政府休闲商业步行街项目可行性研究报告word可编辑版.docx
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政府休闲商业步行街项目可行性研究报告word可编辑版
可行性研究报告
政府投资建设休闲商业步行街项目
2010-10-14
第十章结论与建议……………………………………………42
第一部分项目可行性研究报告
第一章总论
一、项目研究概论
1．项目名称：
洞口县高沙休闲步行街
2．项目承办方：
洞口县高沙镇人民政府
洞口县易旺食品投资有限公司
3．可行性研究报告编制单位：
邵阳市城市规划设计研究院
二、研究工作编制依据
（1）、《委托合同》；
（2）、《洞口县高沙镇城市总体规划》；
（3）、《建设项目经济评价方法与参数》
（4）、2009年第14期《洞口县人民政府常务会议纪要》
三、研究范围与内容
1．研究范围：
本次研究范围为洞口县高沙休闲步行街项目。
2．研究内容
依据委托方要求，我院对洞口县高沙休闲步行街项目的必要性、技术的可行性和经济的合理性进行综合、客观的分析论证，其研究内容包括：
（1）洞口县高沙镇社会经济现状与规划
（2）洞口县高沙镇城市布局现状及规划
（3）休闲步行街建设的形态、作用、规模和标准
（4）建设条件的调查分析
（5）工程的初步设计
（6）工程量估算
（7）投资估算及资金筹措
（8）工程实施方案及工期安排
（9）经济评价
（10）环境影响评价
3、评价年限
评价期定为2010年～2011年。
四、研究的主要结论
（一）．建设规模
洞口县易旺食品投资有限公司通过挂牌取得该项目土地使用权,统一完成市政基础设施配套和休闲步行街的景观建设,按规划出让该休闲步行街商业门面地基，高沙镇人民政府通过严格的规划管理措施对休闲步行街的建设进行管理，确保按规划建设好高标准的的高沙休闲步行街。
1、场地平整土石方工程：
根据现状，结合地形设计，整个项目区的土石方工程估算2万立方米。
2、路网工程：
1）商业步行北街长90m，
2）商业步行南街长80m，
3）商业广场3126平方米、
商业广场路长74m；
美食广场约1820平方米;
休闲广场约3800平方米。
4）消防路：
长747m,
3、停车位：
地面21个小车车位；
4、房屋建筑工程：
公共厕所、垃圾中转站（砖混结构）100平方米
5、市政管线及绿化工程
排水管D500长1200米；
给水管道D200长300米；D100长300米
道路绿化：
4000平方米
（二）．建设方案
1、规划布局
休闲步行街主街宽度不小于16米，沿主街中轴线设置中央水景，两旁铺以绿化景观设施。
休闲步行街南端与中河街的连接因为场地高差大，考虑采用台阶形式；休闲步行街北端设休闲商业广场，广场面积3126平方米；休闲步行街中间部设美食广场，面积1820平方米；休闲步行街南端临蓼水河处设亲水平台，面积约1800平方米。
该项目东西两面消防路将南京路与中河街连通，消防路宽度不小于5米。
2、给水工程
水源取自洞口县高沙镇自来水厂，由南京路城市主供水管引入给水区。
供水管管径为Ｄ200，再沿次干道分开铺设，沿线设置室外消火栓，间距不超过120M。
3、排水工程
采用雨污分流的排水方式，依照自然地形条件，均采用重力式自流排水形式，污水主要排向临河道路，再设置污水截流管区，截流后引入污水处理系统。
雨水采用重力式自流排水形式，就近排入河道。
4、供电工程
利用城市电网供电，条件十分优越。
5、电讯工程
按规划要求预埋电讯管道，进入地块。
6、路灯照明工程
休闲步行街的路灯沿路布置具体位置见景观平面布置图，消防道路及停车场的路灯在道路一侧布置，路灯间距不超过40米。
（三）．投资估算
