03年到12年在国家政策.docx
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03年到12年在国家政策
历年国家房产调控措施集合（2003年-2012年）
☆2003年（1项政策）
2003年8月份，国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业;
《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，简称18号文件，将房地产行业定位拉动国民经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。
☆2004年（2项政策）
2004年3月，831大限提高拿地“门槛”，调控开始
国土资源部、监察部又联合发文，严令各地须在当年8月31日前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备，是为“8.31”大限，此举是中央政府从土地供给抑制房地产过热的举措。
2004年10月，央行10年来首次宣布上调存贷款利率
中国人民银行决定从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。
金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点。
☆2005年（6项政策）
2005年3月，房贷优惠政策取消，调控涉及消费层面
央行决定即日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策，宣布取消住房贷款利率优惠政策;对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人房贷首付比例从20%上调到30%。
2005年3月，房地产税改革深入，调控涉及交易环节
财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时表示，中国目前房地产保有和交易环节税费偏轻，今后将重点推进房地产税改革。
2005年3月，国八条出台，调控上升到政治高度（老国八条）
国务院出台八点意见稳定房价，一是高度重视稳定住房价格，二是将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制。
三是大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房的土地供应，并督促建设;四是严格控制被动型住房需求，主要是控制拆迁数量;五是正确引导居民合理消费需求;六是全面监测房地产市场运行;七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施;八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查;
2005年5月，七部委意见，调控加强、细则出台（新国八条）
国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务。
2005年9月，银监会212号文件收紧房产信托
2005年10月，国税总局重申二手房缴纳个税
2005年10月11日，国家税务总局发布《关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》，文件正式明确个人买卖二手房，须缴纳个人税。
☆2006年（11项政策，调控从指导意见转向可操作性）
2006年4月27日，房贷利率再次上调
央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点，其中5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调到6.39%。
2006年5月24日，国六条出台，新一轮调控大幕开启
温家宝主持召开国务院常务会议，会上提出了促进房地产健康发展的六项措施：
一是切实调整住房供应结构;二是进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用;三是合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动型住房需求过快增长;四是进一步整顿和规范房地产市场秩序;五是加快城镇廉租房制度建设，规范发展经济适用房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤解决低收入家庭住房困难;六是完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度。
2006年5月29日，国务院出台限制套型90/70政策
国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，人称9部委15条，对国六条进一步细化，而且再套型面积，小户型比例、新房首付比例等方面做出量化规定。
