房产评估师考试《开发经营与管理》重难点很重要很全面.docx
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房产评估师考试《开发经营与管理》重难点很重要很全面
第一章房地产投资与投资风险
一、本章分值及考点说明
年份
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
平均值
分值
8
8
6
8
6
6
8
7
8
7．2
说明：
全书共10章，不考虑最后一道大题（计算题）所占分值20分，每章客观题平均为8分，本章在近9年考试中所占分值为7．2分，低于平均值，属于次重点章。
有4个一级考点和7个二级考点（其余均为三级考点），有两个计算型客观题：
一是房地产投资风险大小的判断，二是市场风险系数及预期投资收益率的计算。
二、例题解析
第一节投资与房地产投资
【投资的分类】（短期投资和长期投资、直接投资和间接投资、金融投资和实物投资、生产性投资和非生产性投资）
1．一般来说，与长期投资相比，短期投资（）。
A．风险较大
B．收益率较高
C．流动性较好
D．投资回收期较长
【答案】C
【试题解析】短期投资资金周转快，流动性好，但收益率也较低，风险相对较小。
【史家解读】短期投资的风险不一定小，收益率也不一定低，长期投资的收益率不一定高，收益率与收益期长短没有必然联系，一般情况下与投资风险和投资额大小有关。
2．房地产投资分为土地开发投资、房地产开发投资和房地产经营投资，是按照（）的不同进行划分的。
（2017年试题）
A．物业用途类型
B．投资对象存在形式
C．房地产投资主体
D．房地产业经济活动类型
【答案】D
【试题解析】按房地产业经济活动类型的不同，可以将房地产投资划分为土地开发投资、房地产开发投资和房地产经营投资。
【投资的特性】
1．投资者进行房地产投资的主要目的一般是（）。
A．获取房地产当期收益
B．获取房地产未来收益
C．直接从事房地产开发经营活动
D．间接参与房地产开发经营活动
【答案】B
【房地产投资分类之按投资主体划分】
1．商品房开发投资和保障性住房建设投资都属于房地产投资，无论何种类型的房地产投资，其目的都是为了营利。
（）
【答案】×
【试题解析】保障性住房建设投资注重的是房地产投资的社会效益。
【房地产投资分类之按经济活动类型划分】
1．下列房地产投资形式中，属于按经济活动类型划分的有（）。
A．居住物业开发投资
B．商业物业投资
C．土地开发投资
D．房地产开发投资
E．房地产经营投资
【答案】CDE
【试题解析】根据房地产业经济活动类型的不同，可以将房地产投资划分为从事土地开发活动的土地开发投资、从事各类房屋开发活动的房地产开发投资和从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资。
A、B选项属于按物业类型来划分的，按物业类型来划分除AB选项外，还包括工业物业投资、酒店和休闲娱乐设施投资和特殊物业投资共5项。
【房地产投资分类之按物业类型划分】（二级考点）
1．商业物业的租金水平取决于其所处的地段，与投资者管理商业物业的能力无关。
（）
【答案】×
【试题解析】商业物业的收益水平与投资者管理商用物业的能力密切相关。
2．下列关于商业物业的表述中，正确的有（）。
A．能为投资者带来经常性的收入现金流
B．分割产权销售已经成为最受欢迎的经营模式
C．适合于长期投资
D．常在机构投资者之间进行交易
E．位置对其有着特殊的重要性
【答案】ACDE
【试题解析】随着房地产市场的发展，商用物业投资的开发—出售模式，即将建成后的商用物业分割产权销售的模式越来越缺乏生命力，而开发—持有或整体出售给机构资者统一持有模式越来越成为一种趋势。
3．下列物业中，属于特殊物业的是（）。
A．在建工程
B．车站
C．购物中心
D．科技产业园区
【答案】B
【试题解析】特殊物业是指物业空间内的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产，包括汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等。
2011年以后的教材将“高尔夫球场”剔除在特殊物业之外了。
【房地产的特性】（房地产具有不可移动性、寿命周期长、异质性和弱流动性）
1．买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（）。
A．不可移动性
B．适应性
C．弱流动性
D．相互影响性
【答案】C
【试题解析】房地产投资变现性差是基于房地产的弱流动性。
【房地产投资特性之适于进行长期投资】（一级考点）
1．房地产投资适合作为一种长期投资。
关于其原因分析，错误的是（）。
A．土地不会毁损
B．地上建筑物有耐久性
C．变现性差
D．土地使用权年限较长
【答案】C
2．因为变现性较差，所以房地产投资不宜作为长期投资。
（）（2014年试题）
【答案】×