本项目投资估算主要依据《湖南省市政工程消耗量标准》、《湖南省园林绿化工程消耗量标准》和《湖南省建筑工程消耗量标准》确定，工程总造价约为3609万元。
3．经济评价
（1）国民经济评价结果
经济净现值：
ENPV=1024万元
经济内部收益率：
EIRR=26.1%
效益费用比：
EBCR=1.23
投资回收期：
EN=2年
（2）财务分析结果
财务净现值：
FNPV=341万元
财务内部收益率：
FIRR=19.7%
动态投资回收期：
FN=2年
（3）贷款偿还期为：
2年
经济分析结果表明，本项目社会效益、环境效益显著，财务上可行，投资回收期短。
五、项目实施建议
本项目建设技术和物质条件具备，社会效益和环境效益显著，经济上可行。
建议做好前期准备工作，使该项目尽快付诸实施。
第二章项目背景和建设必要性
一、项目提出的背景
洞口县位于湖南省西南部的资水上游，是我国著名的“雪峰蜜桔”之乡，区域面积2200平方公里，辖22个乡镇，一个管理区，565个村，总人口83万，洞口是蔡锷将军的出生地、革命老区县，系全国500强产粮大县、商品粮基地、农村生态建设示范县，全省柑橘和优质茶基地县、重点林区县、畜牧业五强县、省级金融安全区。
境内矿产资源丰富、蕴藏矿产20余种，其中煤储量1680万吨，铁矿储量2.85亿吨，锰探明储量788万吨。
2009年全县实现生产总值65.29亿元，增长12.7%;完成全社会固定资产投资58.61亿元，增长31%;完成财政收入2.66亿元，增长13.2%;实现工业增加值14.32亿元,增长26.5%;新型工业化工作连续四年在全市考评中进入前三名。
高沙镇，位于县境之南，东与黄桥镇相临，西与花园乡接壤，南与武岗毗邻。
辖区面积41平方公里，人口约14万。
高沙古为沙洲，后因蓼水易道，地势增高，故名高沙。
高沙交通方便，物产丰富，商贾云集，生意兴隆，历为洞口、绥宁、武岗三县木材、粮食、猪禽集散地。
仔猪远销云南、贵州、广东、广西、江苏、浙江等省市和港澳地区。
随着沪昆高速公路的通车和洞新高速公路的开工建设，洞口县的区位优势更加突出，交通优势越来越强。
高沙的交通优势也凸显出来，东面有洞新高速公路紧临高沙城区穿过，且在高沙镇设一出入口，南面有高速公路连接线，北面与县城之间有一级公路相连，作为全国小城镇建设试点镇的高沙有着无限的发展空间。
对于改善高沙镇城市人口的生活居住环境条件，发展高沙经济和社会事业，高沙休闲步行街建设具有十分重要的意义。
高沙素有“小南京”之称，商业贸易活跃。
自企业改制以来，原高沙酒厂的厂区长期闲置，易旺房地产开发有限公司易文仙先后投入调研经费数十万元，组织市场调查和休闲步行街建设考察，通过全面调查研究，不失时机地提出建设高沙休闲步行街的设想。
商业步行街的历史可以追溯到唐朝以前，从最早的卖货郎沿街叫卖，到现在固定的商业步行街，形式几经易样，日趋成熟。
随着消费理念的转变和商业模式的多样化，商业步行街在全国各地迅速发展起来，已成为打造“城市名片”的形象工程。
商业街在我国发展历史悠久，所谓市口，一直是城镇聚集的核心。
现代商业步行街迅速发展，特别是商业街的休闲功能，在旅游产业中产生了巨大的影响。
大周末实施以来，商业步行街成为城市休闲的重要场所，随后“休闲步行街”高速发展，成为了都市休闲的主战场之一。
步行街这种商业房地产的开发项目，可以很好的把旅游产业的休闲化发展与休闲升级的需求，与房地产的快速回收模式有效结合起来，具有快速引爆人气，打造都市旅游品牌，形成高回报的可能性。
我国商业街的历史，至少可以追溯到唐朝，或者唐宋，如大唐古长安的东市、西市，清明上河图描述的宋代汴梁的繁华商业街。
最早的商业街形式比较简单，如百货、超市等，后来才逐渐出现多样化形态。
可以说，历史上的商业街是中国古代文化的聚集，城市，就是城池里的集市，就是商业聚集的街区。
