长沙住房公积金个人贷款操作规程文档格式.docx

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二、现房贷款；

三、建造自住住房贷款；

四、大修、扩建自住住房贷款；

五、二手房贷款；

六、商业住房贷款转住房公积金贷款。

第六条职工申请住房公积金贷款应当符合下列条件:

一、与用人单位签订3年期以上（包括连续3年签订1年期以上）长期劳动合同，且正常缴存住房公积金3个月以上企业单位的职工；

正常缴存住房公积金3个月以上行政事业单位的职工；

二、信用良好，收入稳定，有偿还贷款本息的能力;

三、未超过国家规定的法定退休年龄；

四、购买、建造住房三年以内（以签订购房合同或建设工程施工许可证批准之日起计算。

其中商业住房贷款转住房公积金贷款采用本套住房设定抵押的，须在商业住房贷款结清后7个工作日内办理）；

五、具有管理中心、担保公司认可的资产设定抵押，同意选择管理中心规定的偿还和担保方式。

第七条有下列情形之一的，不予贷款：

　一、已办理住房公积金贷款尚未结清的；

　　二、利用本人住房公积金为他人提供贷款担保，且被担保人的贷款尚未结清的；

　　三、家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下同）已有住房产权建筑面积超过140平方米（含）再购（建）住房的；

四、购买别墅、多层联体别墅、商住两用住房及投资投机性住房等情形的；

五、借款申请人（包括配偶，下同）个人信用信息存在以下负面信息之一的：

（一）存在因信用不良被起诉的记录；

（二）当前贷款存在逾期或担保人代还；

（三）贷记卡当前存在逾期；

（四）单笔贷款存在连续逾期超过6期（含6期）记录；

（五）单笔贷款存在累计逾期超过24期（含24期）记录。

六、集体土地性质的房产；

七、产权有异议的房产；

八、法律、法规规定不能设定抵押的房产。

第三章申请资料

第八条基本资料。

申请住房公积金贷款时，借款申请人需在管理中心网站下载或到管理部领取并填写一份《个人住房公积金借款申请审批书》（以下简称《审批书》），提供下列证件和证明材料：

一、借款申请人身份证、户口本原件及复印件3份（第二代身份证复印正反面）；

　　二、婚姻关系证明原件（含未婚证明）及复印件3份；

　　三、家庭收入证明原件及复印件2份。

其中，月工资收入超过5000元的，须提供本单位出具的近期连续三个月工资单。

第九条购（建）房资料。

根据不同贷款种类还应当提供下列资料（原件及复印件3份）：

一、期房按揭贷款。

购买已与管理中心和担保公司签订《住房公积金按揭贷款合作协议》楼盘的商品住房，提供经房产管理部门备案的购房合同和首期付款发票（税务部门监制收据）。

二、现房贷款。

提供《房屋所有权证》、《交易契税完税证》（或购房发票、办证相关票据）及《房屋价值议定书》（由担保公司提供，下同）。

三、建造自住住房贷款。

提供《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、工程预算、费用支付凭证、建房30%自筹资金凭证，要求建造住房主体封顶。

用另外房屋设定抵押的，提供用于抵押的《房屋所有权证》和房屋所有权人同意抵押的书面文件以及《房屋价值议定书》。

四、大修、扩建自住住房贷款。

提供县级以上房屋质量监督部门的《危房鉴定书》、《房屋所有权证》、《房屋价值议定书》和施工单位签订的施工合同及工程预算、大修扩建房屋费用支付凭证。

五、二手房贷款（借款申请人以担保公司垫付剩余房款方式先取得房屋产权后，再申请贷款归还担保公司的）。

提供买卖双方签订的房屋转让协议原件，首付款凭证和卖方（原产权人）的《房屋所有权证》以及贷款发放前担保公司先为借款申请人垫付剩余房款凭证。

担保公司协同买卖双方办理权证过户相关手续。

（一）转贷房产设定抵押。

借款申请人符合住房公积金贷款条件的，经贷款初审员确认后，先到银行办理商业住房贷款提前还款，提供结清单、最后一次还贷回执、办理转贷的《房屋所有权证》以及《房屋价值议定书》。

