯有一家综合百货为中都商厦，主要经营鞋类、服装类商品。

银河商城为本片区规模最大的专业市场，经营品种包括各类小商品、家电、服装、家居用品等，内部均以店铺摊位形式进行布局,数量众多，档次偏低。

另外本片区沿东风巷形成了集餐饮、休闲、保健服务业为主的社区型商业，沿打金街形成了小吃美食一条街,沿中山小学后巷的社区综合服务商业一条街,根据商业业态的分类，我们将本片区商业业态分为市场、百货、专卖店、专业店、食杂便利店、文化娱乐服务设施，商业配套设施、社区综合商业等8大类.

3、商业发展环境分析

（1）有利因素

本区商业发展基础比较雄厚，在当地市民中已形成了较好的形象与品碑，地域文化底蕴深厚，商业配套服务设施完善，有利于形成商业发展的良性格局，区位交通较为优越，与新城、椒江，城市其余组团的联系密切，具备维系商业中心的基础，商业网点分布密集，各类特色商业网点众多,综合吸引力较强.此外区内银河商城作为专业类市场对本区商业的繁华起到了一定的推动作用,也是本区吸引商流的主要商业源。

同时本片区优越的地理位置，也成为吸引各类新兴业态、大型百货的首选之地.

（2）不利因素

随着城市发展重心的南移，台州在大力推进新区商业发展的同时，使得本地区的商业地位有所下降，解放路与中山路所构筑的城市核心商圈,将面临新城商圈的竞争挑战.城市空间的扩大，人口向外围,新城区疏解，居住的分散化使得出行距离和时间增长,为全市多元化商业中心的发展带来了契机。

对于缺乏停车位、交通仍有不便之处的本片区商业，缺乏吸引以自驾车为出行方式，具有较高消费能力的顾客,同时本片区地处旧城闹市区用地有限又加上居住功能夹杂其中，因此商业用地偏少，造成地价昂贵，一方面对本片区商业环境的重新塑造带来改造难度；

另一方面也使得商家经营成本增加，业态结构不太合理,缺乏大中型百货,同时区内传统的国有、集体商业网点众多.近几年来，经营模式落后的问题逐渐显露出来;

由于地处老城区，部分建筑、街道残旧、绿地、广场等公共空间少，城市环境有待改善，且不断开展的旧城改造影响了商业环境,造成了高素质商户的流失。

4、商业发展方向分析

本片区定位为传统城区的商业中心，我们通过现状的商业分析及参考国内外各传统城区的发展模式，对商业发展提出以下发展方向.

（1）商业、文化一体化

本片区作为椒江的传统商业老城区，是城市文化、城市传统风貌的重要体现地，因此商业发展应注重对传统文化的重视,通过地域文化的挖掘和利用，提升商业网点的文化氛围，展示商业的传统个性魅力,成为展示传统城市商业形式的窗口,提升老城区商业的特色与竞争力.

（2）重点开发休闲,特色商业街区

随着人们生活水平的提高，休闲时间的增多，休闲经济有广阔的发展潜力，本片区南依凤凰山公园，北与椒江咫尺之遥，具备了良好的休闲经济发展基础，同时银河商城作为小商品市场，具备改造为特色商业的潜力，本片区的商业发展必须着眼于椒江市整体商业的发展格局,着力发展具备较高商圈门槛的特色和高端购物商业网点.

（3）推进商业的纵深发展，形成复合化的步行街区

根据商业街区的发展特点，人们对商业街的横向关注范围基本上在10—20m之间,至于超过20m宽的商业街，行人很可能不关注街道一侧的店铺，不会在超过20m宽的范围内“之”字前进。

现状由于中山西路道路过宽，东西向的城市交通流线严重阻碍了中山西路商业街两侧街面店铺的联系，因此着力打造旧城商业中心必须推进商业的纵深发展，改变目前线型商业空间的状况，营造商业可驻留空间，形成复合化的步行街区