【试题解析】房地产投资有变现性差的特点，但由此得不出“房地产投资不宜作为长期投资”的结论，何况这个结论本身就是错误的，因为土地不会毁损、土地使用权年限较长，且地上建筑物及其附属物具有耐久性，因此房地产投资适于进行长期投资。
【经济寿命与自然寿命】（二级考点）
1．下列关于房地产经济寿命和自然寿命的说法中，正确的有（）。
A．房地产同时具有经济寿命和自然寿命
B．自然寿命一般要比经济寿命长
C．如果房地产维护状况良好，可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命
D．房地产的经济寿命与使用性质无关
E．房地产的经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产收入大于零的持续时间
【答案】ABC
【试题解析】经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产产生的收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间；自然寿命一般要比经济寿命长得多。
如果房地产的维护状况良好，其较长的自然寿命可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命；房地产的经济寿命与其使用性质相关，不同性质房地产的经济寿命不相同，E项中不是房地产收入大于零而是净收益大于零。
【房地产投资特性之需要适时的更新改造投资】
1．投资者对房地产内部使用功能的变动（例如在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等），体现了投资者对房地产投资（）的重视。
A．变现性差
B．需要适时的更新改造投资
C．易受政策影响性
D．专业管理依赖性
【答案】B
【房地产投资特性之易产生资本价值风险】
1．房地产投资易产生资本价值风险的主要原因，是房地产具有（）。
（2015年试题）
A．异质性
B．用途广泛性
C．类型多样性
D．弱流动性
【答案】A
【试题解析】房地产的异质性，也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致，这就为房地产市场价值和投资价值的判断带来了许多困难，使投资者面临着资本价值风险。
2．只要预期的收益现金流和未来的运营费用水平不发生变化，房地产投资就不会面临资本价值风险。
（）（2015年试题）
【答案】×
【试题解析】房地产的异质性是房地产投资易产生资本价值风险的原因。
即使预期的收益现金流和未来的运营费用水平不发生变化，出租率和收租损失也可能有变化，报酬率或资本化率也可能有变化，更何况相同市场价值的房地产有着因人而异的投资价值。
【房地产投资特性之存在效益外溢和转移】（一级考点）
1．地铁站的建成使得周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有（）的特性。
A．变现性差
B．易受政策影响
C．依赖专业管理
D．效益外溢和转移
【答案】D
2．房地产投资收益受周边环境影响较大的主要原因，是房地产投资具有（）。
（2014年试题）
A．依赖专业管理
B．效益外溢和转移
C．异质性明显
D．变现性差
【答案】B
【房地产投资特性（综合）】（二级考点）
1．房地产投资区别于其他类型投资的重要特性包括（）。
（2015年试题）
A．需要适时的更新改造投资
B．易受政策影响
C．依赖专业管理
D．适于短期投资
E．变现性差
【答案】ABCE
【试题解析】房地产投资适于进行长期投资。
【本节其它考点】
1．投资的4个特性。
2．投资的4方面作用。
第二节房地产投资的形式与利弊
【房地产直接投资】（二级考点）
1．房地产开发投资通常属于长期投资，它形成了房地产市场的增量供给。
（）
【答案】×
【试题解析】属于中短期投资。
2．在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的有（）。
A．买地—建房—卖房
B．买房—经营
C．买房—出租—转售
D．买房—出租
E．买地—开发—转让
【答案】BCD
3．下列房地产投资行为中，房地产投资管理经验丰富的机构投资者通常会选择的是（）。
（2017年试题）
A．开发商品住宅
B．开发工业厂房
C．购买优良区位的新竣工物业
D．购买繁华区域的成熟物业
【答案】C
【试题解析】房地产投资管理经验丰富的机构投资者会倾向于购买处于优良区位的新竣工甚至尚未竣工的物业，这类物业初始价值和收益水平较低，但随着投资者的持续资源投入和培育，物业价值和收益能力会逐步提升。
【投资房地产投资信托基金】（二级考点）
1．房地产投资信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成为大型机构投资者直接投资房地产的重要工具。
（）
【答案】×
【试题解析】是间接投资房地产的重要工具。
2．房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（）。
A．销售收入