历史的积淀，为今天的商业聚集形成了特色支撑，形成了老街、特色市场街、特色民俗街等。
以休闲为目标定位的商业步行街，我们称之为“休闲步行街”。
其中，包括两种类型：
一种是以传统商业为主要内容，通过提升环境，调整消费业态形成的综合性商业步行街；另一类，是以原有的风貌、文化、民俗等为基础，以休闲消费为特色的步行街区。
今天的休闲步行街，又在历史积淀之上，形成现代消费模式，成为全新的休闲聚集区。
这是一种升华和创新。
高沙休闲步行街项目位于高沙老城区商业次中心区，紧临高沙经济开发区，地理位置优越，休闲步行街北接南京路，南至中河街，滨临蓼水河，主街全长300余米。
二、项目建设的必要性
1：
高沙城区商业街的现状分析：
1）高沙老城区的主要商业街道有：
长裕街、云峰路、蓼湄路、南京路等。
其中除长裕街外均为城区对外交通的主干道，商业贸易活动的开展，极大地阻碍了对外公路交通的畅通，尤其是云峰路、蓼湄路的车道经常被摊贩挤占。
人民群众的生命安全受到严重的威胁；汽车噪声和尾气的排放，严重污染城市环境。
2）高沙镇现有的商业街道沿线缺乏绿地和必要的休息场所；沿街建筑均为私人店铺，都是零星分散建设而成的，空间利用不合理，且功能分区不明确。
纵观高沙所有的商业街道，基本上无系统性景观设计，不够新颖、不够合理、或缺乏人行道、或人行道地面铺装材料耐久性差，质量低陋；更谈不上为残疾人、老人、儿童推车等提供方便的无障碍设计了。
实际上，高沙镇现有的商业街道根本就不具备商业街道的基本功能。
3）建筑装修及广告牌的设计不协调，招牌覆盖建筑物的临街面，缺乏美感，形成的是紊乱的都市景观；公共设施简陋、匮乏。
通过市场调查研究得出的结论：
建设休闲步行街可以缓解高沙镇老城区的交通阻塞问题，可以营造高沙城市街道新景观，给市民提供专门的休闲步行街，提供更宽松和舒适的休闲、购物环境，以商业、美食、休闲为主，兼顾多种需求，提供一流的休闲场所。
第三章建设规模、规划理念和规划构想
一、建设规模
（一）．建设规模
洞口县易旺食品投资有限公司通过挂牌取得该项目土地使用权,统一完成市政基础设施配套和休闲步行街的景观建设,按规划出让该休闲步行街商业门面地基，高沙镇人民政府通过严格的规划管理措施对休闲步行街的建设进行管理，确保按规划建设好高标准的的高沙休闲步行街。
1、场地平整土石方工程：
根据现状，结合地形设计，整个项目区的土石方工程估算2万立方米。
2、路网工程：
1）商业步行北街长90m,宽度16m
2）商业步行南街长80m,宽度16m
3）商业广场3126平方米；
商业广场路长74m,宽度12m;
美食广场1820平方米;
4）消防路
东面：
长280m,宽度5m；面积1400平方米
西面：
长310m,宽度5m；面积1650平方米
中部：
长92m,宽度8m；面积736平方米
长65m,宽度4m；面积260平方米
3、停车位：
地面21个小车车位；面积760平方米
4、房屋建筑工程：
公共厕所、垃圾中转站100平方米
5、市政管线及绿化工程
排水管D500长1200米；
给水管道D200长300米；D100长300米
道路绿化：
4000平方米
6、中央水景及绿化工程
（二）．规划理念、空间布局
1．规划理念：
正如哥本哈根的从工作出发1962年改建成的第一条步行街斯特勒格街开始。
多年来，一贯奉行以减少城市中心的交通，改善使用者的环境为目标。
今天，我们可以看到，从以汽车为主导变成以人为主导后，这种更亲切的新型城市中心表达出了一种良好的开放性。
在这个过程中变得更漂亮，更少污染和更少噪声。
在设计构想中，将城市街道视为城市最重要的开敞空间。
重视人、建筑、环境三者之间的联系。