（4）积极推动新型商业业态的发展,完善商业配套服务设施

本片区必须积极推进折扣店、便利店、多功能一体化商业网点的建设，限制传统批发市场的进一步发展。

在业态方面，要加快连锁经营模式的发展，提升商业网点的档次，同时进一步推动餐饮业、休闲业的发展完善商业配套的服务设施,使本区域成为一站式的综合商业区，传统的公共生活区。

功能定位:

形成集购物、娱乐、休闲与一体的旧城传统商业街区，打造椒江老城区的都市公共生活空间。

业态规划：

形成以大型购物中心为龙头，以综合百货为补充,精品专卖店为基本单元，知名品牌连锁店为特色，文化休闲设施配套完善的业态结构。

台州作为一新兴城市，整体城市规划表现出了一种前所未有的豪迈气势。

对于未来城市框架的追求是一种关于未来世界科学式的整体幻想，而这一种幻想又始终杂夹着对于历史情怀的怀念，这使得城市设计始终充满着现代主义的普遍性与历史主义的地方性，科学式的集权与民主式的大众参与之间的矛盾，从而在其规划理念中长期处于一种紊乱状态之中，拼贴式的操作也许可以作为解决这一矛盾的一种后现代策略。

设计的原动力

时间记忆的拼贴

传统城市文脉机理的延续与现代主义运动的矛盾一直以来是困扰中国现代在城市建设的主要问题,台州市亦是如此。

台州做为一个新兴城市，近几年的城市建设发展迅猛,不仅是新区建设还是老区的改造都呈现过一种千偏一律的模式,城市现代化气息的日益浓郁也带来了传统城市文脉的缺乏.虽然对于传统街区的改造进行了一定的探索,如椒北新街，海门老街的改造依稀可以见到昔日传统街的影子，但历史文脉的传承却未曾得以见着，一方面是整旧如旧的历史街巷，另一方面则是崭新气派的现代建筑,两者的反差与对比，除了造成戏剧性的冲突效果外，对于城市整体文化传统的延续意义不大。

本片区既拥有六十年代的厂房，也有七八十年代的宿舍，还有九十年代的市场，同时片区的建设进程一直在持续地进行之中。

我们试图在对本地块进行改造的同时,抓住地域时间记忆的线索，将历史、传统和时间阶段作为镜象或者片段来处理。

在商业地域空间的塑造上，留存地域时间记忆。

试图使此片区成为包含过去、现在、未来的地域场所,通过对五六十年代厂房的修缮,七八十年代住宅机理的继承，九十年代商场的保留整改，以及规划新建建筑实体的空间侵入,营造一种时间记忆的拼贴使人们在穿行本区域期间感受到地域时间的记忆片段

城市功能的拼贴

本片区的功能定位涵盖了居住商业、休闲、办公等功能。

我们试图通过城市功能的拼贴进行设计江都苑住宅区限定了一定区域的居住空间，中山西路、银河商城作为本片区商业人气的聚集空间，无疑也限定了商业功能的空间区域。

休闲功能的落实我们试图依托工人路拥有的餐饮业、宾馆服务业的优势进行设置。

由此通过城市功能的拼贴，我们可以很好地对用地功能进行空间限定，既满足了地块用地功能的定位要求，又符合本地块的现状开发条件要求,同时又可以延续本片区的商业布局特点.

通过拼贴各功能空间相交的“边角料”空间无疑将成为富有趣味的都市公共活动空间，从而营造出多功能的公共开放空间。

商业空间的拼贴

旧城商业空间应是城市中最具活力的都市公共生活空间，其空间的特色必须在浓郁的大众文化推动下形成，商业空间的界面并不需要整体性与统一性，由不同时期，多元共生的建筑单元“拼贴”而成的商业空间具有内在生长的生命力。

