重庆某房地产开发项目市调竞标工作计划书.docx

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重庆某房地产开发项目市调竞标工作计划书

重庆某房地产开发项目市调竞标工作计划书?

重庆计划

20XX年07月09日

重庆某房地产开发项目市调竞标事情计划书-项目

我们深感侥幸有机会谨呈本计划书予贵方，目的是指望能藉此机会让贵方认识我们对于本项目进行研究的目标、内部实质意义、要领、时间和一般程序，以此作为双方讨论议题的起点，并有助于深入评估双方合作的情势。

本计划书分为以下几个部分：

第一部分事情目标03

第二部分事情内部实质意义及要领04

第三部分事情流程19

第四部分事情时间20

第五部分报告内部实质意义和格式21

第六部分项目组结构22

第一部分事情目标

本项目地块位于重庆ⅩⅩⅩ旁，贵公司但愿我司提供项目市场调研、定位分析及经济可行性分析办事，解决本案住宅、商业如何合理定位及项目经济效益分析等问题。

我司拟以市场调研为手段，收集基础数据，在深入分析重庆及项目周边市场的基础上，给出项目合理定位建议，并进行科学经济分析：

1、经由过程对于宏不雅市场环境的研究，把握重庆市及项目片区房地产市场的市场特

点和发展趋势；

2、分析项目地块优劣势，提出项目发展风险规避建议；

3、经由过程消费者研究，描写各细分市场特性,确定本项目目标客户群及营销主题；

4、分析消费者需求特点及项目地块性质，给出本项目产品（建筑）定位建议；

5、经由过程对于竞争产品的研究，分析产品特点，寻求本项目独特营销思绪。

6、经由过程对于本项目的合理定位建议，结合甲方提供之真实的项目相关费用，进行科学的财务测算及经济分析。

第二部分事情内部实质意义及要领

一、定位研究方面

1、重庆房地产市场环境研究

1-1、研究目的：

分析重庆经济发展状况，以及房地财产发展现状与趋势，为项目前期定位提供宏不雅市场依据。

1-2、研究内部实质意义：

1-2-1、宏不雅经济运行状况

国内生产总值及三次财产结构

当地固定资产投资及房地产投资开发比重

当地社会消费品零售总额/居民消费价格指数/房地产价格指数

1-2-2、重庆房地产市场供求概况

当地房地产市场发展状况描写

当地房地产市场供求现状分析

房地产市场未来供求趋势预先推测

1-2-3、国家及地方当局与房地产相关的政策法例

对于各类物业开发和流通的政策法例

国家金融政策/钱币政策/利率/房地产按揭政策等

当局关于商品房在金融、市政规划等方面的政策法例

房地产开发的政策导向

1-2-4、重庆城市规划及片区规划

城市规划特点及片区规划

地块周边道路、交通及市政规划

地块周边远景规划

城市基础建设

1-3、研究要领

1-3-1、实地考察项目地块及周边环境；

1-3-2、对于当局相关部分、商业部分或行业办理机构关于官员进行深度访问交谈；

1-3-3、收集当地历史文献资料，如统计年鉴，城市或片区规划图案等；

2、潜在购房者调查

2-1、调查要领：

封闭式结构问卷入户访问

2-2、调查地区范围：

重庆市（本案所在行政地区范围）

2-3、样本量：

（详细数目按照双方最终确认的计划书实际事情需要另行议定）

2-4、调查对于象：

2-4-1、符合市场调查通例过淋条件

2-4-2、时下在上述指定地区范围事情或居住1年以上

2-4-3、年龄在20岁以上

2-4-4、个人月收入在2000元以上或者家庭年收入4万元以上

2-4-5、未来1-2年内采办商品住宅的有可能性较大的

2-4、调查内部实质意义（调查问卷设计提纲，执行前筹办问卷）

2-4-1住宅内部功能和情势需求

住宅类型

住宅户型空间情势（平面、复式、跃层等）

住宅户型结构（几房几厅几卫）

住宅建筑面积

