农资大市场及物流配送中心项目可行性实施报告.docx
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农资大市场及物流配送中心项目可行性实施报告
农资大市场与物流配送中心项目
可行性研究报告
一、项目概况
二、项目背景
三、农资市场建立的必要性和效益
四、项目的优势和可行性保证
五、市场运营
六、项目规划和容
七、项目总投资
八、资金筹措
九、项目财务评价
十、可行性研究结论与建议
十一、附录
一、项目概况
1、项目名称：
某县农资大市场与物流配送中心
2、项目拟建地区、地点：
某县
3、项目申报单位
某县人民政府
4、项目执行单位
某县人民政府
5、项目规模
总投资4.104亿元人民币
6、项目建设容
占地552亩的集农资批发、零售、仓储、物流、配送、服务于一体的综合大型农资贸易和配送中心。
7、项目设计的指导思想
以保障农业稳定发展为宗旨，服务“三农”；以市场为导向，以促进县城农业经济发展，增加农民收入为目标，以建设农资大市场为载体，活跃城乡经济发展，安置职工就业，增加农民收入，建设一个覆盖某、辐射鲁西南的农药、化肥、种子、农机器械、饲料种类齐全，批发零售兼营，货源充足的农资贸易和配送中心。
二、项目背景
1、某概况
某县位于省西南部，总面积971.6平方公里，83万人口，耕地面积92万亩，系宗圣曾子故里，是全国商品粮、棉基地县、中国小尾寒羊之乡、中国鲁西黄牛中心产区、中国无花果之乡。
某县是农业大县，是全国重要的商品粮、商品棉和经济作物基地。
全县有90万亩耕地，土壤肥沃，水利设施齐全，农、林、牧、副、渔全面发展,农作物以小麦、玉米、大豆、棉花、大蒜、元葱、水稻为主，全县粮经比为5.1：
4.9。
全年粮食总产45万吨，其中优质、专用粮食占95%以上；瓜菜面积发展到19.5万亩，系“中国大蒜之乡”、“中国无花果之乡”、“中国细毛长山药之乡”，常年种植大蒜10万亩、无花果2万亩、某细毛长山药5000亩，其中某紫皮大蒜、细毛长山药为历代皇室贡品。
食用菌面积发展到200万平方米，棉花面积30万亩，总产达到23万吨。
某县农业劳动力资源丰富，特别适合发展瓜菜、大蒜、食用菌、优质林果、畜禽养殖等劳动密集型产业。
某县畜牧业历史悠久，广大农民素有养殖的传统习惯，掌握了丰富的饲养管理经验。
全县传统饲养的优良畜禽有13个种类、24个品种，尤其以鲁西黄牛、小尾寒羊、青山羊、鹌鹑等最为著名。
某是“中国小尾寒羊之乡”，国家农业部命名的全国唯一的小尾寒羊育种保种基地，存栏量45万只；“中国鲁西黄牛之乡”，存栏量20万头；“中国鹌鹑之乡”，饲养量1000万只。
全县畜禽存养总量达到1950万头（只），肉类总产3.55万吨，蛋类总产3.02万吨。
全县林业生产发展迅速，通过实施林业六大工程，全县有林面积达到20万亩，其中用材林5.1万亩，防护林5万亩，经济林4.5万亩，以红富士、新红星、日本甜柿、黄金梨、金太阳杏、冬枣等为主的优质特色林果达1.7万亩，林业覆盖率达到18%，林木总量1690.8万株，活立木总蓄积36.3万立方米。
同时，农业深加工企业众多，销量和利润稳步发展，正在初步形成了比较完善和高效的农业产业链条。
农业的发展同时带动了农资产品需求量的上升。
然而，目前整个某地区还没有真正意义上上规模、拥有广大农民信任的农资市场。
现有的农资零售网点65%以上是个体经营，数量众多，经营品种繁杂，质量难以保证，政府的宏观调控能力不强；农资市场主体规模小，经营分散，相互缺乏合作与联合，市场竞争力弱。
为了进一步促进某农业向更高层次发展，服务三农，并由此带动某地区乃至周边地区的经济发展，起到活跃一方经济，发展一个产业，富裕一方群众，带动一个贸易的目标。
因此提出新建我县农资市场项目，以适应我县农业生产和农资流通需要的贸易和配送中心。
