商业店铺设计规范Word格式文档下载.docx

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5、大卖场又称量贩店（HyperMart）

以生鲜熟食为特色及名生必需品、日常生活品的全品类商品组合，并以超低价促销与平价销售的超市形态经营，其机制侧重中央采购及营业控管的系统，又称扁平式管理，故连锁效应由此产生。

（如法国Carrefout）

•边际效应面积为8000m2-12000m2（依地市级别而定），单品数约20000个单品。

与超市业态同，连锁的保本家数可较少，但须具极强的讯息系统。

6、仓储批发店（WarehouseStore）

以仓库型平面卖场，用重级货架陈列箱式、批量商品，可采会员

制、超平价销售，单品数约为12000个（如荷兰MAKRO,美国SAMS）

•边际效应面积为12000m2-15000m2，单品数约16000个，大型货车可抵

达的环外或郊区位置，并具超大型停车场。

具一定规模的商品采购及物流配送能力，其准入点难掌握。

7、购物镇（ShoppingMall）

类似SC,地处大都位郊区，如同造镇，都采物业大楼方式，专门

店云集，并多功能、多业态组合。

•边际效应面积为200000m2以上。

中国目前应不适宜（除上海），其企业主有其他产业支撑。

（如日

本东急地铁集团）

8、专业店或品类店（SpecialityStore）

以品类划分有家电、居家、建材、电脑等专业形态，以平价量大销

售，应更具连锁规模效益。

•边际效应面积为6000m2-8000m2或12000m2左右。

与大卖场业态同，并应具有下单与定牌策略及更强的配送、装配、维修等专业队伍支撑。

9、其他：

便利店、速食店、专卖店等。

（略）附注：

专卖店不同于专业店的说明。

（二）商圈位置：

何谓商圈：

一般以所处位置为圆心划圆，依所属业态及门店规模而定，规格越小辐射越小，业态越专，吸纳越大。

以大型百货店为例分第一商圈（半径2公里），第二商圈（半径4公里），第三商圈（半径8公里），边缘商圈（基本已抵达市郊），辐射商圈（依地市不同，市场差距而定）。

而商圈属性（俗称地段）其构成因素如下：

1、以住户与户数人口设定，越密越好。

2、以年龄层划分，依次为壮年（含儿童）、中年、青少年、老年。

3、以职业划分，依次为行政区的机关机构阶层，商业区白领工薪阶层，住宅取的住户人口阶层（台湾反之）。

4、以住宅档次价位划分。

5、以交通情况划分其人流、车流（含捷运系统）、周边停车位及交通顺畅

6、以街道规划分街道规整，马路宽狭（太宽反而不好），单行道、人行道、

地下道、分隔岛及天桥（很忌讳天桥入店）等影响。

7、店铺周边环境分广场设置、绿化景观、临街房屋等影响。

三）依存关系：

店铺位置与所处商圈之间的关系，有如下情况：

1、以店铺紧密度而言，是集市与分流或错位与竞争（上海徐家汇商圈及台湾依蝶女士百货为例）

2、以商业街与步行街而言，是购物浏览或大众休憩（以健康路服饰一条街及德化步行街为例）

3、以区快（或整条街）行业别而言，是合理；

是鹤立鸡群或相辅相成（以郑州欧凯龙家具专卖2个门店为例）

4、以进入时机而言，是开发期或成熟期或饱和竞争期（以北京华联为例）

5、以店铺规模大小而定，是自成商圈或单打独斗（以豫港世纪广场为例）

6、以店铺业态别而言，是必需消费或专程消费或购物消费（以上海世纪联华为例）

7、以历史的市场档次而言，是因地适应或引导消费（以西郊中原商贸城为例）

8、以经营定位而言，是业态不清或定位不明（以汇龙城为例）

四）总结：

从以上情况分析，店铺的经营成功率按经验值，仍取决于①进入时机、②商圈地段、③店铺规模、④业态属性、⑤经营定位等将占60%—70%的成功因素，除已具有连锁规模的专业经营集团，而其成败率却很低，顶多占10%—20%。

