芭蕉湖城市综合体开发.docx
《芭蕉湖城市综合体开发.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《芭蕉湖城市综合体开发.docx（37页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
芭蕉湖城市综合体开发
芭蕉湖城市综合体开发
项目建议书
湖南城陵矶新港区
二〇一七年七月·岳阳
第1章 项目概况
1.1项目名称
芭蕉湖城市综合体开发项目建议书
1.2建设性质
新建
1.3项目业主
湖南城陵矶新港区管委会
1.4建设规模及内容
——新建休闲娱乐区1个，包括酒店、休闲、娱乐等类型，建筑面积约18000平方米；
——新建综合性商业区1个，建筑面积约32000平方米；
——新建办公区2个，建筑面积约68000平方米；
——新建公寓区3个，总建筑面积566000平方米；
1.5投资与收入
工程静态总投资221800万元，预计年综合营运收入31277万元。
1.6建设期限
建设期限2年
第2章 项目建设的必要性
2.1有利于完善城市功能
2.1.1优化城市空间布局
城市综合功能区要坚持科学规划、合理布局，芭蕉湖城市综合体开发项目有利于优化配置岳阳市民居住、办公、商业、休闲、交通、绿化等城市空间，有利于协调各功能要素的特性，有利于城市综合体地上和地下空间的综合利用，发挥其正向作用，减少负作用。
2.1.2岳阳城市功能分区规划
根据《岳阳市城市总体规划2008-2030》的要求，岳阳市城市总体规划将155km2规划建设区划分为铁西、南湖、八字门、金凤桥、湖滨、奇家岭、七里山、城陵矶、松杨湖、云溪、道仁矶、路口、陆城和君山分区共14个分区单元，如表1所示。
表1分区人口、建设用地规模控制一览表
分区编号
分区名称
人口规模（万人）
用地规模（km2）
居住用地（km2）
人均居住用地（m2/人）
备注
A
铁西分区
20.05
9.53
5.28
26.31
以居住为主
B
南湖分区
43.27
18.77
10.73
26.10
以居住为主
C
八字门分区
22.92
19.50
6.27
28.81
以居住和工业为主
D
金凤桥分区
14.32
12.68
4.02
29.53
以居住和工业为主
E
湖滨分区
11.72
8.06
3.55
30.31
以居住为主
F
奇家岭分区
5.58
9.37
1.64
29.40
以文化教育为主
G
七里山分区
5.21
8.46
1.49
28.56
以工业为主
H
城陵矶分区
6.71
8.63
2.03
30.32
以工业和仓储为主
I
松杨湖分区
23.68
以港口物流和工业为主
J
云溪分区
9.60
12.00
3.04
31.67
以居住和工业为主
K
路口分区
4.56
8.10
1.52
33.33
以工业为主
L
道仁矶分区
1.05
1.02
0.38
35.83
以居住为主
M
陆城分区
1.61
1.20
0.58
35.75
以居住为主
N
君山分区
13.4
14.00
5.15
38.45
以居住为主
合计
160
155
45.68
28.55
2.2有利于打造生态宜居城市
2.2.1岳阳城市功能定位
岳阳市城市总体规划（2008—2030）中对岳阳市的功能定位是：
国家历史文化名城、重点风景旅游和生态宜居城市，中部地区石化基地和重要物流中心。
2.2.2岳阳宜居城市建设目标
根据《岳阳市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》，岳阳市“十三五”时期国民经济和社会发展的指导思想中对宜居城市建设提出了明确目标：
