文创产业园项目可行性报告.docx
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文创产业园项目可行性报告
曹妃甸商展文创产业园
项目可行性研究报告
北京杰辉企业管理咨询有限责任公司
二0—七年五月
摘要
曹妃甸商展文创园区战略定位：
打造中国商业展览展示、商业展具、视觉标识、商业广告的设计及生产的产业集中园区
发展目标：
中国商业展览展示设计及生产核心区
中国商业展具设计及制作的孵化基地
中国视觉标识设计及制作的孵化基地
中国商业广告的设计及制作的孵化基地
中国最大的商业展示道具研发、生产及新技术新材料研发及应用基地
京津冀地区乃至全国地区商业展示全产业及配套转移承接基地
规划依据：
随着京津冀协同发展这一重大国家战略在快车道全速推进，在中央要求2017年完成有序疏解北京非首都功能取得明显进展，在符合协同发展目标且现实急需、具备条件、取得共识的交通一体化、生态环境保护、产业升级转移等重点领域率先取得突破，深化改革、创新驱动、试点示范有序推进，协同发展取得显著成效这一目标条件下曹妃甸成为承接京津冀产业的转移
的重点区域。
科学推动京津冀协同发展的重要前提和基本遵循。
经反复研究论证，京津冀区域整体定位和三省市功能定位各4句话，体现了区域整体和三省市各自特色，符合协同发展、促进融合、增强合力的要求。
京津冀整体定位是“以首都为核心的世界级城市群、区域整体协同发展改革引领区、全国创新驱动经济增长新引擎、生态修复环境改善示范区”。
区域整体定位体现了三省市“一盘棋”的思想，突出了功能互补、错位发展、相辅相成；三省市定位服从和服务于区域整体定位，增强整体性，符合京津冀协同发展的战略需要。
北京市：
“全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心”；天津市：
“全国先进制造研发基地、北方国际航运核心区、金融创新运营示范区、改革开放先行区”；河北省：
“全国现代商贸物流重要基地、产业转型升级试验区、新型城镇化与城乡统筹示范区、京津冀生态环境支撑区”。
（京津冀协同规划纲要）
以集群园区为依托，引导商展企业向园区和集群地区集中，形成中国现在唯个专业商业展示文化创意园区；一个销售收入过100亿元的集群和园区。
在十三五期间，我国商业展示行业将进一步完善功能产业链，优化产业结构，逐步实现专业化分工；在十三五期间，加强及商业展示产业基地建设，把曹妃甸商展文创产业园建设成为国内最大、配套最完善、产业最聚集的行业支柱产业基地；在未来十年中国商业展示行业整体将在在产业发展的重大机遇与挑战面前踏上成熟稳定的健康发展轨道，“十三五”期间行业整合与
升级，产业机构调整优化，上下游产业链联合得到进一步完善，逐步实现由商业展示道具生产、出口大国。
完成从“中国制造”到“中国创造”的转变，行业升级为“服务型制造行业”。
着力调整优化产业结构。
重点发展工业。
坚持壮大工业规模与提升产业层次相结合，大力推进百亿园区、百亿产业“二个一百”工程建设，力争“十三五”期间，园区内企业净增200家，将商展业打造为曹妃甸优势产业之一，十年内园区商业展示业销售收入将达到200亿元，将曹妃甸商展文创产业园发展成为中国最大的商业展示工业示范基地。
编制单位：
北京杰辉企业管理咨询有限责任公司编制人：
孙凯二O—七年五月
一、行业速览
二、互联网机会
三、消费端沃土
四、政策断优势
五、项目战略意义
六、对于曹妃甸的影响
七、曹妃甸商展文创产业园实施方案
八、结论
行业速览
现代商业展示是城市化进程与现代产业经济共同催生的刚需