在某县建立一个集“农资配送”、“农技指导”、“农产品市场需求信息收集与发布”、“农产品市场供给信息收集与发布”的地区性、综合型的农资市场，将有利于实现农业生产与市场的有效对接，减少流通环节，提高流通效益；有利于促进规模经营和壮大市场主体，提高竞争力，同时有利于规流通秩序，保证农资质量，维护农民合法权益。
同时也能促进有序竞争、方便管理。
在某县建设这样的一个农资大市场，对于改善某县农业生产条件、引导农民科学种田、科学养殖、合理规划种植、养殖品种、增加农民收入、保障和提高广大农民种粮积极性，必将产生巨大的经济和社会效益。
建设这样的农资大市场，对进一步提高某县作为全国粮食生产大县进而发展成为全国粮食强县，增加某县农业生产在国家经济生活中的重要地位，并由此带动某县域经济社会协调、全面发展，增强某县的经济实力，建设和谐、文明、繁荣、富裕的社会主义新农村，必将产生重要而积极的影响。
2、项目区域情况
项目建设所在地位于某县。
某县位於省西南部，总面积960平方公里，总人口80万，辖8镇7乡，1个省级经济开发区和1个省级高新技术產业开发区，是宗圣曾子故里，中国吉祥文化和孝文化的发源地，中国石雕之乡、中国鲁锦之乡、中国嗩呐之乡、中国手套名城。
某县具备陆水空立体化交通优势。
新石铁路、日东高速、济菏高速、济徐高速，327国道、105国道穿越县境，吞吐量500万吨的某港货运经京杭大运河可直通江浙沪等省市。
机场座落在县城南10公里处，已开通、XX、、、等航线。
全年实现地区生产总值160亿元，全社会固定资产投资102亿元，社会消费品零售总额52亿元，地方财政收入完成6.3亿元，农民人均纯收入达6137元。
图-1某县区位图
以某为中心，半径500公里围包括了、XX、XX、、、、、等大城市，覆盖了京津环渤海经济圈、半岛经济区、长三角经济区、中原经济圈等中国经济最具活跃的经济区域。
在这个区域，人口约6亿，市场广阔。
三、某县农资大市场与物流配送中心建设的必要性和效益
1、适应我国市场经济发展要求，为农业快速稳步发展保驾护航。
十七大报告中提出，我国经济要转变生产方式，促进经济发展，主要靠增大国消费，而国消费最大的增长点在农村。
中共中央国务院2010年中央“一号文件”《中共中央国务院关于积极发展现代农业扎实推进社会主义新农村建设的若干意见》中明确提出：
坚持把解决好“三农”问题作为全党工作的重中之重。
发达的物流产业和完善的市场体系，是现代农业的重要保障。
必须强化农村流通基础设施建设，发展现代流通方式和新型流通业态，培育多元化、多层次的市场流通主体，构建开放统一、竞争有序的市场体系。
2、适合我国市场经济的发展要求，贯彻“新网工程”的需要。
新建农资市场与物流配送中心可实现经营规模化、产业化、标准化和服务优质化，促进农资市场健康发展。
是贯彻执行“新网工程”建设要求的实际举措。
2006年，全国供销总社以供销经字【2006】39号文印发了《关于贯彻落实国务院会议纪要精神，加快实施“新网工程”的通知》。
省要求，要促进全省供销社系统进一步开拓农村市场，充分发挥其在“三农”和建设社会主义新农村中的重要作用，加快建设新农村现代流通服务网络工程（简称“新网工程”）。
为了支持“新网工程”的建设，中央财政设立专项资金全力推动“新网工程”建设。
2007年度拨付专项资金3.5亿元，以后每年都进行专项资金拨付。
专项资金采取以奖代补、贷款贴息和财政补助等支持方式。
专项资金明确指出其支持围包括：
农副产品与农资配送中心、连锁经营网点、批发交易市场改造；农副产品冷链物流系统改造；农副产品与农资市场信息收集与发布、农化服务体系、质量安全服务体系等公益性服务项目。
项目承担单位需为具有法人资格的农副产品购销加工企业、农副产品批发交易市场、农资连锁配送企业、提供公益性服务的事业单位和社团组织等。
2010年9月15日，财政部、商务部联合下发通知，决定在2010年由中央财政支持、、、、、、、XX等地开展农产品现代流通综合试点，力争3至5年初步建成高效、畅通、安全的农产品现代流通体系。