运用点、线、面和动静相结合的设计手法，根据步行街自身的环境和条件而制造的商业业态混合策划，结合城市的商业文化，建设一条集购物、休闲、娱乐、美食、文化、商务、运动为一体的综合性步行街。
休闲步行街的旅游吸引物系统不是独立的，内向的，而是和城市文化、城市商业、城市景观和资源紧密联系，相互融合的。
通过商业载体的主题化、趣味化等手法，可以创造新的旅游吸引物；通过商业街区的建筑处理、业态重组等手法，可以将分散的商业积聚成吸引物，也可将分散的吸引物集合成核心吸引物；通过街区景观处理、城市文化具象、城市景观微缩等手法，可将城市其他景观文化等元素“借用”进休闲步行街；通过城市节庆、商业节庆等活动的组织与梳理，并组织原住民参与，可以形成动态的、永不落幕的旅游休闲吸引物系统。
游憩方式的设计主要体现在：
商业形态的趣味化、主题化、体验性与参与性设计，商业配置的全程游憩化设计，以及商业行为的游乐化设计等方面。
不同的休闲步行街，其室内景观和室外景观的配比是不同的，景观基础和性质也是不同的，微观店面景观要与宏观整体景观相互协调呼应。
总结起来，城市步行街的景观首先是商业型景观，并可运用情趣化、情景化商业景观，消费型景观以及公共空间的设计理念，因地制宜进行打造。
2．空间布局：
高沙休闲步行街可规划形成四区、二轴、二节点及多个景观点的空间组织结构。
四个景观点区：
根据建筑特点和功能不同，分成四个景观点区
商业购物区，以商业购物为主营造一种全方位的传统与现代相结合的商业街氛围；
美食区：
设在休闲步行街的中间部位，着力提升高沙饮食品位，鸿扬饮食文化
休闲娱乐区：
设置在项目的南端，二期临蓼水河修建沿河风光带，依水建设休闲健身广场。
以休闲娱乐促进群众的交流，提高群众的身体健康水平，营造一种高品质的生活氛围。
居住区：
营造生态型的居住环境。
二轴：
一主轴和一辅轴
一主轴由商业广场、北步行街、美食广场、南步行街和亲水平台组成。
一辅轴：
穿越商业广场的广场路
一节点及多个景观点：
以南京路入口处商业广场为重要景观节点进行设计。
根据街道沿线特点和不同要求可规划多种景观点来丰富商业街景观。
3、规划设计构想
1）．道路交通和停车场规划：
地面设置交通绶冲区，在环形消防道旁设置地面停车位。
2）．道路空间的划分：
根据功能性可将步行街空间划分为两种性质，交通空间和休闲空间。
在步行街中轴线中央水景区域设置休息，停留，观赏等功能的空间。
在休闲空间两侧靠近店面的通道为交通空间。
为购物的人们提供过往通道，还可以利用其支路引伸出一些步行空间，既有效的扩大了街道空间又丰富了空间形式。
3）．道路景观设计
建立与空间布局相适宜的城市景观。
依据功能分区不同，对步行街道景观包括节点处，绿化，铺地设计照明等进行全方位的规划设计。
街道的绿化设计均应适应步行街的特征和需要，确保环境的保护，景观效果上的文化内涵及通行的安全性。
通过纵横两方面的统一，高度不同的绿色广场，街道分层立体相连，步行街的沿线，构成新型的都市森林。
步行街的绿化以盆栽、乔木、灌木、花草为主。
其优点可根据需要随时调整布局形式，随季节变化更换品种，创造一个四季如春的景象。
设置更多的街道开放空间，加强休闲娱乐服务内容，为市民提供休息、交流场地。
在步行街中设计优良的中心公共聚集空间或广场是极其重要的方面。
广场的形状、大小有意变化，有充分的公共座位、室外餐座与表演空间，是人们最爱和停留的场所。
提供一些专为儿童、老年人、青年人等不同群体服务的场所。
休闲步行街将会增添更多的生机和活力。
地面铺装采用坚固性好、耐磨、色彩鲜艳、易清理且最适宜步行的地面铺装。
充分考虑无障碍设计，包括盲道、坡道等供老弱伤残者使伤用。
照明系统总体上分室外照明、道路照明、路灯等的功能照明和霓虹灯、泛光照明等设计照明。
注重亮化的整体效果，体现商业性街道引发亮丽的特征。