坚持“四个全面”战略布局，贯彻创新、协调、绿色、开放、共享发展新理念，以提高经济发展质量和效益为中心，着力推进供给侧结构性改革，大力实施长江经济带和洞庭湖生态经济区发展战略，坚持“两型”引领、促进“三量齐升”、实施“五化同步”，统筹推进经济建设、政治建设、文化建设、社会建设、生态文明建设和党的建设，全力推动“621”行动，率先洞庭湖区全面建成惠及全市人民的小康社会，努力将岳阳建设成为湖南发展新增长极和宜居、宜业、宜游江湖名城。
具体的发展目标包括：
据省委、省政府关于分类指导加快推进全面建成小康社会的意见和市委、市政府“一极三宜”江湖名城战略部署，今后五年，努力实现的目标中关于宜居城市的目标是：
生态环境更加优良。
能源、水资源消耗、碳排放总量得到有效控制，主要污染物排放总量控制达标，森林覆盖率、绿化覆盖率、湿地保有量保持在较高水平，城乡生态环境明显改善，生态安全屏障和绿色生产生活方式基本形成，城市形象更加靓丽、山水特色更加鲜明，生态文明建设走在全省前列。
2.2.3岳阳宜居城市建设初见成效
岳阳市委、市政府按照科学发展观要求和四化两型、三量齐升的总体部署，提出了建设水墨丹青岳阳的目标，开展以创建全国文明城市为统领的“五创提质”工作，在生态宜居、环境保护、基础建设、交通整治等方面下功夫。
近几年来，岳阳市加大投入，积极打造生态宜居城市。
在寸土寸金的现代化城市中，努力平衡城市建设与民生问题，把公园、广场建设成市民百姓休憩健身的新天地。
一批高水平的文体场地和公园相继建成，王家河风光带、环南湖旅游交通三圈、南湖公园等休闲场所，已成为市民茶余饭后的好去处。
制定出台了《创建国家环保模范城市工作方案》、《“十三五”岳阳市环境保护规划》、《南湖水环境整治工作实施方案》等多个具有指导性和操作性的文件。
大力实施“四湖两河”连通工程，推进王家河水环境综合治理、环南湖截污管网建设，加强了水域排污监管和水质监测。
组织开展了“保护南湖、服务生态”、“保护水资源、关爱洞庭湖”、“环城绿色骑行”等大型环保公益活动。
2.3构建城市新的商业生态系统
2.3.1商业生态系统
商业生态系统，是指以组织和个人（商业世界中的有机体）的相互作用为基础的经济联合体。
是供应商、生产商、销售商、市场中介、投资商、政府、消费者等以生产商品和提供服务为中心组成的群体。
它们在一个商业生态系统中担当着不同的功能，各司其职，但又形成互赖、互依、共生的生态系统。
在这一商业生态系统中，虽有不同的利益驱动，但身在其中的组织和个人互利共存，资源共享，注重社会、经济、环境综合效益，共同维持系统的延续和发展。
2.3.2城市新的商业生态系统
城市综合体的出现是因为其功能强大，符合现代城市发展趋势。
通常“城市综合体”都包括大型商业中心、五星级酒店、休闲娱乐、写字楼及大型公寓,几个功能相互支持形成整体态势,如酒店、公寓、商场为写字楼的良性发展提供了硬件配套、形象和人气的保障,写字楼则为酒店、公寓及商场提供了客源。
城市综合体集合的大型购物中心、写字楼、会议会展中心、星级酒店、游乐世界、休闲中心、特色餐饮街及大型公寓等，形成多种功能配套的商业集合体，构成了一个完善的商业价值互动基础，创造了一种崭新的、极具效率的都市商业服务方式；多种业态之间彼此良性的互动作用强化了各自的功能，放大了彼此的价值，从而取得了1+1远大于2的整体效能，构成了一个更具生命力的城市商业生态系统。
2.4创新城市集约发展模式
2.4.1城市集约发展的要求
国务院总理李克强强调当前城市工作的重点,指出我国城市发展已经进入新的发展时期,作为系统工程的城市工作,未来战略上要坚持集约发展,框定总量、限定容量、盘活存量、做优增量、提高质量,立足国情,尊重自然、顺应自然、保护自然,改善城市生态环境,在统筹上下功夫,在重点上求突破,着力提高城市发展持续性、宜居性。
李克强强调城市发展要求做到五大统筹。
一是统筹空间、规模、产业三大结构,提高城市工作全局性。
二是统筹规划、建设、管理三大环节,提高城市工作的系统性。
三是统筹改革、科技、文化三大动力,提高城市发展持续性。
四是统筹生产、生活、生态三大布局,提高城市发展的宜居性。