现代商业展示行业的发展与城市化和现代产业经济两大因素息息相关，拥有辉煌恒久文明与超强经济潜力的中国，在这一行业表现出了巨大的想象空间，其市场容量令人充满期待。
而中国迅速的城市化进程也为社会文化的繁荣觉醒、城市与企业品牌展示提供了相当的市场，成为商业展示的强力驱动。
国家统计局2016年发表的权威报告显示目前中国城市人口已经超过8.2345亿，城镇人口占总人口比重为57.35%。
常住城市人口已经接近农村人口的两倍。
这是我国城市化进程提速的侧面反映，是我国社会发展的标志，是中国经济高速发展取得的硕果，也是人类社会经济发展史上的大事记。
中国的人口城市化率自1978年改革开放以后平均每年增长大约1个百分点，
现已进入城市化率从30%-70%勺城市化加速发展阶段。
2009年达46.59%,2011年已近50%西方发达国家发展200年的城市化历程，我国只用了30年时间。
城市化已成为一股不可抗拒的潮流，在广袤的中国大地上涌动。
都市生活成为中国社会的主流发展模式，这直接催生出对城市商业展示设施的巨大需要。
商业装修行业的特点
1.装修价格高
商业装修，尤其以商品展示、形象展示等为主要目的的装修，每平米装修价格多在2000元以上，一般大于家装价格（见下表）。
如服装连锁品牌基本装修面积一般80-150平米，基本装修费2000-4500元/平米，而家装集中于500-2000元/平米
类别
装修价格（元）
类别
装修价格（元）
服装
2000
-8000
眼镜
2500
-4000
珠宝
3000
-15000
数码
1000
-3000
钟表
2000
-5000
美容院
800
-2000
化妆品
8000
-20000
会所
5000
-15000
餐饮
2000
-4000
茶楼
3000
-6000
2.装修周期短
商业装修周期一般比较短，短则1-3年，长则3-5年。
据调查，服装品牌2-3年重装一次；珠宝品牌连锁店2012年前基本1-2年进行一次重装，之后市场形势不好2-3年进行一次重装。
如周大生连锁店，统计其2000家店面，装
修周期分别是700家1-1.5年，1100家1.5-2年，200家2-3年，最长不超过3年。
3.刚性需求强
服装、餐饮、珠宝玉器、化妆等行业竞争激烈，消费者体验要求高，不
吸引眼球的装修设计必然处于不利境地。
因此，店家在装修方面预算充足，对成本不敏感。
如服装品牌玫尔美，全国300家店，装修费用3000-3500万
/年；服装品牌影儿，全国1000多家店，装修费用9500万-1.5亿/年；服装品牌蓝地，全国300家店，装修费用3000万/年。
（一）商业装修行业与家装行业的比较分析
项目
商业装修
家庭装修
对象
企'业商户等
家庭为主
需求
刚需性强
刚需性弱
价格
平均价格高
平均价格不高
周期
装修周期短，一般1-5年
装修周期长，10年左右
专业度
高
低
利润率
较高
较低
商业装修市场分析
（一）存在长期持续增长的需求和发展空间
商业装修市场规模巨大（见下表）。
表中8个城市企业数量约66.8万家,涉及服装、餐饮、珠宝等十个装修频度比较高的行业。
经测算，此8个城市每年至少有17万家企业需要装修店面，按保守估计年装费花费约220亿；就全国来说，每年至少有1000亿市场规模。
城市
企业数量*
（万家）
年市场装修总量区间
（亿元）
市场总量中间值
（亿元）
北京
21.62
88.30
2779.55
1433.93
天津
2.17
6.05
297.64
151.85
上海
11.99
37.44
1638.08
837.76
杭州
3.59
10.75
477.88
244.31
广州