（二）其他房产设定抵押。

提供原贷款的借款合同、购房合同、商业银行出具的贷款余额对账单和同意提前还清证明以及另用于设定抵押的《房屋所有权证》、《房屋价值议定书》。

七、异地贷款。

（一）提供异地市级管理中心出具的借款申请人家庭住房公积金缴存证明、贷款情况证明以及异地市级房屋产权管理部门出具的住房证明。

（二）按照贷款种类提供相应购（建）房资料。

（三）已签订异地贷款合作协议城市包括常德、益阳、湘西、邵阳、娄底、永州、郴州等七个地（州）市。

第十条按揭贷款项目审查。

（一）管理部对按揭贷款项目实地考察，从项目合规性、项目技术和财务可行性、项目产品市场、项目融资方案、还款来源可靠性、担保、保险等角度进行贷款合作风险评估。

房地产开发公司应当提供《商品房销（预）售许可证》和公司近期财务报表等相关资料。

（二）审查项目在五个工作日内完成，并作出是否准予贷款合作的决定。

对不符合贷款合作条件的，管理部应当说明理由；

符合条件的，与合作楼盘（房地产开发公司）签订《住房公积金按揭贷款合作协议》。

（三）建立按揭贷款合作楼盘台账。

管理部每月按时向信息中心报送新增按揭贷款楼盘相关信息，并由信息中心汇总后建立按揭贷款合作楼盘数据库。

第四章信息查询

第十一条房屋产权信息查询。

一、房屋产权信息查询原则上以住房公积金缴存地为准。

跨管理部申请贷款的，贷款地和缴存地均须查询（含期房已备案登记信息）。

二、家庭已转让注销的房屋产权原则上不纳入计算家庭已有产权面积，但房屋产权转让注销超过两次（含）以上或转让住房为别墅、多层联体别墅的，须纳入家庭已有产权面积计算。

三、因离异情形致使房屋产权权属发生转移，且不归属现借款申请人的，此房屋产权面积不纳入已有产权面积计算，但该房屋使用了住房公积金贷款且目前尚未结清的，须纳入借款申请人已有产权面积计算。

第十二条个人信用信息查询。

一、借款申请人须在《审批书》上签定“同意查询个人信用信息及住房公积金情况声明”，授权管理中心查询个人信用信息。

二、建立住房公积金贷款个人信用信息查询台账（附件5），依规查询，逐笔登记，并对异议处理情况予以记载。

三、借款申请人个人信用信息存在单笔贷款（含信用卡，下同）累计逾期3期以上或连续逾期2期（含2期）以上负面信息的，须向管理部出具由相应金融机构提供的《非恶意拖欠证明》，并签署《长沙住房公积金个人贷款履约还贷承诺书》（附件1）。

四、利用个人信用信息查询借款申请人家庭已利用贷款购房情况，确认本次借款行为属第几次购房贷款。

第五章贷款额度

第十三条　最高贷款额度。

一、长沙市内五区最高贷款额度为40万元；

二、长沙、望城、浏阳、宁乡四县（市）为30万元；

三、铁路分中心所辖职工在长沙市区工作居住的为40万元，其他市州参照所在地住房公积金管理中心贷款额度执行。

第十四条可贷额度。

借款申请人的可贷额度，在最高贷款额度内按照其住房公积金缴存比例（缴存额）和购建房等两方面情况进行测算对比，取最低值。

一、按住房公积金缴存比例和缴存额情况测算可贷额度。

（一）借款申请人住房公积金月缴存额或缴存比例低于《关于做好2010年度住房公积金月缴存额核定工作的通知》（长金管发〔2010〕10号）文件规定的，可贷款额度按照以下公式测算。