五是统筹政府、社会、市民三大主体,提高各方推动城市发展的积极性。
2.4.2城市集约发展的创新
综合体不但有机联系和组织了内外各个功能系统，而且与城市的公共空间之间建立了连续、有机的联系。
城市综合体的公共空间向城市开放，延伸了城市空间，使二者形成一体化特征：
城市公共空间融合到城市综合体内部，城市综合体成为城市的局部。
这种空间一体化的过程也是城市综合体城市化的过程，构成了集约化城市的基础。
2.4.3低碳城市试点
要实现全社会的绿色低碳发展，要从国家、地区、城市、园区、社区、产品等各个层面全面推动。
其中，城市是一个主要内容。
为了推动城市的绿色低碳可持续发展，各地都在努力和探索，中国各政府部门也搞了许多的试点，例如低碳城市试点、节能减排财政政策综合示范城市试点、可再生能源规模利用市场试点、低碳交通城市试点、智慧城市试点、海绵城市试点、资源转型城市试点、生态文明先行示范区等等，结合不同部门的职能、从不同的角度来探索城市的可持续发展模式。
低碳城市试点，在2010年中国就启动了第一批低碳省区低碳城市试点工作，结合区域代表性、地方的工作基础和工作意愿等因素，选择广东、辽宁、湖北、陕西、云南等五省和天津、重庆、深圳、厦门、杭州、南昌、贵阳、保定等八市作为低碳试点省市。
2012年，又启动了第二批试点工作，这是在总结第一批试点工作经验的基础上开展的，试点的入选条件比第一批更严格，并且对试点的工作要求也更高。
目前，中国共有42个国家低碳省区低碳城市试点，这些试点地区的人口占全国的40%左右，GDP占全国总量的60%左右，可以说规模是相当大的。
2.4.4适应低碳城市要求
二、三线城市政府都提出来未来城市开发主要以城市综合体为主的战略目标，例如当前的成都，在建的城市综合体就有60个，在建规模达一千万平方米以上。
与此同时，万达、中粮、华润、宝龙、华侨城等中国房地产行业的一大批领袖企业更是提出了只做城市综合体的发展战略。
城市综合体就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。
城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。
从城市生活的角度来看,城市综合体所构造的商业生态环境，在一个小半径的范围内，满足了都市核心人群复合性的生活需求，极大地降低了人们生活的交易成本，增强了生活的密集度，激发并放大了活动的能量，创造了一种崭新的、极具效率的都市生活方式。
同时，城市综合体集成整合了各种低碳技术应用，通过减源增汇的途径达到零污染、高效宜居的持续发展目标。
城市综合体具有的紧凑、集约、复合和规模化发展特征，使得城市运营的效率大大提高，建筑、交通、能源、产业等碳排放大量减少，这就使得城市综合体成为低碳城市发展中重要的发展路径。
本项目的建设不仅有利于实现岳阳优化城市空间布局，也对建设宜居城市、低碳出行城市等具有十分重要的战略意义。
第3章建设的可行性
3.1社会经济发展稳步增长
3.1.1国民经济持续增长
（1）地区生产总值持续增长
岳阳综合经济实力位居中部六省大中城市前列，2016年地区生产总值3101亿元、社会零售品消费总额1142.88亿元、财政收入330.8亿元，居全省第二位，仅次于省会长沙。
2016年岳阳市全年国内生产总值3100.87亿元，比上年增长7.8%。
其中，第一产业增加值345.84亿元，增长3.1%；第二产业增加值1469.1亿元，增长6.7%；第三产业增加值1285.94亿元，增长10.5%。
第一产业增加值占国内生产总值的比重为11.1%，第二产业增加值比重为47.4%，第三产业增加值比重为41.5%。
2015年岳阳市全年国内生产总值2886.28亿元，比上年增长8.7%。
其中，第一产业增加值317.16亿元，增长3.9%；第二产业增加值1446.83亿元，增长7.8%；第三产业增加值1122.29亿元，增长11.6%。
