我国近期商品房价格原因分析毕业论文Word格式文档下载.docx
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指导教师评阅书
指导教师评价：
一、撰写（设计）过程
1、学生在论文（设计）过程中的治学态度、工作精神
□优□良□中□及格□不及格
2、学生掌握专业知识、技能的扎实程度
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4、研究方法的科学性；
技术线路的可行性；
设计方案的合理性
5、完成毕业论文（设计）期间的出勤情况
二、论文（设计）质量
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建议成绩：
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指导教师：
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（盖章）
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评阅教师评阅书
评阅教师评价：
一、论文（设计）质量
二、论文（设计）水平
评阅教师：
教研室（或答辩小组）及教学系意见
教研室（或答辩小组）评价：
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评定成绩：
教研室主任（或答辩小组组长）：
（签名）
教学系意见：
系主任：
摘要
改革开放以来，我国房地产发展，从计划到市场。
逐步确立和完善了我国的房地产市场体系。
随着我国市场经济的蓬勃发展，房地产市场也进入繁荣阶段。
但紧随而来是我国商品房价格持高不下，由此而出现了一系列社会问题。
本文主要针对近年来社会关注的热点问题—房地产价格。
在了解我国房地产价格的同时，针对我国房地产价格过高，提出了影响我国房地产价格过高的主要原因。
包括房地产市场的供给需求，建筑成本，政治经济等其他因素。
在论文的最后，针对房地产价格上涨的主要因素,笔者根据自身对房地产市场的理解，用理性的头脑，多种角度分析,试提出了若干调控与稳定商品房价格的对策及建议，以期有助于我国房地产市场的健康发展。
关键词：
房价;
房价上涨;
原因;
对策
Abstract
Sincethereformandopeningup,China'
srealestatedevelopment,fromplantomarket.Graduallyestablishandperfectourcountry'
srealestatemarketsystem.Alongwithourcountrymarketeconomyofboomingdevelopment,therealestatemarketalsointoprosperitystage.ButfollowedisChina'
scommodityhousepricesremainhigh,thusandappearaseriesofsocialproblems.Thisarticlemainlyaimsatinrecentyearshotsocialconcernproblem-therealestateprices.TounderstandChina'
srealestatepricesatthesametime,inviewofChina'
srealestatepriceistoohigh,andhasproposedtheinfluenceChina'
srealestatepricestoohighmainreason.Includingtherealestatemarketsupplyanddemandfor,theconstructioncostandotherfactors.Intheendofthepaper,inviewoftherealestatepricesofthemainfactors.Accordingtotheunderstandingoftheirownontherealestatemarket,withrationalmind,avarietyofAngleanalysis.TrytoputforwardseveralcontrolandstabilityofthepriceofcommercialhousingcountermeasuresandSuggestions,inordertohelpthehealthydevelopmentoftherealestatemarketinChina.