夫妻双方都已参加住房公积金的，按双方可贷款额度之和测算。

可贷款额度=（住房公积金月缴存额×

12×

未来可缴存年限＋住房公积金个人账户余额）×

2

（二）住房公积金缴存比例和额度确定：

1、财政全额预算单位的缴存比例为12%；

2、财政差额预算和自收自支事业单位缴存比例不低于10%；

3、国有、外商投资企业等单位，缴存比例不得低于8%；

4、其他单位缴存比例不低于5%；

5、达到上述规定比例，且月缴存额不低于320元。

（三）借款申请人住房公积金缴存比例和月缴存额均达到上述规定的，可贷额度即为最高贷款额度。

二、按购建房情况测算可贷额度。

（一）购买住房贷款额度原则上不高于总房款的70%，但首次购买140平米以下普通自住房的，可以为80%；

（二）已利用贷款（包括商业住房贷款、住房公积金贷款）购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭，贷款额度不得高于总房款的60%；

（三）建造、翻建、大修住房不高于评估价的70%，且不超过工程实际造价；

　　（四）贷款额度不得超过抵押房产价值的70%（首次购买普通自住房所购房产抵押的，可以为80%）；

（五）购买精装修住房的，不得超过购房总价的50%；

（六）商业住房贷款转住房公积金贷款,贷款额度不超过原商业住房贷款所剩本金余额。

第十五条贷款额。

根据借款申请人个人信用信息不同情形进行测算，贷款额不超过可贷额度的规定比例。

借款申请人个人信用信息中有多笔贷款存在多笔负面信息的，不进行累加，按照就高不就低原则在多笔贷款中取单笔负面信息（逾期纪录）的最大值作为审核依据。

一、负面信息未有或存在下列情形的，贷款额按可贷款额度全额审核：

1、单笔贷款存在累计逾期5期（含5期）以下记录；

2、准贷记卡存在透支90天以下未还记录；

3、贷记卡存在近12个月内未还最低还款额次数3期以下记录；

4、贷记卡、准贷记卡和借记卡因金融机构服务、设备及其它非主观原因存在卡（年）费逾期记录、且现已结清。

二、负面信息存在下列情形的，贷款额不超过可贷额度的90%。

1、单笔贷款存在连续逾期2期（含2期）以下记录；

2、单笔贷款存在累计逾期6期以上12期以下记录；

3、准贷记卡存在透支90天以上180天以下未还记录；

4、贷记卡存在近12个月内未还最低还款额次数3期以上5期（含5期）以下记录。

三、负面信息存在下列情形的，贷款额不超过可贷额度的80%。

1、单笔贷款存在连续逾期3期（含3期）以上5期（含5期）以下；

2、累计逾期12期（含12期）以上17期（含17期）以下情形的；

3、准贷记卡存在透支180天以上未还记录；

4、贷记卡存在近12个月内未还最低还款额次数超过6期（含6期）记录；

四、负面信息存在下列情形的，贷款额不超过可贷额度的70%。

1、单笔贷款累计逾期18期（含18期）以上24期以下；

2、近两年内存在贷款展期（延期）或以资抵债等记录。

第十六条月偿还贷款本息额与家庭月收入之比不得超过50％。

借款人当前有其他贷款的，同时纳入月偿还贷款本息额测算。

第六章期限和利率

第十七条贷款期限按以下确定：

　　一、住房公积金贷款期限最短不得少于一年；

二、贷款期限最长不超过30年；

　　三、贷款期限不得超过借款申请人办理贷款时至法定退休年龄的工作年限延长5年。

即男性职工、干部为65周岁，女性职工55周岁，女性干部60周岁（县处级以上干部65周岁）；

　　四、贷款期限不超过房屋剩余的国家规定使用年限；

五、用另外房屋设定抵押的，该抵押房屋（已在房产交易部门登记备案）以竣工时间为起点计算不超过20年。

第十八条贷款利率按中国人民银行规定执行。

贷款期限在5年以下（含5年）的，年利率为%,5年以上的,年利率为%。

现行利率如遇调整，则执行新的利率标准。

第七章抵押物的设定与评估

第十九条贷款抵押物的设定。

一、原则上以所购房屋设定抵押。