通知指出，试点省份要加强农产品流通基础设施建设，鼓励大型农产品批发市场建设和改造交易、仓储、加工配送等设施，推动农贸市场改造交易和配套等设施，支持农产品连锁超市建立鲜活农产品配送中心，提高农产品配送率，支持农产品冷链设施建设，延长农产品销售期；打造现代化农产品流通链条，开展“农超对接”；推行农产品品牌化和包装化，创新农产品流通模式，鼓励农产品流通企业和批发市场大经销商开展订单农业，采用农产品购销标准，对鲜活农产品实行分级包装，培育自有品牌，为建立农产品追踪溯源体系打下基础。
作为农业大县，作为省扶贫县的某县，如果某县农资大市场与物流配送中心的建设成功，将在全省服务“三农”工程、“新网工程”建设中起到很好的示和表率作用，其社会意义是巨大的。
3、有利于促进某当地的农业产业的进一步发展，完善农业产业链条的完善和提高。
某县规模以上的农业产业化龙头企业发展到117家。
市级以上重点龙头企业达到20家，其中省级3家，市级17家。
实现年销售收入29.32亿元，利税1.36亿元，带动种植基地40万亩，养殖基地规模2000万头（只），带动农户10万户。
农民专业合作社发展到130个，成立乡镇土地承包经营流转服务中心4处，土地流转6.8万亩。
农业产品加工和贸易的发展，解决了农业产品的下游问题，解决了农民产品销售问题，对于农业的发展和农民的种田利益的提高有很大的保证。
对于农业的上游问题，就是要做好农业、农民的服务工作。
某农资大市场与物流配送中心的建立就是要为农业发展提供物质、技术、信息等支持。
这样在某地区形成农资贸易、配送、农业生产、农产品销售、加工一条龙的农业发展产业链，加速某农业向更高层次发展。
图-2农业产业链
4、有助于提高某乃至整个区域经济的发展和提升。
某县经济中，农业占到1/3比例，可以这样说，农业在某经济中起到举足轻重的作用。
发展农业，一向是某县党委政府重点工作之一，某农资大市场与物流配送中心的建设从根本上来说，可以起到活跃当地的经济，带动相关产业经济发展（例如：
旅游业、物流业、餐饮业等相关配套行业），扩大就业、稳定社会等作用。
5、进一步提升供销系统在农资市场的指导和龙头地位，有利于充分挖掘和发挥供销系统的潜在优势和农村市场能力。
加强现代农业物资流通网络建设，推进农村流通现代化，是供销合作社强化为农服务功能，促进农业现代化的历史责任。
某县供销社主办某农资大市场与物流配送中心就是继续大力引进现代流通方式，加快改造、整合县区域供销系统经营网络，使整个网络的联系由松散向紧密发展，经营服务方式由传统向现代发展。
充分利用现有网络资源，增强商品集散功能、价格形成功能、信息发布功能和综合服务功能，与市场贸易、物流配送等现代流通方式和经营业态相结合。
做强做大供销系统传统主营商品和优势产业的流通网络。
6、方便农民选购农资产品、确保农民方便、安全购买到品质保证、货真价实、经济实用的各种农资产品。
近年来，随着农业生产资料的放开，市场资源和监控的不配套，多头进货、分散经营，市场管理的难度加大，“假冒伪劣”农资产品市场出现，坑农害农事件时有发生，加之农民对于农资知识的缺乏，使广大农民在选购农资产品时候无所适从。
某农资大市场与物流配送中心建成运营以后，一方面它比分散的个体经营户拥有相对灵通的信息，较强的管理、流通手段，市场集中，品种齐全，具有持续供货能力，集中采购、规模化经营、小半径运输大大降低了经营成本。
最终这种价格实惠将给农民带来直接的经济利益。
另一方面，建设农资市场也利于有关部门对农资质量进行监管，保证农资商品质量，减少和杜绝“伪劣假冒”农资商品进入市场。
从而使广大农民少受和不受伪劣农资产品的损害，使农资市场供应成为促进农业生产稳定增长的可靠保证。
7、保证进入商场的业主经济利益，实现多方共赢。
原有的分散、小规模农资经营户，面对广大市场单打独斗、信息缺乏、资源有限的这些弊端制约其发展。