Keywords:
houseprices;
risinghouseprices,;
causes;
countermeasures
1引言
1.1问题的提出
在社会经济的发展中，房地产业是国民经济发展的主导产业，对促进我国国民经济的发展起着龙头作用。
上世纪末我国经济陷入通货紧缩。
为拉动经济增长，摆脱低迷状态，我国推行城镇住房制度改革。
2000年后，我国政府实施住房消费改革。
以促进房地产业的发展，从而拉动内需，带动全国经济的增长。
由于政府多方政策的作用，我国房地产业和房地产市场得到飞速发展，居民居住条件得到很大改善，也使我国房地产市场进入一个投资开发的高潮期。
然而近年来，我国各地区商品房价格持续攀升，涨幅显著。
2005年房价平均收入比7.3,2008年为6.78,2009年为8.3,2010年为7.6,2011年也达到了7.5。
由以上数据可以看出，房价已经超出我国居民的承受能力。
因我国贫富差距过大，个别地区和高收入群体不能以平价收入比划分。
此时，房价过高已不言而喻。
由此，深入了解我国商品房价格居高不下的原因，并采取有效的政策措施控制房地产价格的上涨，对促进我国房地产市场的健康稳定发展，拉动我国经济的又好又快发展及构建和谐社会具有重要意义。
1.2论文研究的主要理论基础
1.2.1供求理论
商品的价格是由商品市场的供给与需求关系决定的，当需求量大于供给量时，市场就会出现供不应求，价格上升；
当需求量小于供给量时，市场就会出现供过于求，价格下降。
这是市场价格变化的具体规律。
马克思指出：
“需求按照和价格相反的方向变动—如果价格跌落，需求就会增加；
相反，价格提高，需求就会减少”。
所以房地产供求失衡影响着商品房的价格。
1.2.2价值规律
价值决定价格，商品的价格是商品价值的货币表现，一般由商品的价值量决定，并通过市场价格围绕价值上下波动。
房地产价格是由土地价格和建筑物价格构成。
建筑物价格不变时，土地价格上涨必然导致商品房价格上涨；
同理，当地价不变时，建筑物造价的大幅上涨，使房地产开发成本提高，对房价上涨提供了动力。
1.3研究的方法和内容
1.3.1研究方法
论文以立足于理论分析和实证分析相结合，以理论分析为基础，实证分析为依据；
定性分析与定量分析，宏观与微观相结合，定量分析为主，定性分析为辅。
努力探求房价与其价值背离，价格过高的内在原因。
1.3.2研究内容
论文通过对我国房地产价格形态的认识，并对导致商品房价格上涨因素如供求关系的紧张，建筑成本的增加及社会其他等因素的定型与定量分析，解析了商品房价格上涨的原因。
在此基础上试提出了几点稳定商品房价格上涨的政策及建议。
2我国房地产价格的基本态势
在宏观经济景气循环的四个阶段（萧条，复苏，繁荣，衰退）中，经济增长和物价之间依次有“低增长，低物价”，“高增长，低物价”，“高增长，高物价”，“低增长，高物价”四种组合[2]。
实际上房地产业也有类似的循环发展规律。
至2000年以来我国的房地产业由“低增长，低物价”逐步发展至2007年的高峰。
虽然因2008年世界经济危机有所减缓，到今天的相对“低增长”和高物价。
据《2009年全国主要城市地价状况分析报告》国土资源部下属中国土地勘测规划院全国城市地价监测发布的研究报告显示，2009年全国住宅平均价格为4474元每平方米，涨幅达25.1%为2001年以来最高水平。
列明了从2001年到2009年间全国105个城市的地价以及房价变化。
报告显示，9年间2008年是唯一出现房价下降的一年，降幅为1.89%。
对于商品房价格的不断上涨，远超居民所能承受的范围。
现从房价收入比，房价增长指数，中外房价水平比及住房
空置率来分析了解我国当前的房价现状。
2.1房价收入比
看一个地方的房价是高是低，住房究竟是给老百性带来了深重的负担，还是处于一个可接受的水平。
国际上有一个通行的计算模式，就是要看这个地方或城市的房价收入比究竟是多少。
“房价收入比”从广义上来讲，就是指一个地方或城市每户居民平均房价与每户居民平均年收入之比。
联合国人居中心在对50多个国家的首都城市进行调查后认为，一套住房的合理价格应在居民年收入的2-3倍。
如果超过6倍，大多数人就会无力购买，市场就会出现问题。
而我国房地产市场的房价收入比至2000年后一直大于6倍并逐年波动增长。
虽然全国房价收入比在2002年和2008年间有所下滑，但房价收入比始终大于6倍。