商业购物的高峰往往是傍晚，所以要重点突出夜间照明效果。
4）．道路公共设施规划：
统一规划设计街道公共设施的设置位置、色彩及形式。
采用共同的建筑语言寓功能、艺术为一体，形成美观有序的步行环境。
5）．市政基础设施规划：
先地下后地上的原则，搞好基础设施建设，综合规划设计给排水及电力通讯，管网入地敷设，沿街低压电缆通讯线路及广告招牌线路作到线路隐蔽，规范，整洁。
21世纪是强调人，强调人与自然融合，强调文化，强调发展的世纪。
步行街作为城市社会、经济、人文、空间的物化反映。
其形态的演进反映了城市发展变动的历史。
其内在结构又反映着城市形态的本质。
虽然在许多商业开发和城市改建中使用休闲步行街这一词汇，但很多情况下它所表示的是一个步行环境，而不仅仅是商业，一条休闲步行街无论是改建或是新建，保持或造出的“街”的形态是很重要的。
街道有两种和形式直接关联的特性。
那就是，街道在任何时候既是道路又是场所。
正如森巴尼特所说：
“公共开放空间设计的基本元素是认识到街道作为公共开放空间的构架的重要性。
”休闲步行街的建设涉及到许多因素和领域。
其建设规模功能形态逐渐大型化、多样化、立体化、综合化。
要创造一个以人为本、舒适、宜人的步行街商业系统，既要满足人们观赏审美的要求，又要满足人们社会生活中各种服务的需要，而且通过休闲步行街的建设，体现城市风貌和个性。
（三）规划构想
1、规划布局
休闲步行街主街宽度不小于16米，沿街中轴线设置中央水景，两旁铺以绿化景观设施。
休闲步行街南端与中河街的连接因为场地高差大，考虑采用台阶形式；北端设休闲商业广场，广场面积3126平方米；休闲步行街中间部设美食广场，面积约1820平方米；休闲步行街南端临蓼水河处设亲水平台，面积约1800平方米。
该项目东西两面消防路将南京路与中河街连通，消防路宽度不小于5米。
2、给水工程
水源取自洞口县高沙镇自来水厂，由南京路城市主供水管引入给水区。
供水管管径为Ｄ200，再沿次干道分开铺设，沿线设置室外消火栓，间距不超过120M。
3、排水工程
采用雨污分流的排水方式，依照自然地形条件，均采用重力式自流排水形式，污水主要排向临河道路，再设置污水截流管区，截流后引入污水处理系统。
雨水采用重力式自流排水形式，就近排入河道或沟渠。
4、供电工程
利用城市电网供电，条件十分优越。
5、电讯工程
按规划要求预埋电讯管道，进入地块。
6、路灯照明工程
休闲步行街的路灯沿路中线布置、消防道路及停车场的路灯在道路一侧布置，路灯间距不超过40米。
二、技术标准：
房屋建筑工程按国家相应的房屋建筑设计规范，市政工程和园林绿化工程按国家相应的市政工程和园林绿化设计规范，工程量计算依据为湖南省2006消耗量标准，材料价格按现行市场价格，取费标准执行湖南省造价总站的相关规定。
第四章建设条件
一、区域位置和自然条件
洞口县位于湖南省西南部，地处东径11009，～110057，，北纬26051，～27028，，属丘陵地形，海拔高程约在305～330m之间。
洞口县地处亚热带，其东南属中亚热带季风湿润气候，而西北部的雪峰山区属典型的山地气候。
年平均气温为16摄氏度，年平均日照1523.5小时，无霜期291天，年降雨1482.5mm，水源丰富，土地类型多样，适宜经济作物和农作物生长，自然条件优越。
高沙镇位于县境南侧，城区距离县城17公里，东北与石江、黄桥交界，东南与武岗市的荆竹、弯头桥接壤，西与花园相连，北与洞口镇、竹市镇交界。
高沙属丘陵地形，平均海拔280米，蓼水河由西往东穿越而过，境内全长22公里，在双江口注入赧水。
二、工程地质条件
洞口县处在四级构造单元湘中（涟邵）洼凹的西部，属于三级构造湘桂洼陷的一部分。
西与江南洼隆之雪峰洼凸相连，东与湘桂洼陷之湘赣洼原相连。