2006年5月31日，国税总局出台二手房营业税政策
《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》，要求各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税政策。
2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。
2006年7月6日，未取得预售许可证的楼盘不得发布预售广告
2006年7月11日，建设部出台171号“外资限炒令”
建设部联合其他5部委下发171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见。
》
2006年7月26日，108号文件全国范围内强制征收二手房转让个人所得税;
2006年8月1日，土地新政出台<招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范>和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行。
2006年8月19日，央行调整金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点
2006年8月30日，建设部出台《城镇廉租房工作规范化管理实施办法》
2006年9月，房地产市场整顿《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》
☆2007年（8项政策，5次加息，从金融层面打压房地产）
2007年1月，建设部规范房产经纪行业，资金监管、网上签约、标准买卖合同三大详尽相互配合的文件一起出台，引导二手房交易进入良性、正规的轨道。
2007年3月18日，央行再次上调存贷款基准利率0.27个百分点;
2007年5月19日，央行再次加息，上调0.27个百分点，一年期贷款利率上调0.18个百分点。
个人住房公积金贷款利率上调0.09个百分点。
6月5日期，上调金融机构人民币准备金率0.5个百分点。
2007年7月20日，央行第三次加息，此次针对活期存款利率上调，由0.72%上调至0.81%，为2002年2月以来首次上调活期存款利率。
2007年8月，央行第四次加息，存贷款基准利率上调0.27个百分点;
2007年8月，央行第五次加息，存贷款基准利率上调0.27个百分点，一年期存款利率达到3.87%，一年期贷款利率达到7.29%。
2007年9月27日，央行出台新政，二套房首付比例不得低于50%，贷款利率上浮至1.1倍。
☆2008年（16项政策，金融危机爆发成为政策分水岭）
2008年3月，建设部70/90政策适用范围扩大到经济适用住房。
2008年3月25日，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，达到15.5%，创下历史新高。
4月20日，再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点;
5月20日，再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点;
2008年5月30日，国家多项调控近期开始施行，土地阀门再度把紧。
商品住宅开发不得超过3年，土地管理不作为将受严惩，6月1日起执行。
2008年6月10日，税务总局：
企业为个人购买房产需征个人所得税。
2008年7月14日，国土部表示：
小产权房不给宅基地证。
2008年8月11日，国务院新规：
商品房销售应明示能源消耗指标，并附上住房保修书和住宅产品说明书。
2008年8月14日，三部委联合印发《2008年廉租房工作计划》，新增廉租住房保障户数250万户，达到350户。
2008年8月25日，央行银监会联合发文要求严格建设项目贷款管理
土地质押必须有土地证，贷款额度不得超过质押物价值的7成，贷款期限原则不超过2年。
对利用农村集体土地开发商业性房地产，不得发放任何形式的贷款，对购买农村集体土地上建设的住房的城镇居民，不得发放住房贷款。
美国金融危机拯救了奄奄一息的房地产，在政策支持、通胀恐慌、外贸出口受阻的三大因素下，房地产又迎来一次暴涨，连续数年的宏观调控努力在即将取得成效的时候，嘎然而止。
2008年9月15日，央行宣布“双率”齐降
受美国金融危机影响，央行宣布9月16日期，下调一年期贷款基准利率0.27个百分点，下调存款准备金率0.5个百分点。
2008年10月9日，西方央行联社降息，中国打出“降率免税”组合拳
10月19日期，下调一年期存贷款基准利率各0.27个百分点，下调存款准备金率0.5个百分点。
同时储蓄存款利息所得税暂免征收个人所得税。
2008年10月12日，十七届三中全会：
土地或可转让抵押继承，小产权房有望破题;
2008年10月12日，系列新政支持房地产
11月1日期，个人首次购买90平方以下普通住房，契税下调到1%，免征印花税，免征土地增值税。
首次购买住房和改善性普通住房提供贷款利率7折优惠，最低首付下调为20%。