二、购买未与管理中心签订《住房公积金按揭贷款合作协议》的期房贷款、拆迁安置房贷款和建造自住住房贷款不能办理抵押的,可以用其它房产作抵押（不属于拆迁范围内房屋）。

三、未成年人的房产不能设定抵押（含共有产权）。

第二十条借款申请人以共有产权作抵押的，须征得其他共有权人的同意，并签订抵押合同，办理抵押登记。

　借款申请人以共有产权房屋申请贷款时，最高贷款额度不得超过其所拥有的产权份额。

　　共有产权的份额按《房屋所有权证》上记载的内容为准；

尚未领取《房屋所有权证》的，按商品房买卖合同上记载的内容为准。

共有产权份额没有明确的，按共同共有确定。

第二十一条抵押物资产的评估。

一、已办理《房屋所有权证》的现房评估,按房地产主管部门发布的指导价为评估基准价,评估价格应考虑房屋的新旧程度、结构、所处楼层及地段环境等因素并参考周围市场价格进行综合评估。

二、以所购期房为抵押物的,以备案合同的合同价为评估参考价。

购房合同中价格过高,超过房地产市场价值的,管理中心或担保公司可以对所购住房的价值进行评估,以评估价值确认房屋价值或抵押价值。

第八章贷款程序

第二十二条住房公积金个人贷款实行三级审批制度。

即贷款初审员初审，贷款复审员审核、贷款审批员（管理中心授权人）审批（办理程序见附件2）。

第二十三条贷款初审。

贷款初审员负责三级审批程序的第一级初审工作。

一、贷前咨询、受理贷款申请，指导借款申请人办理住房公积金贷款业务，重点核查、校验以下申贷内容：

（一）资料的真实性、合法性、完整性；

（二）住房公积金缴存情况是否正常；

（三）购买、建造、翻建、大修住房行为是否真实合法，申贷时效、期限是否达到规定要求，核实首期付款是否达到全部价款规定的额度，核定贷款额度及年限；

（四）个人信用信息情况；

（五）是否具有偿还贷款本息的能力；

（六）抵押担保是否足额有效，共有权人是否出具同意抵押的合法文件。

二、期房贷款要核实所购住房的开发商是否签定《住房公积金按揭贷款合作协议》。

三、贷款相关资料的收集整理、登记编号、电脑录入和全程客户服务、资料交接、放款开票、档案移交以及各阶段贷款事项衔接等工作（有条件的可专设电脑录入岗位负责贷款资料录入，但工作时限包含在初审时限内）。

协助担保公司做好现房调查评估、签订合同等工作。

四、对不符合申贷条件的贷款资料和重大客户申贷资料，退回客户、说明原因，并予以登记；

对符合申贷条件的，出具贷款申请受理单，提出初审意见，并将贷款相关资料报贷款复审员审核。

第二十四条贷款复审。

贷款复审员负责三级审批程序的第二级审核工作。

核对贷款初审员贷款操作及申贷资料填写、录入等初审各项工作是否正确、完整、有无遗漏。

对审核不合格资料说明原因并记载登记，退回贷款初审员；

对审核合格资料签署审核意见，报送贷款审批员审批。

第二十五条贷款审批。

贷款审批员负责三级审批程序的第三级审批工作。

审批“初审”、“复审”岗位各项工作程序是否正确、完整、有无遗漏。

对审批不合格的，说明原因并记载登记，退回贷款复审员。

对审批合格的，在申贷相关资料上签署审批意见，移交贷款初审员。

第二十六条合同签订。

经审批准予贷款的资料由贷款初审员打印《审批书》2份（电脑打印版）、《个人住房公积金借款及抵押担保合同》5份（现房6份，以下简称《借款抵押担保合同》）、个人贷款支付凭证2份，录入扣款、收款账号。

通知借款申请人及配偶面签，查验借款申请人及配偶身份及基本资料和贷款原件。

并送交担保公司、受托银行办理担保、复核等相关手续。

第二十七条办理抵押。

合同签订后，借款申请人到县级以上房屋产权管理部门办理产权抵押登记手续。

其中，期房按揭贷款由开发商到房地产交易所办理抵押手续，并将《长沙市房地产收件收据》送交管理部；

现房、二手房贷款等抵押手续由借款申请人自行办理，并将领取的《长沙市房地产收件收据》、《房屋所有权证》以及《房屋他项权证》（以上抵押手续单据简称“抵押收件单”）等原件送交管理部。