我们试图在延续中山西路,银河商城线性商业空间特征的基础上，叠加更具趣味的商业广场空间节点和复合度较高的商业步行街区空间,从而满足本片区商业多业态复合化的倾向,将单一的消费行为和简单的三维空间能转换为融入视觉冲突，时间秩序，行为心理的复合愉快行为和复合步行空间系统这种拼贴不是传统意义上的空间转移或以一种更具特色的空间取代现状商业空间的作法，而是在充分尊重并延续区域特色的商业空间格局，通过业态的增加，商业容量的提升，注入新的空间形式，而这种空间形式是和现状空间形式应该是相互呼应并着力形成更具特色的商业空间。

建筑元素的拼贴

本设计并非恢复传统特色街区的面貌，亦非塑造一个全新的,极具现代气息的商业街区，本设计试图在建筑的体量、风格、样式上充分尊重原有建筑的风格特征,紧紧抓住传统历史建筑的象征性符号，通过各种历史建筑符号的交替演艺,营造一处极具地域各时期建筑语言特色的商业街区。

一个承载历史过程符号的建筑展示地。

功能分区

根据前期分析的功能定位和规划目标，本次规划将地块分为二大功能区。

商业休闲区：

保留原有的银河商城和正空设备厂的四栋厂房建筑，转变为商业休闲功能,以此为核心，向纵深延伸，共同构成商业休闲步行街区，其主要功能为大型购物中心、专业连锁品牌店、名品专卖店、综合百货、星级酒店、餐饮中心等，通过组织不同的建筑空间，形成层次分明的商业休闲场所。

城市住区：

主要承担整个地块拆迁改造的住宅安置任务和部分商品房的开发建设.

交通组织:

路网框架：

鉴于现状中山西路和解放路车流压力过大问题，将工人路、解放路、轮渡路断面改为42米；

同时拆除中山西路机动车与非机动车道之间隔离带，以活跃沿路两边商业氛围。

中山西路、工人路、解放路、轮渡路共同构筑规划区域外围车行主干道，是本区域内部交通接入城市主要交通网络的道路,规划建设一条8米宽的银河后巷，解决本区内部南北向车流.

交通组织特点：

1、商业步行街区交通组织特点：

人车分流、机非分流、客货分流，降低各种交通行为的相互干扰。

本区为全封闭完全步行街，采用地下停车和地面停车相结合，同时在步行街区南北入口设地面停车楼和底层停车库，解决步行区入口停车问题.本区商业建筑设立专门的货物出入口和通道。

2、居住区交通组织特点：

人车分流，同时开设一条环形消防通道。

3、停车库:

区内≥5000m2商业建筑和≥3000m2超市机动车泊位按100m2建筑面积0。

8个停车位，酒店按100m2建筑面积1.2个停车位，住宅按户均0。

5个停车位，计算本区需要3340个停车位。

本区共规划地下停车泊位2960个，地面停车泊位400个。

绿化景观分析

本区南依凤凰山、北距椒江400米，拥有靠山面海的良好景观条件。

景观结构：

一轴、两区，四通廊.

一轴：

由银河商城所形成的特色商业景观主轴，该轴联系凤凰山、银河商城、椒江；

二区:

依其功能、风貌不同，将其分为商业休闲风貌区、现代居住风貌区。

四通廊:

强调银河商城与文化休闲、商业区与住区的视线联系。

同时结合各主要景观街区规划设计节点建筑和绿化景观空间.并在本区域规划形成标志性建筑，分别为星级酒店，大型购物中心.

城市空间体系

本区的城市空间体系分为开放空间、半开敞空间、封闭空间三种类型.开放空间指商业开放空间和街道开放空间。

半开敞空间指休闲半开敞空间和住区半开敞空间。

封闭空间分商业室内空间和住区院落空间.这些不同类型的城市空间，体现了旧城区空间品质和个性，为市民提供丰富多采的城市功能空间及公共活动场所。

商业开放空间：

通过商业步行街区的入口广场、步行街、水广场形成开敞和内院空间。

道开放空间:

规划区内道路作为街道开放空间，随着道路宽度线形、断面、绿化、铺地和两旁建筑形态的不同产生不同的街景，体现商业街区品位，不仅成为人们交通来往的空间,同时也是休憩交往最频繁的场所。

休闲半开敞空间：

是本区最生动、最具历史记忆的半开敞空间,是市民游览、交往、娱乐的最佳场所.