个人住房公积金贷款利率同时下调，5年期内和5年期以上的贷款利率分别下调0.27个百分点，分别为4.05%和4.59%。
地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。
（杭州救市24条，包括购房入户等政策，极大地促进了房地产市场的火爆）
2008年10月28日，央行年内第三次下调利率，存贷款分别下调0.27个百分点。
☆2009年
容积率
政策：
《关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》
发布时间：
2009年1月6日
发布机构：
住房和城乡建设部、监察部
政策内容：
《通知》要求，各地城乡规划主管部门在对建设项目实施规划管理的过程中，必须严格遵守控制性详细规划确定的容积率指标。
国有土地使用权一经出让，任何单位和个人都无权擅自更改规划设计条件确定的容积率。
确需变更规划条件确定的容积率的建设项目，应根据程序进行。
《通知》要求，城乡规划主管部门要依法核实完工的建设工程是否符合规划行政许可要求，严格审查建设工程总建筑面积是否超出规划许可允许建设的建筑面积。
对于面积不符的，建设单位不得组织竣工验收。
城乡规划主管部门要依法及时对违法建设进行处罚，拆除违法建设部分、没收违法收入，并对违法建设部分处以工程造价10%的罚款。
国家债券
政策：
2000亿地方债3月开闸
颁布单位：
国家财政部
颁布时间：
2009年2月24日
政策内容：
财政部发行20000亿债券，期限为3年
廉租房
政策：
《关于下达2009年部分中央廉租住房保障专项补助资金的通知》
颁布时间：
2009年4月29日
发布机构：
中国财政部
政策内容：
2009年中央财政廉租住房保障专项补助资金70亿元。
为支持财政困难地区及新疆生产建设兵团尽快解决城市低收入家庭住房困难问题，加大廉租住房保障工作力度，近日，财政部、住房城乡建设部联合印发《关于下达2009年部分中央廉租住房保障专项补助资金的通知》，下达2009年中央财政廉租住房保障专项补助资金70亿元，用于补助财政困难地区及新疆生产建设兵团廉租住房租赁补贴开支以及购买、改建、租赁廉租住房支出。
房地产制度
政策：
房地产制度面临新变革:
城里人或可到乡下置业
时间：
2009年4月25日讨论
发布机构：
中央智囊机构
政策内容：
应该鼓励城里人到农村去买房，同时，农民有富余的住房也可以卖给城里人，可以先在有条件的地区先行试点，逐步推开，推动建立城乡统一的房地产市场。
开发资本金
政策：
商品房开发资本金大限松动房贷风险总体可控
时间：
2009年5月4日
发布机构：
国务院
政策内容：
国务院决定调整11类固定资产投资项目资本金比例，其中包括商品住房。
这一决定被房地产界称之为开发项目资本金“松绑”，迅速“激发”了开发商推动项目入市的“信心”。
土地
政策：
《新增建设用地土地有偿使用费征收等别》
颁布时间：
2009年5月1日
发布机构：
中国财政部
政策内容：
从2009年5月1日起，各地依法获得批准的新增建设用地，均统一按照经调整的《新增建设用地土地有偿使用费征收等别》计征新增建设用地土地有偿使用费。
新增建设用地土地有偿使用费征收等别调整后，每个征收等别对应的新增建设用地土地有偿使用费征收标准保持不变。
新标准中，前几等的征收等别调整不大，上海九个区仍为一等，北京城八区和上海浦东新区为二等。
保障用房地块
政策：
禁止保障房地块用于商业性开发
时间：
2009年5月20日
发布机构：
国土资源部
政策内容：
各地市、县国土资源管理部门加快保障性住房用地供应计划的落实，加强和规范保障性住房用地供应管理。
禁止借保障性安居工程之名，以划拨方式取得土地后改变用途用于商品住房等商业开发。
经济体制
政策：
《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》
时间：
2009年5月25日
发布机构：
国务院
政策内容：
今年要研究开征物业税；继续深化电信体制改革，制定出台配套监管政策，加快形成有效的市场竞争格局；深化邮政体制改革，推动邮政速递物流业务重组改制；规范国有企业负责人薪酬管理制度，合理控制收入分配差距，研究制订事业单位实施绩效工资的意见。
商品房资本金
政策：
国务院13年来首次下调商品房项目资本金比例
颁布时间：
2009年5月29日
发布机构：
国务院
政策内容：
国务院5月27日公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，其中最值得关注的是，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，成为此次调整受惠最大的项目之一。
国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知
国发〔2009〕27号
各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
政策内容：
固定资产投资项目资本金制度既是宏观调控手段，也是风险约束机制。