第二十八条贷款发放。

贷款初审员收到“抵押收件单”后（期房按揭贷款须与开发商签订《个人住房公积金借款保证合同》），打印《个人贷款计划下达书》（以下简称《贷款计划书》）、《个人借款基本情况表》，送达财务部门办理委贷资金划拨，并通知受托银行放款。

一、受托银行应认真核对贷款相关信息，期房按揭贷款应当在收到管理部《贷款计划书》后1个工作日内，以转账支付方式将贷款资金支付给住房出售人。

二、建造、翻建、大修自住住房或购买现房（二手房）的贷款，受托银行应当在收到管理部《贷款计划书》后1个工作日内，以转账支付方式将贷款资金支付给担保公司，担保公司在1个工作日内将贷款资金发放给借款人。

第九章贷款偿还

第二十九条贷款期限为一年的，实行到期一次性还本付息，利随本清。

贷款期限在一年以上的，按月分期归还贷款本息。

借款人可以采用“等额本息”或“等额本金”的还款方式。

借款人与管理部、受托银行在《借款抵押担保合同》中约定还款方式，一经确定，原则上不得更改。

第三十条?

借款人自受托银行划款之日的次月起进入还款期，还款日为每月20日。

借款人可以在每月还款日前到受托银行偿还贷款本息或委托受托银行通过住房公积金龙卡、储蓄卡、存折等方式代扣。

第三十一条委托划拨还贷。

借款人履约偿还贷款本息一期以后，可持还贷存折（持银行卡的须提供还贷明细）及本人身份证（划拨夫妻双方住房公积金的须提供配偶身份证及结婚证）与管理部签订《委托按月（年）委托划拨住房公积金还贷协议》,实行委托划拨还贷，并授权受托银行代扣（按年委托划拨还贷须借款人履约偿还贷款本息满十二期以后）。

办理委托按月（年）划拨还贷的借款人需具备以下申请条件：

一、住房公积金缴存正常，且申请前3个月无停缴、欠缴和缓缴记录；

二、信誉良好，申请委托划拨还贷时无逾期欠款记录；

三、签订委托按月划拨还贷协议之日，借款人及配偶住房公积金账户余额应不少于其月应还款额的6倍（含）；

四、签订委托按年划拨还贷协议之日，借款人及配偶住房公积金账户余额应不少于其一年的应还款额。

第三十二条?

正常结清。

借款人履约结清全部贷款本息和相关费用后，档案管理员根据受托银行提供的还款结清凭证以及贷款审批员核准后的《住房公积金个人贷款领证申请确认表》（附件3），退还抵押《房屋所有权证》、《房屋他项权证》，并由档案管理员和借款人签字确认。

借款人即可到原房屋产权登记管理部门办理住房抵押注销手续。

第三十三条提前还款。

一、提前还清。

借款人提前偿还贷款本息的，需向管理部填报《住房公积金个人贷款提前还贷申请审批表》（附件4），经贷款审批员批准以及担保公司、受托银行核对后，可以提前一次性归还全部贷款本息。