功能布局（各功能空间的布局，包括阳台、卫生间等）

2-4-2住宅外部及环境需求

对于项目住宅建筑单体及园林景不雅规划设计建议

建筑设计（风格、外墙颜色、质料、窗户情势、阳台等）

园林景不雅设计风格、主题、康乐设计等

2-4-3小区配套举措措施需求

社区生活配套举措措施（商业办事举措措施、体育运动举措措施、教育举措措施、医疗举措措施）

泊车位

智能化举措措施及水平

物业办理及费用

2-4-4小区周边环境需求

对于周边环境关注的因素

关注因素的重要性评价

2-4-5采办决策过程及影响因素

采办者/决策者/决策模式

购房决策影响因素及其影响程度

2-4-6片区及项目认知

片区评价

项目周边环境认知和评价

对于项目开发前景的看法

2-4-7采办有可能性测试

置业目的（投资、自用、出租等）

置业首选地区范围

置业首选片区

采办总价/单价接受/首付款额度/付款方式

2-4-8个人及社会经济特性

家庭结构

职业/职务/所处行业

收入来历及漫衍

家庭支出构成

家庭不容易用坏品拥有情况

2-4-9生活方式

投资及理财态度

个性和爱好

业余时间支配方式

2-4-10媒体接触习惯

3、竞争产品与典型楼盘调查

3-1、调查目的：

识别竞争产品的优势、劣势，分析成败原因，从而协助确定项目产品在市场中的位置；分析典型楼盘，使项目产品定位有所借镜。

3-2、调查地区范围：

重庆市、项目周边片区；（详细楼盘执行前与甲方确定）

3-3、调查对于象：

中高档住宅项目及商业+住宅项目（已入伙、正在销售、在建项目）

3-4、调查内部实质意义及其重点：

3-4-1、开发情况

开发商违景、用地规模及周边环境

开发节奏

3-4-2、规划设计特点

建筑群体的组织方式

风格特点

如何充分哄骗地块的资源（地形、景不雅、地段等与周边城市环境的关系）

3-4-3、户型设计

单元平面类型（多层/高层/小高层/超高层，蝶式/风车型/井字型/十字型等）

户型类型（几房几厅几卫），面积及配比，主力户型

户型特色及创新

3-4-4、交通组织

路网及人车分流的情势

泊车方式（室外分散/地下集中/混合式）

泊车场（空间感触感染/行车流线/从泊车位到入户的便当性）

3-4-5、营销策略分析（目标市场定位、价格定位策略）

3-4-6、项目客户的职业构成与行业特点

3-5、调查要领：

资料查阅+实地调查+销售职员访问交谈

4、典型楼盘业主座谈会

4-1目的：

了解已在该地区范围采办楼盘的业主违景，分析业主的采办过程及产品使用意见，优化项目设计。

4-2业主违景分析（分析与会者资料）

4-2-1个人特性

4-2-2家庭结构

4-2-3职业

4-2-4爱好和业余活动方式

4-2-5所购楼房面积与户型

4-2-6收入情况

4-3业主座谈会：

4-3-1场次与配额：

二场，（按所购楼盘及户型面积配额）

4-3-2业主条件：

符合座谈会职员选择条件

地区范围内楼盘业主年龄在20-50岁之间

家庭购房的主要决策者或参与者

4-3-3主要座谈内部实质意义

所购楼盘晓得途径

选择片区及楼盘的理由

当时选择思量的因素

对于住宅区内环境及周边环境的评价

对于住宅的建筑单体及景不雅规划设计评价

对于住宅配套举措措施的评价

对于时下住宅产品的不对于劲之处

对于本项目开发的建议

购房决策因素

5、商业环境研究

5-1、研究目的：

分析重庆商业结构和发展趋势，了解该地区范围商业发展现状，同时了解商业项目投资者和谋划者对于商业项目的需求特点，为本项目商业定位提供借镜。

5-2、研究内部实质意义

5-2-1、重庆商业发展概况

重庆商业规划、规模和结构特点

重庆居民消费水平和消费特点

人口性质和数目

重庆及该区商业发展历程、现状及趋势

重庆及该区商业街区发展状况

重庆及该区主要商业物业漫衍情况