该制度自1996年建立以来，对改善宏观调控、促进结构调整、控制企业投资风险、保障金融机构稳健经营、防范金融风险发挥了积极作用。
为应对国际金融危机，扩大国内需求，有保有压，促进结构调整，有效防范金融风险，保持国民经济平稳较快增长，国务院决定对固定资产投资项目资本金比例进行适当调整。
现就有关事项通知如下：
一、各行业固定资产投资项目的最低资本金比例按以下规定执行：
二、钢铁、电解铝项目，最低资本金比例为40%。
三、水泥项目，最低资本金比例为35%。
四、 煤炭、电石、铁合金、烧碱、焦炭、黄磷、玉米深加工、机场、港口、沿海及内河航运项目，最低资本金比例为30%。
五、 铁路、公路、城市轨道交通、化肥（钾肥除外）项目，最低资本金比例为25%
六、 保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。
其他项目的最低资本金比例为20%。
七、经国务院批准，对个别情况特殊的国家重大建设项目，可以适当降低最低资本金比例要求。
属于国家支持的中小企业自主创新、高新技术投资项目，最低资本金比例可以适当降低。
外商投资项目按现行有关法规执行。
八、 金融机构在提供信贷支持和服务时，要坚持独立审贷，切实防范金融风险。
要根据借款主体和项目实际情况，参照国家规定的资本金比例要求，对资本金的真实性、投资收益和贷款风险进行全面审查和评估，自主决定是否发放贷款以及具体的贷款数量和比例。
九、 自本通知发布之日起，凡尚未审批可行性研究报告、核准项目申请报告、办理备案手续的投资项目，以及金融机构尚未贷款的投资项目，均按照本通知执行。
已经办理相关手续但尚未开工建设的投资项目，参照本通知执行。
一十、 国家将根据经济形势发展和宏观调控需要，适时调整固定资产投资项目最低资本金比例。
十一、本通知自发布之日起执行。
国务院
二○○九年五月二十五日
工业用地
政策：
关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知
时间：
5月13日
机构：
国土资源部
政策内容：
各省（区、市）确定的优先发展产业且用地集约的工业项目，以及以农、林、牧、渔业产品初加工为主的工业项目，在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应《标准》的70%执行。
根据规定，“出让底价低于该项目实际土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应收取的相关费用之和的，应按不低于实际各项成本费用之和的原则确定出让底价。
”工业用地招拍挂在《通知》中得到了一定程度的放松。
土地
政策：
单位GDP和固定资产投资规模增长的新增建设用地消耗考核办法
时间：
2009年3月
机构：
国土资源部、国家发改委、国家统计局
政策内容：
规定自本年度起，就单位GDP和固定资产投资规模增长的新增建设用地消耗，对各地政府进行评价考核。
考核采用量化方法，考核结果分别作为分解下达年度土地利用计划指标和主管部门对省级政府领导干部进行综合考核评价的依据。
量化考核，该量化方法设置了两项指标。
一是区域位次指标。
旨在通过各地区集约水平在全国的位次，考核该地区节约集约用地的水平，涵盖三项具体指标：
"单位GDP耗地下降率"、"单位GDP增长消耗新增建设用地量"和"单位固定资产投资消耗新增建设用地量"。
三项指标值标准化、平均加权后在全国排序，并对不同位次给予评分，满分为65分。
二是年度变化指标。
旨在通过各地区考核年度集约水平与前一年相比的提高程度，考核该地区节约集约用地措施的力度。
该指标亦是将上述三项具体指标分别评分后加和得出，满分为35分。
用地审批
政策：
关于改进报国务院批准单独选址建设项目用地审查报批工作的通知
时间：
2009年3月1日
机构：
国土资源部
政策内容：
明确自3月1日起，市、县国土资源管理部门新受理申报的报国务院批准单独选址建设项目用地执行新规：
加快建设项目用地报批前期工作；公路、铁路等线性工程，先行完成用地组件报批工作的，可以地（市）为单位分段呈报国务院批准用地；报部审查材料，由现行的35件减少到10件；市、县级受理建设用地申请和按要求组织报件，省级负责实质性审查，国土资源部进行复核性审查。
无偿受赠房个税
政策：
《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》
发布时间：
2009年6月15日
发布机构：
财政部、国家税务总局
政策内容：
房屋产权无偿赠与的当事双方免征个人所得税的三种情况主要包括：
房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
通知指出，除规定的上述三种情形外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为２０％。
对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。
赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。
此外，受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。
受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。
保障性安居工程用地 执行政策
政策：
《关于切实落实保障性安居工程用地的通知》
发布时间：
2009年5月15日
发布机构：
国土资源部
政策内容：
国土资源部5月15日下发的《关于切实落实保障性安居工程用地的通知》要求，各地要加快编制、修编2010至2011年和今年保障性住房用地供应计划，分类确定城市廉租住房建设，林区、垦区、矿区棚户区改造，农村危房改造等3类保障性安居工程用地的供应标准、规模及时序，并落实到具体地块。
通知强调，要加强和规范保障性住房用地供应管理。
在城市规划区范围内建设的廉租住房、经济适用住房，应按照城市规划，综合考虑被保障人群的工作生活等实际，合理确定选址和地块。
在城市规划区范围外建设的林区、垦区、矿区棚户区改造等保障性安居工程，原则上实行原地改建，不扩大占地规模，人均建设用地标准不得突破当地规定。
确需异地改建的，应按照土地利用总体规划，经充分论证后，可在土地供应计划中优先安排。
对于农村危旧房改造，应充分利用村庄原有建设用地，其用地不得突破当地规定的宅基地面积标准。
保障性住房中的廉租住房和经济适用住房用地，实行划拨供应，并按规定减免相关费用，但配套建设的商业、服务业等经营性设施用地则必须实行有偿使用，严格坚持以招标拍卖挂牌出让方式供地。
对在城镇规划区外单独选址建设的保障性安居工程用地，不得征收新增建设用地有偿使用费。
继续落实适度宽松的货币政策
会议分析了当前国内外经济金融形势。
会议认为，我国经济运行正处在企稳回升的关键时期。
在一系列扩大内需、促进经济增长的政策措施作用下，当前经济运行出现积极变化，有利条件和积极因素增多,总体形势企稳向好。
但是,经济回升的基础还不够稳固,特别是国际经济走势还不明朗,外部需求下降,我国经济发展的外部环境仍然十分严峻。
中国人民银行按照党中央、国务院的统一部署，实行适度宽松的货币政策，加大金融对经济增长的支持力度，银行体系流动性充裕，货币信贷快速增长，金融体系平稳运行。
会议认为，要全面贯彻落实好应对国际金融危机的一揽子计划,并根据形势变化不断丰富和完善。
要深入贯彻落实科学发展观，全面增强国内需求对经济增长的拉动作用，着力转变发展方式，加快经济结构战略性调整。
进一步加强货币政策与财政、产业、贸易、金融监管等政策的协调配合，提高政策的前瞻性，保持经济平稳较快发展。
廉租房
政 策：
2009-2011年廉租住房保障规划
发布时间：
2009-06-03
发布机构：
发改委、财政部、城乡建设部
政策内容：
只节选部分实用内容
总体目标和年度工作任务
（一）总体目标。
从2009年起到2011年，争取用三年时间，基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。
其中，2008年第四季度已开工建设廉租住房38万套，三年内再新增廉租住房518万套、新增发放租赁补贴191万户（各省、自治区、直辖市和新疆生产建设兵团任务分解见附表）。
进一步健全实物配租和租赁补贴相结合的廉租住房制度，并以此为重点加快城市住房保障体系建设，完善相关的土地、财税和信贷支持政策。
（二）年度工作任务。
1.2009年，解决260万户城市低收入住房困难家庭的住房问题。
其中，新增廉租住房房源177万套，新增发放租赁补贴83万户。
2.2010年，解决245万户城市低收入住房困难家庭的住房问题。
其中，新增廉租住房房源180万套，新增发放租赁补贴65万户。
3.2011年，解决204万户城市低收入住房困难家庭的住房问题。
其中，新增廉租住房房源161万套，新增发放租赁补贴43万户。
三、保障方式和保障标准
（一）保障方式。
通过新建、购置和改造等方式筹集房源，同时继续实施租赁补贴制度，多渠道、多方式解决城市低收入住房困难家庭的住房问题。
新建廉租住房采用统一集中建设和在经济适用住房、普通商品住房、棚户区改造项目中配建两种方式，以配建方式为主。
（二）保障标准。
廉租住房保障对象是城市低收入住房困难家庭，具体条件由市、县政府确定。
廉租住房保障标准控制在人均住房建筑面积13平方米左右，套型建筑面积50平方米以内，保证基本的居住功能。
租赁补贴额根据当地平均市场租金、家庭住房支付能力合理确定。
四、政策措施
（一）多渠道筹措资金。
1.中央加大对财政困难地区廉租住房保障补助力度。
2009年廉租住房建设中央补助标准为：
西部地区400元/平方米，中部地区300元/平方米，辽宁、山东、福建省的财政困难地区200元/平方米。
2.省级人民政府要比照中央的做法，加大对本地区财政困难的市、县建设（包括购置、改造）廉租住房和发放租赁补贴的资金投入。
各地可根据实际情况，统筹使用中央下拨的预算内投资补助和廉租住房
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