B．转让收入
C．租金收入
D．利息收入
【答案】C
3．下列关于房地产投资信托基金（REITs）特征的表达中，不正确的是（）
A．有专业投资管理者负责经营管理
B．收入现金流的主要部分分配给了股东
C．分为权益型和抵押型两种形式
D．投资流动性好
【答案】C
【试题解析】分为权益型、抵押型和混合型三种形式。
4．下列投资行为中，属于房地产间接投资的是（）。
A．购买房地产公司股票
B．购买土地使用权
C．购买新建商品住房
D．购买存量商品住房
【答案】A
【房地产投资的利弊】
1．房地产置业投资者能够容忍较低收益率的主要原因，是房地产投资（）。
（2015年试题）
A．存在效益外溢和转移
B．易获得金融机构的支持
C．具有保值增值性
D．可提高投资者的资信等级
【答案】C
【试题解析】房地产投资具有增值性和保值性，这也是房地产置业投资者能够容忍较低收益率的主要原因。
2．房地产投资不能有效抵消预期通货膨胀的影响。
（）
【答案】×
【试题解析】可以抵消通货膨胀的影响，尤其是能抵消预期通货膨胀的影响。
第三节房地产投资的风险
【房地产投资风险大小的判断】（二级考点，本章计算型客观题之一）
1．甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。
预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。
甲、乙物业投资风险比较的结果是（）。
A．甲物业投资风险大
B．乙物业投资风险大
C．甲、乙物业的投资风险相同
D．难以判断甲、乙物业的投资风险大小
【答案】B
【试题解析】甲物业：
σ甲＝［（1200－1100）2＋（1000－1100）2］÷2＝10000，其中σ甲是方差，而标准差是方差开平方根，则物业甲的标准差是100，同理，可计算出物业乙的标准差是200，物业甲的期望值是1200×0．5+1000×0．5=1100（万元），同理可得物业乙的期望值是1100万元，物业甲的标准差系数＝100/1100＝9．1%，物业乙的标准差系数是18%，标准差系数小的风险小，故物业乙的风险大。
【房地产投资的系统风险和个别风险】（二级考点。
特别是利率风险，建议大家死记住6个个别风险，除此之外的是系统风险；另外，要记住风险的别称）
1．下列房地产投资风险中，房地产开发企业可以控制的是（）。
（2017年试题）
A．收益现金流风险
B．市场供求风险
C．通货膨胀风险
D．利率变动风险
【答案】A
【试题解析】收益现金流风险属于个别风险，而市场供求风险、通货膨胀风险和利率变动风险都是系统风险。
个别风险可控系统风险不可控。
2．利率调升对房地产投资产生的影响有（）。
（2006年、2017年试题）
A．导致房地产实际价值折损
B．增加收益现金流
C．加大投资者融资成本
D．增加市场供给
E．抑制市场投资需求
【答案】ACE
【试题解析】利率调升对房地产投资产生两方面的影响：
一是导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值；二是会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。
利率提高还会抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。
另外，理论教材也有相关论述（理论教材第四章第五节有关利率内容）：
从综合效应看，利率升降对房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，从而房地产价格与利率负相关：
利率上升，房地产价格会下降，利率下降，房地产价格会上涨。
3．下列房地产投资风险中，不能通过投资组合来分散、抵消的是（）。
（2015年试题）
A．持有期风险
B．时间风险
C．周期风险
D．机会成本风险
【答案】C
【试题解析】周期风险属于系统风险，系统风险是不能通过投资组合来分散和抵消的；而持有期风险、时间风险和机会成本风险属于个别风险。
【风险对房地产投资决策的影响】
1．按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为（）。
（2017年试题）
A．金融投资型
B．收益型
C．实物投资型
D．机会型
E．收益加增值型
【答案】BDE
【试题解析】按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为收益型、收益加增值型和机会型三种。
第四节风险与投资组合
【投资组合理论】（二级考点）
1．关于投资组合理论的说法，正确的是（）。
A．投资者应选择毫无风险的投资组合
B．投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合
C．投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消
D．投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消