第一产业增加值占国内生产总值的比重为11.0%，第二产业增加值比重为50.1%，第三产业增加值比重为38.9%。
（2）社会消费品零售额稳步增长
2016年岳阳市全年社会消费品零售总额1142.88亿元，比上年增长12.0%。
按经营地统计，城镇消费品零售额994.66亿元，增长11.9%；乡村消费品零售额148.22亿元，增长12.6%。
限额以上法人批发零售业商品零售额中，粮油、食品类比上年增长27.5%，烟酒类增长21.2%，服装、鞋帽、针纺织品类增长18.1%，化妆品类增长24.1%，金银珠宝类增长19.4%，日用品类增长22.6%，书报杂志类增长16.0%，家用电器和音像器材类增长14.5%，中西药品类增长16.1%，文化办公用品类增长17.8%，家具类增长18.4%，通讯器材类增长14.0%，石油及制品类增长3.1%，建筑及装潢材料类增长23.6%，汽车类增长17.6%。
表2岳阳市近年国内生产总值和社会消费品零售额发展趋势表
年份
国内生产总值（亿元）
社会消费品零售额（亿元）
2010
1539.36
507.23
2011
1899.49
598.06
2012
2199.92
687.40
2013
2430.52
782.14
2014
2669.39
880.31
2015
2886.28
1020.64
2016
3100.87
1142.88
（3）居民收入稳步增加
岳阳市城乡居民收入近年继续增加,2016年全市城镇居民人均可支配收入27546元，比上年增长9.3%。
农村居民人均可支配收入13119元，比上年增长8.5%。
全市居民人均消费支出15930元，比上年增长10.7%。
按常住地分，城镇居民人均消费支出19355元，增长9.9%；农村居民人均消费支出12050元，增长11.0%。
全年国内旅游收入498.62亿元，增长50.3%。
国际旅游外汇收入1.46亿美元，增长43.9%。
表3岳阳市近年人民收入增长趋势
年份
城镇居民人均可支配收入（元）
城镇居民人均消费支出（元）
2013
21193
16037
2014
23121
16777
2015
25202
17614
2016
27546
19355
3.2地理位置优越
拟建工程位于长江南岸城陵矶新港区，京珠高速、随岳高速、杭瑞高速、107国道、S201、S301等主干道在其附近纵横交错，蒙华铁路支线13公里即将开工，岳阳机场正在建设过程中，交通条件优越。
图1项目地理位置示意图
3.3自然条件可行
3.3.1气象
岳阳市属从中亚热带向北亚热带过渡的湿润的大陆性季风气候，其主要特征：
温暖湿润，四季分明，季节性强；热量丰富，严寒期短、无霜期长，春温多变，盛夏酷热；雨水充沛，雨季明显，降水集中；湖区气候均一，山地气候悬殊。
多年平均降水量为1439.1毫米，春夏雨量约占全年的70％。
年日照时数为1590.2～1722.3小时，年无霜期256～285天。
市境主导风向为北风和东北偏北风，年平均风速为2.0～2.7m/s，年平均气温在16.5～17.2℃之间，项目工程区域无封冻史。
根据近几十年的气象资料统计，工程河段各气象要素见表4。
表4岳阳市气象要素表
序号
项目
单位
数据
1
多年平均降水量
mm
1469.1
2
最大24h降水量（P=10%）
mm
92.5
3
最大24h降水量（P=5%）
mm
107.92
4
最大1h降水量（P=10%）
mm
71.55
5
最大1h降水量（P=5%）
mm
79.94
6
多年平均气温
°C
16.4
7
最低气温
°C
-18.1
8
最高气温
°C
40.4
9
≥10°C
°C
4909
10
无霜期
天
259
11
多年平均蒸发量
mm
1476.3
12
多年平均风速
m/s
2.6
13
最大风速
m/s
24
14
多年平均大风日数
天
12
15
多年平均相对湿度
%
81
16
年平均日照
小时
1813