由此从全国平均水平来看，在2000以后我国实际住房价格已经超出现实经济发展水平所能承受的范围。
而在我国个别城市中，房价收入比远高于全国平均水平。
仅以2011年为例，深圳为15.6倍，厦门为12.5倍，杭州为12.5倍，上海为12.4倍，北京为11.6倍等高出合理水平很多。
2.2房价增长指数
2000年以来，全国商品房市场一直处于蓬勃向上的发展过程中。
全国房屋平均销售价格明显处于稳定上升趋势，尤其与居民生活密切相关的住房价格增速更快。
在国家加强了对房地产行业的监管力度，为遏制房价过快上涨，2010年4月，国务院发布了《关于坚决遏制部分城市房价上涨的通知》2011年我国进行收取房产税试点改革，并在全国实施。
表明了中央加大对房地产业调控的力度与决心，都无法阻止房地产价格进一步上涨。
从2000年到2006年，我国住房价格变化状况如下：
表12000–2006年，我国房价指数与居民消费价格指数变化表（%）
年份
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
房价指数
101.4
105
104
105.7
109.4
108.4
106.4
居民消费价
100.4
100.7
99
101.6
104.8
102.2
103.7
数据来源：
根据国家统计局编《2006年中国统计局鉴》
对比2000年至2006年住房价格指数与同期物价指数变化。
前者增幅明显高与后者很多，即使在居民消费品物价下降的情况下，商品房价格也始终增长。
如在2002年，居民消费品物价指数相比上年下降1.7个百分点，出现负增长，但同期商品房价格仍有增长。
可以看出从2000年以来，住房价格的增长一直高于同期物价上升，增幅明显。
2.3中外房价水平对比
运用房价-家庭收入，或“旧房痛苦指数”，中国的北京、上海等一线城市，可以轻易位列世界最前列。
即时从绝对水平来看，中国城市的房价与发达国家相比，也处于较高的水平。
到2009年6月底，北京四环以内的平均新房售价，已经超过每平方米18000元，即使在五环之外的大兴区，房价也超过了每平方米10000元，广州一手房和二手房平均价格超过了10000元，主城区房价平均在二万以上，深圳关内的房价达到了每平方米11000元。
高昂的房价水平远远脱离了城市居民的收入水平。
2008年4月，美国中位数新房性价20.62万美元，平均售价27.69万美元，按现行官方汇率，分别折合人民币140.96万元和189.29万元，仅相当于北京主城市80至90平方米的小户型毛坯房价格。
由此不难看出，作为发展中国家，我国的商品房某些地方价格远大于美国中位数新房售价。
虽然仅为特殊地区，但不可否认我国商品房价格存在严重的不合理性。
2.4商品房空置率
国家统计局最新数据显示，10月末，全国商品房空置面积1.12亿平方米，其中商品住宅空置面积6204万平方米，商业地产空置面积上半年也达2878万平方米。
目前全国空置率已达到26％，大大超过国际公认的10％的警戒线。
一边是1亿多平方米的商品房白白空置，一边是大量迫切需要住房的居民买不起房子，这一不正常的现象已到了需要严重关注的时侯了。
近年来，空置率到了危险边缘，国内房地产投资一直保持了近30％的快速增长势头，商品房销售价格一路攀升，商品房空置面积总量曾一度明显下降。
然而，从今年5月始，居民住房消费预期有所改变，市场购买力萎缩，致使商品房空置面积有所增加。
目前，国内有1亿多平方米的商品房空置总量，其中空置一年以上的超过50％，占压资金超过2500亿元。
而我国商品房开发商大多以银行贷款为主，房子销售不出去，必将威胁金融业的良性运行。
3我国商品房价格偏高的原因分析
房价是房地产市场运行的集中体现，从经济学上看。
商品房价格上涨过快的主要原因：
一是需求拉动，供求总量阶段性失衡直接影响价格变动，即中低价位普通商品房供应量下降，使得商品房市场或价格上扬。
二是成本推动，主要来自建材涨价，土地取得成本增加，品质提升三个方面。
三是炒作带动，房地产开发量大，房屋价格上升快，以至于房地产价格与居民收入越来越不相匹配，房屋价格已明显超出一部分中等收入居民的购买能力。
一些楼盘还供不应求，说明存在一定的投机行为。
其他一些因素对房地产价格的影响都是通过对以上等因素的影响来实现的。
3.1商品房供不应求是导致价格上涨的首要原因
房地产的供求状况是国民经济发展的重要反映。
无论是供过于求，还是供不应求，都不利于国民经济发展和改善人民生活条件。