而今后进入某农资大市场与物流配送中心经营之后，通过大市场的经营整合、信息共享、资源扶持、规经营、配套服务等可以形成客户集中、销量提升、成本下降的规模化经营效益。
同时，为了吸引农资业主的进入，农资大市场与配送中心建成后，将在税收、管理上提供较为优惠的政策以外，让广大农资经营业主进入市场心甘情愿，有利可图，实现多方共赢。
8、方便管理。
进一步建立起一个精干高效廉政的管理程序，农资市场将成立管委会，引进质量监督、工商管理等部门，对场经营项目进行统一工商管理，统一税务管理，统一治安管理，统一质量管理，统一创造文明市场管理。
四、项目的优势和可行性保证
1、市场优势——强大的区域农业经济给予市场规模的保证。
（1）某县强大的农业经济基础，是农资市场发展、繁荣的前提条件。
2010年我县共实现农业总产值557165万元，同比上年增加99589万元。
其中，农业产值完成了410515万元，同比增加87101万元；林业产值达到了9374万元，同比增加685万元；牧业产值118524万元，同比增加10617万元；渔业产值4409万元，同比增加503万元；农林牧渔服务业产值14343万元，同比增加683万元，增长3.1%。
瓜菜面积达到19.1万亩，蔬菜面积15.4万亩，蔬菜面积占农作物秋冬播面积的16.3％。
新增改善灌溉面积4.3万亩、除涝面积3.2万亩。
新增农产品质量安全示区4处、“三品”认证9个、农业标准化基地8家。
新增农民专业合作社27家。
市级以上农业龙头企业发展到21家。
新建畜禽标准化养殖场116处、达到473处。
主要农作物耕种收综合机械化水平提高到77%，被评为“省级保护性耕作示县”。
规流转土地5.1万亩。
发展林粮间作6.8万亩。
（2）农资大市场与农产品市场、粮食产业园形成聚群效应。
目前，为了充分发挥粮食大县的综合优势，某县正在加快形成以粮食精深加工和深度开发为主的优质产业。
全县共有各类粮食经营加工企业192家，各类农业协会143个，涌现出一个国家级和一个
省级重点龙头企业。
建成农产品专业大市场3个。
在某农资大市场与物流配送中心建设的长集镇正在投资建设“某县长集农产品加工产业园”，面积达1500亩，规划为“三大主导产业、一个物流中心”，即：
谷物初级加工区、畜禽水产加工区、现代食品加工区和农产品物流仓储区。
各种大市场、产业园聚集在一个地区、必定会带来人流、物流、资金流、信息流的汇聚，形成聚群效应，同时也大大降低物流、仓储、营销等方面的成本，吸引顾客的同时也进一步吸引各类农资产品生产企业、经营大户的进入。
（3）市场出现巨大空白点、区位优势市场覆盖面大。
随着某农业经济的迅猛发展，某的农资市场凸显出巨大的市场需求，据调查，仅某县区，种子每年就需要5000吨，另外农药需要1000吨，化肥需要90000吨，农机具年需求量在400万元左右。
另外，包括、饲料、兽药、农业加工设备随着农业深加工的发展，需求量也逐年激增。
在调查中我们还发现，在某，以项目建设所在地为圆心，周边100公里围，包括苏、鲁、豫、皖都没有上规模、品种齐全、功能配套完备的现代化、综合性的农资大市场，而这些地区据不完全估计年需农资总值在20亿元以上。
面对这样巨大的市场空白点，我们提出建设某农资大市场与物流配送中心既具有现实的迫切性也具有实际的可操作性，还具有较高的前瞻性和战略意义，一旦我们现在错过这个时机，其它地区建设相同规模和档次的农资市场，抢先占领了市场，将会对于某当地的农资市场带来巨大的不可挽救的损失。
在项目建设规模上，我们不但考虑到现有的农资需求量规模和增长量，还考虑到该项目的辐射性。
2、资源优势——土地、资金的保证。
目前项目已经规划可使用土地552亩，其中一期200亩。
二期200亩、三期152亩。
此项目一旦得到批准建设，将会成为某地区乃至整个鲁西南规模最大、势力最强集销售、仓储、物流、质检等多功能综合性农资交易市场和物流配送中心。