【答案】D
【试题解析】A投资组合可以降低投资风险；B投资者要到达理想效果的前提条件是各投资项目间有一个负协方差。
最理想的是一个绝对的负协方差，但这个条件很难达到；C投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消，但系统风险因素仍然存在。
2．投资组合理论认为，对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。
（）
【答案】√
3．房地产投资组合的目标之一，是在固定的预期收益率下使（）。
（2014年试题）
A．投资利润最大
B．投资效率最高
C．投资成本最低
D．投资风险最小
【答案】D
【试题解析】投资组合理论的目标是寻找在一个固定的预期收益率使风险最小，或者在一个预设可接受的风险水平下，使收益最大化的投资组合。
【市场风险系数及预期投资收益率】（一级考点，本章计算型客观题之二）
【计算公式】：
资产的预期收益率（折现率）＝无风险资产收益率＋系统性市场风险系数×（市场的整体平均收益率－无风险资产收益率），无风险资产收益率一般为国债的收益率或银行存款利率，一般不用贷款利率。
1．在资产预期收益率公式E（Rj）＝Rf＋βj[E（Rm）－Rf］中，影响βj确定的风险因素有（）。
（2014年试题）
A．通货膨胀风险
B．市场供求风险
C．机会成本风险
D．持有期风险
E．利率风险
【答案】ABE
【试题解析】βj是资产j的系统性市场风险系数。
投资组合可以将个别风险因素减少甚至近于完全抵消，但系统风险因素仍然存在。
C、D选项属于个别风险。
2．假设银行一年期存款利率为2．28%，贷款利率为5．85%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0．6，则房地产投资的预期收益率为（）。
A．4．42%
B．8．11%
C．8．13%
D．9．54%
【答案】B
【试题解析】资产的预期收益率＝无风险资产收益率＋系统性市场风险系数（市场的整体平均收益率－无风险资产收益率）＝2．28%＋0．6×（12%－2．28%）＝8．11%，注意无风险资产收益率不能用贷款利率。
3．假设某段时间内房地产业的预期收益率为15%，国债的投资收益率为10%，市场整体的平均收益率为20%，则房地产业的系统性市场风险系数是（）。
A．0．25
B．0．50
C．1．50
D．2．00
【答案】B
【试题解析】
=0．5
第二章房地产市场与市场运行
一、本章分值及考点说明
年份
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
平均值
分值
9
8
8
9
9
8
11
8
9
8．8
说明：
全书共10章，不考虑最后一道大题（计算题）所占分值20分，每章客观题平均为8分。
本章在近9年考试中所占分值为8．8分，高于平均分。
本章是重点章，有4个一级考点和5个二级考点，有计算型客观题。
二、例题解析
第一节房地产市场概述
【房地产市场运行环境中的社会因素、经济因素和政策因素】（注意区别社会环境因素和经济环境因素）
1．下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是（）。
A．城市或区域产业结构与布局
B．人口数量和结构
C．土地资源状况
D．建筑技术进步
【答案】A
【试题解析】B是社会因素，C是资源环境，D是技术环境。
2．影响房地产市场发展的基本因素有（）。
（2017年试题）
A．社会因素
B．经济因素
C．资源因素
D．政策因素
E．技术因素
【答案】ABD
【试题解析】房地产市场运行环境的影响因素中，社会因素、经济因素和政策因素是基本因素。
第二节房地产市场结构与指标
【房地产市场结构】（二级考点）
1．商品房开发市场通常是典型的（）市场。
A．完全竞争
B．垄断竞争
C．寡头垄断
D．完全垄断
【答案】B
【试题解析】由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。
房地产开发企业集中开发建设商品住房是市场供应的主要组成部分，如果同期在某一区域市场的新建住房开发项目较少，就容易形成区域性垄断，导致垄断多于竞争。
2．对房地产市场结构进行分析，除了要分析供求结构，通常还分析（）。
A．价格结构
B．总量结构
C．档次结构
D．投资结构
E．租买结构
【答案】BDE
3．对某一房地产市场中不同物业类型之间的供给比例或交易比例关系的分析，属于房地产市场的（）。
（2015年试题）
A．总量结构分析
B．产品结构分析
C．区域结构分析
D．投资结构分析
【答案】B
【试题解析】房地产市场的产品结构是考察房地产市场中不同物业类型之间或某一特定物业类型中不同档次产品或产品细分之间的供给比例或交易比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。
4．房地产境内投资与境外投资之间的比例结构分析属于产品结构分析。