借款人在受托银行办理提前还款手续后，需当天工作时间内将受托银行出具还款结清凭证等还款证明材料返还管理部确认。

还清注销抵押等手续按第三十二条操作。

二、部分还款。

借款人提出部分还款申请，经管理部批准后，提前部分还款次数原则上不超过四次，每次金额不得少于借款余额的20%，且不低于5万元。

第十章贷后管理

第三十四条贷款档案管理须严格按照《长沙住房公积金贷款档案管理试行办法》相关规定执行。

本规程所涉及的贷款资料均须进入贷款档案。

贷款发放后5个工作日内，由贷款初审员进行整理并移交给档案管理员，交接双方在移交登记簿上签字。

第三十五条贷款初审员（电脑录入）须严格按照借款人及配偶提供资料及《审批书》填写内容，完整、准确录入。

《审批书》填写内容修改处须借款人盖章（手印）确认，并做到纸质文档与电子文档相一致。

第三十六条档案管理员将所有贷款资料汇总、依序装订归档（档案范本附件6，另行制作），一盒四套（本）。

核对《审批书》、《借款抵押担保合同》编号及相关内容的一致性，审核《审批书》中住房公积金贷款资料和担保物的完整性。

档案管理员应遵循资料齐全、及时归档、保管安全、专人管理、便于使用的原则对档案卷宗进行归类、编序和排列摆放。

第三十七条建立贷款档案借阅、双人双锁档案管理制度，完善贷款档案借阅手续。

管理部内部因业务需要借阅贷款档案，需经管理部负责人同意。

其他任何单位和部门人员借阅贷款档案，均须管理中心分管领导同意（铁路分中心档案借阅由分中心负责人同意）。

贷款档案借阅原则上在档案室进行，并做好借阅登记，建立贷款档案借阅台账。

第三十八条受托银行对借款人提交身份证明及账户等资料的真实性、准确性、合法性须进行审核，并对借款人提交资料的真实性、准确性、合法性负责。

　　第三十九条担保公司应做好贷后检查、违约贷款的催收与处理及抵押物价值变动等贷后管理工作，实行动态管理，有效规避贷款风险。

一、定期对贷款进行抽查，建立抽查台账、逾期贷款催收台账。

按照关注、次级、可疑和损失类等贷款形态进行全面检查，依级建立贷款跟踪管理台账，建立贷款风险防范预警机制。

二、加强贷后检查。

重点检查以下内容：

（一）借款人依合同约定归还贷款本息情况；

（二）借款人有无骗贷的行为；

（三）借款人信用、职业、收入和住所等影响还款能力的因素变化情况；

（四）保证人保证资格和保证能力变化情况；

（五）抵押物保管及其价值变化情况；

（六）期房项目工程进度、抵押预登记和正式登记落实情况；

（七）有关合同及相关资料的完整性与有效性，有无与法律、法规和制度相抵触，需要变更、修改和补充的；

（八）贷款资产风险程度、变化情况及趋势；

（九）其他关系贷款人债权实现和保障的内容。

三、借款人未按借款合同约定还款的，担保公司和受托贷款银行应当采取电话、短信、信函、发律师函等方式催收；

连续3个月未偿还贷款本息的，担保公司应当上门催收并发律师函；

连续6个月未偿还贷款本息的，担保公司应当依法向人民法院起诉。

　　第四十条管理部、担保公司、受托银行应按照《长沙市住房公积金风险防范管理办法》、《长沙市住房公积金内部稽核办法》以及本操作规程等有关要求，加强贷款业务管理。

每月按时向管理中心报送逾期贷款信息、贷款业务报表等相关贷款资料，建立住房公积金贷款业务办理情况考核制度。

第十一章合同变更及违约责任

第四十一条在合同约定的还款期内需解除或变更借款合同时，须经借贷双方协商同意，依法签订变更合同。

变更合同未达成前，原借款合同继续有效。

第四十二条借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，其财产合法继承人继续履行借款人签订的借款合同约定的义务。

第四十三条借款人在贷款期限内，有义务配合管理中心、担保公司、受托银行对贷款使用情况进行监督检查。

第四十四条借款人有下列情形之一的，管理中心有权提前收回部分或全部贷款，并追究借款人违约责任。

（一）借款人采用欺诈手段隐瞒真实情况，提供虚假证明材料的；

（二）抵押物毁损不足以清偿贷款本息，或质物明显减少影响贷款人实现质权，而借款人未按要求落实新抵押（质）物的；

（三）借款人不按照借款合同规定用途使用贷款的；

（四）未经贷款人同意，借款人将设定抵押权或质押权的财产或权益拆迁、出售、转让、赠与或重复抵（质）押的；

（五）借款人拒绝或阻挠管理