资金上，农资市场已经和多家投资方达成意向，保证了将来建设资金的来源。
3、营销网络、技术优势——县级供销系统网络健全、覆盖面广。
农资市场的主办方某县政府近年来立足现有资产资源，全面参与到新农村建设之中。
构筑并形成经营网络体系、新型的农贸营销网络体系、物畅其流的农产品购销网络体系、日用工业品连锁经营网络体系和废旧物资回收网络体系。
2010年我县被评为“全国万村千乡市场工程示县”、“全国小型农田水利建设重点县”、“全国平安农机示县”、“中国手套名城”，荣获“全国粮食生产先进县”、“全国科技进步先进县”、“全省县域经济发展先进单位”等，某县在全县的农资产品的销售中一直占据着龙头作用，在广大农村消费者中拥有较高的信任度。
同时完善的网络系统也为农资产品的流通和销售构建了优良的销售平台。
4、组织保证——项目受到各方面的重视，利于项目实施。
某农业大县的发展一向牵动省市领导的关心和支持，涉与农业发展项目的审批和建设也是各级领导特为关注的方向。
因此该项目在组织上获得支持是举有很大可能的。
该项目属某县重点招商引资项目，属重点扶持项目。
县委、县政府以与市都对该项目给予了极大的支持。
县委县政府2011年把该项目被列入某县人民政府重点建设项目。
五、市场运营
1、定位：
在定位上突出“高”、“大”、“新”、“全”、“快”、“优”、“特”。
高——大市场和配送中心要以高标准、高起点为战略出发点，既要考虑短期局部需要性，更要考虑长期发展性。
大——市场覆盖面大，中心市场围不但覆盖某县、市，还要能够覆盖鲁西南、苏鲁豫皖等农业重要生产基地；经营规模大，要引进农资生产大企业、大农资经营户、批发商进入市场，依靠规模来提高效益。
新——市场在业态、融资方式、模式上推出新。
业态上突破传统的批发、销售、物流、仓储业态。
努力开发前向一体化和后向一体化。
前向一体化指做好和农资生产企业的联合，采取合作、入股、联盟等多种形式将具有影响力、产品质量过关的农资产品生产企业引入进中心；后向一体化指采取合同、联合、会员等形式与广大农户建立忠诚的交易对象。
将技术服务和推广、有形市场和依靠现代信息技术的无形市场相结合。
在融资方式上，自筹资金、招商引资、政府扶持、银行贷款、企业合作、农户联合多种方式灵活运用，确保项目资金与时、充足到位。
全——即商品的种类全，做到农民购物一站式服务，即方便农户，也扩大了市场的销量。
功能全，中心除了销售、仓储、物流等基本市场功能之外，还将行政管理、税务、法律、技术指导、新产品推广、信息服务等功能单位纳入到中心，进一步提升中心在地区农业生产中的重要地位。
快——就是在中心建设和将来运营中，要努力促进物资流、资金流、信息流的运转速度、提高各种资源利用的有效性。
优——中心可以避免目前多、散、小农资经营状态的很多弊端，提供优良商品、优良的服务、优良的环境，确保农户在中心购买到价廉物美、经济实用的农资产品。
将“伪劣假冒”产品赶出市场。
为农业保驾护航。
特——产品要有特色，将适合当地特点的农资产品引入市场，推广给农民。
服务有特色，做好经营户、广大农民的顺风耳、千里眼，给予政策、管理、信息等方面的支持，发挥自身的核心优势，努力打造具有自身特色的市场品牌。
2、运做策略
在夯实自身软硬件环境的基础上，打造品牌、就势造势，扩大影响，综合利用多种市场营销手段，推广市场、推广产品，产生良好的市场效应。
打破地区和所有制界限，凡国有、集体、私营、外商等各种经济组织和个人都可以进入市场经营，并采取多种优惠措施，增强市场新引力。
充分利用现代科技，为客商提供商品交易的供需量、价格，各地市场交易状况和发展趋势等信息，为用户提供良好的信息服务。
市场为各地客户提供高质量、高效率的服务和管理，在交易、结算等各种服务中体现“公开、公平、公正”的原则，在客户中树立良好的形象。
加强市场监督和管理，与有关部门相配合，实行统一归口管理，是市场健康、有序的发展。