切记勿“唯业”固执！

（以亚细亚商场为例）

、店铺功能规划（软硬体）将对经营的结果起到关键作用。

（一）、商业营建工程规划的基本概念（从成本、效率、展现考量）

1、甲工程即硬体工程：

土建工事设备系统工事水电系统工事空调系统工事

消防系统工事管路布线工事（含不断电系统）外观景观工事

2、乙工程即店铺风格整体设计（甚至含外观景观）：

•店铺局部重点装饰（设计师喜欢刻意追求）

•天地壁柱墙及插座（天花板含基本照明）

•公共设施：

如挑空区、扶梯与直梯周边、厕所、休息电话区等

POS系统（含收银台位置与制作）

•总机播音系统

sign系统：

店招、立招、楼介、告示牌、指引牌、吊架牌等

3、丙工程即店柜装潢与货架道具制作（或冷库、卧柜、立柜等）附注：

甲乙丙不宜混为一谈，从设计面、施工期、工程队、发包价的角度应划分清楚并同步实施。

（二）商业地产对商场的经营面积应有的认识

1、一般商场面积按行业原则划分如下：

•建筑面积即卖场外含辅房设施，如机电房、空调房、扶梯房、楼梯区、厕所、

仓库、办公室或设备附楼及入口内面大门处等面积。

•营业面积即卖场内的动线、仓库等面积（即管制门以内）

•实效面积即店柜面积（含柜内仓库）

2、动线是指商场的流动路线，如同人体的动脉，分主、次、辅三种规格，有其

规划原则除业态有关外与店铺的风格定位及店柜级别等有关，极具专业技巧

（略）

3、有关经营面积应有统一的核算标准，并不是一个行业的共同语言，依规划经

验。

实效面积约为营业面积的72%-75%，营业面积约为建筑面积的2%-75%，也就是店柜面积约占总营建面积的52%-55%，在此范围都属于正常规划（商场越大，店柜值越小）

4、从地产的角度，开发商讲建筑面积，经营商将营业面积，设店商讲实效面积（即设店商应摊的营业指数约为1.38倍，占73%），严格来讲经营商应统一以营业面积核算为行业标准用语或数据依据。