3.3.2工程地质
拟建项目地址地质相对简单，地基土层层位比较稳定，工程地质条件较好。
无断层、岩层、地下河床等。
地下水对钢筋混凝土一般无腐蚀性，适宜建筑物的建造。
据资料统计，历史上本区域未发生5级以上破坏性地震。
3.3.3坡度适宜
项目区地势平坦，大部分用地的坡度在8%以下。
根据用地建设的难易程度，可将用地坡度划分为四个等级：
坡度＜8%，坡度8~25%，坡度25~45%，坡度＞45%。
表5坡度分级标准
坡度属性
评价标准
坡度＜8%
地势平坦，建设难度低，不需经过处理
坡度8—25%
地势较平坦，建设难度中等，只需稍作处理
坡度25—45%
地势不平坦，建设难度中等，需经过特殊处理才可建设利用
坡度＞45%
地势陡峭，建设难度高，尽量不作为建设用地考虑
以自然生态优先为原则，全面分析综合体发展环境中的自然环境特点，进行特定的土地利用方式适宜性分析，为科学合理开发建设用地提供依据。
3.3.4地震
依据《中国地震动峰值加速度区划图》（GB18306-2001图A），岳阳（云溪）的抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g，设计地震组为第一组，特征周期0.35秒。
3.4基础设施便利
3.4.1交通运输方便
拟建项目位于长江南岸城陵矶新港区芭蕉湖北侧，岳阳交通极为便利，境内长江、京广铁路、蒙华铁路（在建）、京广高铁、京港澳高速公路、杭瑞高速公路等国家交通主动脉在市区交织成网。
2015年12月10日新开建的岳阳三荷机场，也促进着该市形成愈加明显的“水陆空”三位一体综合性大交通脉络。
本工程所需建筑材料和设备，可通过铁路、水路、公路运达现场。
3.4.2供电、供水、供气、供热
供电：
供电基础建设配套完善，有220KV、110KV等各型变电站多座，可实现双回路不间断供电，供电可靠率100%，电压稳定率99%，区内华能电厂支持直供电试点政策。
供水：
生活用水为铁山水库优质自来水，达到国家一级饮用水标准。
生产用水可直取湖水、长江水。
污水处理厂及收集管网已基本建成。
供气：
西气东输管线在区内设有供气管网门站，区内燃气线路长45Km，管径分别为406mm、250mm、200mm。
长岭炼化、巴陵石化可提供燃料油、工业气体。
供热：
收集华能电厂余热，建设220吨/小时蒸汽主管线20.5Km，可直接向区内企业提供工业蒸汽。
3.4.3基建材料
拟建工程当地及周边地区砂、石等建筑材料供应丰富，可就近购取。
3.4.4政策支持
本项目位于湖南城陵矶新港区内，湖南省和岳阳市出台了多项支持港区发展的相关政策，有《湖南省人民政府办公厅关于支持湖南城陵矶临港产业新区加快发展的意见》（湘政办[2010]45号）、《岳阳市人民政府关于加快湖南城陵矶临港产业新区建设的若干意见》（岳政发[2009]5号）《湖南城陵矶临港产业新区总体规划》、《湖南城陵矶临港新区十三五发展规划》和《湖南城陵矶新港区招商引资优惠政策十条》。
从本工程的区位条件、社会经济条件、自然条件和外部条件来看，芭蕉湖城市综合体建设条件较好，交通便利，社会经济稳步增长，供电、供水和通信等条件均有保障。
本工程的建设是完全可行的。
第4章项目建设方案
4.1总平面布置
4.1.1建筑设计
（1）设计主要依据
业主方提供的用地红线范围及任务书、规划部门提供的城乡规划局建设项目规划条件表、《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）、《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）、《办公建筑设计规范》（JGJ67-2006）、《商店建筑设计规范》（JGJ48-2014）、《旅馆建筑设计规范》（JGJ62-2014）
（2）总平面布置
商业裙房：
裙房设计力求使屋顶平台地面化,以削弱高容积率要求下的负面影响。