住区半开敞空间：

结合住区中心绿地和摄取服务中心，创造尺度宜人,相对独立的空间格局，满足安置居民的高品质生活的需求.

街道开放空间:

商业室内空间：

商业室内空间是市民购物消费的最佳场所

住区院落空间：

商业街区内的住宅组团形成内向型的居住院落空间，形成闹中取静的空间形态

公建配套分布

·

教育设施

中山路小学一所

社区服务中心

服务半径500米，不横跨主干路，结合小区入口布置.

公厕

服务半径300米,覆盖率达到100%。

尽量沿主要道路设置，并结合居住区的出入口。

在商业步行区和休闲商务区应结合公共设施建筑

布置公共厕所.

垃圾收集站

服务半径200米，在满足服务半径的前提下,结合居住区的出入口设置，方便居民使用。

高度控制分区

本区高度基本上控制在100米以内，形成中心商业轴线建筑高度较底，城市住区建筑高度居中，地块四个交叉口地区高度最高的控制原则。

着重城市山水轴线的通透性，保证凤凰山体的景观至高点的高度要求。

如果最终答案要通过所有数据的明确积累，那只能是认识论的幻想；

如果事实论的清单由于变化和过时总是不能完结，那么科学的城市规划展望就等于是一种科学的理想;

我们试图通过现实化的整体与动态化的未完成目标之间的拼合，以实现城市的有机更新和生长。

1、商业区域

现状简析：

本区域的商业受旧城商圈辐射和自身银河商城的影响而成.其中重点地段为银河商城。

银河商城为南北贯穿本区域的一个大体量建筑，并在一定范围辐射，形成一定的附属商业量,其内容以小商品市场为主，直接导致其作为本区域商业发展主动力地位的没落，在造型和空间布局上亦不能满足现代商业活动需求的各方面要求。

规划演进：

通过对当地消费偏好、消费行为、出行方式、消费能力的调研,组合现状区域特点，得出本区域为商业活动供给方所要提供的区域特征造型和空间布局方式。

解析未来商业空间环境发展的趋势,银河商场将由单一的商业内容向多元化步行街区发展.在造型上保留银商场的部分传统记忆，并考虑消费的心理,拼贴新的功能区块，以扩大针对的目标市场群体，采用柱廊形式，玻璃体连廊运用及建筑实体的高低错落,就此形成鲜明的个性和强烈的风格,在空间上,改变单独商城和狭小街巷模式，布置广场和多个大体量的购物体，最终达到造型的新颖性和空间的适宜性。

具体改造策略:

（1）拆迁措施：

原商城为南北走向的长条形体块，分三段，相互之间由平台搭接，体量较长，相对而言，进深较窄.方案将中间部分拆除保留原有柱网结构，使其成为整个区域的核心集散广场,同时使得原先的狭长体量感减弱,反而产生一种向心感.原建筑两端保留,并将平台处理为连接中心广场的交通空间，使得人们对沿街的记忆保存下来。

（2）业态置换

将原商城一、二层市场改建为专门店形式，提高商业区的整体档次.

（3）立面处理

对原保留建筑的沿街墙面铺设土灰色面砖，设置楼层见的横向深色线条.侧面的白色面砖置换为土灰色面砖，设置横向深色线条,并将铁窗外罩和雨棚拆除.加大骑楼进深,并连成一体，下面可设置休闲茶座或购物者休息座椅.突出侧面立柱构件，颜色与墙体有所区分。

（4）功能处理

对原保留建筑的三、四层住户的处理方法，建议搬迁,改为库房。

（5）内部空间重新装饰

采光中庭材料替换，将有机塑料板改为蓝色有机玻璃。

空间分隔的优化处理，将原两个摊位墙体打通，合为一个专卖店。

实体扶手改为钢加玻璃形式，使狭窄的