（本文第一题业态分类的面积是指营业面积）

（三）经营业态与店铺规划（含辅房设施、硬体设备）的关系

1、辅房设施即主机房、空调房（含空调箱）、水电间、安全梯、厕所、办公区、仓库区等配置关系（第二关键）

2、硬体设备即扶梯与直梯等配置关系：

扶梯：

分步行梯与平面梯，其摆放的位置又分横向纵向、前中右偏、平行交叉（第一关键）。

直梯：

分客梯、货梯、员工梯，其摆放位置应与安全梯相同及尽可能减少通道为原则（第四关键）。

3、风格设计即外观立面（含广场景观）、台阶高宽、入口大门（含侧门，分主次不宜过多）、殿堂气势、挑空区域、局部重点装饰、扶梯周边等配置关系（第三关键）。

另补充说明：

外观的立面设计与使用材质跟业态与风格有关。

四）、总结：

1、一般开发商都偏重百货商场的规划案因附加值高是可以理解的，所以本题所谓的店铺功能规划亦以百货商场为切入点。

2、店铺功能规划能够完善，不论自主经营、整楼租赁（含分层分块）、合作经营、甚至小部分出售回租（底层与高层不宜出售）对以后的经营都提供了较扎实的基础。

3、开发商如有跨入百货业态的经营意向应持谨慎态度，不宜乐观，因为百货经营的门槛看似很低，随着市场剧烈竞争或分流的到来，其经营难度却很高（理念高度）。

又如大卖场业态，其经营门槛看似较高，其理念高度却不那麽高，但经营深度却更深（管理深度）。

三、店铺经营的基本概念：

因业态属性的不同其经营模式、机制运行、管理系统也因此完全不同，但因都属流通业，故仍有很多零售业的共通性，例举百货业态简述如下（指筹备期的前场部分）：

（一）、经营定位（依地市情况定格）

1、市场定位（占40%，约10年）：

依辐射范围、商圈容量（含位置地段）、规模规格、进入时机而定

2、风格定位（占20%，约6年）：

依店铺形象（含属性）、环境空间、感官效

果、重点展现而定

3、客层定位（占10%，约2年）：

依人均收入（含人口与户数人均）、消费能

力（含结构）、购物观念、主力群体而定

4、商品定位（占10％，约2年）：

依楼层配置、业种结构、价格档次、店柜规格（含品牌的属性雨级别）而定

5、企划定位（占20％，约1年）：

依战略战术、广宣力度、贩促级数、客服水平而定（即预算指数）

（二）店铺规划

1、工程规划：

即甲乙丙工程的实施（如前述）

2、营业规划：

（1）平面硬体图：

卖场内各项设施位置，如安全门、防火卷闸门、消防栓、分电盘等（含卖场外的辅房内设施）

（2）平面作业图（含面积）：

动线区位、业种结构、柜位切割、厂商配置

（3）统一规划图：

壁面墙、门套墙、隔墙（含中岛试衣间）、框架、公共造形、统一布局（特殊业种）

（4）控管规划项目：

标高、切角、退缩线、Logo、灯箱

3、营运规划：

条件版本与营运分析作业

（三）营销理念：

1、精髓思想：

即商场与厂商的因果关系

门槛=级别效益二营额回报二投资

2、经营环境：

品牌氛围、卖场管理、营业调整的专业执着等

3、互动竞争：

品牌与品牌、楼与楼、店与店、年与年的对比等

4、企划运作：

广告造势、贩促活动、民俗节庆、天数效应等

（四）品牌理念：

（MD的初级知识）

1、品牌性质即厂商性质

2、品牌定位即行销通路（何谓正规品牌说明）3、品牌属性与风格（或商品）

4、品牌生态：

•结构性、组合性、特色性、转换性的合理配置

•多牌性、羊头性、杀手性、非品牌的时机掌握

•指标性、引导性、伦理性、哲理性的灵活运用

（五）招商理念：

1、招商原则：

自信热诚、坚持品质、严守底线

2、招商要领：

企业形象、专业素养、特色大店、招商引商

3、招商动作：

（1）市场调研

（2）厂商资料建立（3）厂商拜访（4）意向洽

商（5）厂商配置（含筛选）（6）签约行动

百货的经营筹备阶段是专业中之专业，也是重中之重的关键，这是众所皆知的，但随着开业所面临的将是不断的经营管理（含后场作业）、调整技巧、工作团队等一系列问题，这却是常被忽略的，尤其是企业主。

故百货经营的名言之一“百货的开业才是困难的开始”，名言之二“千军易得一将难求，将帅无能累死三军”，名言之三“百货得核心竞争力就是团队经营”作为总结。

四、商业地产与店铺业态有效结合，才能创造地产的附加价值

土地价格与商圈地段，业态属性与经营门槛，附加值大与风险越高等其效应都是成正比的，在这个开放的时代，很难有奇迹出现，故地产的开发队商业的理解变成是一个商业地产专业性课题了，如何有效的结合，必须誴店铺需求切入，提示如下：

（一）房地产商的开发理念是什么？

（投资意图应非常明确）

1、是原料加工、成品销售的短期操作行为（不管买主死活）

2、是品牌形象、资源整合的中期运作行为（须珍惜并辅导）

3、是物业保值、累积资产的集团投资长期行为（投入店铺招商）

4、是跨足行业、规模扩大的永续经营性为（坚强的经营团队）

（二）房地产商（与开发商应有所区分）队大面积土地开发应有的认识：

1、边际效应概念：

土地价格、营建面积（客积率与间壁率）、规模规格等的评估

2、大型商业地产整体规划的概念：

整体规划的运作模式虽占有容积率优势及回报丰厚的诱因，但其规模越大，经营越难，风险越高，这是常规，除非企业主属上题之“3”或4“”的选项，如冒然采用有年限的“出售回租”策略，其成功案例微乎其微（台湾亦然）如下说明：

（1）不论是5年至7年甚至10年，都有租金回馈的压力，按郑州商场现行

合理的租金上限为营业面积50-60元/m2/月，将给经营成本造成不小的负担，而回租的租金往往超过此数甚多。

（2）业主（买户）的经营配合问题，管理层经营常须处理与协调，久而久之变得“不务正业”。

（3）业态属性之间得上下前后组合不易，调整期协调更难，而各自的门户不

清，系统不同，增加管理难度，结合效应无法体现，甚至负面影响。

3、土地适应分割增加规划灵活性的概念：

如属大面积土地可作切割考虑，尤其横向土地更具切割价值：

•物业开发灵活，洽商容易，并门户独立，容易发挥自我的特色与管理

•业态不同，相互错位，优势互补（了解业态规格二长X宽X高）

•单体独栋，形象鲜明，风格各异，各自表述

•栋与栋之间亦可考虑天桥互通，增强流动量（须有强强联合之前提）

4、群楼商业的规划概念（此类型外地市偏多？

）

此类型的开发由于受硬体影响，如柱多梁大、管道复杂、出入口多等因素，增加商场的规划难度，而一般群楼部分为一层至三层或含底层，故在开发初期队商业的功能规划更趋重要，如下说明：