11.31
32.91
1176.39
604.65
深圳
11.82
30.21
968.97
499.59
重庆
2.38
8.22
327.16
167.69
成都
1.95
7.09
314.67
160.88
合计
66.83
220.98
7980.34
4100.66
*2015年8月在线统计服装、珠宝、钟表、化妆品、餐饮、眼镜、数码、美容院、会所、茶楼十个行业企业数量。
当前以及未来，北上广深、杭州等一二线城市是商业装修的重点市场。
一二线城市商业、服务业发达，实力商家云集，装修需求旺盛，装修集中，装修规模大，装修数量多，装修金额高，特别是对装修专业化程度要求高。
由此，众多服务商，尤其比较专业、比较有实力的服务商多聚集在一二线城市及周边。
随着国内经济发展的转型和升级，三四线城市经济增长迅速，商业、服务业比重日益加大，从而推动区域商业装修市场的增长。
二、互联网机会
新商业形态的诞生与兴起为曹妃甸创造绝佳风口
20世纪90年代以前，中国零售市场长期保持着百货商店一统天下的单一格局。
对外开放以来，随着消费者需求的变化和零售市场竞争的加剧，大型超市、便利店、专卖店等新型零售业态得到快速发展，成为中国零售业规模扩大的主要动力。
但是由于各种零售业态的发展情况不尽相同，Shopping
mall等新兴零售业态飞速发展，迅速成为老百姓的新宠。
随之带来的商业展示行业飞速发展，到今天能够变成国际竞争优势比较明显的产业，成为当今中国千亿零售行业的必要产业。
新零售的兴起，必将带来新一轮产业升级。
2016年11月11日，国务
院办公厅印发《关于推动实体零售创新转型的意见》（国办发〔2016〕78号），明确了推动我国实体零售创新转型的指导思想和基本原则。
同时，在调整商业结构、创新发展方式、促进跨界融合、优化发展环境、强化政策支持等方面作出具体部署。
《意见》在促进线上线下融合的问题上强调：
“建立适应融合发展的标准规范、竞争规则，引导实体零售企业逐步提高信息化水平，将线下物流、服务、体验等优势与线上商流、资金流、信息流融合，拓展智能化、网络化的全渠道布局。
”，其表明消费者的线下体验将成为各大企业服务竞争至关重要的一环，这也是商业展示加速发展的一个潜在风口。
互联网的快速发展，首先在一定程度上打通了物理距离、行业之间的阻碍；其带来的媒介环境的改变，大大缩减了信息传播的流程，广大中小企业对商展的要求需要更具时效性。
比如《来自星星的你》热播，让啤酒炸鸡相关的视觉呈现一夜之间千树万树梨花开，而过往分散型的商展企业布局显然不能满足。
数字化技术的不断更新也对传统商展提出了更高的要求，尤其是现在前沿商展已经开始注重沉浸式体验的打造，讲求展示空间与展示内容的
高度结合。
“新、快、全”的商展行业平台产业园区的规划与构建已如箭在弦。
三、消费端沃土
二三线城市逐渐意识到商业展示在商业活动中甚至城市文化中的重要性
随着商品社会的发展。
这种商业展示活动越来越显重要，各种商业展示活动越来越频繁，商业展示活动的形式也越来越丰富。
商业展示的作用已不仅仅是以出售商品为目的的简单活动。
现代商业展示已成为与人们生活密切相关的商业活动和文化活动，是现代社会、文化的形式之一。
由于一线城市与超一线城市的观念与思路更迭快速，较早意识到商业展示是商业活动甚至是城市文化不可缺少的环节。
在几十年的城市进程中逐步形成产业链，并且行业正向高精尖发展。
近年二三线城市也开始注意到商业展示对于城市景观构成起到关键作用，所以政府重视程度也成跨越式上升，琳琅满目的商场、超市、专卖店、饭店、商务休闲酒吧、迪厅等，是实现商品交换、满足人类消费需求、体验商品经济的前沿阵地，其五光十色、鳞次栉比的特点，以形、色、场、光组成适宜人类各感觉机能的愉悦空间。