根据市场规模、发展以与特点，逐步完善与市场配套的附属设施，为各地客户提供良好的交易环境，同时也聚集人流、物流、财流，活跃和发展当地经济。
六、项目建设容和规模
1、建设容
某农资大市场与物流配送中心的建设为了填补这一空白，有力地促进“三高一优”农业的现代化进程，按照“大规模、高标准、有影响”的建设方针建设农资大市场和配送中心。
拟建成立足鲁西南、覆盖苏鲁豫皖规模最大、功能齐备、融农业生产资料批发、零售、仓储、物流、技术信息服务为一体的农资综合大市场和配送中心。
2、建设规模
某农资大市场规划总用地552亩，总建筑面积360000平方米，其中：
营业面积为224000平方米；仓库108000平方米；市场公共用房12000平方米。
配套建设道路与停车场、绿化、变配电等设施。
建筑风格、色彩等体现现代农业特点。
建筑物不高于三层，绿地率不小于15%。
该市场主要包括农药、种子、化肥、农机、特种养殖饲料等农资产品交易区，将建设成为皖XX区一级农资产品批发市场。
工程拟分三期建设，3年全部建成。
（1）一期建筑面积16万平方米，包括一个功能齐全的贸易区（门市房80000m2）和一幢建筑面积为48000m2的仓贮区，建筑面积为4000m2的餐饮、住宿的生活服务区、配套建设道路与停车场、绿化、变配电等设施。
贸易区划分为种子、化肥、农（兽）药、饲料、地膜、苗本花卉、微滴灌和农机具等几个区域。
2011年开始建设，2012年一期投入运营。
（2）二期工程开始建设，建筑面积13.2万平方米，2013年投入运营。
（3）三期建筑面积8万平方米，2014年全部建成。
规划大市场到2014年将形成集仓储、交易、物流、服务等功能齐全的农资中心。
种子种苗、兽药饲料、化肥农药、农机汽配四个专业市场，门面房4600间，仓库10880间。
经营品种达800多个，年销化肥420万吨，农药48000吨，微肥12000吨，产品销往全市和周边10个县市，分布农资经销网点900多个，参与经营人员5000余人。
初步成为以农资为主的商贸流通集散地。
七、项目总投资
表-7总投资估算表单位：
万元
序号
工程或费用名称
合计
占总投资比例
1
建筑安装工程费
1.1
仓库
5200
12.7%
1.2
营业建筑
17280
42.1%
1.3
办公与功能区
640
1.6%
2
设备购置与安装
2.1
设备购置安装
2400
5.8%
3
工程建设其它费用
3.1
与土地有关的费用
5200
12.7%
3.2
市政与配套工程（道路、草坪）
7280
17.7%
4
项目融资费
1200
2.9%
5
人员管理费
640
1.6%
6
铺底流动资金
1200
2.9%
总投资
41040
100%
八、资金筹措
项目实施市场化运作，资金结构主要有国有资金、金融贷款、第三方融资。
具体请看下列资金筹措表。
表-8资金筹措表单位：
万元
序号
项目
合计
1
总资金
41040
2
企业自筹建设资金
6400
3
银行借款
4000
4
招商融资
20000
5
预营业收入
5040
6
政府项目扶持资金
5600
九、项目财务评价
1、现金流量表
根据农资市场现行操作实践来看，一般采取租售结合的方式最佳，租售比例大致控制在6：
4。
一期工程以销售为主，目的在于加速资金周转，提高现金流量的高效性，为二期、三期工程做好资金铺垫工作。
二期、三期工程以出租为主，发挥大市场的长期经济效益。
表-9现金流量分析表单位：
万元
计算期
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
一、现金流入
21504
7456
4040
4580
4948
5340
5768
6232
6728
7064
（一）产品销售收入
21504
7456
4040
4580
4948
5340
5768
6232
6728
7064
（二）回
升级会员 