于三层标高设计开阔的水上乐园，直观展示游乐气氛，迅速汇集人气；继而四五层的丰富业态以及商业同样得以直观地展示于三层游乐场的人群，从而吸引人流进一步流向传统型商业空间难以带动的高区商业。
而这一系列流动向上的立体空间,其尺度怡人，视野开阔，为游人提供了立体的观湖平台，为市民自发的活动提供了更为丰富有趣的开放空间。
高层建筑：
规划基地内的公寓居住区高层建筑，分别位于芭蕉湖地块的北侧。
高层区设计着眼于区域文脉，避免高层对公共设施的压迫;而是与碧桂园在形态上相辅相成，相得益彰，共同营造环湖新型居住、商务中心。
高层建筑以充满未来感的圆润自然之态诠释东方古韵，为空旷的东湖增添丰富而明快的天际线。
（3）道路交通组织
道路交通力求简洁实用，路线设计可以使人便捷地到达每个功能入口。
同时与基地出入口、城市道路能够很好地衔接，沿建筑周边道路可以满足消防及疏散要求。
北地块：
地块规划为公共停车场，有两个车行出入口，均开向规划四路。
南地块：
地块共有三个车行出入口分别开向规划二路和规划四路，地块内部通过消防车道环通并与规划道路连通；南北向内街道路兼做消防车道，保证消防车的快速便捷到达扑救点。
本地块有大量的商业办公车流，因此沿南地块三个端角均匀地下车库出入口，使车辆能畅通地由各个入口直接进入地下地库。
（4）空间布局与功能分布：
本项目的各部功能：
在设计中共包括商业及高层办公与公寓建筑。
其中的高层办公建筑主体均为26层，层高3.2米，形成了优美的天际线。
商业主体共6层，涵盖有百货、超市、电器卖场、餐饮、婚庆、影院及娱乐活动空间。
三层平台的摩天轮和海盗船组成的游乐场使得屋顶平台地面化，吸引人流进入传统商业空间难以带动的高区商业。
并为游人提供了立体的观湖平台。
地下室共计2层，地下一层为停车库和地下商业；地下夹层为非机动车库，地下二层为停车库。
（5）建筑外观
建筑整体线条流畅，用简洁的“圆弧”作为基本元素加以变化，建筑风格简约又带有感性柔美的一面。
高层建筑外立面用色简洁明快，虚实对比强烈，充满现代感。
在建筑尺度上做了精心处理，高层区设计着眼于区域文脉，避免高层对公共设施的压迫;而是与碧桂园在形态上相辅相成，相得益彰，共同营造环湖新型商务中心。
高层建筑以充满未来感的圆润自然之态诠释东方古韵，为空旷的东湖增添丰富而明快的天际线。
4.1.2结构设计
（1）执行规范
《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）、《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）、《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）、《建筑工程抗震设计规范》（GB50011-2001）
（2）结构型式：
该项目高层及商业建筑均采用框剪结构。
（3）基础型式：
根据结构型式，结合场址工程地质状况，高层建筑物基础采用筏板基础，多层建筑采用条形基础。
4.1.3水、电、热、气方案
1、给排水工程
（1）设计范围
本项目建筑物的给水、排水工程及消防工程的设计。
（2）给水
本区域生活用水由铁山水库（铁山水为国家一类水质）供应，岳阳市日供水量100万吨以上，为全国少有的不缺水城市，生活用水可得到充分保障，工业用水可就近从华能水厂接入专供管网，以降低用水成本，也可从长江取水,供水能力为10万立方米/日，供水管网沿长江大道铺设到位。
（3）排水
采取雨污分流制，生活污水经化粪池沉淀处理后排入市政污水管网；雨水经过收集后部分进行绿化带的灌溉，其余部分排入市政雨水管网。
2、采暖、通风及空调工程
（1）室外设计参数
①夏季空调室外计算干球温度33.2℃
②夏季空调室外计算湿球温度26.4℃
③夏季通风室外计算温度30℃
④夏季空调日平均温度28.6℃
⑤冬季空调室外计算干球温度-12℃
⑥冬季空调室外计算相对
升级会员 