对于企业而言，随着市场结构从“卖方市场”转向“买方市场”，由“以商品为中心”转向“以消费者为中心”阶段。
这种新的竞争形式下，二三线城市的企业也正在打开思维格局，开始注重终端展示对消费者所营造的感官体验，以更科学更系统的引导促进购买。
这些因素无疑是商业展示行业的市场环境利好。
四、政策端优势
京津冀一体化是历史赋予曹妃甸的重大机遇
随着京津冀世界级城市群规划的出台，以首都为核心的华北地区经济迈入新常态。
目前京津两极过于“肥胖”，周边中小城市过于“瘦弱”，区域发展差距悬殊，特别是河北与京津两市发展水平差距较大，公共服务水平落差明显。
而曹妃甸凭借其区位优势，首先在产业承接转移的功能上可发挥最大优势。
其次，倚靠两座巨型城市，乘未来经济发展之势，商展行业亦可充分占据近水楼台的先机。
在《京津冀协同发展规划纲要》中，河北功能定位被确定为全国现代商贸物流重要基地、产业转型升级试验区、新型城镇化与城乡统筹示范区、京津冀生态环境支撑区。
唐山市“十三五”规划提出必须扎实推进“32239”
的战略布局。
“抓实重大项目建设、工业经济、开发区和工业园区建设、临港产业、服务业特别是现代服务业、现代农业、中心城市和县城及美丽乡村建设、利用外资和扩大出口、大众创业和万众创新‘九大经济增长点’”。
同时明确目标：
转型发展取得新进展。
传统产业质量和效益显著提升，新产业新业态快速成长，工业化与信息化深度融合，创新能力显著增强，主导产业达到中高端水平，主要经济指标更加平衡协调，空间布局进一步优化。
服务业比重显著提升，全市服务业增加值年均增长7鸠上，到2020年服务业
占GDP比重达到38%经济竞争力明显增强。
户籍人口城镇化率达到45%左
右。
商展行业无疑是现代服务业最重要的组成部分，这也为曹妃甸商展文创产业园提供了必要条件。
国务院批复实施《环渤海地区合作发展纲要》，也成为曹妃甸在更大区域参与生产力布局调整和产业链重构，加快沿海地区率先发展的一股强劲的东风。
五、项目战略意义
建设曹妃甸商展文创产业园是打造京津冀城市群商展产业区核心
带的必经之路
曹妃甸位于我市南部沿海、渤海湾中心地带的曹妃甸，由海而生、因港而兴，是“一带一路”上新的重要坐标点。
根据“一带一路”走向，陆上依托国际大通道，以沿线中心城市为支撑，以重点经贸产业园区为合作平台，共同打造新亚欧大陆桥、中蒙俄、中国一中亚一西亚、中国一中南半岛等国际经济合作走廊；海上以重点港口为节点，共同建设通畅安全高效的海上运输大通道。
曹妃甸港作为贯通亚、澳、非、欧的区域物流节点及资源配置中心的优势地位将不断提升，辐射范围也大为延展。
2015年12月30日，以曹妃
甸为终点的蒙冀铁路正式通车，曹妃甸港与中国三条能源大通道中的两条（蒙冀铁路、大秦铁路）相通。
同时，随着横穿我国第三大沙漠（巴丹吉林沙漠）的临哈铁路通车，曹妃甸港与内蒙古、新疆铁路网实现全线贯通，并可通过第一、第二亚欧大陆桥直达欧洲。
至此，曹妃甸港陆域辐射范围囊括我国的西北地区乃至蒙古国等中亚、西亚地区，成为渤海湾能源、原材料集疏与贸易大港。
通过大力发展水铁联运、多式联运，在陆向、海向两个方向延伸港口腹地范围，让更多的腹地企业从更加经济、便捷的集疏运组织方式中受益。
未来曹妃甸机场的起飞，更是无缝打通海陆空立体交通网络。
曹妃甸商展文创产业园，依托1.5小时“都市圈”，在集中供应京津冀地区的同时，也将凭借立体联合交通线路辐射西北东北以及长三角珠三角地区产业，甚至在一带一路的作用下影响亚、澳、非、欧，是京津冀城市群打造商展产业区核心带至关重要的一环。