（）（2017年试题）
【答案】×
【试题解析】房地产境内投资与境外投资之间的比例结构属于投资结构。
【房地产市场细分】（一级考点）
1．在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场”，这种划分所采用的市场细分标准有（）。
A．按存量增量细分
B．按交易形式细分
C．按目标市场细分
D．按房地产用途细分
E．按地域细分
【答案】BCD
【试题解析】甲级－按目标市场细分，写字楼－按用途细分，租赁－按交易形式细分，注意：
根据题意，已给出是某城市，不能再选按地域划分了。
2．按房地产用途可将房地产市场细分为若干子市场，这是因为不同用途的房地产在（）等方面存在差异。
A．投资决策
B．规划设计
C．工程建设
D．地域范围
E．产品功能
【答案】ABCE
【试题解析】由于不同类型的房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大差异。
【房地产市场指标中的供给指标（10项）】（一级考点）
供给指标公式汇总
存量＝上期存量＋报告期新竣工量－报告期灭失量
空置率＝空置量÷同期房屋存量
可供租售量＝上期可供租售数量－上期吸纳量＋本期新竣工量
房屋施工面积=报告期内新开工的面积+上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积+上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积
平均建设周期＝房屋施工面积÷新竣工面积
1．关于房屋存量的说法，正确的有（）。
（2015年试题）
A．存量属于房地产市场的需求指标
B．存量单位可以是建筑面积或套数
C．存量可按物业类型分别统计
D．报告期存量等于上期存量加报告期竣工量
E．存量是指报告期末已占用和空置的物业空间总量
【答案】BCE
【试题解析】存量属于房地产市场的供给指标，单位可以是建筑面积或套数，可按物业类型分别统计，报告期存量等于上期存量加上报告期竣工量减去报告期灭失量，存量是指报告期末已占用和空置的物业空间总量。
2．某城市2010年商品住房施工面积为1000万平方米，其中从2009年跨入2010年继续施工的面积为300万平方米，恢复施工的面积为200万平方米。
该城市2010年商品住房新开工面积是（）万平方米。
A．500
B．700
C．800
D．1000
【答案】A
【试题解析】房屋新开工面积是指报告期内新开工建设的房屋面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停、缓建而在报告期恢复施工的房屋面积。
1000－（300＋200）=500（万平方米）。
3．2007年末，某市住房总量为5000万㎡，其中经济适用住房400万㎡，商品住房3750万㎡；同期住房空置量为750万㎡，其中经济适用住房为50万㎡，商品住房为450万㎡，则该市2007年末的商品住房空置率是（）。
A．9%
B．12%
C．12．5%
D．15%
【答案】B
【试题解析】空置率＝空置量/房屋存量，450/3750＝12%。
4．某市2016年商品住宅新开工面积为600万平方米，竣工面积为400万平方米，2015年底未完工并继续施工的商品住宅面积为200万平方米，该市商品住宅的平均建设周期为（）年。
（2017年试题）
A．0．5
B．1．0
C．1．5
D．2．0
【答案】D
【试题解析】平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积=（600+200）/400=2（年）。
5．某市在2012年房屋施工面积为2000万平方米，竣工面积为700万平方米；2013年房屋新开工面积为800万平方米，竣工面积为900万平方米。
若不考虑停缓建因素，该市2013年房屋施工面积为（）平方米。
（2014年试题）
A．1200
B．1900
C．2100
D．2800
【答案】C
【试题解析】房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积，包括报告期新开工的面积和上期开工施工跨入报告期继续施工的房屋面积，以及上期已停缓建而在报告期恢复施工的房屋面积。
2000－700＋800＝2100（万平方米）。
6．某市2013年办公楼施工面积为300万平方米，竣工面积为120万平方米，2014年办公楼新开工面积为500万平方米，竣工面积为280万平方米。
若不考虑停建、缓建因素，则该市2014年办公楼的平均建设周期为（）年。
（2015年试题）
A．1．70
B．1．79
C．2．43
D．2．86
【答案】C
【试题解析】平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积，[500（300－120]2802．43（年
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