重庆及该区未来商业规划及竞争项目

5-2-2、重庆居民消费水平和消费特点

5-2-3、重庆人口情况（数目、收入、年龄漫衍、旅游人口等）

5-2-4、重庆典型商业举措措施特点

基本情况

整体商业规划布局

商业谋划模式及评价

附属商业举措措施/公共举措措施数目及漫衍

业种及业态漫衍情况

商铺价格及租金

5-2-5、重庆商业投资者/谋划者研究

选择采办/租赁商铺的影响因素

时下商铺投资/谋划的收益情况

时下商铺采办价格及租金

对于时下商铺评价

对于重庆及该区商业发展判断

项目地块物业档次判断

项目地块商业物业价值的评价

项目地块开发商业物业的业种业态判断

商铺格局规划设计建议

投资采办/租赁谋划的有可能性

5-2-6、商圈研究

项目商圈辐射规模

各级商圈内商业、人口、企业、旅游景点漫衍特性

商圈内交通通达、道路、市政配套状况

商圈内主要商业物业特性及谋划状况

项目地块商业价值评价

5-2-7、消费者购物习惯研究

逛街购物频率

购物率及单次采办金额

月消费额及消费种类漫衍

消费流掉/流入情况及特性

主要购物地点及场所

选择购物地点及场所的思量因素

对于本项目的态度

本项目业种、业态定位意见

商圈渗入率

消费者特性

5-3、研究要领

5-3-1、采用聚类分析和方差分析为主进行研究

5-3-2、收集当局或行业办理协会关于重庆商业的相关资料

5-3-3、商业主管部分或重庆品牌商家进行访问交谈

5-3-4、实地考察典型商业举措措施

5-3-5、项目地块商业环境调查

5-3-6、商铺投资者或谋划者访问交谈

5-3-7、消费者拦截访问

二、定位分析方面

1、前期定位分析的须要性和重要性

1-1、只有经由过程对于项目定位研究的内部实质意义进行整理分析，形成明确的定位方案，才能确立项目发展思绪。

1-2、项目投资目标和市场论断形成同一的概念后对于项目规划和产品发展事情具有实际指导意义。

1-3、项目前期定位方案是后期的营销策略制定的依据。

1-4、规划设计师经由过程对于项目前期定位方案的理解可以更准确地把握项目总体规划设计理念和详细设计要求，并在此基础上进行创新设计，力求项目规划设计的科学性和适用。

2、主要内部实质意义

2-1、前期定位研究的基本论断

2-2、目标市场定位

2-2-1、功能

2-2-2、档次

2-2-3、形象

2-2-4、客户

2-2-5、价格

2-3、规划设计建议

2-3-1、概念设计主题

2-3-2、总体规划设计的经济技能指标建议

2-3-3、空间形态规划建议

2-3-4、功能分区建议

2-3-5、环境规划与建筑风格

2-3-6、项目配套举措措施设计与功能建议

3、营销主题

第三部分事情流程

第四部分事情时间

1、项目共需时25天（从合约起作用之日起头计算），各部分时间安排如下：

合约签订，计划书确认

调查问卷等工具设计修改2天

实地调查15天

资料整理及数据处理2天

项目市场研究报告6天

项目定位分析报告6天（并行）

2、以上项目事情时间包括周末休息日及国家法定节日。

第五部分报告内部实质意义和格式

经由过程深入过细的市场研究，形成下述报告，将成为项目营销策略制定的重要依据，也是下一步事情的前提。

1-项目市场研究报告

1-1重庆房地产市场综述

1-2住宅市场分析

1-3商业市场分析

2-项目定位报告

2-1项目总体规划建议

2-2建筑风格定位建议

2-3主力户型定位建议

2-4室内空间布局建议

2-5目标客户群定位建议

2-6营销主题建议

最终提交的报告以正式装订的版本为准，每阶段提供两套装订文本报告和两张刻录光碟。

第六部分项目组结构

为保障项目顾问办事的稳定性、连续性和协调办理能力，我司公司将派遣项目组提供办事。

项目组主要成员结构包括：