六、对于曹妃甸的影响曹妃甸商展文创产业园对曹妃甸自身产业发展的深远影响。
1、唯一性
国内商业展示行业仍然成分散状态，北上广深虽然借靠自身经济环境的优势处于发展金字塔位置，但城市内部行业各个环节各自为政，造成资源极大浪费。
而曹妃甸商展文创产业园将成为我国首个并且是唯一一个产业集群区，对曹妃甸的城市宣传作用不可忽略，而园区建设同时对优化资源配置、发挥集群效应也有史无前例的影响，行业示范区的性质也将为曹妃甸吸引人才、带动经济产建立功勋。
2、可持续性
曹妃甸目前以钢铁、制造、石化三大产业为主导，属于劳动密集型，对于拉升经济总量虽有正面影响，但对生态环境的破坏却不可避免。
而长远的发展战略必须要推动产业结构的优化，由工业之城，向高精尖转变。
打造曹妃甸商展文创产业园则是非常值得期待的开端，因为商展行业属于现代服务业，对技术与人才要求较高，并且可持续发展，对于曹妃甸的长远建设规划有着深刻的意义。
3、稳定性
商业展示作为刚需行业，其需求量相对较稳定，而产业园区的打造更可以在内部形成完整的生态，风险较小，对经济可以保持稳步刺激。
这对扩大就业、增加民众收入、积累资金、出口创汇、繁荣市场、提高城镇化水平、带动相关产业和促进区域经济发展具有稳定的积极作用。
七、曹妃甸商展文创产业园实施方案
本项目一期计划用地2000亩，计划招商企业数量在150家，其中生产型企业100家，配套生产企业30家，材料周边循环企业20家。
园区内设置新材料、工艺、技术研发中心，原材料仓储式供应中心，配套周边循环材料
精品文档中心，园区职工集体宿舍，园区食堂，园区职工之家。
二期计划用地3000亩，计划招商200家。
招商重点放在高新技术应用及研发企业。
我们计划项目开始由我公司与园区共同组建成立：
“曹妃甸商展文创
产业园”项目指挥部，由我们和园区共同策划与宣传。
我公司在北京及北京周边地区同时成立：
“曹妃甸商展文创产业园”招商部，与计划落户园
区的企业建立沟通，带领计划落户园区企业实地考察，园区管委会需要进行全面的支持与配合。
对于准落户园区的企业，在缴纳意向金后。
再由企业与政府签订购地买卖合同进行土地招拍挂。
在拿到土地证后，企业可向银行申请抵押贷款用于生产车间建设。
我们在规定的区域内进行地块的有序销售。
准落户的企业会根据园区建设要求进行自己的厂建规划及方案设施。
设计图纸及方案通过后，企业需严格按照图纸进行建设。
在每个企业建设初期要求每个企业必须找专业环境评估公司对生产设备及工艺流程进行环境评估，待生产车间完工后做环保验收，合格后方可投入生产。
八、结论
本项目的可行性分析，一方面深入探讨了当前国内商展产业的市场机会和中国商展产业未来发展的方向，以及曹妃甸作为“一带一路”重要支点、京津冀地区的腹地的区位优势、政策环境等宏观因素；另一方面，对曹妃甸商展文创产业园的意义与影响进行了深入研究。
经过大量充分而详实的市场调研及经济计量分析，提出了建设曹妃甸商展文创产业园的总体规划和实施方案。
综合以上所述，我们得出结论性意见是：
1、建设曹妃甸商展文创产业园，符合当今商展行业发展趋势，符合国家和省、市商展行业及产业集群的需求，有利于曹妃甸的经济发展，具有必要性。
2、建设曹妃甸商展文创产业园，既有政府产业政策的支持，又有投资运营商在资本、管理等方面的综合实力做保障，具有可行性。
所以，我们有理由相信，该项目策划是科学的、合理的，在区政府、企业共同努力下，一定会达到预期目标，实现政府、企业、环境、消费者的多方共赢！
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