•因业态不同，硬体功能亦不同（如出入口、扶梯种类等）色设计方案难落实。

•因营建周期过长，开发之前的合作对象寻觅困难，有太多不确定因素。

•店铺风格难定位，经营模式难确定，业态属性难组合，故房地产商一般采取临街店铺先买断（资金回收，容易出售考量），等时机在洽商或冒然跨入经营，几乎很难有成功案例。

•甚至有房地产商血癌用出售回租，年限5年回本的策略，边卖边盖或边盖边卖，

此模式终将失败告终，血本无亏。

（三）商业街的开发概念（指街长约100m或以上的开发案）一般商业街都属好地段，是地铺与住商的结合体，而创造地铺的附加值须队地铺的需求有深刻的理解如下：

1、马路不宜过宽（超过30m），人行道不能太窄或不平坦，忌讳高隔离栏杆与

大树密集，此为外部因素，很难改变，其地段价值因此打折。

2、发挥街长优势，越长开发深度越深（即不怕深），从开发商的角度，地铺的

效应规格可以宽是长的3倍（一般业主总以为门面越宽而深度越浅好，忽略其房产也贵），设若街长是100m，地铺宽8m是12.5间，6m是16.6间，5m是20间，后者的商业氛围浓烈组合优势越强，这与地产的土地深度有关，例举说明（略）。

3、地铺规划时其单位规格的参考，一个品牌一般需求的面积为60m2-80m2，即宽是6m，则深是12m或宽是5m，则深是14m，如有大店，以2个单位打通即可，例举说明（略）。

4、地铺周边的环境，将对整体商家的经营起到连动作用：

•地铺的台阶高度与平面宽度之忌讳，例举说明（略）

•硬体立面可统一但地铺门面不宜，否则街景单调，店铺风格难展现（也是资源

浪费，甚至有业主要求租户保留门面）

•空调位置的预留，限制置放店头与大门的内开规定（或永设计手法如店的门头线退缩，销售面积仍不变，而强行灌输3赢理念）对整街的动线畅通与景观形象是整体商户所必须诉求的共同效应，例举说明（略）

5、地铺二层的开发要领（或三层），步梯与通道置于店尾或属卖场外（便于管理与利用），而现行都置于店前或店中间，如有门店能营业到二层，则自行另开内梯，如专卖店或餐饮店，例举说明（略）

五、步行街内的商业地产开发概念：

步行街在全省像雨后春笋般的展开，但都投入大、产出少，不如预期，究其

原因：

1、对步行街业态属性（或个性）的了解：

步行街是市民逛街休憩的场所，属一

般性消费（大众、中档或以下），应以“大文化”为商品主流，并结合大量专卖店

或特色大店（含咖啡店、速食店等）甚至专业店以活络市场。

2、过于重视硬件，其街道的设施虽以到位，唯欠缺一些自然悠闲的气氛（如公

共电话、休息椅、广场演示场等）。

3、仍出于对“规格”概念的欠缺：

（1）街道宽度与长度比率

（2）幅地不广，规模不够

（3）店铺的长X宽X高的面积总量不足

（4）3赢理念不足，尤其经营户过于自私及狭隘心态

4、主导者如有更好的商业意识，应在前期规划时，与开发商充分的沟通，且提

出具有主导性的主题方案，并对商业的理解与品牌的建立有共同的认知。

（五）名店街的开发概念（提纲内容另说明）

1、什么是名店街？

2、名店街的店铺属性与风格（如何组合）

3、动线与店柜的规格比率及进与出的流动回转关系

4、经营模式与市场空间

（六）总结：

1、开发商对商业认知的态度（尊重商业，虚心探讨，慎选伙伴，强墙结合）

2、规划、规格、还是规格的规划原则（即地产与物产、店铺与业态、店柜与门店等的规格）

3、商业地产的市场空间广阔，价值无限，但请体会“水能载舟，亦能覆舟”之道理六、经营专场图示总结:

商业经营:

规划

环境

团队

企划

管理

服务

经营

形象

调整

讯息

效益

营销

-地产经营:

拜访

招商

洽谈