分布有第二、第三两个构造层，第二构造层由震旦系至二迭系组成，属地台型浅海相沉积，第三构造层由下侏罗系组成，仅分布在石江至高沙一带，属内陆湖泊相沉积。
洞口县基本以第二构造层为主，洞口县城地层由盆泥系砂岩、页岩及砂岩组成。
厚度1384～2024m，无明显不良物理地质现象，地震基本列度为6度。
第五章投资估算及资金筹措
一、投资估算:
工程总投资3609万元
1、场地平整土石方工程：
24万元
整个项目区的土石方工程估算2万立方米。
12元/立方米*20000立方米=24万元
2、道路广场工程：
216万元
1）商业步行北街长90m,宽度16m
2）商业步行南街长80m,宽度16m
3）商业广场3126平方米
商业广场路长74m,宽度12m;
美食广场1820平方米
4）消防路
东面：
长280m,宽度5m；面积1400平方米
西面：
长310m,宽度5m；面积1550平方米
中部：
长92m,宽度8m；面积736平方米
长65m,宽度4m；面积260平方米
3、停车位：
11.4万元
地面21个小车车位；面积760平方米
4、房屋建筑工程：
8万元
公共厕所、垃圾中转站100平方米
5、绿化工程：
60万元
中央水景工程：
571.4万元
6、市政管线：
27万元
排水管D500长1200米；给水管道D200长300米；D100长300米
7、工程建设其他费用:
2337万元
1）土地成本:
2300万元
2）建设单位管理费用、工程监理费用、招标投标管理费用等按照有关编制规定计算见附表。
3）贷款利息：
按照年贷款利率9.6%进行计算得192万元。
工程造价估算表
序号
项目名称
长*宽
面积（平方米）
单价（元/平方米）
合价
备注
（万元）
道路、广场工程
216
1
商业北街
90*16
1440
180
25.92
2
商业南街
80*16
1280
180
23.04
3
商业广场
3126
180
56.268
4
商业广场路
74*12
888
180
15.984
5
美食广场
1820
180
32.76
6
东消防路
280*5
1400
100
14
7
西消防路
310*5
1550
100
15.5
8
中部消防路
996
100
10.0
停车位
11.4
9
地面车位
760
150
11.4
10
建筑工程
8
11
12
公共厕所
100
800
8
13
14
绿化工程
消防路绿化
4000
150
60
15
地下管线
1500
180
27
单价180元/M
16
水景
中央水景
571.4
15
场地土石方
20000
12
24
单价12元/立方米
总计
918
高沙休闲步行街投资估算汇总表单位：
万元
序号
费用名称
投资额
估算说明
1
建安工程
918
1.1
场地土石方工程
24
1.2
房屋建筑工程
8
1.3
道路、广场工程
216
1.4
停车位
11
1.5
绿化工程
60
1.6
中央水景
571.4
1.7
地下管网
27
2
工程建设其他费用
2337
2.1
土地费用
2300
2.2
建设单位管理费用
8.0
1*0.9%
2.3
勘察设计费用
15
1*1.6%
2.4
工程监理费
14
1*1.5%
3
预备费
163
（1+2）*5%
4
建设期贷款利息
192.0
5
总投资
3609
二、资金筹措
本项目工程投资估算总额为3609万元。
资金来源：
1、自筹资金309万元，
2、已付土地款资金2300万元
3、争取银行贷款1000万元。
第六章实施方案
一、项目实施计划进度
1．2010年7月完成建设项目可行性研究工作；
2．2010年9
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