而近年来，随着我国社会经济的发展，人民生活水平不断提高，居民对居住要求与需求也日益提高。
在我国很多大城市中，都出现了商品房供不应求现象。
导致这一现象的主要原因是房地产总体需求强劲使供求关系紧张。
而影响我国商品房住房总体需求快速增长的因素是多方面的。
主要包括当前商品房市场供求地位，城市化发展需求，超前住房需求，投机型住房需求等都直接或间接的提高了我国的房地产总体需求水平。
共同带动了住房价格的上涨。
3.1.1我国当前商品房市场需求仍占主导地位
随着我国政治经济文法的不断发展，居民生活水品的提高。
党的十六大提出全面建设小康社会的具体目标：
一是城镇人均住房由2000年的19平方米增加到2020年的30平方米。
二是城镇化由2000年的30%增加到2020年的50%，实现这两个目标，到2020年，我国现有城镇居民需增加住宅面积50亿平方米。
由此在可预计的相当长的一段时期内，我国将大力发展房地产市场。
所以我国的房地产市场的主流是需求占主导地位。
而受我国人多地少的客观条件限制，能作为房地产开发的土地越来越少。
2008年国家又提出了坚守13亿耕地的红线，这样就导致土地的供给满足不了住房建设的需求，使能开发的住房更少，从而出现住房的供给满足不了人们对住房的需求。
3.1.2城市化发展
城市化是经济发展的必然结果，大量人口从农村进入城市，从农业进入工业和服务业。
如果在某些时期城市化进程过快。
大量人口涌入城市，势必提高这些城区的住房需求，从而推动房价上升，在城市化高峰期，房价上升速度比较快。
近年来我国城市化进程加速。
党的十六大提出到2020年我国城镇化由2000年的30%增加到50%。
城市规模不断扩大，城市人口日益增长，使得商品房需求量日益增大。
随着经济增长，外出务工“大军”及迁居城市的人口增加，导致大城市住房供不应求。
所以我国城市化进程的加速，城市人口的快速增长加大了商品住房的供给而推动房价上涨。
3.1.3超前住房
经济文化的发展，改变着居民的生活环境，同时也改变着人们的消费观念。
超前住房需求，这是指超出了购买者自身现行购买能力而形成的一种需求。
近年来房价上涨过快，居民收入增长速度和财富积蓄能力跟不上房价上涨速度，“现在不买，以后更买不起”。
这种恐慌的心态导致许多人不顾实际承受能力“硬着头皮”买房。
在这些观念的影响下，越来越多的年轻人加入购房“大军”。
银行信贷的发展也为居民提供了一定的经济保障，提前消费。
虽然有些居民属于正常需求，但过多的超前住房需求增加了商品房供应量，影响住房市场的供求，带动房价上涨。
3.1.4投机型需求
投机型需求是房地产投机者期望并利用房地产价格的变动获得超常利润的行为。
这一因素对房地产价格水平有着明显的影响。
房地产本身具有消费品与投资品的双重性。
购买住房除了正常需求之外，还可以用来投资。
便出现了专门的“炒房”人群，人为的拉动房地产市场的需求。
以造成房价上涨，使得房地产背离市场的价值规律，而从中得利。
然而造成这种投机型住房需求的主要原因：
一方面来自开发商。
房价上升会给房地产开发商带来额外的利润，因此，他们是推动房价上升的主要动力。
由于房地产开发商的资产负债率大约为75%其余都是从银行借来的或者是商品房的预售款，只要房价上升1个百分点，开发商的资本回收率就能上升3个百分点。
房地产开发者针对消费者“买涨不买跌”的消费心态，营造房价上涨的气氛，哄抬房价进行投机行为。
据有关显示，在我国十大高利润行业中，房地产业名列榜首。
开发商取得的高利润不仅仅通过降低建造成本，更多是通过提高商品房的售价获得。
另一方面居民的可支配收入增加，市场经济的发展，使得居民可投资消费项目增多。
而近年来我国物价不断上涨，通货膨胀明显，货币贬值。
国家降低了银行存款利率，居民把钱存入银行不仅不能升值并有贬值的风险。
2008年世界经济危机爆发，虽然对我国经济整体冲击过小但居民仍有担忧。
而房价的不断上涨，虽然房价与居民收入有所差距，但大部分舆论还是认同房地产，并有学者认为中国的房地产还会持续上涨8至10年。
预期房地产未来仍有很大的升值空间。
所以居民便将方向投向房地产，选着购买住房作为投资，即可获得租金，在此不排除实际需求者，又可以等待房子升值。
从而形成一种投机性住房需求，扩大了市场需求，直接推动房价上涨。
3.2建筑开发成本上升推动房价上涨
在市场机制下，住房价格的确定除供求关系之外，还取决
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